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商品房预售合同纠纷中的法律关系分析

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云南大学学报（法学版） 2003年第2期16卷 93-95页

作者：孟静昆明市中级人民法院云南昆明650228

法律关系的确定,关系到法律的正确适用。本文从一个名为合资、合作开发房地产的合同纠纷入手,透过一系列表面现象,分析了该案中的一系列法律关系,从而指导正确的法律适用。

关键词：商品房预售合同纠纷法律关系法律适用案例城市房地产管理法房地产转让民法

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商品房预售合同装饰装修格式条款研究

商品房预售合同装饰装修格式条款研究

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作者：孙宁宁华中科技大学

学位级别：硕士

为了保护商品房买受人在全装房装饰装修领域的合理权益,从商品房预售合同具体类型装饰装修格式条款和案例着手考察分析。考察我国装饰装修格式条款的基本现状、司法认定格式条款现状,发现商品房预售合同装饰装修预售条款制度存在的问题... 详细信息

为了保护商品房买受人在全装房装饰装修领域的合理权益,从商品房预售合同具体类型装饰装修格式条款和案例着手考察分析。考察我国装饰装修格式条款的基本现状、司法认定格式条款现状,发现商品房预售合同装饰装修预售条款制度存在的问题并借鉴国外的立法技术,提出装饰装修格式条款的内容控制应结合具体领域列举相应禁止性格式条款清单并以诚实信用原则进行兜底。明确罗列无效性条款或者说禁止性条款有利于保护消费者合理的权利和合同目的,譬如明确全装房交付条件,避免开发商的单方变更权条款,认可买受人的拒绝受领权等。对于不便由具体化类型化条款禁止的情形,依靠诚实信用原则审查格式条款的效力。以此缩小法院对格式条款认定的自由裁量范围以及减少买受人受不利益侵害的可能。针对商品房装饰装修格式条款制度存在的问题,从立法角度提出具体化格式条款内容控制的法律规则,同时严格行政立法,应用最低标准规制全装修商品房预售合同装饰装修部分的内容与效力;从行政监管角度提出完善装饰装修示范条款,同时加强事前监管及做好中间人工作;从司法监管角度提出明确主要权利,同时以类型化案例指导格式条款的效力认定而保护全装房买受人免受不公平格式条款的侵害。

关键词：商品房预售合同纠纷装饰装修格式条款内容控制效力审查

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购房人断供引发的开发商解除权纠纷案例研究

购房人断供引发的开发商解除权纠纷案例研究

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作者：胡荣琦广西大学

学位级别：硕士

在司法实践中,大量出现因购房人断供导致开发商承担保证责任,开发商要求解除商品房预售合同的案件,一般可分为两种情形:一是合同中约定了解除条件,开发商以解除条件成就为由要求解除预售合同,二是合同中没有约定“断供”可以解除合同,... 详细信息

在司法实践中,大量出现因购房人断供导致开发商承担保证责任,开发商要求解除商品房预售合同的案件,一般可分为两种情形:一是合同中约定了解除条件,开发商以解除条件成就为由要求解除预售合同,二是合同中没有约定“断供”可以解除合同,开发商要求行使法定解除权解除预售合同。针对上述两种情形,审判实践和理论界都存在截然不同的判例和观点,相关的法律法规和司法解释对购房人断供后开发商是否享有解除权的问题也没有明确的规定,引发了同案不同判的司法乱象。通过对相关案件的收集和整理发现,法院主要是在四个方面存在认识上的分歧,分别是:一预售合同和担保贷款合同之间是何种关系,能否突破合同相对性;二约定解除条款是否有效,以及开发商是否需要完全承担保证责任才能行使解除权;三在没有约定的情况下,购房人在担保贷款合同中断供能否导致开发商的商品房预售合同的目的无法实现;四存在介入因素是否会影响开发商解除权的行使,介入因素是指在购房人断供的情况下,还存在涉案房屋被另案预查封或者开发商违约在先的情形。通过对上述问题的分析可以得知,在购房人断供的情况下,符合约定解除或法定解除条件,开发商可以行使解除权。商品房预售合同和担保贷款合同既相互独立又具有紧密联系,这是购房人的断供行为能够影响到商品房预售合同继续履行的前提,也是突破合同相对性的正当性依据。在约定解除的认定上,约定解除条款未加重购房人的负担因而是有效的,开发商虽然无需完全承担保证责任,但对代偿金额仍需予以一定考虑,因为一旦购房人断供,开发商就能行使约定解除权,并不利于房地产交易市场的稳定和持续发展。在法定解除的认定上,购房人断供能够导致开发商整体的合同目的不能实现,赋予开发商法定解除权有其合理性。在介入因素对解除权的影响上,涉案房屋被另案预查封不影响解除权的行使,但开发商违约在先会影响其行使解除权的方式,其不能以通知解除,而必须以诉讼的方式主张解除。为了妥善处理好此类纠纷,对购房人断供后开发商的合同解除权提出一些建议。第一,明确规定预售合同和担保贷款合同构成合同联立。第二,适度限制开发商的约定解除权。第三,在一定条件下赋予开发商法定解除权,法院应当整体认定开发商的合同目的是否实现。第四,通过发布指导案例的方式统一法院的裁判尺度,明确存在预查封不影响开发商行使解除权,但开发商违约在先影响其行使解除权的方式。

关键词：商品房预售合同纠纷解除合同按揭断供

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关于我国预售商品房交付标准的研究与思考

关于我国预售商品房交付标准的研究与思考

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作者：梅贺山东大学

学位级别：硕士

从我国的经济与社会发展状况来看,商品房预售制度在当前及以后一段时期内仍有存在的必要性和必然性,商品房预售制度下通过商品房预售合同约定交付标准,商品房买受人先支付价款,房地产企业后交付房屋的模式,常常出现“货不对板”的情况,... 详细信息

从我国的经济与社会发展状况来看,商品房预售制度在当前及以后一段时期内仍有存在的必要性和必然性,商品房预售制度下通过商品房预售合同约定交付标准,商品房买受人先支付价款,房地产企业后交付房屋的模式,常常出现“货不对板”的情况,这也意味着商品房交付引发的商品房预售合同纠纷不可避免。商品房交付标准的确定,对判定商品房是否满足交付条件有决定意义,从而影响商品房风险、负担转移以及保修责任,也是确定双方法律责任的基础。商品房交付问题集中体现为交付标准的不明确、不统一,以及精装修房屋装修部分交付标准空位。而商品房交付标准主要可分为法定标准和约定标准,由于预售商品房销售实践中,预售商品房合同关于交房标准约定的混乱、不规范,甚至有些房地产开发企业恶意签订补充协议,降低交付标准,严重损害商品房买受人的合法利益。笔者试图通过分析商品房交付的法定标准与约定标准的关系,为司法实践中合理、合法地确定商品房交付标准进而为解决商品房预售合同纠纷提供指引和思路。此外,鉴于预售商品房市场大力推出精装修房的新趋势,笔者特别分析了精装修房的交付标准及存在的问题。最后,笔者根据商品房预售合同纠纷中的交付问题,结合本文对商品房交付标准的研究分析,为商品房预售交付标准的完善提出了富有针对性、创新性、实用性的建议。

关键词：商品房预售合同纠纷商品房交付法定交付标准约定交付标准违约责任

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