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土地储备的财务风险评价研究 ——以A县土地储备中心为例

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土地储备的财务风险评价研究 ——以A...

作者：陈云四川农业大学

学位级别：硕士

土地储备制度是我国土地使用制度变迁和改革的产物,是城市政府适应社会主义市场经济发展而进行的对土地资源优化配置的一种制度创新。自1996年上海成立第一家土地储备机构以来,土地储备制度蓬勃发展,十几年的实践经验证明,土地储备制度... 详细信息

土地储备制度是我国土地使用制度变迁和改革的产物,是城市政府适应社会主义市场经济发展而进行的对土地资源优化配置的一种制度创新。自1996年上海成立第一家土地储备机构以来,土地储备制度蓬勃发展,十几年的实践经验证明,土地储备制度对于优化配置土地资源、促进存量土地进入市场、提高土地利用效率、规范土地市场运行、保证土地利用规划和城市规划的顺利实施、加快城市建设发展等方面发挥了积极的作用。随着土地储备机构经营的土地规模日益庞大,土地储备资金需求量不断增加,地方政府及财政部门有限的财政拨款及较低的土地收益金返还比例已很难满足土地储备经营活动的需求。因而,土地储备机构目前主要通过银行贷款来维持土地储备活动的正常运营。融资渠道单一,政府过渡干涉,土地储备投资周期较长等因素,都给土地储备运作带来较高的财务风险。本文首先从土地储备制度的概念、工作流程入手,分析目前土地储备的三种运作模式,即市场主导型、政府主导型和市场政府混合主导型的运作流程和特点。在土地储备风险理论研究的基础上,提出土地储备财务风险的概念,并深入分析土地储备财务风险的种类及产生原因,包括融资风险、利率风险和违约风险。借鉴企业财务评价指标,从土地储备机构的运营能力、偿债能力和盈利及发展能力出发,选取了十个财务指标构建土地储备财务风险评价体系。运用层次分析法和模糊综合评价法对A县土地储备中心的财务状况进行了评价,得出该储备机构的财务风险程度为中等水平。最后结合实证研究,提出了控制土地储备财务风险的建议对策：正确定位土地储备制度的功能;扩展融资渠道,加大土地收益金的留存比例;实行企业化的会计核算方式;确定合理的土地储备量;建立财务风险预警机制。

关键词：土地储备财务风险模糊综合评价

土地储备工作引入社会资本研究——以北京市朝阳区为例

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土地储备工作引入社会资本研究——以北京市朝阳区为例

作者：邵萌北京林业大学

学位级别：硕士

北京市土地储备工作自2009年的大规模开展,近年来新型城镇化建设不断推进、政府债务体制改革等新政策出台,土地储备工作在融资方式、运作模式及风险控制等多方面都需要进一步探索和完善,如何解决土地储备工作当前面临的困境迫在眉睫。... 详细信息

北京市土地储备工作自2009年的大规模开展,近年来新型城镇化建设不断推进、政府债务体制改革等新政策出台,土地储备工作在融资方式、运作模式及风险控制等多方面都需要进一步探索和完善,如何解决土地储备工作当前面临的困境迫在眉睫。该文以北京市朝阳区土地储备项目实际情况为基础,通过文献查阅、数据测算与分析、行业交流等多种方法开展研究。首先对国内外土地储备现状运行模式进行简要分析,得出对北京市朝阳区土地储备工作的借鉴。在此基础上,总结现阶段朝阳区土地储备工作存在的问题,分析北京市土地储备政策导向,通过设计、改良土地储备工作运行机制,提出社会资本引入后的盈利、监管、风险及退出机制等内容,主要目的是为土地储备引入社会资本、改善工作局面提出解决措施和建议。通过该文的分析研究认为,解决现阶段土地储备工作不利局面的主要措施是引入社会资本参与土地储备,按照“政府主导、统一规划、市场化运作”的核心原则,根据朝阳区土地储备实际情况,设计出“土地储备机构为主体、企业带资开发模式”及“企业为主体开发模式”两种模式,能够切实有效的引导社会资本积极参与土地储备。同时,土地储备作为我国城市化进程的重要环节,为确保土地储备制度的科学、可持续性,还需完善相关法律法规,加强市、区两级政府及各部门土地储备工作统筹,完善土地储备收益机制等。

关键词：土地储备引入社会资本

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土地储备制度中的政府环境责任研究

土地储备制度中的政府环境责任研究

作者：徐晓燕中南财经政法大学

学位级别：硕士

《宪法》规定城市的土地为国家所有,对于国有土地的经营和管理,由地方各级政府土地管理部门负责实施具体工作,而对全国土地的管理和监督工作由国务院土地行政主管部门负责。市场经济条件下,为优化城市土地资源的配置,提高土地资源的利用... 详细信息

《宪法》规定城市的土地为国家所有,对于国有土地的经营和管理,由地方各级政府土地管理部门负责实施具体工作,而对全国土地的管理和监督工作由国务院土地行政主管部门负责。市场经济条件下,为优化城市土地资源的配置,提高土地资源的利用率,筹措城市建设资金,我国建立和实施了土地储备制度。城市土地储备制度指政府依照法定程序,在满足土地利用总体规划和土地储备计划的要求下,委托或授权给土地储备机构进行土地入库、土地开发整理以及土地出库的一系列工作,以满足和调控城市各类建设用地的需求,确保政府能控制土地一级开发市场的一种经营管理制度。实践中的土地储备机构的设立形式又分为:一是以土地储备中心的名义,比如武汉市土地储备中心;二是以公司的形式,比如厦门土地开发总公司、上海地产(集团)有限公司等。从设立形式来看,这些土地储备机构或为事业单位,或为公司法人,具有独立的主体资格。但从现有法律安排和土地储备机构成立目的来看,土地储备机构实质上是不以营利为目的,而是政府为了控制地权和垄断土地一级开发市场而委托土地储备机构代理其进行土地集中、整理、运营和管理工作,它隶属于政府土地管理部门,并非纯粹的市场主体。可以说,政府在土地储备工作中具有多元角色,既是管理者,也是市场交易的参与者。由于城市经济的转型,待储备的土地原先多为工厂、集中生活区或者废弃地,有些已被污染。但是目前在储备土地的前期开发整理中关注更多的是如何协调各部门职能,明晰产权,在清理地上障碍物时,忽视了对地下土壤污染的调查,以致对其中有污染的土地没有评价或治理,严重影响土地使用权转让后的开发利用。为了保障公民环境权益的实现,应明晰政府在土地资源保护领域的义务和权力,确保政府环境责任的履行。在土地储备运作过程中,政府作为土地行政管理部门,不仅有土地利用的经济与行政管理权,也有土地资源的环境保护义务。在环境时代风险社会的背景下,要求政府重视对储备土地的土壤污染调查,并主导治理受污染的储备土地,把储备土地的前期开发整理从地上清理落实到“地下”污染土壤治理,保障土地使用权人的权益,实现土地资源的可持续利用。政府环境责任包括政治责任、法律责任和行政责任。政治责任即制定储备土地环境保护的公共政策,推动并保障符合民意的公共政策得到有效执行;法律责任即法律条文明确规定由政府承担的环境责任,包括积极作为之责任和消极不作为之责任;行政责任即由行政机关追究的其下属机关或者政府工作人员的环境责任。因此,土地储备制度中的政府环境责任的实现路径包括:将土壤保护和可持续利用原则贯彻落实到土地储备制度中;做好储备土地的环境信息公开,保障公众参与;实施激励措施,鼓励第三方参与土地储备工作。

关键词：土地储备土壤污染政府环境责任责任形式

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土地储备制度:绩效、问题及其法律规制

土木与环境工程学报(中英文) 2004年第2期 94-97页

作者：黄锡生唐绍均王保信重庆　400031 重庆大学法学院西南政法大学重庆　400044

土地储备制度不仅有利于加强国家对城市土地市场的宏观调控,促进城市经济的健康发展,增加各级政府的财政收入,还有利于经济改革及公共事业建设的顺利进行。以此为基础,剖析了其在实践当中出现的相关法律缺位,导致地价房价上升,造成资金... 详细信息

土地储备制度不仅有利于加强国家对城市土地市场的宏观调控,促进城市经济的健康发展,增加各级政府的财政收入,还有利于经济改革及公共事业建设的顺利进行。以此为基础,剖析了其在实践当中出现的相关法律缺位,导致地价房价上升,造成资金风险较大等问题,进而提出了相应的法律规制措施:譬如完善土地权利方面的立法,实行"立法———规划———许可———计划"的分区管制和指标控制相结合的土地利用规划管理体系,强化土地利用规划的实施管理,强化城市再开发、土地征用及农村宅基地管理方面的专项立法等。

关键词：土地储备绩效问题法律规制

土地储备融资方式及选择研究 ——以广西A市土地储备中心为例

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土地储备融资方式及选择研究 ——以广西A市土地储备中心为例

作者：谢伟云南财经大学

学位级别：硕士

随着城市建设和城镇化的发展,土地储备重要作用越来越凸显。与此同时,我国土地储备制度的日益完善加大了对土地储备机构和土地储备融资的监测监管力度。在如此形势下,土地储备融资问题更是成为讨论的焦点问题。具体来说,伴随着融资规模... 详细信息

随着城市建设和城镇化的发展,土地储备重要作用越来越凸显。与此同时,我国土地储备制度的日益完善加大了对土地储备机构和土地储备融资的监测监管力度。在如此形势下,土地储备融资问题更是成为讨论的焦点问题。具体来说,伴随着融资规模控制和土地储备监测监管的实施,土地储备工作的受限因素有哪些?对融资工作的开展有哪些影响?在现有的融资方式下,土地储备机构存在怎样的融资选择偏好?土地储备机构该如何布局和开展土地储备融资工作,从而起到提高融资效率、降低融资成本、规避融资风险、保障融资质量的重要作用。为满足土地储备项目的开展及城市建设日益紧张的资金需求,我们迫切的需要寻找低成本、高效率、低风险的土地储备融资渠道。本文拟通过对土地储备制度及其融资方式的理论介绍,然后以A市土地储备中心为例,通过对土地储备机构投资背景、融资需求以及融资统计数据的描述性统计分析、对比研究法等分析土地储备机构在融资过程中的选择偏好、选择需求以及在当前融资规模监管形势下该如何开展融资提高融资效率并顺利完成年度储备任务的经济任务和政治考核,在案例分析的基础上提出符合当前土地储备发展形势和监管制度下融资方式的选择趋势、融资方式的扩发展趋势以及相关建议。并以其现有融资方式结合当前土地储备制度的发展完善对于土地储备机构融资的限制因素进行分析,该机构应如何统筹安排融资计划及工作才能取得最佳融资效果,并试图从该案例分析中找到未来土地储备机构走出融资困境的解决途径,提出完善相关土地储备资金监管的政策性建议。本文的研究价值在于为土地储备机构在新政策下融资提供一定的参考和依据,同时也为证监会、财政部、国土资源部等机构决策提供一定的借鉴和参考,具有一定的现实意义。

关键词：土地储备融资方式资金监管

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土地储备,小城镇建设的助推器

中国土地 2000年第9期 37-38页

作者：李荣贵河北省高邑县土地管理局

发展小城镇是带动农村经济和社会发展的大战略。发展小城镇需要大量建设资金 ,资金从哪里来 ,是摆在各级政府面前的大课题。河北省高邑县通过开展土地储备。

关键词：小城镇建设土地储备土地市场土地收购

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时空大数据支持的土地储备智能决策体系与应用研究

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中国土地科学 2019年第9期33卷 111-120页

作者：李军刘举庆游林俞艳张晓盼董恒中国矿业大学(北京)地球科学与测绘工程学院北京100083 宁波时空数语信息科技有限公司浙江宁波315101 武汉理工大学资源与环境工程学院湖北武汉430070

研究目的:设计土地储备智能决策体系,将土地储备决策环节进行科学化、定量化和模型化,为政府合理开展土地储备提供决策依据。研究方法:遵循科学性、实用性、先进性、开放性原则,以数据为驱动,人工智能为核心,通过基于Hadoop/Spark的大... 详细信息

研究目的:设计土地储备智能决策体系,将土地储备决策环节进行科学化、定量化和模型化,为政府合理开展土地储备提供决策依据。研究方法:遵循科学性、实用性、先进性、开放性原则,以数据为驱动,人工智能为核心,通过基于Hadoop/Spark的大数据处理技术、多源异构数据融合技术、智能决策模型集对多源时空大数据挖掘分析。研究结果:提出了土地储备智能决策体系,研究了一套面向土地储备的决策方法集,实现对现状条件的精准刻画,对土地储备规模、结构、时序等内容的科学决策;在此基础上,研发了智能决策支持平台,将数据资源共享、现状条件评估、智能决策专题等功能集成,构建土地储备智能决策“一张图”,并实现平台的自我学习和更新。研究结论:应用于宁波市实例验证,该体系有效地促进了土地储备科学智慧决策,对优化土地资源配置具有参考意义。

关键词：土地信息土地储备数据挖掘智能决策时空大数据

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土地储备投资信托基金运行模式研究

土地储备投资信托基金运行模式研究

作者：李耀丽西安建筑科技大学

学位级别：硕士

土地储备投资信托基金是一种集合众多投资者的资金,由专门的基金管理公司运作,并投资于土地储备项目的一种投资形式。由于土地储备投资信托基金在我国还属于一个新的概念,这就会使投资者对其持观望和怀疑态度,因此有必要对土地储备投资... 详细信息

土地储备投资信托基金是一种集合众多投资者的资金,由专门的基金管理公司运作,并投资于土地储备项目的一种投资形式。由于土地储备投资信托基金在我国还属于一个新的概念,这就会使投资者对其持观望和怀疑态度,因此有必要对土地储备投资信托基金的运作模式进行深入的研究,使其在尽量降低监督成本且保障投资者收益的前提下,具有可操作性和可行性,为土地储备投资信托基金的发展提供有力的支持,从而推动我国土地储备制度健康的发展。本文的主要研究成果包括以下几个方面: （1）由房地产投资信托基金和信托基金的概念引出了土地储备投资信托基金的概念、特征及各相关主体,然后介绍了土地储备投资信托基金的融资优势及我国发展这种融资模式的现实意义;（2）通过建立委托代理模型,分别就契约型和公司型两种土地储备投资信托基金的组织模式进行了比较分析,选择适合我国发展土地储备投资信托基金的组织模式;（3）结合我国现阶段土地储备制度的特点及开放式和封闭式两种基金发行方式各自的优缺点,对我国土地储备投资信托基金应该采用的发行方式给出合理化建议;（4）文章还就土地储备投资信托基金的募集方式、投资主体、投资方式、运作流程和收益分配等方面作了研究;（5）对陕西省各市土地储备中心进行了调研,并获得相关数据,然后建立灰色预测GM（1,1）模型,利用所得数据对未来几年陕西省土地储备所需资金进行预测,最后得出未来五年各年建立土地储备投资信托基金的规模。

关键词：土地储备投资信托委托代理开放式基金

土地储备制度对房地产市场的影响 ——以三明市区为例

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土地储备制度对房地产市场的影响 ——以三明市区为例

作者：范良平福建农林大学

学位级别：硕士

土地储备制度实行之后,地价和房价的持续快速上涨引起了舆论的广泛关注,本文以此为立脚点,试图探讨地价和房价出二者之间存在的关系。很多舆论将房价上涨归因于土地储备制度的实施,土地储备制度与房地产市场具有紧密的关系,然而该制度... 详细信息

土地储备制度实行之后,地价和房价的持续快速上涨引起了舆论的广泛关注,本文以此为立脚点,试图探讨地价和房价出二者之间存在的关系。很多舆论将房价上涨归因于土地储备制度的实施,土地储备制度与房地产市场具有紧密的关系,然而该制度是否是引起城市房价上涨的主要原因,仍需要进行深入的研究,研究土地储备制度对房地产市场的影响直接关系到该制度今后的发展与完善,具有重要的现实意义。本文探讨土地储备制度对土地市场的影响,进而分析土地市场和房地产市场的关系,然后引入三明市的具体数据进行研究,分析土地储备制度对三明市房地产市场的影响。本文首先阐述了土地储备制度产生的深层原因及国内外土地储备制度的研究现状;其次介绍了土地储备制度的内涵、土地储备制度的相关理论、土地收购储备制度的运行流程及土地储备制度的实践效果;最后通过引入具体数据,从人口、城市经济发展情况、人均可支配收入情况等方面分析三明市房地产市场的发展情况,得出了这样的结论:房价由市场供需决定,地价由房价决定,而地价又在很大程度上影响房价;房价和地价基本为正相关关系,人口增幅、成本和容积率决定地价对房价的影响程度;地价上涨只是房价上涨的原因之一。文章最后提出了完善土地储备制度与房地产调控的一些建议。

关键词：土地储备土地市场房地产市场竞争性投机垄断性投机