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房企破产中烂尾楼购房者权利保护研究

房企破产中烂尾楼购房者权利保护研究

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作者：汪淑静湖北师范大学

学位级别：硕士

与一般企业破产相比,房地产企业破产具有债权人人数众多、债权债务关系复杂等特点,使得法院和破产管理人在处理房地产企业破产时困难重重。尤其是“烂尾楼”购房者在面临房财两失并背负巨大债务的情况下,更容易出现汇集起来共同向政府... 详细信息

与一般企业破产相比,房地产企业破产具有债权人人数众多、债权债务关系复杂等特点,使得法院和破产管理人在处理房地产企业破产时困难重重。尤其是“烂尾楼”购房者在面临房财两失并背负巨大债务的情况下,更容易出现汇集起来共同向政府施压的群体性事件。因此,关注“烂尾楼”购房者在房企破产后的权利保障具有十分重要的现实意义。现实中,大多数购房者无法一次性付清购房款,往往会通过向金融机构贷款的方式购买房屋,此时购房者、房企、金融机构之间涉及多层法律关系,有购买房屋的物权关系、导致房屋物权关系产生、变更的商品房买卖合同关系、购房者与金融机构的借款合同关系以及以未建成的房屋为抵押物的抵押合同关系等。根据对涉及烂尾楼购房者权益保护的司法裁判现状进行分析,“烂尾楼”购房者的权利主要有“取回权”“优先权”“还贷抗辩权”三种。然而这三种权利在法律适用上仍有许多问题亟待解决。首先,我国不动产以登记为生效要件,房企破产中“未建成”房屋因原始取得登记在房地产企业名下,该“未建成”房屋应属于破产财产。然而基于物权期待权理论,有学者认为应当重新认定“未建成”房屋权属,在购房者要求继续履行与破产房企的商品房买卖合同时,其“未建成”房屋并不必然为破产财产。通过梳理物权变动理论,论述购房者取回权的行使条件。其次,若“烂尾楼”购房者与破产房企之间的商品房买卖合同被解除,则不再产生物权变动的法律效果。此时只能对“烂尾楼”购房者支付的购房款是否具有相对于其他债权人的优先权进行分析。在司法实践中,不同的购房者因其购买房屋的目的不同,支付的程度不同,其优先权的认定也不同。对“烂尾楼”购房者优先权立法现状进行梳理,明晰购房者优先权的使用条件。再次,“烂尾楼”购房者因无法一次性支付全部购房款,还与金融机构、破产房企存在借贷合同及抵押合同等多重法律关系。在通过按揭方式进行贷款购买期房的情形下,若房企破产则购房者将处于无法获得房屋且还需要偿还贷款的境地,通过主观目的一致性以及利益衡量角度论证购房者突破合同相对性行使还贷抗辩权的正当性,为司法实践中法院适用购房者还贷抗辩权保护购房者权利提供理论基础。最后,通过完善破产财产的界定,明晰购房者取回权的适用。以及进一步明确购房者优先权的适用范围以及法律依据,避免目前存在的法律适用效力层级的混乱。由于购房者还贷抗辩权对合同相对性的突破,因此为避免法律关系混乱应当通过合同实质而不是合同形式限制适用购房者还贷抗辩权。

关键词：烂尾楼破产购房者取回权优先权还贷抗辩权

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