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浅析转租法律问题

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华南师范大学学报（社会科学版） 2004年第4期 36-40页

作者：钟小文华南师范大学经济与管理学院广东广州510631

转租与租赁转让、租赁权让与应加以区分。我国《合同法》上的转租有同意转租和擅自转租之分。在这两种情形下,出租人、承租人、次承租人相互间的法律关系如何,理论上均应阐明。擅自转租对出租人的所有权构成侵害,但承租人收取的租金不... 详细信息

转租与租赁转让、租赁权让与应加以区分。我国《合同法》上的转租有同意转租和擅自转租之分。在这两种情形下,出租人、承租人、次承租人相互间的法律关系如何,理论上均应阐明。擅自转租对出租人的所有权构成侵害,但承租人收取的租金不构成不当得利。

关键词：转租同意转租擅自转租侵权行为不当得利

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转租的模式选择及其效力研究

转租的模式选择及其效力研究

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作者：王安成华东政法大学

学位级别：硕士

房屋转租是当前租赁市场上普遍存在的现象。在现行的法律、法规以及司法解释中，对房屋转租的规制仍然停留在一些原则性的规定上。房屋转租在出租人、承租人以及次承租人之间产生不同的法律效力，而我国法律关于房屋转租的原则性规定已... 详细信息

房屋转租是当前租赁市场上普遍存在的现象。在现行的法律、法规以及司法解释中，对房屋转租的规制仍然停留在一些原则性的规定上。房屋转租在出租人、承租人以及次承租人之间产生不同的法律效力，而我国法律关于房屋转租的原则性规定已经不适应实践的需要，故导致司法实践中关于房屋转租的效力问题理解不一，造成法官在法律的适用、当事人利益的衡平上出现了偏差。本文拟对房屋转租中效力问题进行比较分析，以期完善房屋转租效力制度。本文除了引言和结语外，分四章论述相关问题：第一章为房屋转租的基础理论和对现存问题的反思。文章首先对房屋转租的内涵和外延进行界定，通过与相关制度的比较，从而确定房屋转租的概念、特征。其次，对房屋转租的立法、司法现状进行分析，并结合我国司法实践中的案例反思我国房屋转租制度中的问题。第二章通过比较分析房屋转租的三种立法模式，即自由转租立法模式、限制转租立法模式和区别主义转租模式，分析各自的优缺点，并得出在德国限制转租模式中蕴涵着承租人享有转租的权利的结论。同时，本章对我国合同法确立的限制转租模式进行比较分析，认为我国限制转租模式不符合逻辑和现实的需要。而采用自由转租的模式不仅可以解决转租合同效力问题与承租权丧失的冲突，亦可以充分发挥房屋的价值，因此我国应采用自由转租立法模式。第三章讨论房屋转租合同的效力问题，首先确立房屋转租合同效力判断的一般原则，即转租合同的效力不受承租权的影响，在符合合同生效要件下即发生法律效力。其次对擅自转租和同意转租中各方当事人之间所产生的法律效力进行分析，明确在两种情形下不同当事人之间的法律效力，并完善房屋转租中的相关制度，如出租人的合同解除权、次承租人代位清偿权、次承租人合同撤销权等制度，以明确权利人行使上述权利的条件以及效果。第四章主要论述因次承租人实际使用租赁物导致人身、财产损害下的侵权责任赔偿，先明确在不同情形中侵权赔偿责任主体的认定，在责任承担方式上，出租人和承租人对次承租人的损害应承担按份责任，按照各自的过错承担责任。在责任份额认定上，应综合考虑受害人的过错、出租人和承租人的管理义务、损害与行为之间的因果关系等因素予以确定。

关键词：房屋转租合同效力同意转租擅自转租

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城市私有房屋转租中次承租人利益保护研究

城市私有房屋转租中次承租人利益保护研究

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作者：葛慧超西南政法大学

学位级别：硕士

伴随经济快速发展和城市化进程的加速,人口大量涌入城市。人口流动性的增强以及房价的高涨使得租赁房屋成为越来越多人的现实选择。房屋租赁市场逐步发展,房屋转租现象也越来越普遍。我国法律对房屋转租作了相应规定,但规定较为原则,可... 详细信息

伴随经济快速发展和城市化进程的加速,人口大量涌入城市。人口流动性的增强以及房价的高涨使得租赁房屋成为越来越多人的现实选择。房屋租赁市场逐步发展,房屋转租现象也越来越普遍。我国法律对房屋转租作了相应规定,但规定较为原则,可操作性不强。统观我国有关房屋转租的法律规定,可以看出立法对转租规制的主要出发点是维护出租人的利益,对于次承租人的利益保护较为薄弱。次承租人作为房屋的实际占有、使用者,与房屋的直接联系程度最为紧密,在转租关系中的利益也最容易受到侵犯。不论是从次承租人对房屋的依赖程度,还是从次承租人的经济地位而言,次承租人相较于出租人与转租人都是弱者。因此,研究法律对房屋转租关系中次承租人利益的保护问题具有重要的现实意义。本文以次承租人的利益保护为切入点,分析现行法律在保护次承租人方面的不足,并论证了应如何完善对次承租人利益的保护,旨在为我国完善房屋转租法律制度推波助澜。本文共分为四个部分,约3.2万字。第一部分是城市私有房屋转租法律制度概述。本部分首先就城市私有房屋转租的定义、特征以及性质作了简单介绍,指明了本文所探讨的房屋转租仅限于城市私有房屋,不包括农村房屋和公有房屋;按照不同标准将房屋转租分为同意转租、擅自转租,超期转租、等期转租与少期转租,单重转租和多重转租,全部转租与部分转租四大类,该分类为下文探讨不同情形下次承租人的利益保护作了铺垫。其次,分析了房屋转租关系各方当事人的权利义务关系,明晰了各方当事人的法律地位。最后,通过对次承租人租赁权性质、弱势法律地位的分析,论证了加强次承租人权利保护在房屋转租法律制度中的重要性。第二部分是我国法律关于保护次承租人利益的规定和不足。本部分将房屋转租分为出租人同意转租和承租人擅自转租两种情形进行分述。在出租人同意转租的情况下,着重关注了出租人解除合同时、出租人出卖房屋时以及房屋所有权变动时对次承租人利益的保护问题。首先,列举了出租人通过协商解除合同或者行使法定解除权的相关法律规定,并对现有规定在保护次承租人方面的不足作了评析。其次,简单介绍了承租人优先购买权制度,指明了我国法律在次承租人优先购买权规定方面的空白,列举了理论界关于次承租人优先购买权肯定论与否定论的两种观点并点评了司法实践中为避免问题复杂化而否定次承租人优先购买权的做法。第三,简略阐述了房屋所有权变动不破租赁制度,并对该制度是否适用于房屋转租所引发的争议作了介绍,指出了法院在处理类似问题时所面临的无法可依的难题。在承租人擅自转租的情况下,就现行法律的有关规定及在保护次承租人方面的不足作了点评。现行法律仅规定出租人享有解除权,对解除权行使的期限及方式都未作规定,次承租人的利益将长期处于不稳定状态。关于擅自转租合同的效力,现行法律规定不甚合理,导致学界争论不止并形成了三种观点:无效说、效力待定说、有效说。实务界对此也没有统一观点,导致了同案异判的现象发生,次承租人无法对自己的利益形成可靠的预期。第三部分是出租人同意转租时次承租人利益保护制度的完善。本部分和第四部分是本文写作的出发点和落脚点。首先,指出了立法应对出租人的解除权进行限制,规定出租人与承租人协商解除原租赁合同须征得次承租人同意,未经同意的,解除合同的约定对次承租人不发生效力。赋予次承租人代位清偿权以阻却出租人的法定解除权,并对代位清偿权的行使方式、程序、法律后果进行了论述。其次,当出租人出卖房屋时,明确了次承租人享有优先购买权,对次承租人和承租人优先购买权的顺位进行了充分阐述,确立了次承租人优先购买权顺位在前的一般性原则,兼析了部分转租时承租人与次承租人优先购买权顺位相同;转租给多人时,各次承租人优先购买权顺位相同;多重转租时,后承租人优先于前承租人等特殊规则。同时,还对次承租人优先购买权的行使方式和救济作了简单的论述。最后,根据房屋买受人身份的不同,分别论述了房屋转租也应当适用“所有权变动不破租赁”原则,以维护次承租人的利益。第四部分是承租人擅自转租时次承租人利益保护制度的完善。本部分首先阐述了在承租人擅自转租房屋时,法律应当明确规定擅自转租合同的有效性,并从承认擅自转租合同有效的法理基础、经济基础和外国法参考方面充分论述了承认擅自转租合同有效的正当性。其次,提出了要对出租人解除合同的权利设定期限限制,并明确出租人未解除合同时次承租人的法律地位。最后,还提出了赋予善意次承租人合同撤销权,并对撤销权的行使条件作了简单论述。本文的创新点有两个。第一,对次承租人的优先购买权进行了较为充分的论述,并详细区分了全部转租、部分转租、转租给多人、多重转租等不同情况下次承租人的优先购买权顺位,目前对此问题进行论述的文章还较为少见;对转租期间次承租人取得房屋所有权后,对是否应当继续支付租金差价这个

关键词：转租次承租人擅自转租同意转租优先购买权所有权变动不破租赁

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转租法律制度的重构

转租法律制度的重构

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作者：王慧艺华东政法大学

学位级别：硕士

市场经济的快速发展推动了包括转租在内的租赁行为在经济活动中被广泛应用，以此更加有效、合理地配置市场资源。然而，在转租行为日益增多、日趋复杂的今天，我国立法中与转租相关的法律制度却仍然不尽完善。一方面，由于现行立法过于... 详细信息

市场经济的快速发展推动了包括转租在内的租赁行为在经济活动中被广泛应用，以此更加有效、合理地配置市场资源。然而，在转租行为日益增多、日趋复杂的今天，我国立法中与转租相关的法律制度却仍然不尽完善。一方面，由于现行立法过于原则，一些转租相关的法律问题在理论和实践中存在较大争议，另一方面，一些与转租相关的内容还没有在立法中作出明确规定。这不仅使得实践中转租相关的合同纠纷难以得到妥善的解决，也对市场交易的便捷性和安全性造成了妨碍。因此，进一步深入研究转租相关的法律问题，重新构建我国转租法律制度，实属必要。本文通过分析不同类型的转租立法模式，研究转租相关的法律问题，以及解读我国当前的转租立法，对重构我国转租法律制度提出了建议。除导言和结论外，本文分为五章：第一章“转租的概念、构成条件、性质及意义之理解”。该章首先从正确认识转租的角度，对转租的概念和构成要件进行了界定。继而从确定转租的法律性质出发，论证了转租行为应属一种独立的契约行为，并将转租与一些容易混淆的概念，如租赁权的转让等进行了分析和比较。最后，指出转租在市场交易中具有的独特意义和优势。第二章“转租制度之立法模式探究”。该章首先通过考察世界各国民法中转租制度的立法模式，分别介绍了自由主义、限制主义和区别主义立法模式的观点主张，并阐述了其各自的优点和不足。随后，通过将我国立法现状与前述立法模式进行比较，论证了我国当前采用的是一种不彻底的限制主义立法模式。第三章“转租的法律效力”。该章对同意转租和自行转租所产生的法律效果、这两种情况下转租合同的效力等问题进行了研究和论证。同时，对于转租行为发生过程中经常引起争议的一些问题，如出租人出卖租赁物时次承租人是否享有优先购买权、自行转租行为是否构成侵权、自行转租下的租金收入是否构成不当得利等问题进行了探讨和分析。第四章“我国转租法律制度现状探究”。该章对我国转租法律制度的立法现状进行归纳和总结，并在此基础上指出了当前立法中的局限与不足。第五章“重构转租法律制度之建议”。该章从解决问题的角度，提出了我国在重构转租法律制度时应改不彻底的限制主义为自由主义立法模式，但同时要兼顾交易便利和交易公平的观点，并对如何完善转租法律制度提出了一些具体的建议和设想。

关键词：转租同意转租自行转租立法模式法律效力重构

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转租制度若干问题探讨

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民商法学 2001年第12期 101-105页

作者：屈茂辉

转租是市场经济中的普遍现象，它有放任主义、限制主义和区别主义三种立法模式，我国《合同法》采限制主义立法模式。无论是同意转租，还是自行转租，其法律效力问题均值予以明确。房屋转租中的优先购买权有顺位性，在其受到侵害时，应... 详细信息

转租是市场经济中的普遍现象，它有放任主义、限制主义和区别主义三种立法模式，我国《合同法》采限制主义立法模式。无论是同意转租，还是自行转租，其法律效力问题均值予以明确。房屋转租中的优先购买权有顺位性，在其受到侵害时，应予以赔偿。

关键词：转租同意转租自行转租优先购买权

来源：人大复印报刊资料评论

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关于对某涉嫌垄断行为终止调查的思考

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工商行政管理 2018年第18期 70-71页

作者：高萱林涛内蒙古自治区工商局

案情：经工商总局授权，某省工商局对某市A、B、C三家燃气企业涉嫌垄断行为立案调查。经查，2013年11月20日前，A、B、C自主经营。2013年11月20日，A、B、C与朱某签订《三家燃气企业一致同意转租他人合同》，约定A、B、C各自转租给朱某... 详细信息

案情：经工商总局授权，某省工商局对某市A、B、C三家燃气企业涉嫌垄断行为立案调查。经查，2013年11月20日前，A、B、C自主经营。2013年11月20日，A、B、C与朱某签订《三家燃气企业一致同意转租他人合同》，约定A、B、C各自转租给朱某，合同期内朱某给付每家承包费6万元／月。转租合同签订后，朱某仅保持其中的两家继续经营。2015年4月15日，朱某与A、B、C协商后决定涨价，将液化气由80元／瓶提高到100元／瓶。

关键词：垄断行为立案调查同意转租燃气企业自主经营工商总局省工商局合同签订

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