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广州市吉山村A公寓租赁项目商业计划书

广州市吉山村A公寓租赁项目商业计划书

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作者：罗俊敏华南理工大学

学位级别：硕士

随着城市化进程的不断推进，越来越多的外来打工和创业者进入城市居住生活，房屋需求持续增长。而房地产调控措施持续高压，银行信贷持续收紧，导致一些刚性需求被排斥在了购房之外。因此房屋租赁市场在我国将得到持续的发展。本文通过... 详细信息

随着城市化进程的不断推进，越来越多的外来打工和创业者进入城市居住生活，房屋需求持续增长。而房地产调控措施持续高压，银行信贷持续收紧，导致一些刚性需求被排斥在了购房之外。因此房屋租赁市场在我国将得到持续的发展。本文通过商业计划书的形式研究广州市吉山村A公寓租赁项目的可投资性。本文按照商业计划书编写的要求，首先对本项目的研究背景和意义做了描述，然后介绍了项目的基本情况，包括公寓户型、总数量、市场价格、地理位置等内容。随后对本项目经营的宏观环境、行业竞争环境和项目本身作了分析，分别用了PEST分析工具、波特的五力分析方法和战略理论中的SWOT分析方法得出了项目的优势大于劣势，机会远大于威胁的结果。通过上述分析明确了本项目的核心优势，然后通过对消费者的租房特征分析及STP理论，确定了项目的目标市场是18-44岁、中低收入、生活方式介于节俭与奢侈之间的、非常重视安全的群体，项目的总体定位为一个居住安全、租金实惠、服务完善的公寓。根据之前的分析，制定了项目的营销策略，具体分为产品策略、定价策略、服务策略和网络推广策略。本项目确定了“吉山宜家”的品牌，项目的特色是安全，实惠，并可提供租客个性化需要的公寓设施或服务。最后，结合财务分析方法，从投资管理的角度，计算出项目的净现值301177大于0，且内部收益率21%高于10%的预期收益率，超出投资预期。动态投资回收期为2.55年。低于投资者期望的4年投资回收期。敏感度分析中，当房租成本价格上升5%时，NPV减少为256915元，内部收益率减少为19%;而当房租出租价格减少5%时，NPV减少为259174，内部收益率下降到20%。所以房租成本的变化对项目的影响要更大些，因此本项目需要对房租成本引起足够重视。最后分别对政策性风险、自然和社会风险、财务风险和运营风险做了详细分析，制定了风险控制措施，从而得出了项目非常具有投资价值的结论。本商业计划书在探讨如何成功为加盟者投资提供参考的同时，本人作为项目的主要探索者，希望能为将来的企业运营提供数据支持和行动指南。

关键词：公寓租赁商业计划书吉山村

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共享经济环境下酒店式服务公寓租赁定价策略研究

共享经济环境下酒店式服务公寓租赁定价策略研究

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作者：刘泮越东北大学

学位级别：硕士

近年来,在国内外许多城市,在共享自行车和共享汽车之后,共享经济的新形式,如共享充电宝,共享篮球和共享雨伞已经出现,并已成为新一轮的“风口”。其中共享房屋作为一种住房经营方式越来越受到广泛关注,酒店式服务公寓作为其中特殊的房... 详细信息

近年来,在国内外许多城市,在共享自行车和共享汽车之后,共享经济的新形式,如共享充电宝,共享篮球和共享雨伞已经出现,并已成为新一轮的“风口”。其中共享房屋作为一种住房经营方式越来越受到广泛关注,酒店式服务公寓作为其中特殊的房屋租赁形式也逐渐流行起来,而探究酒店式服务公寓如何制定租赁业务以及怎样合理定价、合理确定服务水平等从而实现真正的房屋共享是一个很值得研究的课题。酒店式服务公寓不仅吸收了星级酒店的服务性能以及相关管理模式,同时还吸收了信息时代下写字楼的特色,可针对性地提供秘书、办公、翻译等商务类的人性化服务。不过其管理和服务水平水平不高的公寓可能会给承租人造成不良的租住感受,这不仅会影响人们对公寓租赁模式的选择,也不利于树立良好的行业形象。目前多数学者有关共享房屋方面的研究很少涉及到酒店式服务公寓,之前的学术研究中将有关房屋定价问题作为研究重点的更是屈指可数,而本文研究的公寓定价问题将是对房屋租赁等研究的一个重大补充。本文不仅研究酒店式服务的公寓的定价问题,同时还考虑在不同出租情形下,酒店式服务公寓如何调整其服务水平及成本等方面进而来提高最终的利润。因此,本文所做的研究将有助于丰富共享房屋及公寓定价等方面的研究内容,有助于解决现实中酒店式服务公寓怎样合理定价和确定服务水平等问题,同时也具有重要的理论意义和现实意义。本文针对酒店式服务公寓的租赁定价策略问题开展了相关研究,主要完成的工作包括以下两个方面:（1）垄断市场下酒店式服务公寓的长租和短租定价策略。利用消费者效用理论,分别构建两种情形下的消费者效用函数,并得到消费者的需求。接着针对租客分别选择短租和长租两种情形,分别给出相应的酒店式服务公寓的利润最大化模型。通过模型求解,分别得到针对两种情形下酒店式服务公寓的最优价格、最优服务水平和最优利润以及相关参数分析。（2）双寡头市场下酒店式服务公寓的租赁定价策略。首先,分别对两酒店式服务公寓的三种不同租赁情形进行问题描述,即两者均短租、两者均长租和一方长租而另一方短租。然后,分别构建效用函数,并得到两公寓的需求;最后,针对两酒店式服务公寓的三种不同租赁情形,分别给出相应的酒店式服务公寓的利润最大化模型。通过模型求解,分别得到针对三种情形下两酒店式服务公寓分别的最优价格、最优服务水平和最优利润,且求出双寡头市场下的两公寓的均衡解。本文通过对以上研究内容的研究,可以得到:在垄断市场中,当平台的分成比例一定时,短租的天数越多,相应的短租租金越高,但增加的幅度会越来越小,租房的天数对相应的长租租金的增加幅度递减的趋势并不明显。面对对服务更加敏感的消费者时,酒店式服务公寓可适当提高其短租的价格;由于消费者的到来不一定连续,因此尽管长租的日均租金会比短租时便宜,但短租30天的利润并不一定永远高于长租1个周期时（同为30天）的利润。在双寡头市场中,如果双方均采用短租策略,当价格趋于平稳时,服务水平的高低将直接影响酒店式服务公寓的利润。如果两酒店式服务公寓的每日可变成本相同,那么他们的长租价格和服务水平随平台分成比例的变化趋势几乎将保持一致。本文提出的酒店式服务公寓在垄断市场和双寡头市场下不同的定价策略的研究框架,更加符合现实背景中的酒店式服务公寓的决策者所面临的情形。此外,本文的研究丰富了酒店式服务公寓的定价策略问题的研究内容,可以为进一步开展相关研究工作提供一定的思路和方法。

关键词：酒店式服务公寓共享经济租赁定价定价策略公寓租赁

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