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法定租赁权对农村宅基地制度改革的意义与构想

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法学论坛 2010年第1期25卷 36-41页

作者：刘凯湘北京大学法学院北京100871

现行农村宅基地制度存在诸多的问题,如农民宅基地使用权容易被侵害、农民无法通过宅基地使用权融资、宅基地被闲置、"小产权"房纠纷不断、扩大城乡差别等。宅基地的私有化或国有化都是与现行法律相悖的,也是难以推行的,而借鉴宅基地法... 详细信息

现行农村宅基地制度存在诸多的问题,如农民宅基地使用权容易被侵害、农民无法通过宅基地使用权融资、宅基地被闲置、"小产权"房纠纷不断、扩大城乡差别等。宅基地的私有化或国有化都是与现行法律相悖的,也是难以推行的,而借鉴宅基地法定租赁权制度改革我国的农村宅基地制度是一种明智的选择。宅基地法定租赁权制度的核心是在集体经济组织、农民和农房买受人之间形成三方权利义务关系,既有利于宅基地使用价值的充分实现,又便于城乡之间的经济流通与互补。

关键词：宅基地土地使用权法定租赁权

“三权分置”背景下宅基地流转制度的反思与重构——基于法定租赁权设想之审视

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社会科学战线 2021年第2期 274-280页

作者：赵新潮西南财经大学法学院四川成都610074

宅基地法定租赁权构想在制度内容设计上存在着难以自圆其说的缺陷。其主要表现是权利性质界定模糊、适用情形存在差异、主体确定存在冲突、租赁期限设定尴尬、租金支付及分配困难等。因此这一制度设计,就其内容而言并非中国宅基地制度... 详细信息

宅基地法定租赁权构想在制度内容设计上存在着难以自圆其说的缺陷。其主要表现是权利性质界定模糊、适用情形存在差异、主体确定存在冲突、租赁期限设定尴尬、租金支付及分配困难等。因此这一制度设计,就其内容而言并非中国宅基地制度改革的恰当方案。以农村土地承包经营权上新设土地经营权之规定为借鉴,在宅基地使用权上新设用益物权性质的次级使用权,使集体经济组织之外对宅基地有使用需求的主体既可以选择短期的租赁债权,也可以选择期限较长的物权性质的宅基地次级使用权。这一重构可为农民提供三种不同层次的流转路径:一为将宅基地出租;二为在宅基地使用权上新设用益物权性质的次级使用权,可以通过转让、赠予、抵押、继承等形式进行流转;三为彻底退出宅基地。此或为宅基地权利制度改革的应然路径。

关键词：宅基地三权分置法定租赁权宅基地使用权次级使用权

宅基地使用权继承取得之否定——宅基地“法定租赁权”的解释路径

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河北法学 2016年第12期34卷 28-39页

作者：张建文李红玲西南政法大学民商法学院重庆401120

房地一体原则并不理所当然地适用于所有的土地使用权与建筑物所有权的关系,我国法律亦未确认宅基地使用权与建筑物所有权之间一并处分的原则。故宅基地使用权无法通过继承方式取得,继承人因继承房屋等建筑物所有权占有、使用宅基地但却... 详细信息

房地一体原则并不理所当然地适用于所有的土地使用权与建筑物所有权的关系,我国法律亦未确认宅基地使用权与建筑物所有权之间一并处分的原则。故宅基地使用权无法通过继承方式取得,继承人因继承房屋等建筑物所有权占有、使用宅基地但却不享有宅基地使用权,致使宅基地使用权主体(即农村集体经济组织,此时宅基地所有权、使用权主体合二为一)与房屋所有权主体相分离。换言之,继承人占有、使用宅基地丧失了法律正当性,为调和宅基地使用权人与继承人之间的利益关系,以宅基地"法定租赁权"为解释路径为继承人占有、使用宅基地提供法律正当性依据,无疑是更优的选择。

关键词：宅基地使用权宅基地房地一体原则继承取得法定租赁权

借用法定租赁权创建宅基地及地上房屋流转新模式

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法制与社会 2018年第16期 222-224页

作者：韩雪中南财经政法大学

在现有的土地制度下,引入"法定租赁权"的概念,利用债权突破宅基地使用权集体经济组织成员的身份限制,将有助于提高宅基地的资本价值,从而盘活闲置宅基地,解决"小产权房"等影响农村经济发展的土地问题。

关键词：宅基地法定租赁权 “小产权房”

宅基地流转改革背景下农村房屋买卖法律问题研究

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宅基地流转改革背景下农村房屋买卖法律问题研究

作者：周雪梅浙江师范大学

学位级别：硕士

在我国城镇化快速发展的时代背景下,固守宅基地制度的完全封闭性已无法满足对农村土地进行多样化财产性利用的实际需求。农村房屋买卖作为存在此“夹缝”中的现实交易,集中体现了宅基地制度的保障性与农村房屋财产性的矛盾。从对司法裁... 详细信息

在我国城镇化快速发展的时代背景下,固守宅基地制度的完全封闭性已无法满足对农村土地进行多样化财产性利用的实际需求。农村房屋买卖作为存在此“夹缝”中的现实交易,集中体现了宅基地制度的保障性与农村房屋财产性的矛盾。从对司法裁判结果的梳理可以看出,司法实践中对农村房屋转让给非集体经济组织成员的合同存在裁判无效的依据不统一问题,对集体经济组织内部成员的农村房屋买卖合同裁判有效也同样存在是否违反一户一宅原则以及由此引发的集体经济组织成员资格确定问题。农村房屋买卖合同不同的裁判结果产生诸多法律问题的原因主要是宅基地制度设置的权利结构单一、国家机关对维护农村社会稳定的政治考量以及农村房屋流转的有效性缺乏明确的法律支持。宅基地流转改革即坚持宅基地集体所有权、保障农户资格权、放活宅基地使用权,其改革目标便是寻求化解农村土地所承载的保障功能与新的时代背景下实现农村房屋的财产价值功能之间的矛盾的有效方案。宅基地三权分置改革试点为我们解决农村宅基地闲置和适度激活农村房屋市场化利用提供了可参考借鉴的不同模式。分析宅基地三权分置改革下的农村房屋买卖法律关系,房地一体主义并不当然适用于农村宅基地,应当在肯定农村房屋对外流转的合法性基础上为受让方设置宅基地占有、使用的权利基础。在加强集体对宅基地所有权的权能属性和坚守宅基地资格权保障性的前提下为受让方设定宅基地法定租赁权或集体经营性建设用地使用权能够在平衡各方主体利益关系的情况下实现宅基地上的农村房屋在一定条件下的流转,释放农村房屋的市场活力。

关键词：宅基地农村房屋买卖三权分置法定租赁权资格权

宅基地“三权分置”的制度设计和实现路径研究

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宅基地“三权分置”的制度设计和实现路径研究

作者：廖英青岛科技大学

学位级别：硕士

宅基地“三权分置”政策历经宅基地“两权合一”、“两权分离”再到“三权分置”的变化过程,是为了应对乡村发展困境以及宅基地财产价值凸显的实践诉求而进行的制度回应,在此过程中不断追求着效率价值和公平价值。宅基地“三权分置”政... 详细信息

宅基地“三权分置”政策历经宅基地“两权合一”、“两权分离”再到“三权分置”的变化过程,是为了应对乡村发展困境以及宅基地财产价值凸显的实践诉求而进行的制度回应,在此过程中不断追求着效率价值和公平价值。宅基地“三权分置”政策要求落实宅基地集体所有权、保障宅基地农户资格权、放活宅基地使用权,在保障农民居住权益的基础上盘活农村闲置宅基地和房屋,激发出其一直被压制的经济价值。本文梳理宅基地“三权分置”试点地区的实施状况,分析宅基地“身份属性”和“房地一体”原则带来的宅基地使用权放活和农房流转的理论困境,其阻碍着宅基地“三权分置”的推行落实。可构建宅基地法定租赁权制度、引入居住权制度作为实现路径以应对。本文对这两种路径助推宅基地盘活进行理论上和实践上的分析论证,构建各实现路径的具体规则,满足对宅基地及农房多元化利用的市场需求,助益各地对宅基地“三权分置”的实践探索,促进农民收入增长和乡村经济发展。

关键词：宅基地 “三权分置” 宅基地使用权法定租赁权居住权

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农村宅基地使用权继承之规则探析

福建技术师范学院学报 2023年第3期41卷 300-306,319页

作者：王国祥林安民福建农林大学公共管理与法学院福建福州350002 闽江学院法学院福建福州350108

农村宅基地使用权继承因上位法源缺失而难以在实践中得以合理运作,症结在于宅基地使用权具备复杂的法律属性,在内部存在财产流转和生存保障、居住管理功能的博弈,在外部又有宅基地公有性和地上房屋私有性的冲突。但除却政策支持,就现行... 详细信息

农村宅基地使用权继承因上位法源缺失而难以在实践中得以合理运作,症结在于宅基地使用权具备复杂的法律属性,在内部存在财产流转和生存保障、居住管理功能的博弈,在外部又有宅基地公有性和地上房屋私有性的冲突。但除却政策支持,就现行法律而言,构建宅基地使用权继承规则并非无路可走,只需明确宅基地使用人为自然人、宅基地使用权的继承性及继承时的去身份,加以期限、“一户一宅”原则的限制,并引入法定租赁权补充,即能达到继承人个人利益与村集体经济组织公共利益平衡之效果,并促进土地流转和利用,为农村宅基地制度改革先行探路,促进农村土地制度上的乡村振兴。

关键词：宅基地使用权继承房地分离法定租赁权一户一宅

宅基地“三权分置”改革的实践检视与立法表达——以佛山市南海区为例

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中国不动产法研究 2023年第1期27卷 133-149页

作者：耿卓林克添曹益凤广东外语外贸大学土地法制研究院

宅基地制度关涉亿万农民的居住权益及社会稳定,宅基地“三权分置”改革拟对宅基地相关权利作创新性安排,并在试点实践中探索居住保障功能与财产功能间的平衡。通过对试点地区广东省佛山市南海区两镇的调研发现,宅基地“三权分置”改革... 详细信息

宅基地制度关涉亿万农民的居住权益及社会稳定,宅基地“三权分置”改革拟对宅基地相关权利作创新性安排,并在试点实践中探索居住保障功能与财产功能间的平衡。通过对试点地区广东省佛山市南海区两镇的调研发现,宅基地“三权分置”改革仍存在所有权落实不到位、资格权实现机制不成熟、使用权放活受限等困境。鉴于此,深化宅基地制度改革应做到四个坚持:应在主体和权利内容方面坚持宅基地集体所有;明确宅基地资格权的成员权属性并予以实质呈现,将其外延扩展至多元化保障农民居住的权利;补齐宅基地使用权收益权能,建构宅基地法定租赁权制度,以实现盘活宅基地和闲置农房的政策目标;遵循法律逻辑,构建宅基地上“宅基地所有权、宅基地资格权(成员权)、宅基地使用权(用益物权)和宅基地租赁权(包括意定租赁和法定租赁)”的权利分离结构。同时,在宅基地“三权分置”改革中应当注意防范各种风险。

关键词：宅基地“三权分置” 成员权法定租赁权

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小产权房的法律困境及解决思路探索

现代营销（下） 2022年第12期 80-82页

作者：岳傲飞首都经济贸易大学北京100070

小产权房问题由来已久,从根本上来讲,是由于我国实行城乡二元土地制度,因此现行法律体系一直未承认小产权房的合法地位.小产权房开发建设却屡禁不止,并且需求旺盛.小产权房由于缺乏法律的保护,买受人买卖合同通常被认定无效,使买受人在... 详细信息

小产权房问题由来已久,从根本上来讲,是由于我国实行城乡二元土地制度,因此现行法律体系一直未承认小产权房的合法地位.小产权房开发建设却屡禁不止,并且需求旺盛.小产权房由于缺乏法律的保护,买受人买卖合同通常被认定无效,使买受人在确权、流转或其他权益请求时常遇到障碍,权益得不到保障.小产权房一方面法律地位模糊,另一方面却已成规模,涉及面广,矛盾凸显,亟待解决.本文系统分析我国小产权房存在的法律问题,因事为制,探求小产权房问题的解决思路.

关键词：小产权房二元土地制度法定租赁权