检索结果-南通市图书馆

村级留用地出让后的抵押价值评估研究——以杭州市西湖区某地块为例

在线全文

学校读者我要写书评

暂无评论

房地产世界 2024年第6期 17-19页

作者：应斯亮吴顺可刘彪王杨建银(浙江)房地产土地资产评估有限公司浙江经纬房地产评估有限公司

近年来,集体土地问题日益凸显,为有效化解潜在矛盾,切实保障失地农民的权益与长远生计,各地政府相继出台并完善了留用地开发建设的相关政策,以期推动乡村振兴战略的实施。然而,各地政策不同,多数金融机构对留用地能否抵押及其使用权抵... 详细信息

近年来,集体土地问题日益凸显,为有效化解潜在矛盾,切实保障失地农民的权益与长远生计,各地政府相继出台并完善了留用地开发建设的相关政策,以期推动乡村振兴战略的实施。然而,各地政策不同,多数金融机构对留用地能否抵押及其使用权抵押范围、抵押价值等存在疑惑。故本文总结了相关学者对留用地政策研究的部分成果,分析了杭州市村级留用地的相关政策及出让情况,并以杭州市西湖区某地块为例,介绍了市场比较法与剩余法在留用地使用权抵押价值评估中的应用,旨在为土地估价人员进行留用地价值评估提供参考。

关键词：留用地制度村级留用地价值评估

在线全文

学校读者我要写书评

暂无评论

论征收补偿留用地制度的完善

论征收补偿留用地制度的完善

作者：杨扬苏州大学

学位级别：硕士

2014年《关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》提出,探索实现留用地安置等多样化的征收补偿方式,确保被征地农民长久生计。2019年《土地管理法》第48条回应政策要求,规定征收补偿应以实现被征地农民长久生活保障为目标... 详细信息

2014年《关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》提出,探索实现留用地安置等多样化的征收补偿方式,确保被征地农民长久生计。2019年《土地管理法》第48条回应政策要求,规定征收补偿应以实现被征地农民长久生活保障为目标。以货币补偿为主的传统征收补偿方式亟需转型,探索建立以留用地安置为重要内容的多元化征收补偿制度,实现被征地农户长期收益有保障。本文旨在对留用地补偿制度实践中存在的合法性争议问题展开研究,通过对相关法律规定进行规范性分析和体系化解释,探索构建土地征收补偿领域留用地制度合法化完善路径。本文第一部分引言结合现有研究成果探究留用地制度实践概况,梳理留用地制度面临的实际问题及制度障碍。第二部分通过分析留用地补偿具备公平补偿及长久保障等制度功能,阐述征收补偿领域构建留用地制度的必要性。第三部分结合现行法规定,针对留用地制度主要内容进行合法性反思。首先,国有留用地划拨和协议出让取得不符合现行法律规定,设立国有留用地缺乏合法性基础,脱离实际需求。其次,留用地权利分配不公,忽视被征地农民权利主体地位,有违平等原则。第四部分针对留用地安置面临的理论障碍,通过分析和解释相关法律规定,厘清并破除留用地权属设定、权利主体分配以及权利流转等制度构建存在的理论障碍。第五部分以保障农民合法财产权益、促进留用地制度规范运行为出发点,构建兼顾集体与成员的权利主体制度、完善留用地土地用途及流转机制、完善留用地相关权利纠纷解决机制。第六部分总结了征收补偿留用地制度作为一种非货币化的补偿方式,应当实行留用地权属集体所有的“单轨制”供地机制,保障农民集体对留用土地的永续性利用;落实留用地使用权于农民个体,保障失地农民在留用地开发管理和收益分配中的优先地位;完善留用地权利流转方式,允许留用地指标通过市场方式进行流转;构建留用地权利救济制度,分类构建权利纠纷解决机制,确保征收补偿环节的留用地制度功能得到有效发挥。

关键词：征收补偿留用地制度农民权益保障

广州市留用地制度的设计逻辑、运行困境与改革创新

在线全文

同方学位论文库

学校读者我要写书评

暂无评论

广州市留用地制度的设计逻辑、运行困境与改革创新

作者：胡丹兰州大学

学位级别：硕士

留用地是指国家征收农村集体土地后,按实际征地面积的一定比例,安排给被征地农村集体经济组织用于发展生产的建设用地。留用地制度,随着改革开放的步伐,于中国南方城市发起并慢慢成形。该制度是在现行土地管理制度框架下,在国家法律规... 详细信息

留用地是指国家征收农村集体土地后,按实际征地面积的一定比例,安排给被征地农村集体经济组织用于发展生产的建设用地。留用地制度,随着改革开放的步伐,于中国南方城市发起并慢慢成形。该制度是在现行土地管理制度框架下,在国家法律规定的征地补偿方式之外,由地方政府自发补充的一种征地补偿安置措施。广州市自上世纪80年代末开始为被征地农村集体经济组织安排留用地,迄今已实施30多年,保障了广州市范围内被征地农民的长远生计,推动了速度快、数量大的征地活动实施,保障了广州市经济建设的高速发展。但随着经济发展和城市扩张,广州市的留用地管理和利用暴露出一系列问题,近4万亩留用地无法顺利兑现给被征地农村集体,4万多亩已兑现的留用地无法高效开发利用甚至闲置“晒太阳”,面临既“落不下”,又“用不好”的困境。本篇研究采用文献资料法、案例研究法、调查研究法、制度分析法等研究方法,收集国家、广东省和广州市留用地相关制度、数据和案例,分析广州市留用地制度的层次、背景环境、设计逻辑、运行过程和功能效果等,以及在当前土地管理制度改革背景下的制度走向,运用公共管理和制度经济学相关理论知识,以分析广州市留用地制度的设计逻辑和运行困境为路径,研究留用地的交易成本最小化、产权优化、效益保障及政府对留用地管理的职能优化等内容,进而提出对广州市留用地政策的改革创新建议。本篇研究认为,广州市留用地制度存在可优化空间,完成制度优化将推进广州市留用地兑现和开发利用,推进集体经济建设用地开发利用和流转的顺利实施。本篇研究在实践中可提出推进加快兑现留用地,提高留用地利用效率,保障农民合法权益并推动土地节约集约利用的相关做法;理论上,说明政府在制定制度或者政策的过程中,应该充分考虑政府与公共、制度与经济之间的关系,并致力于提供最优的公共服务,实现效益最大化。

关键词：留用地制度设计逻辑运行困境改革创新广州市

基于土地发展权博弈的农村留用地制度探析——以广州市南沙区为例

在线全文

同方学位论文库

学校读者我要写书评

暂无评论

基于土地发展权博弈的农村留用地制度探析——以广州市南沙区为例

作者：吴框框厦门大学

学位级别：硕士

我国城市化进程的迅速发展导致大量农村集体土地被征收为城市国有土地,失地农民如何获得合理的补偿以及保障长期生产生活的收益成为重要的问题。从地方实践的“土地返还”演变而来的留用地制度受到广为推行,对安置失地农民和保障农村长... 详细信息

我国城市化进程的迅速发展导致大量农村集体土地被征收为城市国有土地,失地农民如何获得合理的补偿以及保障长期生产生活的收益成为重要的问题。从地方实践的“土地返还”演变而来的留用地制度受到广为推行,对安置失地农民和保障农村长远发展具有重要的意义。但随着该制度的推广和实施,在实践中产生的的问题暴露出制度的局限性。本文研究的内容正是通过辨析留用地制度在实践中土地发展权博弈矛盾及其转移方向,论证该制度未来可能会向留用物业制度发展。第二章首先对我国留用地制度的发展历程做了梳理和总结,解释了该制度产生的根源正是为了调和我国经济制度转型时期的城乡矛盾,并从土地发展权的角度解释了该制度的本质是城市和农村土地发展权的让渡与共享。第三章、第四章结合广州市南沙区为实证研究案例,并以土地发展权博弈为切入点,对政府和村集体两大主体的角色特征、博弈诉求和二者的博弈状态进行分析,重点对关于留用地权属、用地性质、划定比例、区位和开发强度的博弈进行解释,总结留用地制度陷入的种种困境,主要表现在:土地置换的不可持续性、国有和集体权属二元对立的隐患,以及政策僵化的困境,市场扰乱的风险和产生利益寻租空间等内容。研究表明,当前留用地制度面临的困境逐步显示出了制度的不可持续性,而政府和村集体对留用地的利益诉求也发生了转变。政府的目标由原先快速推进征地工作转变为减少实际留地比例,村集体的目标从原先获得价值更高的土地转变为尽快获得实际收益。对此,本文在第五章创新性地提出:留用地制度未来会向留用物业制度转变。留用物业制度的核心内容是以捆绑在政府分期进行的土地出让开发中的配建物业,对村集体进行分阶段兑现补偿,代替原有的一次性划定固定比例的留地补偿。通过分析认为,该制度能够有效节约土地资源,避免原留用地制度中的区位问题和土地权属问题,充分调动市场机制,减小政府征地补偿的资金及土地压力和行政管理成本,又能够保证村集体获得明确的收益补偿。在提出留用物业制度的同时,本文结合广州市目前采用的土地出让“竞配建”方式,对留用物业制度可采用的操作方式进行具体构想。其操作内容是核定村集体征地补偿的物业价值,并将其分批次捆绑在政府计划出让的土地中,以“限地价、竞配建”的方式由开发商建设留用物业并将产权转交给村集体以产生收益。政府获得限定额度的土地出让金,但留用物业安置压力减轻;开发商能够付出较低的拿地成本;村集体的留用物业兑现得到开发商的背书得以稳定实现。分阶段兑现的方式减轻了政府的补偿兑现压力,实现了村集体收益的梯度增值。研究认为,该操作方式对广州市已具备成熟的适用环境,对其他地区亦具有较强的推广价值。最后本文对完善留用物业制度的相关保障内容进行了探讨。

关键词：留用地制度博弈分析制度创新

留用地制度的地方实践及其改进——以杭州市为例

在线全文

同方学位论文库

学校读者我要写书评

暂无评论

南京工业大学学报（社会科学版） 2011年第3期10卷 27-31页

作者：何红霞南京工业大学地方法治与区域合作研究院江苏南京211816

留用地制度在安置失地农民、保障农民生活收入、引导失地农民创业等方面发挥了一定的作用。但作为新生事物,留用地制度并不成熟,有关留用地制度的实践、法律规范、市场操作、人员素质、资源共享、政府参与程度等方面还存在诸多问题,导... 详细信息

留用地制度在安置失地农民、保障农民生活收入、引导失地农民创业等方面发挥了一定的作用。但作为新生事物,留用地制度并不成熟,有关留用地制度的实践、法律规范、市场操作、人员素质、资源共享、政府参与程度等方面还存在诸多问题,导致各地的留用地操作混乱,阻碍了留用地制度的发展。因此,明确留用地权属、发挥集体经济组织能动性、增强政府在留用地制度中的作用是改进与完善留用地制度的主要措施。

关键词：留用地制度问题规范制定改进

农村留用地制度:概念内涵、发展历程与本质解析

在线全文

学校读者我要写书评

暂无评论

中国房地产 2021年第3期 40-49页

作者：吴框框洪世键胡洲伟杭州市城市规划设计研究院厦门大学建筑与土木工程学院武汉大学城市设计学院

论文梳理相关政策文件,明确留用地制度的概念内涵,概括其发展历程,并基于发展阶段和社会背景分析留用地制度的本质。通过研究发现:(1)留用地制度是指政府征地过程中,按被征地面积的一定比例返还建设用地给村集体,用于发展第二、三产业... 详细信息

论文梳理相关政策文件,明确留用地制度的概念内涵,概括其发展历程,并基于发展阶段和社会背景分析留用地制度的本质。通过研究发现:(1)留用地制度是指政府征地过程中,按被征地面积的一定比例返还建设用地给村集体,用于发展第二、三产业保障失地农民生活的补偿安置方法;(2)各地区因地制宜对留用地的指标核定、土地权属、兑现方式、开发管理、土地使用权流转等实施内容作出了细化具体的规定,形成了多种具有代表性的开发利用模式;(3)留用地制度通过共享土地增值收益缓解城乡矛盾,避免了因为制度不确定性而造成土地无序争夺,其本质是国家制度转型中一次以实用主义和渐进主义为特征的权益让渡尝试。基于以上研究认为,留用地制度兼具服务“土地财政”和调和城乡矛盾的双重目的,一方面大大降低了政府征地的财政负担和行政阻力,一方面有效保障了失地农民的长期收益,因此在国家制度转型时期具有一定的合理性和必然性,但在适用性和可持续性方面也存在缺陷。

关键词：土地管理留用地制度城镇化征地制度改革

在线全文

学校读者我要写书评

暂无评论

杭州市征地制度改革成果及问题研究

浙江国土资源 2005年第Z1期 57-60页

作者：蔡兵备沈乐毅杨立新杭州市国土资源局

新《土地管理法》实施以来,杭州市相继颁布实施了《杭州市征用集体所有土地实施办法》、《杭州市市区征地综合补偿标准》、《关于市区征用土地农转非人员就业和社会保障的若干意见》等一系列政策文件,从征地补偿标准、征地农转非人员安... 详细信息

新《土地管理法》实施以来,杭州市相继颁布实施了《杭州市征用集体所有土地实施办法》、《杭州市市区征地综合补偿标准》、《关于市区征用土地农转非人员就业和社会保障的若干意见》等一系列政策文件,从征地补偿标准、征地农转非人员安置、推行建设留用地政策等三大方面对征地制度进行深入改革、创新,基本构建完成了我市征地制度改革的框架。在征地拆迁、农居建设等相关方面也采取了深化改革的措施。通过上述深化改革的

关键词：征地制度改革留用地制度征地补偿安置征地工作杭州市

留用地开发模式比较与选择 ——以西湖区荡王头经合社留用地为例

在线全文

同方期刊数据库

学校读者我要写书评

暂无评论

留用地开发模式比较与选择 ——以西湖区荡王头经合社留用地为例

作者：章斌浙江工业大学

学位级别：硕士

留用地制度是扶持被征地农民发展集体经济、保障失地农民利益的一项政策措施,在近二十年的征地拆迁工作中发挥了积极的作用。在城市外围区,留用地承担着中心城区转出产业、功能和人口、保障失土农民利益的重任,但是由于留用地开发、资... 详细信息

留用地制度是扶持被征地农民发展集体经济、保障失地农民利益的一项政策措施,在近二十年的征地拆迁工作中发挥了积极的作用。在城市外围区,留用地承担着中心城区转出产业、功能和人口、保障失土农民利益的重任,但是由于留用地开发、资金短缺等各种因素限制,留用地的开发较为低效,闲置率高,效益不佳矛盾突出。本文基于社会保障、农地发展权、分权控制、价值最大化等理论,以杭州西湖区荡王头经合社留用地为例,对政府主导下的国有企业合作开发模式进行分析,通过比较多种开发模式,分析各利益相关方诉求及优劣势,并结合政策因素、失败经验以及市场情况,提出留用地开发模式选择的结论,即西湖区荡王头经合社选择与区国有企业合作,由国有企业牵头联合有实力的房地产开发商对荡王头经合社留用地项目进行投资开发和运营,这种开发模式更有利于保障各方利益和被征地农民的长期收益,完善了社会保障制度,减少了村社干部廉政风险,并且统一由区国有企业牵头整合相关资源,有利于区域留用地业态的统一规划,防止了同类型产品的恶性竞争。最后,本论文还对荡王头经合社留用地项目效益进行了测算并提出了相关政策建议。

关键词：留用地制度留用地开发村企合作开发

在线全文

同方学位论文库

学校读者我要写书评

暂无评论

高端资讯

中国内部审计 2005年第5期 74-75页

外资即将进入城轨交通市场与民企资本争食中国国际城市轨道交通展览会组委会透露:“十五”期间,国内的城市轨道交通建设投资已超过2000亿元人民币,“十一五”期间还将投资2000多亿元,两者相加总额已逾4000亿元人民币,这让在本土拓展业... 详细信息

外资即将进入城轨交通市场与民企资本争食中国国际城市轨道交通展览会组委会透露:“十五”期间,国内的城市轨道交通建设投资已超过2000亿元人民币,“十一五”期间还将投资2000多亿元,两者相加总额已逾4000亿元人民币,这让在本土拓展业务空间受限制的欧美公司“垂涎不已”。同时,中国交通运输协会城市交通专业委员会副主任周翊民表示,外资进入中国的城市轨道交通市场已无障碍。目前,德国、法国、日本等外资已以各种形式进入了北京、上海、广州等城市。

关键词：人民币汇率日本美国人民币汇价美利坚合众国北美洲李荣融制造业加工工业国资委国务院国有资产监督管理委员会城市轨道交通留用地制度农民劳动者交通专业应收账款土地入股外资外国资本美元本位币北京资讯