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物业税改革如何破冰?——破解物业税改革的不动产产权制度瓶颈

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财贸研究 2010年第4期21卷 68-74页

作者：唐明湖南大学会计学院湖南长沙410079

产权清晰是征税的前提,物业税的实质是对不动产产权征税。经济社会双转轨时期,中国不动产产权制度几经变迁,目前形成了具有中国特色的极其复杂的产权格局:城乡二元结构、房地二元结构、城市多种产权性质的房产并存。现行不动产产权转轨... 详细信息

产权清晰是征税的前提,物业税的实质是对不动产产权征税。经济社会双转轨时期,中国不动产产权制度几经变迁,目前形成了具有中国特色的极其复杂的产权格局:城乡二元结构、房地二元结构、城市多种产权性质的房产并存。现行不动产产权转轨制度背景使得物业税改革遭受产权法律瓶颈。物业税制改革要"破冰",应着手解决阻碍其发展的产权体制障碍:过渡期直接以不动产本身为纳税人解决产权残缺导致的征税问题,长远则必须建立健全不动产产权法律体系。

关键词：物业税改革经济社会双转轨产权制度体制障碍

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物业税改革配套制度设计

税务与经济 2013年第2期 91-95页

作者：刘东张仕廉东莞理工学院建筑工程系广东东莞523808 重庆大学建设管理与房地产学院重庆400045

中央政府冀望通过开征物业税缓解地方财政困难,进而建立事权和财权、财力相配套的财税体制,从根本上遏止地方政府对"土地财政"的依赖,解决地方政府的"逆向软预算约束"问题。但此项改革举措并未得到地方政府的积极响应;相较于物业税而言... 详细信息

中央政府冀望通过开征物业税缓解地方财政困难,进而建立事权和财权、财力相配套的财税体制,从根本上遏止地方政府对"土地财政"的依赖,解决地方政府的"逆向软预算约束"问题。但此项改革举措并未得到地方政府的积极响应;相较于物业税而言,地方政府更青睐于"土地财政"。物业税迟迟不能全面实际开征,关键在于与物业税改革相配套的一系列制度的缺失。应从激励制度、信息系统、征管制度、公共财政制度、评估制度、地方政府间分配制度等方面完善物业税改革的配套制度,为物业税的有效推进和全面实施奠定有利的基础。

关键词：物业税物业税改革房地产配套制度

物业税改革对地方政府财政收支影响的实证分析

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物业税改革对地方政府财政收支影响的实证分析

作者：郑晖华中师范大学

学位级别：硕士

自2003年10月中央政府首次提出要在适当时机时开征物业税后,一些经济较发达的地区如北京、重庆、天津、深圳等地已先后进行过“空转”试点。但如何将物业税这一税种在全国有效的开征而不损害各利益相关方的利益,我国还缺乏相关的实证研... 详细信息

自2003年10月中央政府首次提出要在适当时机时开征物业税后,一些经济较发达的地区如北京、重庆、天津、深圳等地已先后进行过“空转”试点。但如何将物业税这一税种在全国有效的开征而不损害各利益相关方的利益,我国还缺乏相关的实证研究。物业税之所以从提出到现在10年的时间还没有开征是受到了地方政府的阻挠,特别是近几年地方政府已经严重依赖土地出让收入,对开征物业税存在较强的抵触心理。物业税改革的难点主要包括产权法律基础不完备、物业税立法程序复杂、房地产价值评估体系不健全以及税率和税基的确定有难度等问题,解决以上问题将为完善我国的房地产税收体系提供一个有价值的决策参考。在此背景下,本文以物业税改革为出发点,先对物业税及物业税改革方案做一个介绍,然后利用面板数据建立模型,将税基分为商品房和商业用房两大类,并且对全国、东部、中部和西部地区分别回归,以此对物业税改革造成的地方政府财政收支缺口进行定量地分析,为物业税在全国范围内的顺利铺开打好理论基础。本文的物业税改革方案为整合城镇土地使用税和目前只针对经营性商品房的房产税,将税基扩展到居住用商品房,并将税基评估方法由过去的账面成本改为市场评估。经实证分析后发现,物业税改革并不会造成地方政府财政收支缺口的扩大,相反,它会有效减小缺口。虽然物业税改革对全国、东部、中部及西部地区的影响不尽相同,但总体而言,各地区缺口都有明显的减小。其中,基于税基一时西部地区地方财政收支缺口下降的幅度最大,其次为中部,全国紧随其后,东部地区下降幅度最小;基于税基二时中部地区地方财政收支缺口下降的幅度最大,其次为全国,然后是西部地区,东部地区下降幅度最小。这说明了以下三点：首先,无论是在短期还是在中长期,物业税改革对我国地方政府财政收支缺口的改善都将起到积极的作用;其次,物业税改革方案没有牵涉更多的税种,有利于节约现有税制下的税收成本,显著降低地方财政收支缺口;第三,因为不同地区的社会经济发展水平和房地产市场结构不同,在设置物业税税率时应当区别对待,特别是对于西部落后地区,现在按照全国统一标准征收物业税的时机还不成熟。

关键词：物业税改革地方财政收支缺口财税体制主体税源

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物业税改革的国际借鉴与政策选择

物业税改革的国际借鉴与政策选择

作者：韩德军西北农林科技大学

学位级别：硕士

随着我国房地产行业的高速发展,现有的房地产税制已有些不合时宜了。与许多发达国家相比,我国的房地产税制存在着明显的缺陷,突出表现在:在房地产开发、销售过程中,税种繁杂,需要缴纳的各项税收就达9种之多,有的地方还存在重复征税的情... 详细信息

随着我国房地产行业的高速发展,现有的房地产税制已有些不合时宜了。与许多发达国家相比,我国的房地产税制存在着明显的缺陷,突出表现在:在房地产开发、销售过程中,税种繁杂,需要缴纳的各项税收就达9种之多,有的地方还存在重复征税的情况,再加上各个地方名目不一的各项收费,都在无形中加大了房地产的开发成本;而与此形成鲜明对比的是,在房地产保有阶段,只有房产税、城市房地产税和城镇土地使用税,这种不合理的税制设计造成了大量土地的闲置和浪费。而且,保有阶段的轻税负相当于给土地保有者无息贷款,实质上是鼓励投机,近年来各地出现的“炒楼”风其背后深层次的原因正是我国现阶段不合理的房地产税收制度。另外,我国房地产税收制度还存在课税范围过窄,一些税种计税依据设计不合理,内外税制有别等诸多弊病。基于此,十六届三中全会通过《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中指出,“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应的取消有关税费”。这一决定引起了社会各界对物业税的广泛关注,同时也把物业税改革提到了日程上。本文首先对国际上主要税收理论进行分析,选择用经过许多国家成功的税收经验验证的税收理论——拉弗曲线理论对我国的房地产税制存在的弊端进行解释,以便得出我国开征物业税的必要性,为物业税的政策选择提供了主要方向;其次,以税收要素为主线介绍了国际上物业税的征收经验,并归纳了各国开征物业税的若干共同点,以便我国借鉴;再次,在借鉴国际先进经验的基础上,结合我国国情,对我国物业税改革的税收要素进行了详细的界定;最后,提出了进行物业税改革必备的配套制度政策。本文共分六章,各章内容如下: 第一章导论。本章主要阐述了论文的选题背景、研究目的和意义,并对研究的思路、方法及可能创新之处作了说明。第二章物业税改革的税收理论基础。本章从税收的基本理论入手,对税收的概念、税制要素以及税收分类进行了阐述;介绍了世界税收理论的发展,西方税收理论以及社会主义的税收理论,着重对供给学派的核心理论——拉弗曲线的有效性进行了深入分析,为第三章中利用拉弗曲线分析我国房地产税制的缺陷做了铺垫。第三章我国房地产税制及现存问题。为了解我国现有房地产税制形成的历史背景,本章首先阐述了我国房地产税制的历史沿革;其次,详细介绍了我国房地产税收体系的设置,并归纳了其特点及作用;再次,分析了我国现行房地产税制存在问题,并深入分析了导致这些问题的政策制度及体制方面的原因;最后,通过利用拉弗曲线分析我国房地产税制的“拉弗禁区”,得出我国开征物业税的必要性并对物业税改革的现实意义及其对社会各阶层的影响进行了阐述。

关键词：物业税改革房地产税制拉弗曲线税收要素

我国物业税改革对主要利益相关方的影响研究——兼议相关物业税改革理论

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价格理论与实践 2009年第9期 63-64页

作者：余劲胡慧敏西北农林科技大学经济管理学院

物业税作为房地产税制改革的既定方向,已引起多方关注。然而,两次试点仍未能实转,其原因在于主要利益相关方的利益难以调整。然而,现有研究缺乏物业税改革对各利益相关方影响的探讨。本文基于各主体(地方政府、住房消费者、房地产开发... 详细信息

物业税作为房地产税制改革的既定方向,已引起多方关注。然而,两次试点仍未能实转,其原因在于主要利益相关方的利益难以调整。然而,现有研究缺乏物业税改革对各利益相关方影响的探讨。本文基于各主体(地方政府、住房消费者、房地产开发商以及金融机构)的利益损益,对物业税开征效应的相关研究进行了全面梳理和归纳,从而为我国物业税改革提供理论依据和参考。

关键词：物业税改革利益相关方探析

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基于地方财政角度的物业税改革方案探讨

特区经济 2011年第3期 133-135页

作者：胡慧敏余劲日本九州大学经济学府西北农林科技大学陕西杨凌712100

本文基于地方财政角度,在理清我国物业税改革的目的、方案的基础上,审视当前分税制改革所带来的地方财源不足的问题,着重论证将土地出让金纳入物业税的必要性。通过税制设计避免现有土地出让金弊端的同时,也能够规范地方财政收入,使其... 详细信息

本文基于地方财政角度,在理清我国物业税改革的目的、方案的基础上,审视当前分税制改革所带来的地方财源不足的问题,着重论证将土地出让金纳入物业税的必要性。通过税制设计避免现有土地出让金弊端的同时,也能够规范地方财政收入,使其使用规范、收入稳定,从而成为地方政府稳定而持续的收入来源。

关键词：地方财政物业税改革土地出让金

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我国物业税改革及其制度构建研究

我国物业税改革及其制度构建研究

作者：巍茜中南民族大学

学位级别：硕士

2003年,在中国的财税体制改革进行的背景下,物业税首次出现在中共中央决议中,决议指出:实施城镇建设税费改革,条件具备时,对不动产开征统一规范的物业税,取消有关收费。该决议为如何构建物业税指明了方向。截止至2007年10月,国家税务总... 详细信息

2003年,在中国的财税体制改革进行的背景下,物业税首次出现在中共中央决议中,决议指出:实施城镇建设税费改革,条件具备时,对不动产开征统一规范的物业税,取消有关收费。该决议为如何构建物业税指明了方向。截止至2007年10月,国家税务总局和财政部共批准了10省市为房地产模拟评税试点地区,物业税开始了“空转”运行。伴随着试点地区各方面经验的不断积累,和中央改革步伐的进一步加快,我国物业税改革也在不断的推进。法制化是物业税开征的前提和保障,物业税的开征应当遵循法治精神。本文的创新之处在于:总结国际上房地产税制的成功经验,学习借鉴其成功的经验,并结合中国的财税体制改革,对物业税法律内容与形式进行体系化的探索设计。本文分三部分: 第一部分:主要介绍物业税改革的理论依据,物业税改革的法律制度背景及改革的最新成果,并分析了物业税构建过程中面临的主要问题。第二部分:对比分析了世界上其他国家的物业税设计模式以及物业税评估体系,并总结国外的成功经验。第三部分:借鉴国际上物业税制度的成功经验,结合我国的实际情况提出物业税改革方案。

关键词：物业税物业税改革税制要素评估制度

房地产投资与物业税改革 ——税收政策的一般均衡分析

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房地产投资与物业税改革 ——税收政策的一般均衡分析

作者：赵波复旦大学

学位级别：硕士

本文建立了一个包含非耐久消费品生产和房地产建设部门的真实周期模型,讨论了拉姆齐意义下政府税收决策问题。在对中国经济进行参数校准的基础上,数值模拟显示政府可以通过征收物业税的同时降低其他税率(资本所得税或劳动所得税)的方法... 详细信息

本文建立了一个包含非耐久消费品生产和房地产建设部门的真实周期模型,讨论了拉姆齐意义下政府税收决策问题。在对中国经济进行参数校准的基础上,数值模拟显示政府可以通过征收物业税的同时降低其他税率(资本所得税或劳动所得税)的方法来提高经济稳态时社会的福利水平。模型同时给出了存在技术冲击下,政府物业税收改革的转移动态效应。

关键词：房地产投资两部门真实周期模型物业税改革

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河南省物业税改革试点的实证研究

河南省物业税改革试点的实证研究

作者：胡慧敏西北农林科技大学

学位级别：硕士

在世界财政分权化改革进程中,物业税成为税制改革的突破口,世界各国进行了以土地和房屋为核心的物业税改革。而随着我国房地产业的发展,个人住房自有量增加,房地产价格上涨,相关税收成为财政收入的重要来源,但当前的房地产税收制度已与... 详细信息

在世界财政分权化改革进程中,物业税成为税制改革的突破口,世界各国进行了以土地和房屋为核心的物业税改革。而随着我国房地产业的发展,个人住房自有量增加,房地产价格上涨,相关税收成为财政收入的重要来源,但当前的房地产税收制度已与之严重不适应。2003年我国提出进行物业税改革,以期通过物业税促进房地产业的健康发展、增加财政收入,并以物业税为突破点构建我国的财税体制。但是,物业税试点经过了两批十个试点历经五年的空转模拟,仍未正式开征。其原因在于物业税改革所涉及的主要利益相关方的利益难以调整。本文在梳理文献资料的基础上,对税收及物业税的涵义进行了阐述,并基于税收归宿角度,对物业税理论三种观点进行了简要综述和评价,为本文的研究提供了理论支撑;分析了我国现行的房地产税费制度设计及其存在问题,并由此提出开征物业税的作用和意义;按经济发展的不同阶段,选取OECD国家、发展中国家和转轨国家的代表,介绍了国外物业税征收及改革概况,最后提出了对我国物业税开征的借鉴意义。在实证部分,本文主体利益的调整研究了河南省物业税试点对地方政府、房地产市场主体的影响。首先,分析了河南省物业税试点的选取依据、模拟方案、房地产市场发展及相关税金规模,指出房地产业的健康发展、居住条件的改善为物业税开征提供了良好税基,相关税金收入是地方财政收入的重要来源。其次,选取河南省试点1999-2008年的数据,用Eviews5.0拟合出物业税税收规模与居民住宅总价值的方程,并对郑州市今后五年的税收规模作出预测,结果表明物业税能够成为地方财政的主要来源;并运用DEA模型进一步测定对比物业税开征前后其税收效率的差异,结果显示,开征后税收效率总体下降,表明必须通过土地制度改革和税制设计来消除土地出让金的剧烈波动对地方政府公共财政的影响,使物业税成为地方财政的稳定来源。此外,本文分析指出物业税开征,在短期内会导致房价下降,而长期来看,保有阶段税负增加。能够实现房地产的自住性需求,抑制投资与投机性需求,调整住房需求结构,引导住房合理消费;并能降低房地产投资开发风险,促使开发商理性投资和经营,提高房地产资源的利用效率,促进房地产资源的有效配置,从而对房地产市场的健康发展起积极作用。

关键词：物业税改革河南省房地产地方财政利益主体