检索结果-南通市图书馆

作者：李灿杰上海财经大学

学位级别：硕士

随着我国常住人口城镇化率到达65%以上,我国城镇化进程正进入新发展阶段,城市更新也步入了存量更新时代,城市更新的主要方式逐步由传统的“拆建”转向更为温和的“留改”,老旧小区改造这一独特的城市更新方式也因此愈发受到重视。近段... 详细信息

随着我国常住人口城镇化率到达65%以上,我国城镇化进程正进入新发展阶段,城市更新也步入了存量更新时代,城市更新的主要方式逐步由传统的“拆建”转向更为温和的“留改”,老旧小区改造这一独特的城市更新方式也因此愈发受到重视。近段时期以来,国家、地方层面皆出台大量政策支持推进我国城镇老旧小区改造,而作为“人民城市”理念提出之地的上海,更是在2022年完成成片二级以下旧里改造的收官之战,并在全市范围内开展“美丽家园”老旧小区改造行动,从而将老旧小区改造放在上海城市更新体系中更突出的位置,因此如何客观评价老旧小区改造这一民生工程的经济效益、精确识别老旧小区改造对居民福利的影响愈发成为关键问题。本文以此问题为切入点,主要研究老旧小区改造对周边住房价格的影响及作用机制。本文通过对已有研究成果进行梳理,发现国内外学者在城市更新尤其是城中村问题上进行了大量案例分析、制度研究,并且有部分学者基于北京、深圳、香港、台北、美国克利夫兰、瑞典斯德哥尔摩等城市的数据进行实证分析进而对于城市更新对周边住房产生的外部性方向及规模进行了讨论,但由于城市更新发展阶段及数据可得性限制,大部分国内学者的研究主要集中在城中村拆迁改造这一传统模式上,而鲜有国内学者针对老旧小区改造模式进行实证研究,本文开拓性使用双重差分-特征价格模型(DID-Hedonic)模型等针对老旧小区改造对周边住房价格的影响进行定量分析研究,为老旧小区改造这一重要城市更新模式的政策效益估计提供参考。本文梳理了我国现阶段推进城市更新的客观原因、政策重心以及政策目标,并对上海城市更新历程、城市更新体系特点、“美丽家园”老旧小区改造行动具体形式和现状进行详细介绍,从而深刻理解本文研究对象的制度背景。在此基础上,本文从理论层面阐述老旧小区改造对周边住房价格的可能影响方向和作用机制。在实证研究方面,本文基于上海市虹口区2018-2020年公开批复立项的“美丽家园”老旧小区改造项目信息以及链家网上海市虹口区2018-2021年二手房成交数据(数据符合平行趋势假设),构建DID-Hedonic模型,测度老旧小区改造对周边住房价格的影响,结果表明老旧小区改造整体上对周边住房存在负外部性,且这一结论在使用得分倾向匹配法(PSM)控制区位自选择问题后仍然成立。此外,本文还针对政策文件对老旧小区改造对象范围限制为“2000年建成的小区”,巧妙根据建成年代是否在2000年前进行分组回归,所得结果表明“美丽家园”老旧小区改造对2000年前建成的周边住房存在明显负外部性,而对2000年后建成的周边住房甚至为正外部性。这一结果验证了“美丽家园”老旧小区改造通过削弱周边住房“被改造期权价值”而造成负外部性的作用机制。本文的主要结论有:(1)“美丽家园”老旧小区改造行动总体而言会对对周边住房带来净负外部性,并表现为降低周边住房价格。同时,该负外部性会随房屋到“美丽家园”项目的距离增加而衰减。(2)“美丽家园”老旧小区改造降低周边住房价格的具体影响机制是通过削弱周边住房的“被改造期权价值”来实现的。“美丽家园”项目会对周边住房被改造机会形成挤出,从而削弱周边住房的“被改造期权价值”。(3)“美丽家园”老旧小区改造对不同类型周边住房存在异质性影响。异质性分析结果表明交通可达性较高的住房受“美丽家园”老旧小区改造带来的负外部性更大;“美丽家园”项目的不同特征也对周边住房存在异质性影响,“美丽家园”项目改造总投资规模越大,周边住房所受负外部性越小。(4)通过定量测算方法较好识别出上海市虹口区居民的住房偏好。除测算出老旧小区改造对周边住房的影响之外,还系统识别了常用的特征价格变量,该成果对于发展房地产批量评估体系、完善不动产评估分析框架或是开展政策效益评估都具有一定借鉴意义。本文的主要政策建议有:(1)有关部门应提高城市更新决策过程的透明度,鼓励和提高城市更新各个阶段的公众参与。(2)引导居民对住房价格形成合理良性预期,贯彻落实“房住不炒”理念。综合运用二手房价格指导等相关行政政策措施,利用舆论工具,遏制投机炒作之风。(3)在对房地产进行资产评估时,应考虑周边老旧小区改造的影响并对评估价值进行调整。

关键词：老旧小区改造城市更新住房特征价格模型

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我国房地产税对房价的影响及改革探索

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经济体制改革 2007年第2期 136-139页

作者：杨绍媛徐晓波山东大学经济学院中华女子学院山东分院

我国的房地产税收涉及到流转税类、所得税类、资源财产税类及目的行为税类等,除了税收,房地产税纳税人在开发、交易和持有环节还承担着大量的收费。房地产税是一种财产税,其功能是调节财富分配,使低收入者能够负担得起生存所必需的住房... 详细信息

我国的房地产税收涉及到流转税类、所得税类、资源财产税类及目的行为税类等,除了税收,房地产税纳税人在开发、交易和持有环节还承担着大量的收费。房地产税是一种财产税,其功能是调节财富分配,使低收入者能够负担得起生存所必需的住房。但在现行的税制下,由于购房者需求弹性小,不论从资产收益的角度还是从住房成本的角度看,税收在短期内都会提高房价。世界减税的浪潮促使我国房地产税朝着简化税制、拓宽税基、降低税率的方向改革。

关键词：房地产税资产收益住房成本住房特征价格模型

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城市义务教育资源的资本化效应研究——以济南市为例

城市义务教育资源的资本化效应研究——以济南市为例

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作者：段炼山东大学

学位级别：硕士

我国义务教育实行"就近入学"政策,推行"学区制",学校以划定的学区为依据进行招生,将学校入学权与学区内房产相挂钩。目前,我国义务教育资源分布不均衡、质量存在差异,家长们在"不能让孩子输在起跑线上"的观念指导下,为了取得重点学校的... 详细信息

我国义务教育实行"就近入学"政策,推行"学区制",学校以划定的学区为依据进行招生,将学校入学权与学区内房产相挂钩。目前,我国义务教育资源分布不均衡、质量存在差异,家长们在"不能让孩子输在起跑线上"的观念指导下,为了取得重点学校的入学权而纷纷购买这些学校对应的学区房产,"学区房"热由此产生。"学区房"本质上是义务教育资源资本化效应的体现,家长们"用脚投票",支付高成本来获得重点小学的优质服务,凸显出重点小学对应小E的房价偏高。本文采用国内外研究住房价格问题时常用的住房特征价格模型,综合考虑了影响房价的建筑特征、区位特征、邻里特征等因素,并对其进行科学定义,在应用标准特征价格模型的基础上借鉴边界固定效应法,利用相邻但属于不同学校学区的两小区组成配对小区,采用配对回归的方法,从而更精确地测度出重点小学资本化效应的大小。本文以济南市为研究对象,数据来源于房天下网站和百度地图。为了取得配对回归数据,本文先进行学校配对,再进行小区配对,对配对的两小区数据进行差分相减即得到配对数据,在实证分析时变换函数形式验证了结果的稳健性。本文结论表明,相比于普通小学,重点小学能为小区房价带来11.6%的溢价,即重点小学对应小区的房价比普通小学对应小区的房价高出11.6%,家长们愿意为孩子进入重点小学而多支付11.6%的房价。这证实了学区房问题的存在,为学区房问题的解决提供了视角。学区房问题的根源是优质教育资源数量不足且配置不均衡。为此,需要财政加大对义务教育特别是一些薄弱环节的投入,以提供更多的优质教育资源,另外,也要更加均衡地配置教育资源,特别是实现优质教育资源的共享和均衡发展。

关键词：义务教育资本化效应住房特征价格模型配对回归

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“学区房”价值几何?

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公共财政研究 2018年第3期 39-50页

作者：石绍宾段炼李敏山东大学经济学院山东省财政厅济南250002

本文以济南市为研究对象,搜集二手房交易相关信息,采用住房特征价格模型和边界固定效应法,对不同质量学区的资本化效应进行测度。本文结论表明,相比于普通小学,重点小学能为小区房价带来10%以上的溢价,这在某种程度上说明"学区房"问题... 详细信息

本文以济南市为研究对象,搜集二手房交易相关信息,采用住房特征价格模型和边界固定效应法,对不同质量学区的资本化效应进行测度。本文结论表明,相比于普通小学,重点小学能为小区房价带来10%以上的溢价,这在某种程度上说明"学区房"问题的存在。究其原因,核心是优质教育资源数量不足且配置不均衡,因此,在加大对义务教育财政投入的同时,更要重视教育资源的均衡配置,让优质的教育资源得到真正的共享。

关键词：学区房教育质量住房特征价格模型

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