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土地发展权转移与交易的中国地方试验——背景、模式、挑战与突破

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城市规划 2011年第7期35卷 9-13,19页

作者：汪晖王兰兰陶然浙江大学中央财经大学中国人民大学

在中国,土地发展权转移(TDR)在近10多年来的土地利用实践中发展到了相当大的规模。但与美国等土地私有制国家相比,中国的TDR不是建立在个人对土地发展权的市场交易机制之上,而是地方政府自1990年代后期以来为突破土地指标管理模式对工... 详细信息

在中国,土地发展权转移(TDR)在近10多年来的土地利用实践中发展到了相当大的规模。但与美国等土地私有制国家相比,中国的TDR不是建立在个人对土地发展权的市场交易机制之上,而是地方政府自1990年代后期以来为突破土地指标管理模式对工业化、城市化中建设用地供应约束而采取的应对性方案;从操作模式上看,与西方土地发展权转移中主要通过市场机制进行补偿不同,中国各个地区的土地发展权转移本质上还是在行政区域内由地方政府主导进行的,虽然从推进速度上比较高效,但也可能带来收入分配乃至社会和谐方面的一系列后果。

关键词：土地发展权转移用地指标计划管理社会和谐

土地发展权转移视角下我国农户宅基地有偿退出的路径选择

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河南师范大学学报（哲学社会科学版） 2014年第6期41卷 121-124页

作者：吕军书李茂河南师范大学三农法律问题研究中心新乡学院社会科学部河南新乡453000

党的十八届三中全会强调,要保障农户宅基地用益物权。现实表明,收益权正是农村宅基地权能中最薄弱的环节。土地发展权是一项土地利用的再发展权利,农村宅基地退出是土地发展权理论的具体实践。农户宅基地退出是释放经济增长的新的内生动... 详细信息

党的十八届三中全会强调,要保障农户宅基地用益物权。现实表明,收益权正是农村宅基地权能中最薄弱的环节。土地发展权是一项土地利用的再发展权利,农村宅基地退出是土地发展权理论的具体实践。农户宅基地退出是释放经济增长的新的内生动力,具有重要的现实意义。鼓励和引导农户宅基地有偿退出的途径包括:尊重农民意愿是前提;完善农村宅基地产权制度是基础;建立城乡统一的建设用地市场是核心;形成利益均衡的农村宅基地溢价分配格局是目标;构建农村宅基地有偿退出机制是重点。

关键词：土地发展权转移农村宅基地退出和补偿政策建议

我国城乡建设用地增减挂钩政策与美国土地发展权转移政策的比较研究

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经济地理 2015年第6期35卷 143-148,183页

作者：顾汉龙冯淑怡张志林曲福田南京农业大学中国土地问题研究中心中国江苏南京210095

通过对比我国城乡建设用地增减挂钩政策与美国土地发展权转移政策,分析两项政策的共性及差异,为我国城乡建设用地增减挂钩政策的进一步完善提供政策建议。结果表明:两项政策本质上都是土地发展权的交易,但在产生背景、运作流程和实施效... 详细信息

通过对比我国城乡建设用地增减挂钩政策与美国土地发展权转移政策,分析两项政策的共性及差异,为我国城乡建设用地增减挂钩政策的进一步完善提供政策建议。结果表明:两项政策本质上都是土地发展权的交易,但在产生背景、运作流程和实施效果上均存在一定程度的差异。为了解决规划分区制度的刚性,我国和美国分别出台了城乡建设用地增减挂钩政策和土地发展权转移政策,但由于两国制度环境的差异,在政策的具体实施过程中美国选择了一种以市场和层级相结合的混合型治理结构,而我国则选择了一种以政府为主导的层级治理结构。虽然两项政策都在一定程度上增加了规划分区制度的弹性,但现阶段,美国土地发展权转移政策在利益分配机制设计和耕地保护效果方面均优于我国城乡建设用地增减挂钩政策。

关键词：城乡建设用地增减挂钩土地发展权转移制度环境治理结构资源配置

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城乡土地利用中的外部性与土地发展权转移

城市问题 2010年第12期 56-61页

作者：邓锋重庆工商大学长江上游经济研究中心重庆工商大学旅游与国土资源学院

城乡统筹背景下土地利用政策的关键是如何处理城市用地扩张与保护耕地之间的矛盾。通过分析城乡土地利用中的三类外部性和现有城乡挂钩试验的基础上,提出在大区域和都市区内进行土地发展权转移,使市场机制和土地利用规划相结合的策略。... 详细信息

城乡统筹背景下土地利用政策的关键是如何处理城市用地扩张与保护耕地之间的矛盾。通过分析城乡土地利用中的三类外部性和现有城乡挂钩试验的基础上,提出在大区域和都市区内进行土地发展权转移,使市场机制和土地利用规划相结合的策略。在大区域层次上,主要是进行地区间城乡挂钩指标或有关用地指标的交易;在都市区内,则是以农民集体组织为单位进行土地发展权转移的交易。

关键词：城乡统筹发展土地政策土地发展权转移购买土地发展权

论土地发展权转移与交易的“浙江模式”——制度起源、操作模式及其重要含义

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管理世界 2009年第8期25卷 39-52页

作者：汪晖陶然浙江大学公共管理学院土地管理系北京大学-林肯研究院城市发展与土地政策研究中心中国科学院地理科学与资源研究所农业政策研究中心

本文在系统考察中国建设用地计划管理模式下的土地利用指标、耕地保护指标和占补平衡目标及其对经济发达省份发展空间约束的基础上,详细介绍和总结了浙江省在土地发展权转移和交易两个维度进行的土地计划管理政策改革的系统性尝试。我... 详细信息

本文在系统考察中国建设用地计划管理模式下的土地利用指标、耕地保护指标和占补平衡目标及其对经济发达省份发展空间约束的基础上,详细介绍和总结了浙江省在土地发展权转移和交易两个维度进行的土地计划管理政策改革的系统性尝试。我们提出,存在一个土地发展权转移和交易的"浙江模式",并归纳出这个模式的几个基本要点。作者认为,浙江已经进行的土地利用体制改革实践,不仅具有新制度经济学和转轨经济学层面的重要理论价值,也对我国未来耕地保护、土地跨区优化利用乃至区域经济协调发展具有非常重大的含义。

关键词：土地发展权转移土地发展权交易浙江模式

城乡统筹发展与土地发展权转移动力及实现研究

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河南师范大学学报（哲学社会科学版） 2011年第4期38卷 60-62页

作者：徐燕鹏河南师范大学财务处河南新乡453007

中共十六届三中全会提出了城乡统筹发展的战略方针。城乡统筹发展的动力包括政府动力、民间动力、混合动力。土地发展权转移是城乡统筹发展混合动力的源泉。土地发展权转移可以弥补政府财政投入的不足,使农民分享城市发展成果,促进生产... 详细信息

中共十六届三中全会提出了城乡统筹发展的战略方针。城乡统筹发展的动力包括政府动力、民间动力、混合动力。土地发展权转移是城乡统筹发展混合动力的源泉。土地发展权转移可以弥补政府财政投入的不足,使农民分享城市发展成果,促进生产要素在城乡之间的合理流动与配置。土地发展权转移可以在现实的法律框架下实现。

关键词：城乡统筹发展土地发展权转移动力

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历史建筑的土地发展权等值转移研究

历史建筑的土地发展权等值转移研究

作者：罗榆重庆大学

学位级别：硕士

历史建筑是城市重要的文化遗产和宝贵财富,保护这些建筑对于延续城市文脉和保留中华文化基因是非常重要的。在中国快速城镇化的背景下,历史建筑由于其良好的区位和较高的土地价值,越多越多地被现代建筑所取代。虽然国家为了保护历史建... 详细信息

历史建筑是城市重要的文化遗产和宝贵财富,保护这些建筑对于延续城市文脉和保留中华文化基因是非常重要的。在中国快速城镇化的背景下,历史建筑由于其良好的区位和较高的土地价值,越多越多地被现代建筑所取代。虽然国家为了保护历史建筑已经颁布了一系列政策法规,但仍未能有效地遏制私有历史建筑的拆除。究其原因是历史建筑的准公共物品属性与其私有属性产生了冲突,政府将私有的历史建筑作为公共物品保护起来,导致私人业主利益受损,缺乏保护历史建筑的动机,从而产生对历史建筑的破坏与抵制行为。因此本文提出通过借鉴西方国家遗产保护领域的土地发展权转移制度对私人业主进行补偿,从而平衡私人利益与公共利益之间的矛盾,实现历史建筑的永久性保护。发展权转移就是给予私人业主等历史建筑面积的发展权数量,允许其将发展权出售给接收区域想要实现更高开发密度的开发商,从而得到经济补偿。但是如何准确衡量私人业主所拥有的土地发展权价值,以及土地发展权转移到不同区位土地的过程中,如何确定送出基地与接收基地的开发量转移比例才能保障私人业主的原始利益平衡,实现发展权的等值转移,是建立历史建筑的土地发展权转移制度需要首先解决的问题。因此本文以历史建筑的土地发展权为研究对象,主要研究内容如下:(1)通过国内外文献研究,梳理土地发展权价值的产生机理与理论模型,明确土地发展权的价值内涵。研究发现:土地用途变化或开发强度改变导致的土地收益增加是土地发展权价值产生的根本原因,土地发展权的价格表现为土地利用性质改变前后的土地价格之差。(2)根据土地发展权的价值内涵,分析历史建筑的土地发展权转移过程中,送出基地与接收基地的土地发展权价值本质。研究表明:送出基地(历史建筑)拥有的土地发展权价值等于其被转让开发密度对应的土地出让金,接收基地(开发商)接收的土地发展权价值等于其容积率提高后引起的地价变动量。然后根据土地发展权等值转移思想,计算送出基地与接收基地之间的建设量转移比例,保证送出基地移出的土地发展权价值等于接收基地接收的发展权价值。(3)构建土地发展权价值计算模型。通过对市场比较法和假设开发法的优劣势进行分析,提出利用特征价格模型(Hedonic模型)来进行土地发展权的价值计算。识别出影响城市地价的16个特征因素,并确定其量化方式,得到土地发展权的价值计算模型。(4)以重庆市为例进行历史建筑的土地发展权等值转移实证计算。收集2017年重庆市41块土地的交易数据并量化其特征因素,用spss19.0进行线性、对数线性、半对数、双对数4种函数形式的逐步回归,得到拟合最优的重庆市土地特征价格模型。然后基于特征价格模型,以算例的形式,计算历史建筑的土地发展权价值及转移的建设量比例。最后,对实证结果进行该方法的适用性讨论。综上,本文在土地发展权价值评估的基础上,以Hedonic模型的视角探索出一条科学合理地计算开发量等值转移比例的有效途径,为历史建筑保护的土地发展权转移提供技术保障。

关键词：历史建筑保护土地发展权转移 Hedonic模型

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土地发展权转移与交易的中国地方试验

农业经济研究

美国历史文化遗产保护的土地发展权转移制度及对我国的启示

农业经济研究 2011年第10期

作者：汪晖王兰兰陶然

在中国，土地发展权转移(TDR)在近10多年来的土地利用实践中发展到了相当大的规模。但与美国等土地私有制国家相比，中国的TDR不是建立在个人对土地发展权的市场交易机制之上，而是地方政府自1990年代后期以来为突破土地指标管理模式对... 详细信息

在中国，土地发展权转移(TDR)在近10多年来的土地利用实践中发展到了相当大的规模。但与美国等土地私有制国家相比，中国的TDR不是建立在个人对土地发展权的市场交易机制之上，而是地方政府自1990年代后期以来为突破土地指标管理模式对工业化、城市化中建设用地供应约束而采取的应对性方案；从操作模式上看，与西方土地发展权转移中主要通过市场机制进行补偿不同，中国各个地区的土地发展权转移本质上还是在行政区域内由地方政府主导进行的，虽然从推进速度上比较高效，但也可能带来收入分配乃至社会和谐方面的一系列后果。

关键词：土地发展权转移用地指标计划管理社会和谐　　transferrable land development rights centralized land use quota allocation social harmony

来源：人大复印报刊资料评论

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中国文物科学研究 2019年第3期 39-47页

作者：邵波钱升华天津市文物局天津财经大学珠江学院

美国历史文化遗产保护的土地发展权转移制度自20世纪60年代建立以来,在解决因土地利用分区管制而造成历史文化遗产土地所有权人利益受损和支持城市开发建设方面发挥了非常重要的作用。本文从美国历史文化遗产保护的土地发展权转移制度... 详细信息

美国历史文化遗产保护的土地发展权转移制度自20世纪60年代建立以来,在解决因土地利用分区管制而造成历史文化遗产土地所有权人利益受损和支持城市开发建设方面发挥了非常重要的作用。本文从美国历史文化遗产保护的土地发展权转移制度产生与发展入手,对其主要内容、运行机制及其优势和局限性等方面进行较为详细的探讨和分析,并结合我国实际提出建立我国历史文化遗产保护的土地发展权转移制度的建议。

关键词：美国历史文化遗产保护土地发展权转移建议