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按揭制度起源于英国,由香港传入中国大陆。在中国大陆,“按揭”通常是指不能或不愿一次性支付房款的购房人将其与房地产开发商(以下简称开发商)之房地产买卖合同项下的所有权益抵押给银行,或将其因与开发商之买卖合同而取得的住房抵押给按揭银行,按揭银行则将一定数额的款项贷给购房人并以购房人的名义将款项交由开发商所有的一种市场行为的总称。随着我国房地产业的蓬勃发展,按揭购房的现象越来越多。然而,由于按揭关系复杂,涉及按揭人(购房人)、按揭银行、开发商三方当事人的利益冲突,在三方利益不能得到很好地调节的情况下,按揭合同纠纷频频出现,三方当事人的诉讼地位也频繁更替。可见,如何在按揭法律关系中平衡三方的权益冲突已经成为解决按揭合同纠纷的关键问题。而在司法实践和法学理论界,在平衡三方的权益冲突方面还存在着很多问题亟待解决。本文将由一个具体的案例引出按揭关系中的按揭人、按揭银行和开发商之间的权益纷争,从而寻求三方权益平衡之路。

关键词：按揭按揭人按揭银行开发商权益平衡

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论按揭商品房买卖合同解除纠纷的司法处理

论按揭商品房买卖合同解除纠纷的司法处理

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作者：吴晓艳西南政法大学

学位级别：硕士

商品房按揭自香港引入我国大陆地区后,根据大陆商品房市场的特点和法律法规的不同进行了适应性变化,并逐渐发展成为具有中国大陆特点的商品房按揭制度。商品房按揭法律关系由买卖关系、借贷关系和担保关系构成,其中买卖关系是基础。商... 详细信息

商品房按揭自香港引入我国大陆地区后,根据大陆商品房市场的特点和法律法规的不同进行了适应性变化,并逐渐发展成为具有中国大陆特点的商品房按揭制度。商品房按揭法律关系由买卖关系、借贷关系和担保关系构成,其中买卖关系是基础。商品房买卖合同的解除,必然对商品房按揭中的其他法律关系产生重要影响。为妥善处理按揭商品房买卖合同解除纠纷,最高人民法院出台司法解释明确了按揭银行在按揭商品房买卖合同解除纠纷中的第三人诉讼地位,商品房买卖合同纠纷与抵押贷款合同纠纷应当合并审理及裁判规则,但是忽略了住房公积金贷款下的商品房按揭纠纷中,住房公积金管理中心的诉讼地位;同时,合并审理的规定及裁判规则也严重脱离司法实践,造成法律适用的混乱。本文共五个部分,约1.8万字:第一部分从按揭的词源含义和按揭进入我国大陆地区的发展过程入手,总结分析出大陆地区的商品房按揭是由商品房开发商、按揭银行、商品房买受人共同参与的融资购房方式,商品房按揭法律关系是由买卖关系、借贷关系和担保关系构成的法律关系复合体。第二部分分析论证商品房买卖合同和抵押贷款合同不构成主从合同关系,而是构成关联合同关系,任一合同解除并不必然导致另一合同终止,而是应从该合同本身是否符合法律规定或合同约定的终止情形和关联合同形成的整体经济目的是否实现两个方面判断。第三部分分析案例中的两个焦点问题,得出结论认为住房公积金管理中心不宜由法院主动追加为按揭商品房买卖合同解除纠纷的第三人;仅解除按揭商品房买卖合同案件的司法裁判应当根据商品房是否已进行抵押登记或抵押权预告登记作不同处理,登记前全额返还购房款给商品房买受人,登记后则仅返还首付款和实际已偿还的贷款。第四部分分析论证关于商品房买卖合同纠纷和抵押贷款合同纠纷合并审理的规定及裁判规则,严重背离商品房按揭市场的规律,缺乏生存空间,且欠缺实体法基础,造成法律适用的混乱。第五部分总结提出完善建议,分析论证应当将商品房按揭作为有名合同在《合同法》分则中进行规定,完善关联合同理论在商品房按揭制度中的运用,引入抗辩权延伸,完善按揭银行与商品房开发商之间的合同约定,实行购房贷款分期发放、提高保证金比例,降低贷款风险。由于时间和个人能力的局限,本文难免有疏漏之处,在以后的学习工作中,笔者将会进一步完善和改进。

关键词：商品房按揭商品房买卖合同商品房开发商按揭银行商品房买受人

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我国房地产预售市场的风险及其防范

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龙岩学院学报 2005年第5期23卷 15-18页

作者：黄鸿福龙岩学院经济与管理学院福建龙岩364000

近年来,我国的预售房地产市场高速增长,虽然可以促进我国人民住房条件的改善,但过高的房价也给房地产预售市场带来了较大的风险。本文对预售房地产市场存在的问题,房地产预售各参与方存在的风险及表现、以房地产预售市场风险产生的原因... 详细信息

近年来,我国的预售房地产市场高速增长,虽然可以促进我国人民住房条件的改善,但过高的房价也给房地产预售市场带来了较大的风险。本文对预售房地产市场存在的问题,房地产预售各参与方存在的风险及表现、以房地产预售市场风险产生的原因及解决方法作了初步的分析。

关键词：房地产预售按揭银行开发商预购人(业主)风险

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