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区分所有建筑物“管理规约”解析

学术交流 2012年第2期 65-67页

作者：王洪宇浙江万里学院法学院宁波315101

国内物权立法、学理研究、法律释义等不同层面对区分所有建筑物"管理规约"之认识仍未统一。该规约性质上实为民事法律"共同行为"及区分所有人团体私法财产"自治规则"。而与各类似事项比较,该规约乃多方共同约定,无须区分所有人全体意思... 详细信息

国内物权立法、学理研究、法律释义等不同层面对区分所有建筑物"管理规约"之认识仍未统一。该规约性质上实为民事法律"共同行为"及区分所有人团体私法财产"自治规则"。而与各类似事项比较,该规约乃多方共同约定,无须区分所有人全体意思表示一致并有一定对外效力,因此,它是有法律约束力之私法财产管理规约。故其系由区分所有人依建筑物区分所有权法,基于敦亲睦邻、确保良好生活环境、增进共同利益之目的,就区分所有建筑物之处分(如保存、改良、利用等事实处分,租赁、转让等法律处分)与区分所有人共同生活秩序之维持,经合法决议而形成,对全体区分所有人及相关人员均有法律拘束力之自治规则。

关键词：管理规约区分所有权区分所有建筑物

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区分所有建筑物重建问题研究

区分所有建筑物重建问题研究

作者：王蕾苏州大学

学位级别：硕士

随着区分所有建筑物年限的不断增加,区分所有建筑物的重建问题越来越引起各国和地区的关注。本文着眼于民法视角,从比较法上,对区分所有建筑物的重建制度进行逐一分析,进而对我国区分所有建筑物的重建提出若干建议。区分所有建筑物的重... 详细信息

随着区分所有建筑物年限的不断增加,区分所有建筑物的重建问题越来越引起各国和地区的关注。本文着眼于民法视角,从比较法上,对区分所有建筑物的重建制度进行逐一分析,进而对我国区分所有建筑物的重建提出若干建议。区分所有建筑物的重建是区分所有权人对建筑物进行管理的一种方式,行使这一管理权利必然要通过重建会议行使表决权。我国公有土地的性质决定了重建后的建筑物在占用基地、使用目的方面应与重建前的相同,若想有所改变,应办理相应的手续。目前,由于建设用地使用权期满续期问题不明确,以致人们无法安心的进行重建工作,应尽快对建设用地使用权期满后续期的问题做出规定。同时,应当借鉴境外立法例中的让售请求权、买回请求权等制度对区分所有权人之间以及区分所有人与第三人之间的利益进行调整,以更好地推动重建工作。

关键词：区分所有建筑物区分所有建筑物的重建重建会议权益调整

区分所有建筑物中共有部分产权及收益归属问题的法律规制

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区分所有建筑物中共有部分产权及收益归属问题的法律规制

作者：索南达杰青海师范大学

学位级别：硕士

建筑物区分所有权纠纷在民事司法实践中是占比较大的纠纷之一,涉及业主、物业公司、开发商等多重主体的多种权利义务,属于关系到基础建设以及民生的重要问题,但是在《中华人民共和国民法典》中对于共有部分的相关规定仍有不足之处。共... 详细信息

建筑物区分所有权纠纷在民事司法实践中是占比较大的纠纷之一,涉及业主、物业公司、开发商等多重主体的多种权利义务,属于关系到基础建设以及民生的重要问题,但是在《中华人民共和国民法典》中对于共有部分的相关规定仍有不足之处。共有部分在当今学界普遍认定是由各区分所有权人共有。根据《民法典》规定,在我国,业主对于共有部分享有两项基本的权利——共有权、共同管理权。当然,共有权、共同管理权仅仅针对建筑物所有权中的共有部分,对专有部分则是按照个人所有权规则处理。众所周知,共有在我国区分为按份共有及共同共有,建筑物区分所有权中的共有部分同样也存在按份共有部分和共同共有部分的争论,下文将对该问题展开论述。本文将通过以下部分对于该问题进行讨论:第一部分就共有部分的范围界定进行探讨,从法律的界定以及学界对其认定入手,提出分类的四种模式,通过对照以及比较进行研究。第二部分针对共有部分的法律性质进行探索,即按份共有以及共同共有可能产生的后果与权衡利弊。并且同时对于共有部分收益分配问题进行初步考虑,引出对于典型问题的思考,从而进行进一步的讨论。第三部分通过对于特殊问题的分析进行讨论并结合实际案例进行讨论,例如由于当前国家法律法规的规定空白,导致权属不明,挫败开发商积极性以及损害业主合法权益的现象,进而提出对于相关法律规定的完善意见。在共有部分设立广告产生的收益问题方面,对于现行法律将所有收益归于业主的规定进行分析、思考。而对于作为小区配套设施出现的会所,则是结合香港地区相关立法的规定进行对比研究。第四部分结语,对于前述内容进行整理总结。

关键词：区分所有建筑物共有部分权属不明

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区分所有建筑物重建信托法律制度运用研究

区分所有建筑物重建信托法律制度运用研究

作者：冉馨中南大学

学位级别：硕士

摘要：自改革开放以来我国一直鼓励并引导社会主义市场经济的健康有序发展。作为商品经济的产物我国第一批商品房即民法上所指的区分所有建筑物的建设可以追溯至上世纪80年代末90年代初,距今已有近30年的光景。虽然,按照我国现行法律的... 详细信息

摘要：自改革开放以来我国一直鼓励并引导社会主义市场经济的健康有序发展。作为商品经济的产物我国第一批商品房即民法上所指的区分所有建筑物的建设可以追溯至上世纪80年代末90年代初,距今已有近30年的光景。虽然,按照我国现行法律的规定权利人对其区分所有建筑物所附属基地有50-70年不等的土地使用权,并且当使用权到期后原则上可以继续免费顺延期限,但是,依照我国当今的建筑标准大多数区分所有建筑物的使用寿命都无法达到70年。据相关部门统计以钢筋混凝土建造的房屋其耐用年限一般为60-70年,但是住房设备一般10-20年就开始老化。综合考虑生活方式与生活水平等要素,社会上公认的此类建筑物老化年限为30年左右。简而言之,我国区分所有建筑物的重建问题已经浮出水面。目前我国需要重建的区分所有建筑物多为容积率较低且所处地段商业价值较大的房屋。在我们国家区分所有建筑物重建工作多存在于旧城改造当中,主要是以政府主导采取行政手段推进更新重建工作。但是这种重建方式存在一定的制度缺陷并引发了一系列的社会矛盾。将信托制度介入区分所有建筑物重建就可以利用其在资产管理、资源整合、资金融通等方面的多重优势,协调各方主体之间权利义务关系,实现多方利益的共赢。信托制度作用于区分所有建筑物重建,是由信托公司与区分所有建筑物权利人以及地方政府签订以重建为目的的财产管理信托合同,并接受权利人和政府转移给其的信托财产。而后以该信托财产为支撑进行资产证券化发行信托计划以募集开展重建工作所需要的资金。信托介入区分所有建筑物重建可以实现整个社会范围内的资源优化配置,最终达到权利人、开发商、政府三者利益的协调与平衡,实现有益于促进社会和谐的经济、社会效果。

关键词：信托区分所有建筑物区分所有建筑物重建

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区分所有建筑物之相邻关系研究

区分所有建筑物之相邻关系研究

作者：张琳黑龙江大学

学位级别：硕士

随着相邻关系日趋复杂,因相邻妨害引发的民事纠纷逐渐增多,区分所有建筑物之相邻关系成为相邻关系中新出现的类型。本文首先介绍了区分所有建筑物之相邻关系的基础理论,在对建筑物区分所有权、相邻关系进行现代化解读的基础上,对区分所... 详细信息

随着相邻关系日趋复杂,因相邻妨害引发的民事纠纷逐渐增多,区分所有建筑物之相邻关系成为相邻关系中新出现的类型。本文首先介绍了区分所有建筑物之相邻关系的基础理论,在对建筑物区分所有权、相邻关系进行现代化解读的基础上,对区分所有建筑物的相邻关系进行了明确的界定。其后,本文通过介绍区分所有建筑物之相邻关系的历史演进,并对各国相关立法进行比较研究,形成了对该相邻关系的全面认识。在此基础上,以类型区分的方法深入剖析了区分所有建筑物之相邻关系的内容,同时明确了对该相邻权保护必须予以必要的限制。我国《物权法》中对区分所有建筑物之相邻关系的立法仍存在一定的不足,本文从立法实践和理论分析的角度对此进行了检讨。

关键词：区分所有建筑物建筑物区分所有权相邻关系相邻权

区分所有建筑物采光权司法保护的实证研究 ——基于近十年判决的分析

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区分所有建筑物采光权司法保护的实证研究 ——基于近十年判决的...

作者：刘子畅浙江大学

学位级别：硕士

当前我国已出现大量的建筑物区分所有的客观现象,而在区分所有型建筑物中,因采光权妨害纠纷而引起的群体诉讼案件也不断出现,并已成为深受社会各界普遍关注的热点诉讼问题。我国目前并没有关于建筑物区分所有相邻关系的专门立法,而与之... 详细信息

当前我国已出现大量的建筑物区分所有的客观现象,而在区分所有型建筑物中,因采光权妨害纠纷而引起的群体诉讼案件也不断出现,并已成为深受社会各界普遍关注的热点诉讼问题。我国目前并没有关于建筑物区分所有相邻关系的专门立法,而与之相对应的是我国仅有《民法通则》和《物权法》关于相邻关系的简单规定。过于简单的原则性规定对于采光权妨害的构成要件,赔偿标准等具体内容都留下了法律空白,显然已经无法满足司法实践的需求,极易导致实际审判过程中法官自由裁量权过大,也造成了实务中各地法院适用法律法规的不统一,难以有效地息讼止争。本文意在基于实证案例的司法判决的分析,对近十年我国发生的区分所有建筑物采光权妨害案件进行数据化探索,并梳理关于区分所有建筑物采光权妨害的相关理论,以期对完善区分所有权建筑物采光权的法律制度和理论体系,以及对指导司法实践处理区分所有建筑物采光权纠纷案件有所裨益。本文主要由以下几部分构成:第一部分,笔者首先对“采光权”的法理基础进行分析介绍,而后归纳整理我国当前采光权侵害法律制度的立法现状,最后简单介绍世界主要国家对区分所有建筑物采光权加以保护的大致发展历程。第二部分,笔者从胜诉率、诉讼类型、原告提出的诉讼请求等12个方面,对区分所有建筑物采光权妨害案件进行进一步的数据化探索,以期通过数据的整合汇总和分析对比,并以图表的形式尽可能客观全面地展现我国当前对于区分所有建筑物司法保护的现状。而后,笔者基于该案例库数据化分析的基础,从中归纳总结出区分所有建筑物采光权妨害案件所具有的裁判依据不一、责任方式多样等六方面的特点。第三部分,笔者基于前一部分的数据分析,并以一些典型案例为佐证,从立法和司法两个层面,分析归纳出我国当前区分所有型建筑物采光权司法保护实践所存在的法律体系不完善、司法鉴定费用过巨等多方面的问题。最后一部分,笔者在实证案例的分析与国外立法借鉴的基础上,从私法和公法两个层面,提出完善《物权法》等法律规定、增设环境相邻权担保机制等完善建议。

关键词：采光权区分所有建筑物司法保护实证研究

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区分所有建筑物与基地关系论

区分所有建筑物与基地关系论

作者：许琳华东政法学院

学位级别：硕士

建筑物区分所有权制度是我国制定民法典过程中,理论界及立法机关普遍关注的焦点问题之一,有关区分所有权的文章不胜枚举。但是在探讨建筑物区分所有权的过程中,对其基本问题之一——区分所有建筑物与基地的关系的研究,却少之又少。由于... 详细信息

建筑物区分所有权制度是我国制定民法典过程中,理论界及立法机关普遍关注的焦点问题之一,有关区分所有权的文章不胜枚举。但是在探讨建筑物区分所有权的过程中,对其基本问题之一——区分所有建筑物与基地的关系的研究,却少之又少。由于这一基本问题没有理清,致使立法中很多争议事项无法解决,如区分所有权人之间基地权益的分配,小区中绿地、空地权利归属等。鉴于此,本文对区分所有建筑物与基地的关系,从理论上进行了研究。在总体结构上,本文所讨论的区分所有建筑物与基地的关系,是在与土地和建筑物的关系对比的基础上论证的。正文内容主要分为以下几个部分。第一章,是概念界定。首先对民法上的建筑物与区分所有建筑物的概念进行阐释并简要的对比。接着介绍了民法上的土地与基地的含义和范围,并对基地上的权利群和我国的土地权利体系简单予以介绍。第一章为下文的具体研究奠定了基础。第二章,是本文的主体部分。主要论述了大陆法系国家有关区分所有建筑物与基地关系的立法规定,并适当介绍了英美法系的一些立法经验。民法上的土地与建筑物的关系存在两种立法例——一体主义和分离主义。作为复合物权的建筑物区分所有权与基地是应该采用一体主义,还是分离主义呢?在本章中,笔者围绕这一中心论点展开详细的讨论。首先是基于区分所有建筑物构造上的复杂性展开的,由于区分所有建筑物是在一个建筑物上存在多个所有权,那么不与基地直接接触的二楼以上的区分所有权是否享有基地权利,享有什么样的基地权利呢?其次从基地权原的复杂性上做文章,一块土地上存在多个基地权利,区分所有权人之间如何分配权利、承担义务呢?基于上述两个复杂性,得出了本文非常重要的结论:建筑物区分所有权与基地权利的一体性。第三章,是对我国立法中有关区分所有建筑物与基地关系的分析。首先分析我国土地与建筑物关系的立法现况,我国土地与建筑物之间互不分离,地随房走,房随地走,没有主次之分。由于我国没有建筑物区分所有权的特别法,所以,实务中处理区分所有建筑物与基地的关系,援用一般法的规定。以一般法代替特别法的问题很明显,学者们借制订民法典之机,纷纷提出自己的意见。文章对这些观点进行了对比分析。最后,试图针对我国现行立法存在的问题,对我国未来的建筑物区分所有权立法提出一些设想。由于笔者才疏学浅,可能会存在观念上的不正确或论证上的不充分,笔者只是希望本文所提出的一些想法、见解或结论,能为我国的建筑物区分所有权制度立法提供一点理论上的参考。

关键词：区分所有建筑物基地建筑物土地权原

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区分所有建筑物管理组织研究

区分所有建筑物管理组织研究

作者：张健华西南政法大学

学位级别：硕士

我国经过住房制度改革，已经改变了过去由国家或集体单独拥有建筑物所有权的单一权利主体形式，出现了国家、集体、公民共同拥有建筑物的众多权利主体形式，区分所有建筑物得以大量存在。区分所有建筑物的存在便产生了区分所有建筑物的... 详细信息

我国经过住房制度改革，已经改变了过去由国家或集体单独拥有建筑物所有权的单一权利主体形式，出现了国家、集体、公民共同拥有建筑物的众多权利主体形式，区分所有建筑物得以大量存在。区分所有建筑物的存在便产生了区分所有建筑物的管理问题，这必须由区分所有权人组成管理团体对区分所有建筑物进行管理。本文对区分所有建筑物管理组织的内涵进行了界定，分析了区分所有建筑物管理组织形成的权利基础，并提出了有关立法，对区分所有建筑物管理组织的运作规则和治理结构提出了一些构想。全文分三个部分：第一部分区分所有建筑物管理组织的内涵和权利基础 1．区分所有建筑物管理组织是指为了对区分所有建筑物进行必要的管理、维护和修缮，解决区分所有权人之间的纷争，维护区分所有人之间的共同生活秩序及共同利益，而由全体区分所有权人组成的团体组织。各国和地区在对建筑物区分所有权立法时，都强制性规定全体区分所有权人必须组成一个团体组织对区分所有建筑物进行管理，但各国和地区对该团体组织的称呼并不一致。其中以新加坡的“管理团体”最为妥恰。 2．区分所有建筑物管理组织形成的权利基础是建筑物区分所有权。建筑物区分所有权是指多个所有人，共同拥有一栋建筑物或建筑物群时，各个所有人对其在构造上和使用上具有独立的建筑物部分所享有的专有权，和对供全体或部分所有人共同使用的建筑物部分所享有的共有权，以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权的总称。建筑物区分所有权在性质上有一元论、二元论和三元论三种学说，在内容上包括专有所有权、共有所有权和成员权。建筑物区分所有权理论的提出，解决了专有与共有紧密联系的建筑物的所有权关系，明确了区分所有权人对区分所有建筑物所享有的权利的性质及本质，对于专有与共有部分的权利维护有着极大的裨益。在建筑物区分所有权的基础上，区分所有人的所有权得到了明确的界定，防止了权利界限模糊所引起的权利纠纷。建筑物区分所有权为区分所有建筑物管理团体的形成提供了权利基础。第二部分区分所有建筑物管理组织的民事主体资格 1．尽管各国和地区在进行建筑物区分所有权立法时，都强制性规定

关键词：区分所有建筑物管理组织区分所有权

汶川震灾后区分所有建筑物重建制度研究--以我国物权法的完善为中心

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法商研究 2008年第5期25卷 84-91页

作者：李连祺黑龙江大学民商法学研究中心研究员黑龙江哈尔滨150080

汶川大地震造成大量区分所有建筑物损毁,灾后区分所有建筑物的重建刻不容缓。由于我国物权法上的区分所有建筑物重建制度缺乏可操作性,因而将严重影响我国地震灾区的灾后重建工作。我国应借鉴各国或地区区分所有建筑物重建制度的成功经... 详细信息

汶川大地震造成大量区分所有建筑物损毁,灾后区分所有建筑物的重建刻不容缓。由于我国物权法上的区分所有建筑物重建制度缺乏可操作性,因而将严重影响我国地震灾区的灾后重建工作。我国应借鉴各国或地区区分所有建筑物重建制度的成功经验,根据我国社会发展的实际情况,建立重新简易表决制度,增设让售请求权,引入权利变换制度,完善住宅小区内区分所有建筑物的重建制度。

关键词：物权法区分所有建筑物住宅小区内区分所有建筑物重建制度