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交易中不动产事实物权司法保护规则研究——以房屋事实所有权司法保护规则的建构为中心

交易中不动产事实物权司法保护规则研究——以房屋事实所有权司法...

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作者：黄学忠贵州大学

学位级别：硕士

交易中的不动产事实物权,是指权利人通过转让等交易行为而取得的,以不动产登记之外的其他客观公示方式所表征的,在特定场合具有对抗不动产法律物权(经由登记所公示的具有社会公信力的不动产物权)的不动产物权。在立法确立不动产登记制... 详细信息

交易中的不动产事实物权,是指权利人通过转让等交易行为而取得的,以不动产登记之外的其他客观公示方式所表征的,在特定场合具有对抗不动产法律物权(经由登记所公示的具有社会公信力的不动产物权)的不动产物权。在立法确立不动产登记制度之后的不动产交易法律实践中,客观存在着通过交易行为已经实际取得,而尚未依法完成不动产物权转移登记的不动产事实物权。确认和保护交易中的不动产事实物权,对于维护不动产事实物权人的正当权益,建立客观公正的不动产物权支配秩序,并最终实现对不动产物权交易安全的有效保障,具有现实而重要的法律意义。意思自治原则、物权区分原则和物权公示原则,是确认和保护交易中不动产事实物权的法理基础。基于交易行为发生的不动产物权变动,其法律上的原动力是交易当事人所达成的物权变动合意。根据作为“法律行为效力之源”的民法意思自治原则,应当承认不动产物权变动的效力,依循交易当事人所达成的物权变动合意而发生;根据物权区分原则,物权变动的原因(债权行为)与物权变动的结果(物权行为)是两个法律事实,应当具有不同的效力发生根据。交易中不动产物权变动的生效,应当以交易当事人所达成的物权变动合意作为根本的法律根据;物权公示原则的法律旨趣,在于将物权变动事实以一种能够客观表征的方式予以公开展示,从而为物权变动提供提供社会公信力的法律基础。不动产登记只是不动产物权变动的一种法定公示方式,并非交易中不动产物权变动的效力根源。凡是能够客观表征交易当事人之间物权变动合意的其他公示方式,应当例外地赋予其在特定法律场景下决定不动产物权变动生效的法律功能。两大法系各主要国家所确立的交易中不动产事实物权司法保护规则,体现出贯彻民法意思自治原则的统一性,而在具体法律规则的设计方面又各具特色。科学而合理地建构我国交易中不动产事实物权司法保护规则,需要克服对物权行为理论规范价值的明显误解、对登记生效要件主义立法的僵化认知、不动产事实物权制度体系存在的结构性缺失和司法解释规定缺乏系统性、普适性等问题。按照对司法规则进行体系化设计,并与交易冲突类型相对应的基本要求,交易中不动产事实物权司法保护规则应当涵括不动产事实物权与法律物权冲突保护规则,以及不动产事实物权相互之间冲突保护规则两个基本结构。在不动产事实物权与法律物权冲突保护规则方面,应当包括登记公信力相对化和善意取得效力排除两项规则。在肯认登记公信力的物权法制之下,应当确立登记公信力相对化规则,即允许通过证明交易第三人构成主观恶意,而排除登记公信力规则的当然适用,从而达到对交易中不动产事实物权的司法保护目的。在我国《物权法》已然确立的不动产和动产一体化适用的善意取得制度立法架构内,应当确立善意取得效力排除规则,即允许通过对不动产物权善意取得之主客观构成要件的否定证明,排除善意取得规则的适用,从而实现对交易中不动产事实物权的司法保护。在不动产事实物权相互之间冲突保护规则方面,应当在承认诸如交付不动产权属证书、提交登记申请、移转不动产占有和权属转移公证等不动产登记外其他公示方式生效要件功能的基础上,根据各种公示方式的社会公开程度或者交易当事人获悉不动产物权状况的难易程度,并考量不动产物权交易习惯,比较其公信力的强弱,并依此确立如下各种公示方式在判定不动产物权取得上的效力对抗顺位规则：交付不动产权属证书优先于提交登记申请,提交登记申请优先于移转不动产占有,移转不动产占有优先于权属转移公证。

关键词：不动产事实物权物权变动合意物权区分原则物权公示原则登记公信力善意取得对抗效力顺位

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