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绿城集团供应链金融ABS案例分析

绿城集团供应链金融ABS案例分析

作者：姚思曼辽宁大学

学位级别：硕士

房地产行业是对一国经济发展有至关重要作用的产业。近年来,随着房价的不断提升,我们国家出台了一些相关的宏观调控政策,加上受国际贸易争端和摩擦增加的影响、以及国内资源和环境容量的限制,房地产企业和它上下游中小企业融资越来越困... 详细信息

房地产行业是对一国经济发展有至关重要作用的产业。近年来,随着房价的不断提升,我们国家出台了一些相关的宏观调控政策,加上受国际贸易争端和摩擦增加的影响、以及国内资源和环境容量的限制,房地产企业和它上下游中小企业融资越来越困难。房地产企业的业务经营,土地开发等资金通常都来自于银行,项目开发贷款在实际操作过程中,由于受到银行授信额度和资金用途监管的限制,资金使用效率较低。传统的融资途径难以为继,以万科为首的几家大型房地产公司纷纷开始创新融资方式,于是以供应链资产为底层资产的资产证券化产品得到快速发展,时至今日,供应链金融ABS（资产证券化）这一融资渠道越来越受到房地产企业的青睐。房地产企业的供应链金融ABS,核心逻辑是上下游企业把其对核心企业的应收账款债权出让给保理商,保理商把这些债权汇集,就是资产支持专项计划的基础资产,然后在资本市场发行。受益于此种方式,企业融资的途径增加,融资效率提高,成本降低。不过在房地产企业进行供应链金融ABS的实际过程中,由于交易参与方众多,结构复杂,并且在整个过程依托于核心企业的信用,核心企业发挥重要的作用,那么也容易发生一些风险比如信用风险、回款不及时、还有操作风险等。本文将通过对供应链金融、资产证券化有关的理论和对绿城集团的供应链金融ABS专项计划案例的实践结合起来分析,主要分析角度是核心企业即绿城集团,先分析其运营和财务状况,然后总结其进行供应链金融ABS的优势及原因,其中优势分别从行业地位、企业结构以及经营方面分析,原因分为外部原因和内部原因,即国家政策的影响、宏观经济背景的影响,和扩展融资渠道、调节应付账款的偿还节奏等,再分析过程中存在的风险,主要有基础资产方面的风险、核心企业和原始权益人的债务风险、市场风险和操作风险等。最后在所有分析的基础上总结绿城集团供应链金融ABS对其它企业的借鉴意义并对存在风险提出建议措施,以及对未来的发展方向做出展望,主要是结合目前发展迅速的区块链技术,区块链技术有利于保障交易真实性,降低信用风险,并可以引申出“N+N+N”这一新的发展模式。通过分析本文得出结论,供应链金融ABS可以给房地产企业提供一种新的融资渠道,为企业提供资金支持,并优化其资本结构,但同时也有一定的风险。此外,供应链金融ABS专项计划的评级与核心企业的信用状况有密切联系,因此对核心企业有较高的要求,所以未来“去核心化”是一个改善这种情况的发展方向,可以结合金融科技提升交易真实性降低风险,并使更多企业参与其中。

关键词：供应链金融资产证券化绿城集团

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绿城集团财务风险控制研究

绿城集团财务风险控制研究

作者：于淼东北农业大学

学位级别：硕士

绿城集团是杭州最大的房地产开发商之一,主要在杭州和上海的市中心繁华地带开发高档住宅地产。自2009年起,绿城的业务模式逐步尝试由“开发--销售”向“以代建为主的轻资产运营模式”转型,并在2015年己全面完成转型。受国家宏观政策影响... 详细信息

绿城集团是杭州最大的房地产开发商之一,主要在杭州和上海的市中心繁华地带开发高档住宅地产。自2009年起,绿城的业务模式逐步尝试由“开发--销售”向“以代建为主的轻资产运营模式”转型,并在2015年己全面完成转型。受国家宏观政策影响,集团自2013年开始,净利润出现下降趋势,在2015年,集团净利润更是大幅下降了60.76%。由于国家政策限制高档住宅销售,鼓励中低档住宅销售,绿城应及早采取积极的控制措施预防因销售收入减少而带来的财务风险。本文选取绿城近五年年报数据,采用财务指标分析法从五个方面对绿城的各项财务风险进行识别分析,结果发现绿城存在过于依赖银行借款,偿债能力较弱,现金流短缺现象严重,应收账款质量不佳等问题。随后,本文使用基于层次分析法的灰色模糊评价模型对绿城的财务风险进行定量评估,绿城财务风险评估结果不甚理想,表明绿城在财务风险控制方面还存在一定的问题——尽管绿城集团设有财务风险控制制度,但更像是为了国家监管而设立的。其财务风险控制制度仅仅是对工作流程的安排,并没有对财务风险控制的内容进行清楚的界定,财务风险控制的监督与考核,财务风险控制文化的建设以及对于子公司财务风险控制仍处于缺失状态。究其背后的原因,是由于集团管理层缺乏财务风险控制意识,以及集团财务风险控制流程过于依赖内控制度的实施,集团内部也没有一套行之有效的财务风险控制体系。为此,本文针对上述绿城集团财务风险控制方面存在的问题并结合绿城实际情况,为其设计了一套财务风险控制体系,并针对性的就其财务风险控制方面存在的问题提出建议,期望有效提高绿城集团财务风险控制水平。

关键词：绿城集团财务风险财务风险识别财务风险分析

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绿城集团商业地产营销策略研究

绿城集团商业地产营销策略研究

作者：楼彬兰州理工大学

学位级别：硕士

伴随着我国房地产行业的飞速发展,房地产行业之间竞争加剧。这在很大程度上也促使了我国房地产企业开始逐步的走向理性和规范。房地产市场在发展的过程当中,买方市场逐渐形成。传统的房地产行业想要获取更多的利润更加困难。同时伴随着... 详细信息

伴随着我国房地产行业的飞速发展,房地产行业之间竞争加剧。这在很大程度上也促使了我国房地产企业开始逐步的走向理性和规范。房地产市场在发展的过程当中,买方市场逐渐形成。传统的房地产行业想要获取更多的利润更加困难。同时伴随着我国城镇化程度的加剧,房地产行业商业地产得到了迅速的发展,在其发展的同时,也遇到了诸多的问题。其主要的问题是在于企业对于市场营销,尤其是市场细分,目标市场,以及整体项目定位等层面都较为欠缺。本文研究过程中,选取绿城集团作为主要研究对象,进一步的分析绿城集团商业房地产市场营销策略。根据国内外商业地产发展的实际状况以及发展的趋势,结合杭州商业地产的发展现状以及绿城集团商业地产市场营销现状和商业地产的行业特点以及行业性质,将研究的系统性以及重点性相结合,进而找到绿城集团地产营销过程当中所存在的问题。在此基础之上,以STP市场营销理论作为基础,搜集相关的调研资料以及数据。对绿城集团商业地产进行市场细分、目标市场选择、市场定位等等,进行全方位的分析,从而设计出一套适合企业发展的市场定位,与此同时,根据既定的商业地产市场定位,以创造客户价值和建立赢利性的客户关系作为目标,选择制定适合企业生存发展的营销组合策略,结合4P和4C营销策略,最大限度的保证整个营销战略得以有效的实施。

关键词：绿城集团商业地产营销策略

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基于现金流量的绿城集团财务风险研究

基于现金流量的绿城集团财务风险研究

作者：吕品兰州财经大学

学位级别：硕士

企业的现金流量在现代企业管理中越来越受到管理层重视,它既是偿还债务的保证,又可以衡量企业盈利能力、抵御风险能力以及企业未来发展潜力。对财务风险进行研究,不能仅分析利润表和资产负债表。企业的资产负债表依据公允价值计量模式,... 详细信息

企业的现金流量在现代企业管理中越来越受到管理层重视,它既是偿还债务的保证,又可以衡量企业盈利能力、抵御风险能力以及企业未来发展潜力。对财务风险进行研究,不能仅分析利润表和资产负债表。企业的资产负债表依据公允价值计量模式,公允价值计量法体现企业过去成本,因此在资产的确认与计量上存在矛盾,资产账面价值不能真实的反映企业市场价值。在利润表中,按照费用与收入配比的原则核算报表项目,人为操纵可能性大。因此,文章以现金流量为视角,结合资产负债表和利润表相关财务数据对房地产上市公司绿城集团的财务风险进行研究。文章通过阅读现金流量、现金流量管理及财务风险、财务风险管理相关文献,以绿城集团2008-2013年财务报表数据为基础,识别了同绿城集团现金流量管理与防范相关的财务指标。在此基础上,分析了绿城集团财务现状,从绿城集团经营活动、投资活动、筹资活动过程中产生的净现金流量、经营现金流量比率、现金流量负债比率、现金流量再投资比率、经营现金收入占比等现金流量相关指标出发,对绿城集团的财务风险进行识别、度量与防范。以期为改变绿城集团中长期经营战略、提高资金运作效率、增加经营性现金流入量、控制筹资活动中现金流量等提供智力支持。

关键词：现金流量绿城集团财务风险管理识别与度量

宏观调控政策背景下房地产企业的现金流风险管理研究 ——基于绿城集团的案例分析

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宏观调控政策背景下房地产企业的现金流风险管理研究 ——基于绿...

作者：郑龙佳浙江财经大学

学位级别：硕士

房地产业是资金密集型行业，每一个房地产项目的开发都需要大量资金的投入，资金断裂将使项目开发陷入窘境，甚至导致企业破产清算。这使得越来越多的房地产企业关注现金流的管理，并提前采取一定措施应对未来可能的现金流危机。我国特... 详细信息

房地产业是资金密集型行业，每一个房地产项目的开发都需要大量资金的投入，资金断裂将使项目开发陷入窘境，甚至导致企业破产清算。这使得越来越多的房地产企业关注现金流的管理，并提前采取一定措施应对未来可能的现金流危机。我国特有的国情使得房地产企业必须在国家宏观调控政策背景下生存发展，房地产政策对房地产企业的影响深远。近几年来国家加紧了对房地产行业的调控，调控政策时不时出台。在经济高涨过热时，国家运用抑制性的房地产调控政策;在经济过冷时，则采取刺激性的房地产调控政策。在新一轮房地产调控政策背景下，金星房地产成为近年来首家因资金链断裂而破产的房地产企业，紧接着杭州瑞达实业、广德业地产等房地产企业也相继破产，行业巨头绿城集团在严厉的宏观调控政策下也危机四伏。如何在房地产调控政策背景下做好现金流的风险管理，是管理者当局工作中迫切需要解决的问题。现存文献中，少有学者基于宏观调控政策的背景对房地产企业的现金流风险管理进行研究，本文试图从这一视角进行研究。本文首先对我国房地产行业发展历程和管控政策进行回顾，探寻我国房地产宏观调控政策的特征和演变规律，接着对我国房地产企业现金流以及风险的基本特征进行分析，发现房地产企业的现金流具有周转周期长、分布不均匀、受宏观政策影响大、数量需求大、现金流占用风险大的特点。然后，本文将房地产的政策时期分为政策刺激阶段和政策抑制阶段，进一步对不同政策阶段的房地产行业的现金流总体情况、现金流量结构、偿债能力进行对比分析。最后论文选取了典型案例绿城集团的现金流危机进行案例研究;近年来绿城集团连续两次发生现金流危机，论文结合不同时期的调控政策，从实际出发分析绿城集团现金流问题产生的原因，所采取的应对措施及产生的效果。本文通过对整个房地产行业和绿城集团现金流风险管理的综合分析得出下列几点结论：第一，房地产企业存在一定的风险管控措施用来抵消政策变动对现金流的影响，这种抵消效果在政策抑制年份中表现得尤其明显。第二，主业风险抵御能力有待提高。房地产企业经营活动现金流受宏观调控政策的影响较大，特别是在政策抑制的年份中，“自我造血”功能欠缺使得经营活动对企业现金流贡献偏小，迫使企业加大外部融资力度。第三，筹资活动现金流对企业现金流的影响最大，这一点在政策刺激阶段以及政策抑制阶段都能得到很好的证明;行业内企业在筹资结构安排上具有一定的融资倾向性特征，主要依赖负债筹资而且流动性负债的占比偏高，容易引发现金流危机。由于经营活动的现金流与房地产宏观调控政策存在紧密关系，特别是政策抑制阶段，经营性活动现金流表现极差，房地产企业迫切需要改善经营活动现金流的管理，可以利用销售模式的转变及合理的定价方式进行改善。此外，筹资活动是保障房地产企业总体现金流的关键。在政策刺激阶段，企业融资相对较易，但是在政策抑制阶段，企业融资环境恶化使得实施外部融资难度大幅度增加，为此企业可以采取利用前期融资储备、优化筹资结构安排等方式为企业提供持续的资金支持，促进企业可持续发展。

关键词：房地产企业现金流风险管理宏观调控绿城集团

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经济宏观调控对绿城集团经营的影响

经济研究导刊 2012年第16期 26-29页

作者：张艺陈力广西大学商学院南宁530004

通过对2002年以来每次国家的经济调控给绿城集团所带来经营影响的研究,使用宏观经济学的总需求—总供给模型如IS-LM曲线来分析论证国家货币政策、财政政策的每一次调整对绿城集团经营所造成的影响,来揭示宏观调控对房地产行业所造成的影... 详细信息

通过对2002年以来每次国家的经济调控给绿城集团所带来经营影响的研究,使用宏观经济学的总需求—总供给模型如IS-LM曲线来分析论证国家货币政策、财政政策的每一次调整对绿城集团经营所造成的影响,来揭示宏观调控对房地产行业所造成的影响,在最后总结了宏观调控对绿城集团,乃至房地产行业的经营影响及相关启示。

关键词：绿城集团房地产经济调控 IS-LM曲线

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绿城房地产集团成本控制研究

建材与装饰 2018年第9期 138-139页

作者：王军浩李楠楠大连财经学院

成本管理与控制能有效帮助房地产实现经营与开发,从而是在行业竞争中得以实现可持续发展目标。随着房地产行业的不断发展,房地产企业日趋增多,在如此激烈的竞争环境中,房屋质量的提高,必然带来成本的提高。本文以绿城集团为研究对象,通... 详细信息

成本管理与控制能有效帮助房地产实现经营与开发,从而是在行业竞争中得以实现可持续发展目标。随着房地产行业的不断发展,房地产企业日趋增多,在如此激烈的竞争环境中,房屋质量的提高,必然带来成本的提高。本文以绿城集团为研究对象,通过对绿城集团成本控制的分析,找出绿城集团成本控制体系中存在的问题进行分析评价,寻找解决该问题的优化方案,并对此现状提出相应的对策。从而通过绿城集团的案例分析,使其能为整个房地产行业带来较好的成本控制效果。

关键词：房地产绿城集团成本控制

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绿城供应链应付账款ABS案例研究

绿城供应链应付账款ABS案例研究

作者：陈潇湘潭大学

学位级别：硕士

房地产行业在我国经济中占有重要战略地位,政策对房地产行业调控也是随着房价的不断飞升愈发严厉。政策趋严与房地产企业不断发展壮大的战略目标之间的矛盾,意味着房地产企业对资金的需求越来越大但获得资金难度却越来越高,这也必然会... 详细信息

房地产行业在我国经济中占有重要战略地位,政策对房地产行业调控也是随着房价的不断飞升愈发严厉。政策趋严与房地产企业不断发展壮大的战略目标之间的矛盾,意味着房地产企业对资金的需求越来越大但获得资金难度却越来越高,这也必然会驱使市场在现有融资方式的基础上进行新的融资方式的组合与创新。供应链金融资产证券化产生于这样的背景,它在资本市场上开辟出一条新的融资道路,为核心企业延长付款期限的同时满足中上游中小供应商的资金回流需求,在房地产市场上拥有还未被发掘的巨大潜力,但也伴随着风险。所以,本文对房地产行业采用供应链金融资产证券化融资举措的研究,具有一定的参考价值和现实意义。使用供应链金融资产证券化(简称:供应链金融ABS)的企业不断增多,不同行业也纷纷结合自身特点调整进行运用。使用频率高、参与主体多这并不能代表这些参与方对供应链金融ABS中暗藏的风险有了清楚的认识,也不代表这些参与方都有了应对风险的能力。供应链金融ABS为企业带来更多的融资的同时也增加了许多的风险。以房地产企业的视角为起点,研究出应对风险的措施,可以为有计划要使用供应链金融ABS的企业提供参考建议。本文选取绿城集团供应链应付账款ABS为例,先是对国内外与供应链金融还有资产证券化相关的文献内容进行解读与总结,简述与供应链金融资产证券化相关的概念与理论,为后文对案列进行详细完尽的分析打下基础、提供理论支持解释。然后是对绿城集团概况和资产支持专项计划内容的说明,并分析了绿城集团发行专项计划的原因以及发行效果,从宏观环境、法律、基础资产质量、信用评级等方面对分线展开分析,最后提出风险应对措施以及相关建议。

关键词：供应链金融资产证券化房地产绿城集团

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深化“五融工作法” 奏好战“疫”交响曲

社区 2022年第23期 26-27页

作者：牛慧锦(文/图) 孙铭徽(文/图) 山东省青岛市李沧区民政局青岛市李沧区延川路社区居民委员会

山东省青岛市李沧区九水街道延川路社区位于李沧区东部,毗邻青岛国际院士港,成立于2017年12月,辖区面积2.3平方公里,包括杭州绿城集团开发的11个居民小区和2个部队家属院、97个楼座,现有居民3601户、1.2万余人,来自近20个国家和地区。

关键词：居民小区李沧区绿城集团交响曲山东省