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商品房消费者物权期待权的法教义学阐释

西安石油大学学报（社会科学版） 2024年第3期33卷 105-110,123页

作者：董祥龙戚枝淬安徽工业大学公共管理与法学院安徽马鞍山243002

商品房消费者物权期待权的法教义学阐释是要厘清商品房消费者物权期待权在法律适用中内容属性、请求主体及效力顺位等三个方面的问题。在内容属性方面,商品房消费者物权期待权是指购买商品房用于居住的消费者所享有的类似所有权人的地位... 详细信息

商品房消费者物权期待权的法教义学阐释是要厘清商品房消费者物权期待权在法律适用中内容属性、请求主体及效力顺位等三个方面的问题。在内容属性方面,商品房消费者物权期待权是指购买商品房用于居住的消费者所享有的类似所有权人的地位,其权利结构呈复合型,即优先权、购房款债权和生存权的结合;在本质上是法定担保物权,并非是能够优先受偿的债权。在请求主体方面,其仅限于具有生存权益的商品房消费者享有,以房抵债受让人不在其中。在效力顺位方面,其效力不仅优先于抵押权和其他债权,亦优先于建设工程价款优先受偿权。如此设置,不仅符合法律逻辑,也符合实践需要。

关键词：商品房消费者物权期待权法教义学法律解释

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商品房消费者优先权与抵押权冲突的裁判进路

人民司法 2024年第1期 87-93,104页

作者：赵永刚江苏省南通市通州区人民法院

根据物权优于债权的原则,执行程序中物权期待权不得排除抵押权的执行,但商品房消费者出于居住需求购买商品房而产生的物权期待权自一般物权期待权中脱离出来,突破了物权优先性的法律教义框架,落入价值顺位更高的生存权范畴。最高人民法... 详细信息

根据物权优于债权的原则,执行程序中物权期待权不得排除抵押权的执行,但商品房消费者出于居住需求购买商品房而产生的物权期待权自一般物权期待权中脱离出来,突破了物权优先性的法律教义框架,落入价值顺位更高的生存权范畴。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条确立了商品房消费者优先权制度的3个构成要件。保护商品房消费者优先权具有政策倾向,但必须审慎对待,严格把握,以免动摇抵押权的根基。此类案件正日益成为案外人异议案件的重要组成部分,但由于缺乏细则性规定,司法实践中出现了大量争议。本文在调阅大量案例的基础上梳理出该制度适用中存在的主要问题,并有针对性地提出合理裁判规则。

关键词：商品房消费者执行异议优先权制度案外人异议抵押权生存权政策倾向居住需求

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商品房消费者物权期待权探析

安徽工业大学学报（社会科学版） 2024年第1期41卷 11-15页

作者：董祥龙戚枝淬安徽工业大学公共管理与法学院安徽马鞍山243002

目前我国立法对商品房消费者物权期待权没有明确规定,理论界对该权利的性质界定莫衷一是,司法实践中涉及该权利纠纷案件的处理存在同案不同判。鉴于此,本文提出商品房消费者物权期待权应界定为具有担保性质的物权,就权利构造来看,该权... 详细信息

目前我国立法对商品房消费者物权期待权没有明确规定,理论界对该权利的性质界定莫衷一是,司法实践中涉及该权利纠纷案件的处理存在同案不同判。鉴于此,本文提出商品房消费者物权期待权应界定为具有担保性质的物权,就权利构造来看,该权利宜理解为优先权与购房款债权的结合。随着商品房消费者物权期待权纠纷的日益增多,亟需在民事实体法中对该权利明确规范,并将其纳入我国优先权体系,赋予其优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权和其他债权的效力。

关键词：商品房消费者物权期待权执行异议担保物权

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商品房消费者超级优先权研究

大陆桥视野 2023年第12期 46-48页

作者：郭文茹河北经贸大学

商品房消费者超级优先权早在2002年便由最高人民法院司法解释进行规定,随后《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》以及《全国法院民商事审判工作会议纪要》对该权利进一步进行了阐释。2023年最新出台的司... 详细信息

商品房消费者超级优先权早在2002年便由最高人民法院司法解释进行规定,随后《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》以及《全国法院民商事审判工作会议纪要》对该权利进一步进行了阐释。2023年最新出台的司法解释《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》重新以司法解释的形式对商品房消费者超级优先权作出规定,而业界对于商品房消费者超级优先权的适用条件仍然存在争议。本文通过梳理我国商品房超级优先权的法律相关规定,提出完善其适用条件,并通过预告登记赋予该权利正当性,保障该权利的贯彻落实。

关键词：商品房消费者超级优先权

商品房消费者权利优先保护的规范体系与适用要求

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人民检察 2023年第22期 55-58页

作者：李博苋中国财产再保险有限责任公司

习近平总书记强调,要“坚持以生存权、发展权为首要的基本人权”,“顺应人民对高品质美好生活的期待,不断满足人民日益增长的多方面的权利需求”。这不仅对房地产市场保交楼、保民生政策的实施具有指导意义,而且对商品房消费者权利优先... 详细信息

习近平总书记强调,要“坚持以生存权、发展权为首要的基本人权”,“顺应人民对高品质美好生活的期待,不断满足人民日益增长的多方面的权利需求”。这不仅对房地产市场保交楼、保民生政策的实施具有指导意义,而且对商品房消费者权利优先保护提出了明确要求。商品房消费者权利优先保护源于司法解释的机制创新和完善,可以有效促进“居有所屋”民生目标的实现。司法实践中,首先应认定购房者为“商品房消费者”,“以居住为目的”购房,在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下对其价款返还请求权进行优先保护,以服务和保障保交楼、保民生、保稳定国家工作大局。

关键词：商品房消费者优先权以居住为目的正当性

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如何应对商品房消费者超级优先权

中国农村金融 2023年第14期 46-48页

作者：王力理四川省联社办公室

对于房地产开发商所开发的商品房,银行抵押权次于消费者超级优先权、建设工程价款优先受偿权,当房地产企业违约时面临更大风险。对此,银行可从商品房消费者超级优先权的构成要件入手,围绕事前、事中、事后三个维度采取相应措施,最大限... 详细信息

对于房地产开发商所开发的商品房,银行抵押权次于消费者超级优先权、建设工程价款优先受偿权,当房地产企业违约时面临更大风险。对此,银行可从商品房消费者超级优先权的构成要件入手,围绕事前、事中、事后三个维度采取相应措施,最大限度维护金融债权。

关键词：建设工程价款优先受偿权商品房消费者房地产开发商金融债权超级优先权企业违约最大限度构成要件

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商品房消费者权益保护的法经济学分析

商品房消费者权益保护的法经济学分析

作者：张从和中国政法大学

学位级别：硕士

随着我国住房商品化的全面开展,商品房已成为广大居民实现自身居住权利的主要途径。但一些房地产开发公司利用在商品房买卖合同签订、履行中的优势地位,不遵循诚实信用的商业原则,侵犯了商品房消费者的合法权益,而现行法上对商品房消费... 详细信息

随着我国住房商品化的全面开展,商品房已成为广大居民实现自身居住权利的主要途径。但一些房地产开发公司利用在商品房买卖合同签订、履行中的优势地位,不遵循诚实信用的商业原则,侵犯了商品房消费者的合法权益,而现行法上对商品房消费者权益保护的规定着墨不足,不足以弥补普通商品房消费者权益所受的侵害,因而有必要完善商品房消费者权益保护的法律规定。在此背景下,本文试着从法经济学角度来进行论证,提出符合现行法框架内的建议,以期更好实现对普通商品房消费者权益的保护,促进我国房地产行业的健康发展。本文共分四章,约一万七千字。第一章首先介绍了商品房和消费者权益的概念、内涵及商品房消费者权益保护的现状和制度障碍,并从法理上对商品房消费者权益保护的理论依托和价值基础进行了论证。第二章是对商品房消费者权益保护法经济学分析的基础性工具引入。通过对法经济学的介绍,引入并阐述了包括理性选择下的最大化、均衡与博弈、交易成本与效率、信息不对称等法经济学分析的基础性工具。第三章是本文的核心所在。通过对第二章中的基础性工具的有机整合,接着运用整合后的法经济学分析工具即博弈分析和效率分析工具对商品房消费者权益保护法律问题进行了充分的论证。第四章是对商品房消费者权益保护完善法律上的建议。结合上文中商品房消费者权益保护的现状,笔者试着从扩大惩罚性赔偿责任的适用范围、完善商品房预售制度和开发商信息披露制度、建立商品房质量强制保险制度等方面,探求商品房消费者权益保护法律上的完善,更好地保护商品房消费者的合法权益。

关键词：商品房消费者权益保护法律完善

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商品房消费者权益保护问题研究

商品房消费者权益保护问题研究

作者：刘莹湖南师范大学

学位级别：硕士

我国住房制度经历了从国家、集体分配制到商品房交易市场化的发展,商品房交易在我国市场经济中已经占据了举足轻重的地位,商品房消费者的合法权益也越来越受到人们的关注。在信息经济如此发达的现代社会,因为商品房交易所涉知识极具专业... 详细信息

我国住房制度经历了从国家、集体分配制到商品房交易市场化的发展,商品房交易在我国市场经济中已经占据了举足轻重的地位,商品房消费者的合法权益也越来越受到人们的关注。在信息经济如此发达的现代社会,因为商品房交易所涉知识极具专业性,而消费者与开发商在各方面的综合实力都相距悬殊,在信息量的获取上也非常不对等。且两者之间相互依存也相互对立,常有处于强势地位的开发商在商品房交易中出现发布虚假广告、夸大宣传、隐瞒重大事实、欺诈等诸多问题,商品房消费者的合法权益难以得到保障,且因现行法律制度跟不上房地产市场发展的速度,显出其滞后性,在权益受到侵害后,商品房消费者更难以获得权利救济和法律上的保护。在分析了商品房消费者权益保护的涵义、特征、意义、法律保护的现状后,得出商品房消费者在《消费者权益保护法》中的主体地位不明确、商品房消费者之“反悔权”缺失、商品房消费者权益保护法律制度的立法层级低、商品房预售制度不健全以及商品房买卖惩罚性赔偿范围太窄等问题,并针对性的给予了完善的建议。希望通过完善《消费者权益保护法》、制定保护商品房消费者的专门性单行法规、在商品房买卖合同中扩大适用惩罚性赔偿、增设独立的“商品房消费者权益仲裁庭”以及建立商品住宅质量保修保险制度来预防侵害商品房消费者权益的行为,减少商品房消费者所受损失,促进我国商品房市场的健康发展。

关键词：商品房消费者权益保护法律完善

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论商品房消费者权益的保护

论商品房消费者权益的保护

作者：李静中国海洋大学

学位级别：硕士

近年来,随着我国房地产经济的发展和住房制度改革的深入,房地产交易日趋频繁、活跃,商品房消费也成为许多人一生中较为重要的消费行为。然而我国商品房市场中种种不规范现象导致商品房消费者的生命财产安全权、公平交易权等权益受到直... 详细信息

近年来,随着我国房地产经济的发展和住房制度改革的深入,房地产交易日趋频繁、活跃,商品房消费也成为许多人一生中较为重要的消费行为。然而我国商品房市场中种种不规范现象导致商品房消费者的生命财产安全权、公平交易权等权益受到直接损害,房地产市场秩序混乱的问题还未得到根本解决,严重影响到消费者基本生存权利的实现,限制了广大人民群众生活水平的进一步提高。这一状况,不仅侵害了消费者的生存利益,而且不利于房地产业的健康发展和城镇住房制度改革的不断深化。因此加强对商品房消费者的保护已刻不容缓。本文首先研究商品房消费者的权益,分析了商品房消费者权益的内涵和特点,然后通过考察在商品房买卖过程中侵害消费者权益的具体现象,分析导致商品房消费者权益受损的原因,即市场经济形态下消费者的弱者地位、立法不完善、房地产市场监管不力以及商品房自身特点等,进而提出了对商品房消费者权益进行保护的必要性。文章接着指出目前我国商品房买卖中消费者权益保护的的诸多不足,例如《消费者权益保护法》中商品房消费者保护主体地位不明确,权利内容不完善;商品房消费者权益保护法律、法规、规章等之间还存在着较严重的法律冲突等等。针对这些情况,文章最后提出了要从立法保护、司法保护、社会保护以及政府保护等方面加强对消费者权益的保护,以期建立覆盖全社会的全方位、多层次、立体化的保护体系,使得商品房交易过程中侵害消费者合法权益的情况减少,即使开发商等有侵害消费者合法权益的行为,消费者也能够以明确的相关法律为依据维护自己的合法权益,从而促进商品房消费者权益的保护,进而促进我国房地产事业乃至整个国民经济的健康有序发展。

关键词：商品房消费者权益保护完善