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加强抵押评估管理维护金融资产安全

中国资产评估 2004年第3期 13-14页

作者：兰瑛辽宁大学工商管理学院

抵押贷款评估业务是各国评估界的主要业务之一.我国银行业自上世纪九十年代初以来,也越来越多地对贷款项目采用抵押等保证方式,由此我国抵押贷款评估业务得到较大发展.但当前我国抵押贷款评估业务存在较大问题,本文拟简要分析影响我国... 详细信息

抵押贷款评估业务是各国评估界的主要业务之一.我国银行业自上世纪九十年代初以来,也越来越多地对贷款项目采用抵押等保证方式,由此我国抵押贷款评估业务得到较大发展.但当前我国抵押贷款评估业务存在较大问题,本文拟简要分析影响我国抵押评估业务的主要因素,并在此基础上提出相关的建议,即政府、银行和评估行业应当从各自角度出发,确保抵押评估业务的有效进行,以达到维护金融资产安全的目的.

关键词：抵押评估管理金融资产银行业

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在建工程抵押评估及其风险防范研究

在建工程抵押评估及其风险防范研究

作者：匡春峰湖南师范大学

学位级别：硕士

随着我国房地产业发展迅猛,在建工程抵押贷款已成为项目开发融资的主要渠道之一,成为房地产开发商融资的主要手段。对于解决房地产开发商开发建设资金不足、加快工程进度等方面发挥了积极作用,但由于在建工程尚处于项目的建设阶段,与现... 详细信息

随着我国房地产业发展迅猛,在建工程抵押贷款已成为项目开发融资的主要渠道之一,成为房地产开发商融资的主要手段。对于解决房地产开发商开发建设资金不足、加快工程进度等方面发挥了积极作用,但由于在建工程尚处于项目的建设阶段,与现房相比,还具有很多不确定的因素。因此房地产开发商用在建工程抵押申请贷款,极易损害贷款银行的利益,可能给贷款银行和消费者带来潜在的风险。另外,在建工程抵押还同时涉及开发商、施工单位、贷款银行、购房者、税务部门、保险公司、抵押登记部门等多方当事人,牵连的关系较多。因此,如何正确把握在建工程抵押,合理确定其评估价值,使房地产企业融资纳入健康、合法的轨道,保证银行信贷资产的安全,不仅是当前房地产评估业应正确对待的问题,也是银行加强对押品管理,防范贷款风险的一个十分重要的工作。本文从完善技术方法体系和实际应用的角度出发,对在建工程抵押价值评估以及银行如何对其风险防范进行了较系统的研究。旨在合理确定在建工程的抵押范围,探讨其理论基础和评估原则,全面分析在建工程抵押价值评估应考虑的因素,重点研究在建工程抵押评估技术路线和评估方法、如何确定在建工程评估的各项技术参数,提高在建工程抵押价值评估的科学性和准确性,促进房地产估价技术的应用研究。进而对在建工程抵押评估可能存在的风险因素及其形成机制进行了分析,并构建了风险测度指标和风险评价模型,建立了在建工程抵押评估的风险防范体系,以保证银行有效防范在建工程抵押贷款风险。在此基础上,根据实际工作中的一个在建工程房地产抵押估价为案例,分析在建工程抵押评估业务中的评估方法选择、估价技术路线的制定、若干关键问题等环节中的实际应用,讨论了开发完成后价值、完工率、利润率等参数的选取对在建工程评估的重要影响。

关键词：在建工程抵押评估估价方法风险防范

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北京高星级酒店抵押评估相关问题的研究

北京高星级酒店抵押评估相关问题的研究

作者：刘晓娣清华大学

学位级别：硕士

近年来中外资银行竞相推出经营性物业抵押贷款业务,从而产生了大量的商业物业如大型综合商业、写字楼及高星级酒店的抵押评估业务,特别是高星级酒店抵押业务,由于酒店不仅具有房地产的不可移动、价值量大、寿命长久、保值增值等一般特点... 详细信息

近年来中外资银行竞相推出经营性物业抵押贷款业务,从而产生了大量的商业物业如大型综合商业、写字楼及高星级酒店的抵押评估业务,特别是高星级酒店抵押业务,由于酒店不仅具有房地产的不可移动、价值量大、寿命长久、保值增值等一般特点,而且一般位置较佳,规模较大、具有良好的现金流入能力,因此其作为债权担保形式已为越来越多的银行等债权人所使用。但同时,由于高星级酒店投资量大、回收期长、通用性差、市场买卖交易少,其市场价值不仅取决于区域环境、坐落位置、星级标准、酒店定位及服务水平,更与经营模式、管理水平、品牌效应等直接相关,因此高星级酒店抵押评估价值的确定成为房地产估价的一个难点。本文从完善技术方法体系和实际应用的角度出发,对高星级酒店抵押价值评估相关问题进行了较系统的研究,旨在研究不同评估现状、不同评估目的酒店价值的评估技术路线和评估方法,确定影响酒店抵押价值的关键技术参数,提高高星级酒店抵押价值评估的科学性和准确性,防范房地产抵押贷款风险,促进房地产估价技术的应用研究。论文首先确定了房地产抵押价值的内涵,其次对房地产抵押价值评估的评估方法的选择、基本思路、评估应考虑的因素和变现能力分析进行了分析研究;进而对高星级酒店的定义、分类、特点及高星级酒店在经营和在建两种形态下抵押估价适用的方法等方面进行分析,探讨了高星级酒店抵押价值评估中关键技术参数的选取和确定,把握了高星级酒店与一般物业抵押评估的差异。在此基础上,论文作者根据实际工作中的某高星级酒店房地产抵押估价为案例,分析酒店评估业务中,估价技术路线的制定、评估方法的选择、关键技术参数选取等环节中的实际应用问题,讨论了不同评估目的价值的确定、收益年限和不同土地性质对价值的影响、利润的确定、抵押价值的确定等关键因素对酒店评估的重要影响。论文最后从指导评估实践角度出发,就有关问题进行了分析研究并提出了几点操作建议。

关键词：星级酒店抵押评估收益法成本法

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在建工程抵押评估及其方法改进研究

在建工程抵押评估及其方法改进研究

作者：沈立聪河北大学

学位级别：硕士

改革开放以来，随着我国土地使用制度和城镇住房制度的不断改革变化，房地产金融市场也在逐渐壮大。住房贷款、房地产抵押贷款、房地产信托等房地产金融活动的盛行，不仅将金融业与房地产业紧密结合起来，促进了资金流通，而且为金融机... 详细信息

改革开放以来，随着我国土地使用制度和城镇住房制度的不断改革变化，房地产金融市场也在逐渐壮大。住房贷款、房地产抵押贷款、房地产信托等房地产金融活动的盛行，不仅将金融业与房地产业紧密结合起来，促进了资金流通，而且为金融机构拓展了业务，为房地产业的发展提供了经济支持。房地产抵押贷款作为房地产金融活动的重要组成部分，能够得以良好地运行，是以科学合理的贷款额度为基础的。而在建工程由于自身的特殊性，使得其贷款额度的确定存在更多的困难，不合理的贷款额度容易给金融机构带来较大的资金收回风险，所以，规范在建工程抵押评估，完善其评估方法和技术是评估业面临的一个重要课题，关系到房地产金融市场的健康发展。本文立足于当前我国在建工程抵押相关法律法规，详细地对在建工程抵押评估有关内容进行论述，提出评估方法的改进意见，选取具体在建工程实例，采用改进后的评估方法对其进行评估。首先说明目前该领域的研究现状、本文研究的内容及采用的研究方法;其次从评估特点、评估对象及范围、评估目的及价值类型、评估时点及原则、抵押价值影响因素等角度出发，对在建工程抵押评估作基本阐述;然后对在建工程抵押评估方法进行改进，并按房地产类型对评估方法的应用加以说明;最后以JY在建工程为例，应用前文所述方法，说明对在建工程进行抵押价值评估的基本过程。

关键词：在建工程抵押评估评估方法

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房地产抵押评估的博弈分析

房地产抵押评估的博弈分析

作者：邵慧芬东北林业大学

学位级别：硕士

近年来,作为国民经济支柱产业之一的房地产如沐春风,出现了持续繁荣的景象,但是房地产也是最容易产生泡沫经济、引发金融风险的行业。因此,作为联系银行金融风险和房地产市场纽带的房地产抵押评估就显得极为重要。而目前估价机构的违规... 详细信息

近年来,作为国民经济支柱产业之一的房地产如沐春风,出现了持续繁荣的景象,但是房地产也是最容易产生泡沫经济、引发金融风险的行业。因此,作为联系银行金融风险和房地产市场纽带的房地产抵押评估就显得极为重要。而目前估价机构的违规操作现象尤为突出,据调查,重大评估差异的业务量已占到已审核业务量总量的52%,这给银行带来了极大的风险。在这样的背景下,本文从银行抑制抵押评估中道德风险的角度出发,首先分析房地产抵押评估中的估价机构道德风险的理论诱因,并用博弈论的方法分析估价机构违规操作的经济学本质,提出银行与估价机构合作的必要性。然后在银行与估价机构形成的委托代理关系中,构建银行与估价机构以市场反馈效应下的长期合作模型以及银行监督合作的博弈模型,并进行分析,揭示抵押评估中银行与估价机构各利益主体的行为特征和规律,找到抑制估价机构实施道德风险的微观机理与根结所在。接下来构建银行与估价机构委托代理关系下的估价机构与抵押人以及估价机构与估价机构的博弈,分析估价机构与抵押人以及估价机构之间博弈的混合策略,旨在找到银行通过他方博弈能间接抑制估价机构实施道德风险的关键因素以及使估价机构的博弈均衡为努力评估的限制条件。并通过对比分析两家估价机构及三家估价机构博弈的混合策略,揭示在高估概率以及高估利润不同的情况下,估价机构数量的不同对银行控制估价机构道德风险有不同的影响,也为银行在不同情况下对估价机构委托数量提供一定的参考。本文有助于商业银行防范房地产抵押评估带来的金融风险,有助于减少估价机构的恶性竞争,从而规范房地产抵押评估市场,营造稳定良好的房地产抵押贷款市场。

关键词：房地产估价抵押评估博弈

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基于成本逼近法的DW在建工程抵押评估研究

基于成本逼近法的DW在建工程抵押评估研究

作者：李管球湘潭大学

学位级别：硕士

二十世纪九十年代起,我国国有企业改制的浪潮兴起,一大批民营与非国有房地产企业应运而生。伴随着我国经济社会迅速发展、人民收入水平提升、消费观念改变与城镇化进程的推进,房地产市场迅速繁荣,这些企业也逐步壮大,形成了几家全国性... 详细信息

二十世纪九十年代起,我国国有企业改制的浪潮兴起,一大批民营与非国有房地产企业应运而生。伴随着我国经济社会迅速发展、人民收入水平提升、消费观念改变与城镇化进程的推进,房地产市场迅速繁荣,这些企业也逐步壮大,形成了几家全国性大型国有与非国有行业龙头企业。房地产行业蓬勃发展,直至2008年房地产业引发经济泡沫效应,我国政府从2003年起出台了多项宏观调控政策--“国四条”、“国十条”、“国十一条”、“新国十条”、加快保障性安居工程规划建设、严格执行商品住房限购等用于调控房地产业、遏制投机性购房。由于房地产产业链的不断扩大,投资于房地产项目的资金量也增多,房地产信贷作为主要的资金来源之一,其信贷数量与资金规模也不断增长。在建工程抵押贷款是房地产信贷的重要组成部分,通过对在建工程进行抵押评估,一方面为企业利用在建工程作为抵押申请银行信贷时提供参考,助力企业制定更好的贷款方案,更快的通过银行贷款审查,解决其资金问题;另一方面也为银行做贷前审查提供数据与资料,使其在评估结果的基础上更审慎批准贷款额度、降低产生不良贷款信贷风险的可能性。本文在充分的理论论述前提下,首先从实体情况、权属情况、区位状况等方面对评估项目进行全面分析,在坚持估价原则、依据充分的估价依据的基础之上,采用成本逼近法,对评估项目的土地取得成本、已投入的建筑安装工程费、已投入的前期工程费、已投入的基础设施建设费、已投入的期间税费及其他费用、管理费用、销售费用、投资利息、开发利润一一估算,最终得出在建工程的抵押价值。在文章最后,作者提示了房地产抵押风险因素、估价对象未来价值下跌风险分析,对估价对象变现能力进行分析并计算了估价对象在估价时点变现值。

关键词：房地产 DW在建工程抵押评估成本逼近法

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抵押评估中价值类型的选择

中国资产评估 2008年第5期 22-27页

作者：孙以洲张文锋中国工商银行总行授信业务部

抵押是商业银行一种重要的信用风险缓释工具,加强抵押品的价值认定管理对商业银行风险控制具有重要作用,而价值类型是抵押资产价值评估的基础。目前关于抵押评估中应采用的价值类型有三种不同的观点,即市场价值、抵押贷款价值和清算价... 详细信息

抵押是商业银行一种重要的信用风险缓释工具,加强抵押品的价值认定管理对商业银行风险控制具有重要作用,而价值类型是抵押资产价值评估的基础。目前关于抵押评估中应采用的价值类型有三种不同的观点,即市场价值、抵押贷款价值和清算价值。本文对上述这三种观点进行分析后,认为当前适合商业银行风险管理要求的贷前和贷中阶段的抵押评估价值类型应为市场价值。最后,本文就商业银行的抵押风险管理提出了几点建议。

关键词：价值类型抵押评估银行风险管理商业银行银行风险控制资产价值评估市场价值信用风险