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近年来,由于我国城镇化的加速推进,大中型城市外来人口数量激增,这些地区的住房需求也在不断地攀升。而逐渐高企的房价,已经超出了很多购房者的承受范围,住房供给和住房需求之间的矛盾日趋激烈。为了解决城镇中低收入者的住房问题,提升我国城镇居民的“幸福感”和“获得感”,维护社会和谐稳定,国家开始大力推行保障性住房项目。公共租赁住房是保障性住房的一个重要组成部分,并且随着我国住房租赁市场的发展越来越多地受到了人们的关注。当前,保障性公共租赁住房的建设资金主要来源于地方政府和银行信贷,但是随着存量规模的继续扩大以及增量规模的迅速增长,使得现有的融资模式难以为继。同时,由于保障性公共租赁住房建设所需投入的资金量大、成本回收期长以及投资回报率低等特点,进一步加重了这种融资困难的局面。而资产证券化对于租赁资产流动性的提高有一定的帮助,通过将租赁资产进行证券化,能够使地方政府提前收回投资,减轻其财政压力。因此,对于保障性住房项目资产证券化的研究,特别是公共租赁住房租赁资产的证券化研究,对于我国保障性住房的建设具有重要的理论和实践意义。本文选取长江资管——武汉地产保障性公共租赁住房租金收入资产支持专项计划作为研究对象,首先对保障性住房的定义和发展以及项目融资流程进行了梳理,概括了保障性住房项目资产证券化的主要类型和模式,并对不同国家的情况进行了对比;然后运用案例分析法,对该案例的实施背景、证券化流程和募资结果等基本情况进行了介绍,从融资规模和结构、资产池设计、参与机构、信用增级与评级、产品风险以及融资成本等方面进行了深入的分析,总结出产品具有安全系数高、期限灵活、增信手段多样、预期收益率较高、能够缓解财政压力,提前收回投资等优点。同时也指出了该案例存在着债务相对集中、专项计划法律地位缺失、产品流动性不足、基础资产单一等不足。最后根据案例存在的相关问题,本文从破产隔离、分散偿债主体、选择优质资产和完善交易市场等方面提出了解决建议。

关键词：保障性住房租金收入资产证券化产品设计

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