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市场细分与城市住宅特征价格分析

浙江大学学报（人文社会科学版） 2006年第2期36卷 155-161页

作者：温海珍贾生华浙江大学房地产研究中心浙江杭州310027

从住宅特征价格的视角,提出检验和分析住宅细分市场的方法,并进行实证研究。通过收集杭州市2 473套住宅样本数据和290个住宅小区的实地调查资料,按照建筑类型和产权性质对住宅市场进行细分,选择18个住宅特征作为模型的自变量,建立杭州... 详细信息

从住宅特征价格的视角,提出检验和分析住宅细分市场的方法,并进行实证研究。通过收集杭州市2 473套住宅样本数据和290个住宅小区的实地调查资料,按照建筑类型和产权性质对住宅市场进行细分,选择18个住宅特征作为模型的自变量,建立杭州市整体市场和细分市场的特征价格模型。Chow检验表明细分市场模型在统计上存在显著差异,说明这两种市场细分方法是合理可行的。同时发现,不同细分市场的影响因素有所差异,住宅特征对住宅价格的影响程度有所不同;8个住宅特征对整体市场和细分市场均有显著影响,建筑面积和西湖距离对住宅价格有最重要的影响,CBD距离比西湖距离的影响程度更小。

关键词：市场细分住宅特征特征价格模型

Hedonic模型在建筑经济分析中的应用 ——基于Hedonic模型的太原市住宅特征价格研究

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Hedonic模型在建筑经济分析中的应用 ——基于Hedonic模型的太原...

作者：李锋太原理工大学

学位级别：硕士

近年来,受国家政策和金融危机的影响,国内各大城市的房价都出现了一定幅度的下降,而山西太原的房价却一直呈现出平稳并稳中有升的发展态势,甚至出现了每平方米均价超过万元的“天价房”。太原市住宅价格对普通老百姓造成的影响或者困惑... 详细信息

近年来,受国家政策和金融危机的影响,国内各大城市的房价都出现了一定幅度的下降,而山西太原的房价却一直呈现出平稳并稳中有升的发展态势,甚至出现了每平方米均价超过万元的“天价房”。太原市住宅价格对普通老百姓造成的影响或者困惑引起了社会的广泛关注。因此,房价的分析研究,对建筑领域的投资经济分析具有重要的理论和现实意义。由于国外房地产的市场化起步较早、发育较成熟,有大量的数据资料。因此,hedonic价格模型在西方发达国家是分析住宅市场的常用工具,具有较高的针对性和实时性。而国内学者对住宅价格问题,大多数从住宅市场的供求关系、住宅价格的构成、住宅政策等方面进行定性研究,定量研究国内较少。本文试图将特征价格理论模型应用于太原住宅市场,分析太原的住宅特征、特征价格和隐含价格,构建适用于太原住宅市场的hedonic模型,进一步验证hedonic模型在住宅市场的适用性。与传统的方法相比,使用hedonic模型构建定价模型,具有许多独到的优势。本文通过运用hedonic价格模型,以太原住宅市场为研究对象,利用2007--2009年三年间的127个普通住宅楼盘数据信息,建立太原住宅市场的hedonic价格解释模型,分别测量了所处区域、交通状况、距市中心(五一广场)距离、绿化率、容积率、物业管理费、车库(位)、教育配套、生活配套、自然景观和开盘时间等11个特征变量对太原住宅价格的影响。实证研究表明,购房者最关注的住宅特征已经由原来的住宅建筑成本逐渐向距市中心距离、物业管理费、教育配套以及生活配套设施等因素转变。尽管住宅的成本对住宅的价格依然是一个主要因素,但有趋势显示,这种影响在递减。而购房者的需求效应对住宅价格的影响在逐渐增大,这种趋势在未来几年内很有可能体现的更加明显。开发商不能再认为只要一块土地上开发住宅就能获得暴利,应该更多的去考虑购房者的需求,开发出有特色,能满足购房者需求的住宅,使建设投资发挥更大的经济效益。有关城市住宅特征价格的研究在国内还处于初始阶段,特别对中小城市的研究更显落后。因此,本文的研究在一定程度上具有探索性,并且实证研究只限于太原城区范围,样本的时间跨度也不够长,研究结论的可靠性和普适性还有待于检验。未来的研究可以从模型函数形式的选优、特征变量的量化以及模型超样本特性的研究等方面着手,进行更多的实证研究。

关键词： Hedonic价格模型住宅特征特征价格太原市

基于hedonic模型的石家庄城市住宅特征价格研究

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基于hedonic模型的石家庄城市住宅特征价格研究

作者：赵琰河北农业大学

学位级别：硕士

房地产业是我国国民经济的支柱性产业。住宅房地产业在房地产行业中占有举足轻重的地位。随着我国城镇住宅市场的形成,城市住宅价格问题成为房地产学术界关注的焦点之一。住宅价格的走势不仅关系到国民经济的稳定快速发展,同时也关系到... 详细信息

房地产业是我国国民经济的支柱性产业。住宅房地产业在房地产行业中占有举足轻重的地位。随着我国城镇住宅市场的形成,城市住宅价格问题成为房地产学术界关注的焦点之一。住宅价格的走势不仅关系到国民经济的稳定快速发展,同时也关系到亿万人民的福祉。因此,对于住宅价格的研究具有重要的理论意义和现实意义。本文在国内外研究成果的基础上将hedonic价格理论应用于石家庄住宅市场,分析了石家庄的住宅特征、特征价格,并试图解释住宅特征与住宅价格之间的定量关系,构建适用于石家庄住宅市场的hedonic模型,验证了hedonic模型在住宅市场的适用性。论文在第一部分介绍了研究背景、意义与目的,确立了研究方法、内容以及所采用的技术路线,并对论文即将采用的Stata软件进行了简要介绍。第二部分为文献综述,在这一部分,本文总结了hedonic价格理论与模型的国内外研究动态,对国外、国内有关文献进行了内容综述,了解了相关研究的最新进展,认为目前国内hedonic理论应用仍处于起步阶段。第三部分为hedonic价格理论分析与模型应用部分,该部分首先回顾了hedonic价格理论的提出与发展,明确了一些重要概念,对hedonic价格模型的理论基础,即消费者决策理论、生产者决策理论与市场均衡理论进行了简要阐述,论述了模型应用的假设条件,重点分析了hedonic模型函数形式的选择,明确了建立模型的方法步骤,并对模型回归结果的检验进行了讨论。第四部分对住宅价格进行了定义,简要介绍了住宅价格的特点与构成,并重点分析了影响住宅价格的特征因素,从而为实证分析时模型因变量的定义以及特征变量的选择奠定了基础。第五部分为本文的核心部分,本部分首先对石家庄的概况进行了简要分析,介绍了石家庄房地产市场的相关情况,明确了研究对象,在此基础上,依据石家庄市的现实情况,初步筛选出了影响住宅价格的特征因素,并进行了变量的设计与定义,确立了变量的赋值原则与方法。然后,运用Stata9.0进行模型试算,对各种模型形式的回归结果进行检验,选择最优模型形式,从而建立了石家庄市城市住宅hedonic价格模型。在此基础上,用所选择的模型对石家庄市城市住宅价格进行回归分析,得到住宅特征的隐含价格,并找出影响住宅价格的特征,接着,利用石家庄行政区划,对石家庄住宅市场进行了简单细分,利用hedonic模型对各区住宅价格的影响因素进行了比较分析,从而验证了hedonic模型的适用性与实用性,为后续研究提供了思路。最后,在结论部分中,本文总结概括了所取得的创新成果,并指出研究中存在的不足,对后续研究进行了展望。

关键词：房地产住宅价格 hedonic价格住宅特征

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沈阳市商品住宅特征价格实证研究

沈阳市商品住宅特征价格实证研究

作者：路丰同吉林大学

学位级别：硕士

与老百姓息息相关的事情不外乎衣食住行,在温饱问题基本上已经得到解决的今天,住房问题勿庸置疑成了最贴近百姓生活的大事,由此日日看涨的房价也成了老百姓的心头之痛。本文运用特征价格理论来研究沈阳市商品住宅市场。首先,建立了以... 详细信息

与老百姓息息相关的事情不外乎衣食住行,在温饱问题基本上已经得到解决的今天,住房问题勿庸置疑成了最贴近百姓生活的大事,由此日日看涨的房价也成了老百姓的心头之痛。本文运用特征价格理论来研究沈阳市商品住宅市场。首先,建立了以整个沈阳市为研究对象的单一市场特征价格模型。而后,以单位面积价格为市场细分标准,将沈阳市住宅商品房市场细分为低端市场与高端市场,并分别建立了各细分市场的特征价格模型。用SPSS13.0统计软件进行模型系数的估计,得到了单一市场以及细分市场住宅特征的特征价格,分析了各住宅特征对住宅价格的影响方向与程度,比较了不同细分市场下同一住宅特征的异同。并且,在此基础之上,确定了影响住宅价格的重要因素。

关键词：房价住宅特征特征价格影响因素市场细分

基于hedonic模型的襄阳城市住宅特征价格研究

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基于hedonic模型的襄阳城市住宅特征价格研究

作者：黄虎华中师范大学

学位级别：硕士

人类社会经过漫长的发展历程,城镇居民住房已成为社会正常运转的必须要素。在我国,城镇房地产市场的形成始于改革开放初期,经过近30年的快速发展,房地产业已逐渐成为我国国民经济的支柱产业之一。而其中的住宅房地产业又占据着整个房地... 详细信息

人类社会经过漫长的发展历程,城镇居民住房已成为社会正常运转的必须要素。在我国,城镇房地产市场的形成始于改革开放初期,经过近30年的快速发展,房地产业已逐渐成为我国国民经济的支柱产业之一。而其中的住宅房地产业又占据着整个房地产业最为重要的位置,住宅价格的变化不仅与国民经济的发展密不可分,更关系到亿万人民的根本利益,我国房地产学术界也逐渐将关注的焦点聚集到城市住房价格问题上。所以,住宅价格研究的理论与现实意义巨大。本质上讲,各个住宅产品在使用价值构成上是有差异的,即是一种异质性的商品。在住宅价格的研究方法上,国外学者侧重于建模定量研究,国内学者则集中于供求关系、政策等定性研究。本文则侧重于定量研究,构建襄阳城市住宅特征价格模型。对于住宅特征的分类,多数学者认为主要有建筑结构特征、邻里特征和区位特征三个大类。本文在此基础上,根据襄阳市的具体情况,另外增加了一个大类,即品牌特征。本文通过实地搜集所得的135个襄阳城市住宅样本数据,验证了特征价格模型的可行性,在选择特征变量的过程中,结合襄阳市住宅市场的特点和数据获取的难易程度,从众多备选自变量中筛选出17个。主要有：7个结构特征变量、3个区位特征变量、6个邻里特征变量、1个品牌特征变量。通过实证分析得出结论：每个住宅特征对住宅价格影响各异,影响程度最小的是所在楼层,最大的是建筑面积。目前,我国学者对于城市住宅价格的研究时间并不长,而对于二三线城市的研究更是少之又少。在某种意义上讲,本文是一种探索性的研究,并且实证研究范围只限于襄阳市的三个主城区,由于样本的时间跨度主要集中在2005年至2010年之间,所以得出的结论是否可靠适用,还有待时间的检验。文章最后对后续研究提出了若干合理建议。

关键词：住宅特征特征价格模型变量

基于Hedonic模型的武汉住宅特征价格研究

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基于Hedonic模型的武汉住宅特征价格研究

作者：李志辉华中农业大学

学位级别：硕士

城市是人类社会长期发展的结果,而城市住房是城市一切生产和经营活动不可缺少的基本要素。在市场经济条件下,城市住房这一重要资源只有在市场机制的作用下才能实现最佳配置,城市住房价格则是城市住房市场运行的中心环节。因此,研究城市... 详细信息

城市是人类社会长期发展的结果,而城市住房是城市一切生产和经营活动不可缺少的基本要素。在市场经济条件下,城市住房这一重要资源只有在市场机制的作用下才能实现最佳配置,城市住房价格则是城市住房市场运行的中心环节。因此,研究城市住房价格影响因素及其作用机制具有十分重要的意义。由于住宅产品是一种异质性商品,产品之间在构成使用价值的各个特征之间有明显的差异,国外往往从特征价格(hedonic price)的视角出发构建模型进行研究。而国内学者对住宅价格问题,大多数从住宅市场的供求关系、住宅价格的构成、住宅政策等方面出发进行定性研究,定量研究国内较少。本文的目的是构建住宅特征价格模型,估计住宅特征的隐含价格进而分析城市住宅价格的影响因素。住宅的特征主要分为建筑特征、邻里特征、区位特征三大类。在此基础上,我们从计量经济学角度构建了住宅特征价格理论模型,并结合武汉市的实际情况,采用了263个住宅样本验证了特征价格模型的可行性,最后选择了17个住宅特征作为模型的自变量。其中:建筑特征变量7个;区位特征变量3个;邻里特征变量7个。通过对数模型分别得到了10个住宅特征的特征价格。实证研究表明,住宅特征对住宅价格的影响程度是有差异的。影响程度最大的是建筑面积,最小的是湖泊距离。关于城市住宅特征价格的研究在国内还只是刚刚起步,本文的研究在一定意义上具有探索性,并且实证研究只限于武汉市范围,样本的时间跨度也不够长,研究结论的可靠性和普适性还有待检验。未来的研究可以从模型函数形式的选优、市场细分方法的比较以及特征价格的应用等方面展开,进行更多的实证研究。

关键词：城市住宅价格住宅特征特征价格

基于Hedonic模型的广州住宅特征价格研究

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基于Hedonic模型的广州住宅特征价格研究

作者：陈秉贤暨南大学

学位级别：硕士

Hedonic模型是估测住宅价格的有效方法,自从Rosen(1974)的开创性研究以来,已在西方国家得到广泛应用,美国房地产价格指数编制办法之一就是Hedonic住宅价格法。但是由于长期以来的计划体制、数据采集困难等多种原因,这种方法没有得到国... 详细信息

Hedonic模型是估测住宅价格的有效方法,自从Rosen(1974)的开创性研究以来,已在西方国家得到广泛应用,美国房地产价格指数编制办法之一就是Hedonic住宅价格法。但是由于长期以来的计划体制、数据采集困难等多种原因,这种方法没有得到国内的认知。随着我国城镇住宅市场的形成,城市住宅价格问题成为房地产学术界关注的焦点之一。国内学者对住宅价格问题,大多数从住宅市场的供求关系、住宅价格的构成、住宅政策等方面进行定性研究。自2002年起国内有学者开始采用Hedonic模型对住宅价格进行实证研究,求取住宅特征和住宅价格之间的数量关系,并取得了一定的成果。本文试图把特征价格理论应用于广州住宅市场,分析广州的住宅特征、特征价格和边际价格,构建适用于广州住宅市场的hedonic模型,进而分析广州住宅价格的影响因素。文章首先在检索国内外相关文献的基础上,对特征价格理论及模型的发展做了综述,并且从住宅特征角度确定了影响住宅价格的主要因素。然后采用不同方法对住宅变量进行量化,初步建立了特征价格模型。最后,通过对广州市住宅小区的实地调查结果,以及网上公开的挂牌资料数据进行整合,采用选定的计量经济学模型,对广州市住宅市场进行了实证研究。

关键词： Hedonic价格模型住宅市场住宅特征特征价格

基于PCA和BP神经网络的住宅特征价格模型研究

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青岛理工大学学报 2017年第4期38卷 108-113页

作者：李宝强纪蕾宋岩磊邵军义青岛理工大学商学院青岛266520 青岛理工大学管理学院青岛266520

针对传统住宅特征价格模型特征变量多、变量间存在多重共线性等问题,提出采用主成分分析(PCA)和BP神经网络相集成的方法对传统模型加以改进,即先利用PCA对特征变量进行降维并消除变量之间的相关性,然后运用BP神经网络的非线性适应性信... 详细信息

针对传统住宅特征价格模型特征变量多、变量间存在多重共线性等问题,提出采用主成分分析(PCA)和BP神经网络相集成的方法对传统模型加以改进,即先利用PCA对特征变量进行降维并消除变量之间的相关性,然后运用BP神经网络的非线性适应性信息处理能力对样本数据进行仿真.最后用青岛市西海岸新区70套商品住宅样本数据对改进模型进行了检验,检验结果表明,改进模型的平均预测误差为0.75%,明显优于传统的特征价格模型.

关键词：商品住宅住宅价格特征价格住宅特征 BP神经网络

南京市住宅特征价格的分析——应用Hedonic模型

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淮阴工学院学报 2009年第4期18卷 55-61页

作者：陈永霞陈民强南京林业大学土木工程学院南京210037 漯河市房管局河南漯河462000

Hedonic价格模型是一种分析产品特征价格的计量经济学方法,在实际应用中可以用来分析住宅各种特征对价格的贡献程度,并通过构建Hedonic价格模型来研究住宅的特征与住宅价格的关系。应用Hedonic模型分析南京市住宅特征价格是在选取南京市... 详细信息

Hedonic价格模型是一种分析产品特征价格的计量经济学方法,在实际应用中可以用来分析住宅各种特征对价格的贡献程度,并通过构建Hedonic价格模型来研究住宅的特征与住宅价格的关系。应用Hedonic模型分析南京市住宅特征价格是在选取南京市3800个住宅样本的基础上,运用SPSS软件进行模型估计并对Hedonic价格模型的几种形式进行试算,选择最优模型形式,然后建立南京市住宅特征价格模型并用所选择的模型对南京市住宅价格进行回归分析,得到住宅特征的隐含价格,从而分析住宅特征对其价格的影响,在此基础上分析运用过程中应注意的问题并提出一些建议。

关键词：住宅价格 Hedonic模型住宅特征