检索结果-南通市图书馆

商业时代 2002年第1X期 10-11页

作者：赵岸英本刊记者

旱在2001年,有关方面就对外宣布欲集大中房地基金。由于无法绕过法律的障碍,最终不得不黯然流产。然而后来者并没有停止探索的脚步。

关键词：中国房地产市场合资基金政策地产基金

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地产基金投资的某办公楼改造项目案例研究

地产基金投资的某办公楼改造项目案例研究

作者：孙磊清华大学

学位级别：硕士

近年来,随着我国城市化进程的快速发展,一线城市的新增建设用地越来越少,房地产市场已经从增量市场向存量市场进行转变,城市更新的步伐也随之越来越快,国家陆续出台了多项关于城市更新的指导实施意见,鉴于这种局势,在北上广深等一线城市... 详细信息

近年来,随着我国城市化进程的快速发展,一线城市的新增建设用地越来越少,房地产市场已经从增量市场向存量市场进行转变,城市更新的步伐也随之越来越快,国家陆续出台了多项关于城市更新的指导实施意见,鉴于这种局势,在北上广深等一线城市,老旧建筑物的升级改造将会变为城市建筑业市场的主要发展方向之一。本文首先研究了国内外关于城市更新的发展历程,通过比较分析可知我国目前的城市更新发展还相对处于初级阶段,一系列相关政策法规的颁布预示着城市更新将会迎来快速发展阶段,目前在一线城市旧楼改造项目已经逐渐成为热点。在此类旧建筑改造项目中,建筑物的结构和机电配套设备设施都需要进行升级,而建筑物的改造施工受到既有条件的限制,在设计、施工的过程中都将会面临很多的困难,有待我们逐一攻克。另一方面,我国的传统房地产行业在近几年的发展受到很大影响,很多地产商的开发模式也逐渐在改变,开发资金的来源变得更加的多样化,在这一形势下,许多投资机构借此机会走到台前,进入到房地产市场,尤其是存量资产市场。投资机构利用资金优势快速获取项目,对其进行升级改造,进而出租或出售,从而达到资产升值并获取收益的目的。本文通过文献参考、案例对比分析、专家访谈等方式对基金投资的改造项目特点进行了相关的研究,并对位于北京的某地产基金投资的办公楼改造项目进行了实际案例的研究,该案例是一个非常典型的既有建筑改造案例,改造内容包括拆除、结构、机电安装、室内精装修、外立面改造以及园林改造等,涵盖了一个建设项目所能涉及到的全部专业,因此具备一定的参考借鉴价值。作者从业主方的项目管理角度出发,从项目的前期准备阶段到设计阶段再到施工阶段分别对项目的管理过程进行回顾和研究分析,引出项目实施过程中每个阶段的控制要点,以此实际案例对基金投资类改造项目的特点进行对照。文章通过对题述案例的复盘分析、人物访谈以及其他案例的横向对比,对地产基金投资改造项目的重点和难点进行了研究,此类项目应始终围绕时间和成本进行研究并采取管理方法,最大限度提升项目的价值,最后对此类项目以及城市更新的前景进行了展望,全文以案例报告的形式进行呈现,供业界同行进行参考,为同类型项目的过程管理带来帮助。

关键词：城市更新老旧建筑改造地产基金重难点分析

房地产信托融资模式研究 ——以JS地产基金为例

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房地产信托融资模式研究 ——以JS地产基金为例

作者：贾晓穹郑州大学

学位级别：硕士

房地产业是关系国计民生的支柱产业,涉及上下游50多个行业。其更是资金密集型行业,开发经营具有涉及面广、项目耗资巨大、投资周期长、资金回收慢、经营风险大等特点。而目前我国房地产融资渠道较为单一,主要依靠银行间接融资,自2003年0... 详细信息

房地产业是关系国计民生的支柱产业,涉及上下游50多个行业。其更是资金密集型行业,开发经营具有涉及面广、项目耗资巨大、投资周期长、资金回收慢、经营风险大等特点。而目前我国房地产融资渠道较为单一,主要依靠银行间接融资,自2003年06月13日中国人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,使得银根持续对房地产行业紧缩。加上房地产企业上市融资的规模和时机受到限制,短期内从证券市场融资的愿望难以实现。寻找广阔的投资来源和拓宽融资渠道成为房地产业发展的当务之急,作为四大金融行业之一的信托具有安全、灵活以及管理有效、受益稳定的特点,理所当然的成为了房地产行业融资的新亮点。货币政策的紧缩为房地产信托提供了发展的新契机和市场空间。截止2013年9月底,今年已累计发行房地产类集合信托产品775个,合计规模2588亿元。信托公司通过信托贷款、股权投资等方式为房地产企业提供资金,有力的促进了房地产企业的融资方式多元化。本文主要介绍了信托为房地产提供融资的几种方式,特别以BR信托JS地产基金为例进行分析,得出BR信托JS地产基金模式具有较为广泛的借鉴和推广意义。该模式设计独特,不违反监管法规,获得了当地银监局的认可,可以在目前的情况下解决融资主体资质相对较好,对融资成本不是特别敏感,主要的资金用途是拿地、前期工程建设等这一类客户的资金需求。期望通过本文的分析,可以为金融、信托同业提供新的操作模式,为房地产客户提供不同于传统渠道的信托地产基金模式。

关键词：房地产业融资信托融资地产基金

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H地产基金公司的投资模式研究

H地产基金公司的投资模式研究

作者：范芳青上海财经大学

学位级别：硕士

地产基金作为房地产融资的重要工具,过去十来年来得到迅猛发展。但是与国际大型房地产基金的专业运作和规模影响力相比,国内地产基金仍有不少差距。当前,地产基金行业遭遇到了更大的行业性危机——来自地产行业和金融行业的双重“夹击”... 详细信息

地产基金作为房地产融资的重要工具,过去十来年来得到迅猛发展。但是与国际大型房地产基金的专业运作和规模影响力相比,国内地产基金仍有不少差距。当前,地产基金行业遭遇到了更大的行业性危机——来自地产行业和金融行业的双重“夹击”,传统模式的运作空间被逐渐挤压,来自资产端,资金端和监管层的三重压力,在局部造成了一定的风险显现。当前的困境局面,促使地产基金的投资模式不得不做出改变,帮助地产私募基金行业走出当下困境。本文采用文献分析法和案例分析法,从基金的实操层面紧紧抓住“募集、投资、管理、退出”四个角度,深入探讨分析我国房地产私募基金行业在政策高压下的现状困境,并从这四个角度出发结合H地产基金公司A项目的案例,寻找突破困境的方法。本文针对地产私募基金的四个环节分别发现以下问题并给出解决方案。从地产私募基金募集角度,原先主流的债权融资通道被政策禁止,急需找到新的融资方案。针对此问题,本文提出了两点改进策略:第一,构建股权基金结构突破监管层对于资金以债权形式进入地产行业的限制,并且也能使管理人发挥更强的自主化管理,在差异化竞争中脱颖而出。第二、建立差异化的收益分配机制,使同一投资标的覆盖更多客户群体,以解决“募资难”的问题。从地产私募基金投资角度,主要的问题在于资产获取困难且升值空间减小。具体而言:优质资产愈发稀缺;土地竞拍新规增加拍地难度;房企违约频发、投资风险加剧;楼市政策收缩,盈利预期减弱。针对该问题,本文的改进策略有以下4点:（1）运用实物期权模型对项目“是否投资”作出初步判断;（2）用更符合地产行业强周期、重资产的行业特点的剩余收益法,对投资项目进行价值分析;（3）将投资策略由机会型转向核心型和增值型,从有限的增量市场,转向巨量的存量市场;（4）细分运作团队、建立完善的投资决策流程及设立相关的团队,明确各团队的职责,便于精细化管理及运作。从地产私募基金管理角度,目前的问题是基金管理人投后主要依赖资产自身升值,主动管理的能力较薄弱,管理手段更多的是出现投后风险时,对担保物、抵押物的处置。在具体合作上,H基金公司将占主要股权投资份额。双方根据股权份额进行出资,并明确了各自的职责——由H基金公司负责前期募集,而开发及销售则由房企主导。H公司会派驻财务团队进场并参与全程的审计工作。并且通过决策流程及利润分配方案的设计,由纯财务投资走向半主动化管理——H基金公司投资团队在头部开发商推荐的项目中优中选优,把控整个流程。房企的利润分配将与销售金额和销售进度直接挂钩,促进项目的销售。基金条款上,让开发商和基金投资人利益高度绑定,确保开发商有动力将优质的项目资源与H基金公司共享。从地产私募基金退出角度,问题在于地产项目售出不确定性增大、借新还旧通道被堵。“售出难”是由于楼市陆续出台的一系列限购、限贷和其他限制性地产政策,直接导致楼市交易流动性降低,影响了楼盘的销售回款。并且自2018年起,多省市出台《商品房预售资金管理办法》,对开发商的预售款进行专户监管,开发商申请使用预售资金需要满足严苛的条件,直接导致部分地产基金无法顺利退出。“借新难”则是因为金融去杠杆政策加强了对房地产行业融资资金的监管,使房地产的银行贷款、公司债券、非标债权等多种融资渠道收紧。因此,筹资性资金的减少,直接影响企业现金流,加大了项目退出的难度。针对该问题,解决方案如下:通过资产的整体转让,缩短零售式的销售周期,尽快获得销售收入。或者资产证券化,即通过发行ABS,转让项目权益获得收入,使基金实现退出。本文的主要意义在于（1）完善地产运作流程。本文对地产基金的实操层面“募集、投资、管理、退出”4个运作流程中的改进策略为我国房地产私募基金的投资方法及方式提供了参考,从而可解决中小房地产投资基金投资操作难点;（2）缓解房地产企业的融资困境,促进房地产业融资多元发展;（3）为我国总量巨大的民间资本寻求出一条安全可行的投资渠道,使房企和投资人之间的供需得到匹配。

关键词：地产基金投资模式基金运作

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地产基金野蛮生长

投资有道 2011年第10期 34-39页

作者：胡琼

股市融资停顿，银行限贷，房地产信托也受到严格监控（比如银监会“调研”绿城集团的信托发行情况）……房地产开发商从“正规渠道”获得资金变得越来越难。正是在这种情况下，不受太多管制的地产基金得以野蛮生长，而地产基金高额的回... 详细信息

股市融资停顿，银行限贷，房地产信托也受到严格监控（比如银监会“调研”绿城集团的信托发行情况）……房地产开发商从“正规渠道”获得资金变得越来越难。正是在这种情况下，不受太多管制的地产基金得以野蛮生长，而地产基金高额的回报也让投资者趋之若鹜。

关键词：地产基金生长野蛮房地产信托房地产开发商股市融资发行情况银监会

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地产基金预备跑

新世纪周刊 2010年第19期 68-70页

作者：于宁付涛符燕艳陈慧颖《新世纪周刊》编辑部

投资人的兴趣和来自开发商的融资需求与日俱增。

关键词：地产基金融资需求开发商投资人

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地产基金试水中国

金融经济 2003年第12期 24-25页

作者：杨育谋

外资基金中国下注9月20日,国内首只中外合资地产基金——精瑞基金曲线问世.通过在香港注册" 中国住宅产业精瑞基金管理公司",同时在内地成立"北京精瑞联合住宅产业投资公司"的方式,精瑞基金正式落地中国.

关键词：精瑞基金中国金融风险房地产市场融资模式房地产信贷地产基金金融体系

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地产基金的政策“玻璃门”

新经济导刊 2005年第12期 26-27页

作者：邝新华《新经济导刊》记者

一个让人期待的消息于近日浮出水面:今年下半年将有四个开放式产业基金(主要是地产行业)通过银监会批准正式上市,其中有刘永好旗下的"联信·宝利"房地产投资信托计划.如果传言不假,房地产金融市场将迎来基金时代.

关键词：地产基金房地产金融市场玻璃政策房地产投资地产行业产业基金信托计划银监会开放式刘永好上市

地产基金设计中的激励制度、税收设计与夹层融资

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纳税 2018年第26期 3-4页

作者：吴逸轩华东政法大学律师学院

对于地产基金结构设计中的重要条文,应注重基金激励制度、合理避税设计和新兴金融手段入手。激励制度应当选择激励强度β=0的固定费率标准,但是可以依据不同基金选择不同标准的固定管理费。对于结构层面上的设计,应当着重于税收结构分析... 详细信息

对于地产基金结构设计中的重要条文,应注重基金激励制度、合理避税设计和新兴金融手段入手。激励制度应当选择激励强度β=0的固定费率标准,但是可以依据不同基金选择不同标准的固定管理费。对于结构层面上的设计,应当着重于税收结构分析,采用"股+债模式"进行设计,但设计时委托贷款不能再用,股东借款将成为其中构建债权结构的主要形式。对于新兴金融手段的尝试,REITs可以着重注意分级设计,用夹层融资的方式吸引资金进入。

关键词：地产基金 REITs 基金避税夹层融资

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地产基金崛起

新世纪周刊 2013年第39期 85-87页

作者：刘冉《新世纪周刊》编辑部

地产基金募资规模首次超过成长基金，但投资者主要为高净值个人。

关键词：地产基金机构投资者募资净值