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通货膨胀与租金收益率变动:理性还是非理性?

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金融研究 2013年第7期 61-73页

作者：陈英楠刘仁和暨南大学金融系/金融研究所广东广州510632 华南农业大学经济管理学院广东广州510642

中国住房市场上存在一种经验法则:居民与实务界倾向于将租金收益率与名义存款利率比较以作为购房还是租房的依据。本文从通货膨胀可能同时引起租金收益率和名义利率变动的角度,检验了该法则是符合理性的代理假设与通货膨胀风险溢价假设... 详细信息

中国住房市场上存在一种经验法则:居民与实务界倾向于将租金收益率与名义存款利率比较以作为购房还是租房的依据。本文从通货膨胀可能同时引起租金收益率和名义利率变动的角度,检验了该法则是符合理性的代理假设与通货膨胀风险溢价假设,还是非理性的货币幻觉假设。通过将京沪广深四个城市的历史租金收益率分解为理性预期真实租金增长率、主观风险溢价以及主观预期租金增长偏离理性预期租金增长而导致的错误定价三个时变部分,本文发现:代理假设在四个城市住房市场均成立,通货膨胀风险溢价假设仅在北京成立,而货币幻觉现象存在于北京与上海。结论表明中国住房市场投资者的乐观预期可能是导致房价膨胀与租金收益率下行所不能被忽视的重要理性因素。

关键词：租金收益率名义利率通货膨胀

中国住房市场波动的影响因素研究——基于租金收益率的方差分解

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金融研究 2019年第2期 136-153页

作者：陈思翀陈英楠中南财经政法大学金融学院湖北武汉430073 暨南大学金融系广东广州510632

基于资产定价的视角,本文通过将标准的动态戈登增长模型和传统的住房使用成本模型相结合,建立了一个关于住房市场租金收益率的动态住房使用成本模型。该模型将租金收益率分解为购房的预期资金成本、预期购房相对于租房的风险溢价和预期... 详细信息

基于资产定价的视角,本文通过将标准的动态戈登增长模型和传统的住房使用成本模型相结合,建立了一个关于住房市场租金收益率的动态住房使用成本模型。该模型将租金收益率分解为购房的预期资金成本、预期购房相对于租房的风险溢价和预期未来租金增长率三个部分的现值之和。进一步,本文将该模型应用于京沪广深四大城市的季度数据,并使用方差分解方法来考察国内住房市场动态波动的影响因素及其相对重要性。本文结果表明,资金成本变动在四大城市的住房市场波动中为最重要的影响因素,而租金在住房市场波动中虽然存在着一定的影响作用,但并不如资金成本显著。此外,本文还发现,不能直接观测得到的购房相对于租房的风险溢价也是影响国内住房市场的一个不可忽视的重要因素。值得注意的是,近年四大城市居民租房面临的风险相对于购房正日益上升。

关键词：租金收益率动态戈登增长模型住房使用成本模型方差分解

中国城市住房租金收益率的影响因素及其差异研究

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中国城市住房租金收益率的影响因素及其差异研究

作者：艾振强厦门大学

学位级别：硕士

自1998年住房制度改革以来,我国城市化取得巨大进步,但是,与此同时也催生了高房价等问题。目前,人口依然在由农村和小城市向大中城市流动,催生大量的住房需求,供需矛盾十分突出。为实现无房群体“住有所居”的目标,同时减轻房价上涨的压... 详细信息

自1998年住房制度改革以来,我国城市化取得巨大进步,但是,与此同时也催生了高房价等问题。目前,人口依然在由农村和小城市向大中城市流动,催生大量的住房需求,供需矛盾十分突出。为实现无房群体“住有所居”的目标,同时减轻房价上涨的压力,党的十九大报告提出“建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”。目前,已经有房地产企业、房地产中介、互联网企业等在从事长租公寓的运营。国家希望有更多的机构进入住房租赁市场,增大租赁住房的供给。可是,对社会资本来说,是否进入住房租赁市场的关键是投资回报率能否达到预期,这其中租金收益率是最为关键的指标。对政府来说,了解住房租金收益率的影响因素,也能更好地对症下药。首先,本文探究我国住房租赁市场发展现状及总结存在的问题,通过对美日德住房租赁市场发展现状的分析,总结出发展住房租赁市场的普遍经验;其次,通过实证研究,分析我国住房租金收益率的影响因素,通过创新性引入区域、政策和城市能级的虚拟变量,研究我国住房租金收益率在不同区域、不同能级的城市和不同政策下的差异;最后,结合两者以及我国实际情况,提出更具有针对性和可行性的建议。通过研究,本文得出以下几点结论:(1)我国住房租金收益率低于国际合理水平;(2)限购会大幅推高租金,提高租金收益率,增大承租者的负担;(3)住房租金收益率的影响因素的作用方向存在较大差异,相同影响因素的作用强度也存在差别;(4)对房价上涨的强烈预期,使得人们收入一提高就喜欢买房;(5)经济发达的地区,人们对居住环境的要求也较高;(6)政策对住房价格、租金和租金收益率的影响不容忽视。据此本文提出如下建议:政府需要加大住宅用地的供应并降低土地成本;合理引导人们的预期;尽快推出公募REITs,增加人们的投资渠道;根据各地的不同情况,因城施政。

关键词：租金收益率住房租赁差异

重大公共卫生事件对租金收益率的影响研究——以新冠疫情为例

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重大公共卫生事件对租金收益率的影响研究——以新冠疫情为例

作者：仇云力中南财经政法大学

学位级别：硕士

2020年以来,新冠疫情对我们每个人的生活方式都产生了重要的影响,同时也给全球经济带来了更多的不确定性。“居家隔离”作为我国疫情防控的重要手段之一,使得新冠疫情对房地产市场的影响变得更加直接。租金收益率是衡量房地产市场估值... 详细信息

2020年以来,新冠疫情对我们每个人的生活方式都产生了重要的影响,同时也给全球经济带来了更多的不确定性。“居家隔离”作为我国疫情防控的重要手段之一,使得新冠疫情对房地产市场的影响变得更加直接。租金收益率是衡量房地产市场估值的重要指标,也是研究房地产市场泡沫的重要指标之一。研究新冠疫情对租金收益率的影响,有利于防范由新冠疫情引发的房地产市场风险。由于租金收益率综合了房价和租金两个因素的变动,对租金收益率进行分解,能够进一步明确新冠疫情对住房销售市场和住房租赁市场的影响情况。与此同时,在大力发展“租购并举”,加快发展“长租房市场”的住房制度背景之下,对租金收益率的研究是十分必要的。本文首先梳理了动态戈登增长模型的演变和在房地产市场中的运用,在总结了当下研究租金收益率的影响因素的相关理论和文献,以及新冠疫情对房地产市场的影响的研究后,提出了新冠疫情影响租金收益率的理论假设;其次,利用2018年1月至2020年12月286个行政区的样本数据,从资产定价的角度,结合动态戈登增长模型对租金收益率进行分解,将租金收益率分解为实际无风险利率、住房风险溢价和租金增长率的现值;最后,以各个行政区首次宣布新冠确诊病例消息为事件发生点,利用多期双重差分法研究新冠疫情对租金收益率的影响,并探究其影响路径,得出的研究结论如下:第一,新冠疫情对租金收益率产生了显著的负向影响,新冠疫情在小范围内提升了住房的估值。第二,新冠疫情对实际利率、租金增长率和住房风险溢价都有显著的正向影响,新冠疫情后,资金的价格上涨;租金增长率上升了4倍,住房风险溢价上升了20倍,人们的租房需求和购房需求都增加了。第三,新冠病例的持续增加对租金收益率的影响并不显著。首次新冠确诊消息对租金收益率、住房风险溢价、实际利率、租金增长率的影响更为显著,且其影响不具有持续性,主要发生在当期。第四,新冠疫情影响租金收益率的中介因素包括实际利率和住房风险溢价,实际利率的中介效应占总效应的比例为30.5%,住房风险溢价的中介效应占总效应的比例为10.3%。总的来说,新冠疫情导致租金收益率上升,但同时也引起了无风险利率、住房风险溢价和租金增长率的正向变化,由于无风险利率和住房风险溢价又与租金收益率负相关,最后由于无风险利率和住房风险溢价带来的中介效应,导致了新冠疫情对租金收益率的影响程度变小。为了降低新冠疫情对房地产市场的影响,本文提出短期内应当强化对租金价格的管控机制,加快建立长租房市场,持续关注租金收益率的变化,防范房地产市场风险。

关键词：新冠疫情租金收益率动态戈登增长模型多期双重差分法

所有权成本、投资者预期与住宅价格波动：关于国内四大城市住宅市场的经验研究

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世界经济 2009年第10期32卷 14-24页

作者：陈建陈英楠刘仁和中国人民大学经济学院北京中关村大街59号中国人民大学经济学院 100872 华南农业大学经济管理学院 510642

本研究反映住宅基本面价值的所有权成本与投资者预期对北京、上海、广州、深圳等国内四大城市住宅价格波动的相对影响程度。本文通过使用四大城市1993年第一季度至2008年第二季度的季度非平衡面板数据的经验分析表明,广州与深圳住宅所... 详细信息

本研究反映住宅基本面价值的所有权成本与投资者预期对北京、上海、广州、深圳等国内四大城市住宅价格波动的相对影响程度。本文通过使用四大城市1993年第一季度至2008年第二季度的季度非平衡面板数据的经验分析表明,广州与深圳住宅所有权成本可能不是导致近年两大城市房价膨胀的主要因素,而北京与上海的住宅基本面价值对住宅价格波动影响相对大一些。投资者两种预期——基于历史住宅价格增长率的未来价格增长预期与货币幻觉的共同影响导致北京、上海与深圳三大城市房价过度膨胀。对于广州,投资者的历史真实房价增长预期显著推动当地房价上涨,但货币幻觉影响的可能性仍需进一步确认。四大城市住宅市场可能存在泡沫。

关键词：住宅所有权成本预期住宅价格租金收益率泡沫

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货币幻觉与我国城市住宅估值

财贸经济 2009年第2期30卷 126-130页

作者：刘仁和陈英楠程昆华南农业大学经济管理学院金融系中国人民大学经济学院华南农业大学经济管理学院

我国城市住宅租金收益率随着名义无风险利率和主观风险溢价的提高而提高,与货币幻觉假设相吻合,说明在高通货膨胀时期,投资者降低估值倍数,低估市场;低通货膨胀时期,提高估值倍数,高估市场。近年来在长期低通胀环境下,尽管我国几大城市... 详细信息

我国城市住宅租金收益率随着名义无风险利率和主观风险溢价的提高而提高,与货币幻觉假设相吻合,说明在高通货膨胀时期,投资者降低估值倍数,低估市场;低通货膨胀时期,提高估值倍数,高估市场。近年来在长期低通胀环境下,尽管我国几大城市实际租金指数保持稳定,但是投资者受到货币幻觉的影响,提高住宅市场的"市盈率",从而高估房价。

关键词：货币幻觉通货膨胀房价租金收益率