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借名买房法律效果问题研究

借名买房法律效果问题研究

作者：李蓓蓓河北经贸大学

学位级别：硕士

为稳定房价,实现居民住有所居,国务院和部分地方政府实施了多项宏观调控措施,对购房主体、数量进行了限制,同时提升了贷款利率,在一定程度上达到了稳定房价的目的,但也产生了“副作用”,导致不符合购房资格或不享受购房优惠的公民纷纷... 详细信息

为稳定房价,实现居民住有所居,国务院和部分地方政府实施了多项宏观调控措施,对购房主体、数量进行了限制,同时提升了贷款利率,在一定程度上达到了稳定房价的目的,但也产生了“副作用”,导致不符合购房资格或不享受购房优惠的公民纷纷选择借用他人名义实现其购房目的。借名买房会导致出现合同是否有效、房屋所有权归借名人所有还是归出名人所有、第三人利益如何保护等一系列法律问题。近些年学界围绕上述法律问题进行了多番讨论,至今尚未形成一致观点,司法实践中亦缺乏清晰的裁判指导意见。借名买房协议效力和房屋所有权归属是借名买房中的焦点问题,关涉社会经济秩序稳定和当事人重大利益,需要予以高度关注。本文除引言外包括以下三大部分:第一部分主要介绍借名买房的概念及特征、借名买房中法律关系的性质、借名买房的分类等内容。借名买房协议涵盖了两种合同类型,即借名合同与房屋买卖合同,借名合同不在现行《中华人民共和国民法典》合同编所列举的19种合同之列,当属无名合同;房屋买卖合同与借名合同在效力上无必然联系,应区分认定。根据借名买房的目的可以将其分为:为规避经济适用房政策而借名买房,为规避限购、限贷政策而借名买房,以及因其他目的借名买房。第二部分对借名买房协议效力展开类型化分析。借名买房协议效力包括借名合同效力和房屋买卖合同效力。对于合同效力的认定,应当根据我国《民法典》总则编及合同编中合同效力的一般性规定进行判断。经济适用房管理政策和限购政策是为稳定房地产市场,保障居民基本住房需求而制定,代表了社会公共利益,规避上述政策的借名合同因违背公序良俗而无效。借名购买普通房屋以及为获取贷款资格而规避银行信贷政策借名买房并不涉及社会公共利益,不违背公序良俗,应当认定借名合同有效。房屋买卖合同不存在法定的无效情形时,均应认定有效。第三部分主要分析确定房屋归属时的难点问题及房屋所有权应归属于出名人的理由。认定房屋所有权归属,应在符合法律逻辑的前提下作出价值判断。因法律行为导致的不动产“名”“实”不符,应依该法律行为的性质来确定物权归属,而不能直接根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第2条予以确定。合理的做法是,依据当事人预先设定的路径,使房屋归属于出名人,借名人可依合同约定向出名人主张将房屋过户登记至自己名下。这不仅不违背当事人的内心真意,还兼顾了公平原则,降低了法律的负外部性。

关键词：借名买房合同效力物权归属限购令经济适用房

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借名买房案外人执行异议之诉研究

借名买房案外人执行异议之诉研究

作者：张月华内蒙古大学

学位级别：硕士

随着限购令等宏观调控措施的不断实施,“借名买房”也在房地产市场上愈演愈烈。当出名人与他人发生债务纠纷致使其名下房屋被强制执行时,借名人提起案外人执行异议之诉,对此能否排除强制执行在理论与实践中都存有争议。通说认为借名人... 详细信息

随着限购令等宏观调控措施的不断实施,“借名买房”也在房地产市场上愈演愈烈。当出名人与他人发生债务纠纷致使其名下房屋被强制执行时,借名人提起案外人执行异议之诉,对此能否排除强制执行在理论与实践中都存有争议。通说认为借名人享有债权请求权,不能排除强制执行,但相反观点则认为借名人是实际权利人,不动产登记之推定效力可以被推翻,强制执行得以排除。司法实践中,因没有统一适用的法律规范,在审查借名买房合同效力、借名人权利性质以及借名人能否排除强制执行三方面存在裁判分歧,最终法院作出支持和不支持两种审判意见,既影响了强制执行工作的高效运行,也损害了司法公信力。针对目前存在的理论认识不统一、立法规范不完备、同案不同判等问题,探讨借名买房案外人执行异议之诉的完善路径,试图在理论层面达成统一认识,确定原则上不支持排除强制执行、例外时保障生存利益可排除强制执行的裁判标准,发挥案例指导制度的更多功能。

关键词：借名买房案外人执行异议之诉债权请求权生存利益

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借名买房风险的法律防范研究

借名买房风险的法律防范研究

作者：王芳河北经贸大学

学位级别：硕士

从中国裁判文书网检索的数据可见,自《民法典》颁布实施以来,实践中因借名买房行为所引发的纠纷年均案量依旧达数千件,可见其案量庞大,同时,由于缺乏法律规范的明确指引,实践中的裁判结果并不同一。经过整理分析,法院对于该行为的争议... 详细信息

从中国裁判文书网检索的数据可见,自《民法典》颁布实施以来,实践中因借名买房行为所引发的纠纷年均案量依旧达数千件,可见其案量庞大,同时,由于缺乏法律规范的明确指引,实践中的裁判结果并不同一。经过整理分析,法院对于该行为的争议焦点主要集中于行为定性、合同效力认定以及涉案房屋归属三个方面,而上述争议焦点如何界定则直接关系到借名人能否维权成功,因此,借名人作为风险的主要承担者,如何对其进行利益保护一直是实践中的重点。然而,以往对此的探讨主要集中在事后救济,却忽略了事前预防,对此,笔者认为:一方面,应聚焦事前预防。以风险角度为切入点,将贯穿借名买房行为全过程的风险一一解析,从而为借名人提供风险防范建议,避免纠纷;另一方面,应注重事后救济。厘清上述争议焦点的界定标准,杜绝法院裁决不一,从而为行为人提供明确指引,提升司法公信力。总之,只有将事前预防和事后救济相结合,双管齐下,才能减少纠纷,促进社会秩序稳定。本文除引言外,包括以下四个部分:第一部分:借名买房概述。主要介绍了借名买房行为的概念、性质、产生原因及引发的问题。借名买房行为包含两层法律架构,即借名行为和房屋买卖行为,当前,我国《民法典》并未对借名行为有明确的法律性质界定,应当区分认定:当出名人对外缔约时,适用委托合同相关规定;当借名人使用出名人名义对外缔约时,适用无名合同相关规定。第二部分:借名买房风险法律解析。对借名买房过程中存在的风险进行了一一解析,即涉及出名人否认借名买房风险、借名买房合同被认定为无效风险、出名人擅自处分房屋风险以及第三人主张对房屋享有权利风险。在探讨上述风险中,本文选取了近三年的案例为研究样本,并总结了借名人所面临的风险,审判实务中的司法态度及存在的问题,从而为第四部分提出事前预防和事后救济的举措做铺垫。第三部分:域外借名买房相关制度考察与借鉴。主要考察了域外与借名买房行为相关的制度,包括借名行为效果和不动产事实权利人保护两个方面的相关制度。以此为基础,笔者提出了解决我国借名买房纠纷的新思路:一是我国可以确立除登记之外的其他公示方法;二是我国可以增加恶意登记人保护排除规则。第四部分:借名买房风险的法律防范。本部分提出了相应的法律风险防范建议,并从立法、执法、司法以及个人防范四个角度进行了总结。具体内容而言:一方面,着眼于事前预防,本文结合了《民法典》新设立的居住权制度,提出借名人可通过设立居住权保护自身权益;同时,也提出行为人应签订书面合同、提高证据收集意识,行政机关应谨慎履行职责等建议;另一方面,完善了事后救济,包括完善相关立法、统一司法适用裁量规则及完善相关举证责任等内容。

关键词：借名买房借名买房合同物权归属风险防范

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借名买房人权益保护司法裁判的实证分析研究

借名买房人权益保护司法裁判的实证分析研究

作者：张媛广西大学

学位级别：硕士

为实现“房住不炒”,许多城市纷纷推出“房屋限购令”,被压抑的购房需求以借名买房的方式在实践中大行其道,即借名人出于投资、居住等不同目的借助有资格购买房屋的人的身份购房,这种“法律规避行为”催生了诸多纠纷。为规避目的而创造... 详细信息

为实现“房住不炒”,许多城市纷纷推出“房屋限购令”,被压抑的购房需求以借名买房的方式在实践中大行其道,即借名人出于投资、居住等不同目的借助有资格购买房屋的人的身份购房,这种“法律规避行为”催生了诸多纠纷。为规避目的而创造的交易结构在法律中并无明确的规定,导致司法“类案不同判”的情况。根据统计,在借名买房裁判文书,对借名买房合同的效力、借名买房合同性质、对不动产物权的归属、第三人对不动产所享有的权利等问题的司法裁判存在分歧,理论中亦无统一的观点,学理分歧更进一步加剧了司法裁判的窘境。出名人被登记并公示,导致借名买房人处于弱势地位,其权益无法得到公允的保障,要解决这一困境应对症下药。政府“红头文件”能否作为强制性规定影响合同效力,这是借名买房合同效力产生分歧的原因,借名买房合同源于当事人规避法律的动机。借名买房合同无法完全对应《民法典》中的典型合同是借名买房合同性质产生分歧的原因。《民法典》及其司法解释对物权归属认定标准的不统一是借名买房人与第三人对不动产是否享有权利及享有何种权利分歧的原因,继续放任这些分歧将严重损害司法权威。借名买房合同目的大体上可以分为投资目的与居住目的,对限购政策的目的分析可知,以投资为目的的合同由于违背公序良俗而应当归于无效,而以保障借名人居住权的合同应当认定为有效。若该合同属于有效,应摒弃信托关系、租赁关系等错误观念,以委托代理关系处理。因为委托代理契合借名买房人意欲获得房屋所有权的借名买房类型,就借名买房人对不动产所享权益的判断而言,需要回归到借名人与出名人之间的法律关系上。在委托代理关系中借名买房人享有不动产所有权是妥当的。借名买房人能否主张自己所享有的物权期待权、是否能产生对抗第三人的效力应当通过利益衡量进行判断,需要综合借名原因、案外人特殊的法益、权利瑕疵是否补正、是否存在信赖利益等因素进行综合研判,并在此基础上认定第三人能否对该不动产主张权利。

关键词：借名买房案例研究委托代理关系限购政策

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借名买房合同效力认定问题研究

借名买房合同效力认定问题研究

作者：何悦辽宁科技大学

学位级别：硕士

在国家对房地产领域实施限购限贷、经济适用房等政策的背景下,大量具备购房资金能力但无购房资格的主体采用借名买房的形式购置房屋。通常情况下,不具备购房主体资格但具备购房意愿的借名人基于亲密关系与具备购房资格但暂无购房意愿的... 详细信息

在国家对房地产领域实施限购限贷、经济适用房等政策的背景下,大量具备购房资金能力但无购房资格的主体采用借名买房的形式购置房屋。通常情况下,不具备购房主体资格但具备购房意愿的借名人基于亲密关系与具备购房资格但暂无购房意愿的出名人订立借名买房合同。当借名买房合同的理想状态被打破时,由此引发的关于借名买房合同效力认定纠纷也成为司法实践中一大难题。本文以一定数量的司法裁判案例为切入点,以借名买房合同效力认定为主线,以借名买房合同效力及人民法院在处理相关效力认定纠纷中存在的问题为主要研究对象,以司法案例裁判观点与思路为基础提出问题,对借名买房合同效力认定相关学术理论进行分析研究,在此基础上对借名买房合同效力认定纠纷提出相关建议。本文一共分为六个部分,第一部分为绪论,主要针对借名买房合同效力认定的研究背景、研究现状等进行宏观分析。第二部分选取70个涉及借名购买普通限购房及经济适用房合同效力认定的案例进行司法实证研究,着重分析人民法院在处理该两类案件中的裁判观点和裁判思路。第三部分针对司法实证研究结果,得出目前人民法院在处理相关案件中存在的主要问题,如效力认定考量因素不一、国家政策司法适用偏差、公共利益司法判断分歧等。第四部分着重进行学术理论分析,以借名买房合同背后所涉及的法理因素为研究对象,对目前学术界关于借名买房合同的性质、借名人基于借名买房合同产生的权属性质、借名买房合同所涉及社会公共利益等观点进行剖析研究,并在此基础上提出了笔者观点。第五部分研究了域外关于借名买房合同效力认定的相关法律制度,如物权变动模式以及无效法律行为转化制度等。第六部分针对当前我国在借名买房合同效力认定纠纷领域存在的主要问题提出完善建议,包括规范效力认定审查要点、正确处理法律政策关系、审慎适用公序良俗原则等。

关键词：借名买房合同效力认定规避行为公序良俗

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借名买房中房屋所有权归属问题研究

借名买房中房屋所有权归属问题研究

作者：唐若恺云南大学

学位级别：硕士

进入二十世纪以来我国房价不仅快速飙升,而且在某些地市一房难求,为遏制这一现象,多地政府颁布限购令、双限房等房地产市场调控政策,各种“限购房”、“限贷房”、“限价房”等旨在为有住房需求人量身定做的特供房也随之应运而生,与此... 详细信息

进入二十世纪以来我国房价不仅快速飙升,而且在某些地市一房难求,为遏制这一现象,多地政府颁布限购令、双限房等房地产市场调控政策,各种“限购房”、“限贷房”、“限价房”等旨在为有住房需求人量身定做的特供房也随之应运而生,与此同时借名买房纠纷在我国审判领域大量涌现,并出现许多“同案不同判”的现象,对我国司法公信力与人民对司法公正的期求产生剧烈的负面影响。对此,在查阅大量相关案例之后,发现在借名买房纠纷中,最主要的争议便是在我国不动产物权变动模式下案涉房产所有权归属于谁的问题。因此,本文将逐步梳理法院判别借名买房中房产所有权归属的主要影响因素,比如应当如何认定借名买房行为与其法律性质和效力,借名人是否具备资格购买案涉房产,是否涉及外部法律关系,应当采取何种学说观点进行评判等。旨在为裁判过程中最核心的房屋所有权归属问题提供合理可行的思路与建议,以期为解决相关案件中同案不同判的现象提供帮助,同时引导社会购房行为趋于正常化。本文思路如下:首先,通过对两个典型案例进行对比,再通过两份截然不同的判决而引出两种不同的学说—“物权说”与“债权说”,并认为在我国司法环境下“债权说”更具说服力。其次,再从分析借名买房行为的性质与协议的效力这些前置性问题入手,并结合不同学说综合分析借名买房纠纷中出现的不同因素,以及运用“债权说”的思路如何可得出更加合理可接受的结论,在涉及第三方时房屋所有权应当归属于谁,最终类型化地解决房屋所有权归属问题。文章结尾,笔者综合所发现问题对审判规则提出相应对策与建议,以期减少现实生活中频发的借名买房案件中同案不同判的现象。

关键词：借名买房合同效力行为性质所有权归属

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借名买房行为的法律效果研究

借名买房行为的法律效果研究

作者：马晓凤上海财经大学

学位级别：硕士

房屋是生存和发展的基础,是生活发展的直观反映。近年来,政府不断修订与完善与其有关的法律法规,颁布指导政策,对经济社会发展发挥了举足轻重的作用。房地产行业水涨船高,房屋成为大多数投机者的主要投资手段。由于各种原因,社会上出现... 详细信息

房屋是生存和发展的基础,是生活发展的直观反映。近年来,政府不断修订与完善与其有关的法律法规,颁布指导政策,对经济社会发展发挥了举足轻重的作用。房地产行业水涨船高,房屋成为大多数投机者的主要投资手段。由于各种原因,社会上出现了出资人使用他人名字来购买房屋,约定以后等条件满足再将房屋变更登记。在本文中前者是借名人,后者为出名人,双方之间的约定称之为借名买房合同。在司法实践中因为借名买房的现象引发了大量的司法争议,不仅有出名人不承认借名合同拒绝改变房屋登记,而且还包括出名人违反约定私下把房屋卖其他人,以及出现标的房屋是出名人财产的一部分被法院处理用来抵债的情况,这些都造成了房屋所有权争议。在法院审理这类案件时,因为我国《民法典》中没有对借名买房这样的行为有明确的法律规定,所以法院往往有较大的自主裁量权,并且做出的判决也往往不相同,导致了同案不同判的情况。这不仅影响了法律的权威性,还有造成后续相关主体之间的更大矛盾问题。因此,本文主要针对司法案例中借名买房存在的法律问题,分析借名人与借名人之间的合同效力,明确借名房屋最终的所有权归属,以及对未取得借名房屋物权的一方的法律救济问题。在第一章中,通过检索整理借名买房的法院判决,归纳出借名买房合同争议主要是借名合同的效力问题和标的房屋的物权问题。首先在借名买房合同的效力上,本文总结出争议最多的借名购买保障性住房和限购房屋合同,发现合同效力认定不一致的原因在于对合同无效标准的理解与适用上存在偏差,而这种偏差主要集中在对违反法律、行政法规的强制性规定与损害社会公共利益两个无效事由的理解上。其次是法院对于标的房屋的所有权归属判决不一样,究其原因,在于对物权关系和债权关系区分不明以及不动产登记在“借名买房”法律关系中的作用的认识偏差。本文第二章探讨借名买房行为的效力。首先,借名买房行为至少有两个合同构成,即借名买房合同和房屋买卖合同,对借名买房合同与房屋买卖合同的关系进行分析,得出二者在效力上相互独立、不存在依存关系的结论。其次,以《民法典》中关于法律行为的规定为视角对借名买房合同的效力进行类型化研究,得出借名购买保障性住房的合同因违反公序良俗而无效,其他情形下的借名合同未违反法律、行政法规的强制性规定,若无其他法定无效的事由一般有效的结论。最后,分析不同情形下房屋买卖合同的主体,在此基础上对房屋买卖合同效力作出判定。本文第三章主要探讨房屋的物权问题,分别阐述了在借名买房行为中购房有无涉及其他人参与的两种情况。首先,在借名人与出名人内部之间如果购买的是限购限贷或者一般普通商品房,应该遵循双方想法自治的原则,借名房屋应该属于借名人,出名人应该协助办理变更登记。如果借名购买的是保障性住房,借名合同因违背公序良俗而无效,同时房屋具有特定由某些人能够获得不可买卖和转让,标的房屋应归出名人所有。其次,在其他人参与的情况下,分清其他人是交易中的其他人还是出名人的债权人。其中交易中的其他人根据不动产登记的公信力,标的房屋的所有权人为出名人,出名人处分该房屋的行为是具有处置标的的权能,所以交易中的其他人取得房屋所有权。如果其他人是出名人的债权人为了使自己债务得到满足请求法院查封拍卖时,借名人的案外人查封异议无法实现获得法院的支持。本文第四章探讨了权利的保护和救济问题。主要分两种情形进行讨论,第一种情形是客观上可以变更登记但是出名人主观上拒绝变更或者实行处分行为,借名人可以请求出名人继续实现合同或者承担违约责任;另外一种情形是客观上具有不可变更即借名房屋为保障性住房或者房屋已经登记在其他人名下,此时借名人无法再获得借名房屋,可以行使债权请求权或者不当得利请求权。

关键词：借名买房合同效力房屋物权归属借名人查封异议之诉

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借名买房行为的法律效果研究

借名买房行为的法律效果研究

作者：秦学佳青岛大学

学位级别：硕士

借名买房问题日益得到社会公众的关注,如何有效处理借名买房纠纷是当前亟待解决的问题。借名合同的签订情况是认定借名事实存在的关键,借名合同实际履行后,双方当事人之间便处于“房产代持”状态。实务中,如何认定借名行为的效力、借名... 详细信息

借名买房问题日益得到社会公众的关注,如何有效处理借名买房纠纷是当前亟待解决的问题。借名合同的签订情况是认定借名事实存在的关键,借名合同实际履行后,双方当事人之间便处于“房产代持”状态。实务中,如何认定借名行为的效力、借名人对房屋享有的权利性质(即房屋的物权归属问题),以及在强制执行阶段借名人的权利能否排除强制执行等,均为借名买房纠纷的争议焦点。在借名行为的效力认定问题上,应当分别讨论房屋买卖合同与借名合同的效力,在遵从意思自治原则的基础上,依据法律行为的效力判断规则进行认定。借名行为所涉房屋类型不同,借名合同的效力亦不同,原则上,借名购买普通商品房与限购房合同有效,而借名购买保障性住房的合同,应当以违背公序良俗原则为由而否认其合同效力。在判断借名人对房屋享有的权利性质时,应当严格区分物权与债权的权利属性,认定借名人对房屋仅享有债权性质的权利,房屋所有权归属于出名人,在双方当事人发生内部纠纷时,借名人可依其享有的债权请求权提出办理过户登记、解除借名合同等诉请,但其提出的确权诉请不应得到法院支持。在强制执行程序中,借名购买的房屋作为出名人的责任财产被强制执行的,借名人可向法院请求排除强制执行。值得注意的是,交易关系下的申请执行人与非交易关系下的申请执行人均应当同等地受到外观主义的保护,借名人的权利原则上不能排除强制执行。但是,借名人对房屋享有居住利益,且因政策限制等因素未能办理过户登记的情形下,应当认定借名人的权利可以排除强制执行。

关键词：借名买房公序良俗外观主义排除执行

借名买房行为效力及房屋权属的认定 ——以楚某菊诉楚某侵权纠纷案为例

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借名买房行为效力及房屋权属的认定 —...

作者：熊广生西南科技大学

学位级别：硕士

涉案纠纷围绕借名买房的认定、借名购房合同效力、房屋的归属和出名人处分房屋行为效力的认定产生争议。借名买房与委托买房、借款买房在性质和构成要件上存在差异,原被告间构成的应为借名买房关系。借名买房行为在性质上属于无名合同,... 详细信息

涉案纠纷围绕借名买房的认定、借名购房合同效力、房屋的归属和出名人处分房屋行为效力的认定产生争议。借名买房与委托买房、借款买房在性质和构成要件上存在差异,原被告间构成的应为借名买房关系。借名买房行为在性质上属于无名合同,应当参照《民法典》合同编的规定进行法律适用。借名买房合同的效力应当分别从当事人意思表示、法律和行政法规的禁止性规定、公序良俗、是否恶意串通损害他人合法权益四方面进行分析认定。在借名买房行为中房屋的物权归属上,虽然房屋物权已经过户登记给了出名人,但物权变动的形式要件和实质要件相分离,导致借名人和出名人分别享有事实物权和法律物权。如果出名人擅自将房屋出售给了第三人,在不涉及善意第三人的情况下,法律保护事实物权。被告已经与善意的第三人签订房屋买卖合同并办理了房屋产权过户登记,物权已经发生转移,借名人仅可依据双方订立的借名买房合同请求出名人承担违约赔偿责任。在审理借名买房案中,法院应当统一借名买房合同效力的认定标准,明确在借名买房合同被认定为无效后房屋买卖合同的效力及责任分担的裁判标准,同时还需在不动产物权善意取得制度中将第三人对登记的信赖作为善意的认定标准,以强化不动产登记簿的公信力。

关键词：借名买房合同效力物权变动损害赔偿