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住宅开发项目后评价指标体系的建立及应用

住宅开发项目后评价指标体系的建立及应用

作者：贺艳艳西安建筑科技大学

学位级别：硕士

随着我国投融资体制改革的不断深化,项目后评价已成为提高项目决策管理水平、改进投资收益的重要方法和工具。目前,对于住宅开发项目,开发商比较重视项目的前期策划和实施,对项目后评价没有足够的认识,大多数住宅开发项目不进行后评价,... 详细信息

随着我国投融资体制改革的不断深化,项目后评价已成为提高项目决策管理水平、改进投资收益的重要方法和工具。目前,对于住宅开发项目,开发商比较重视项目的前期策划和实施,对项目后评价没有足够的认识,大多数住宅开发项目不进行后评价,仅限于企业内部对项目的自我总结评价,其评价结果的客观性很难保证。这种自我评价一般比较关注项目的质量、进度、成本等指标的实现情况,对项目的全方位后评价比较缺乏。对于住宅开发项目而言,品牌塑造、物业管理、住户的满意程度等方面也是后评价需要关注的重点。本文以项目后评价的基本方法为基础,以西安市某住宅开发项目为主线,采用理论研究与实例应用相结合的技术路线,构建住宅开发项目后评价指标体系。首先,从国内外项目后评价的研究现状出发,系统地阐述了住宅开发项目后评价的概念、内容、工作程序及评价方法。然后,在广泛搜集整理文献资料的基础上,从住宅开发项目的建设过程、营销过程、经济效益、业主满意度四个方面出发,运用系统分析的方法建立了住宅开发项目后评价指标体系。以建立的指标体系为后评价的内容框架,针对西安市某住宅开发项目,通过阅读该项目记录文件,公司部门人员访谈79人次,发放业主满意度调查420份,以及项目现场调查,经过调研数据资料的整理分析,对该住宅项目进行了全方位的后评价。最后,利用改进的层次分析法和模糊综合评价法,建立综合后评价模型,对西安市某住宅开发项目进行系统性综合后评价,总结该项目的经验教训。本文的主要工作在于建立住宅开发项目后评价指标体系,将住宅开发项目开发的各方面工作结合为一个整体,进行综合后评价,避免了对项目局部单独评价的片面性,对住宅开发项目的开发经营具有重要的理论与现实指导意义。

关键词：住宅开发项目项目后评价指标体系改进的层次分析法模糊综合评价

住宅开发项目客户端投诉评价指标体系的建立及应用

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住宅开发项目客户端投诉评价指标体系的建立及应用

作者：庞欣西安建筑科技大学

学位级别：硕士

随着市场经济的发展和居民生活水平的不断提高，消费者对居所房屋的要求也在发生着明显变化，尤其在上个十年的房地产黄金发展期，房屋作为市场经济下的一种产品，实现了从居住功能要求到生活品质体现的转变，消费者对房屋的要求越来越... 详细信息

随着市场经济的发展和居民生活水平的不断提高，消费者对居所房屋的要求也在发生着明显变化，尤其在上个十年的房地产黄金发展期，房屋作为市场经济下的一种产品，实现了从居住功能要求到生活品质体现的转变，消费者对房屋的要求越来越高，他们已不仅仅关注自己户内施工质量、设计缺陷、销售承诺的问题，还越来越关注公区的装修设计、园区的景观和设施配套、周边的生活配套等，甚至会核查开发商的运营流程和政府的监督管控是否有疏漏。业主投诉的问题越多，就意味着越不满意，而在房地产市场上靠产品差异化、销售推广策略竞争优势的时代已过去，客户满意度已成为开发商实现品牌溢价的核心内容。所以对开发商来讲，提升客户满意度有一项迫切且重要的工作，就是降低业主的不满意度。本文采用理论研究与实际应用相结合的方法，系统研究住宅开发项目客户端投诉评价指标体系，通过经验数据把易引发客户投诉的问题梳理出来，然后通过前期运营做风险预控管理，实现交付时客户投诉最小化。首先，在收集整理国内外相关资料和文献的基础上，系统地阐述了房地产住宅开发项目的国内外研究现状及相关方法;其次，结合客户端投诉统计数据系统分析了房地产住宅项目客户端投诉的现状，主要包括客户端投诉的一般处理流程以及典型投诉的分析;再次，在整理分析文献资料及总结项目客户端投诉统计数据的基础上，系统的选取住宅开发项目客户端投诉评价指标体系的各个指标，主要包括项目的定位决策、规划设计、成本控制、施工管理、销售服务五个方面，从而构建了住宅开发项目客户端投诉评价指标体系。最后，以构建的指标体系为客户端投诉评价的内容框架，针对A项目，通过统计分析其1192起投诉数据，利用改进的层次分析法和模糊综合评价法，建立综合评价模型，对A项目进行系统性综合评价，并总结该项目的经验教训，为后续项目的开发建设提供借鉴，通过倒逼机制做风险预控管理，从而减少后期业主的投诉。

关键词：住宅开发项目客户端投诉评价指标体系

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住宅开发项目质量管理研究

住宅开发项目质量管理研究

作者：何涛东南大学

学位级别：硕士

商品住宅开发建设是工程建设的一个重要内容,近年来有关住宅开发项目质量缺陷引起的社会问题时有发生,提高住宅开发项目质量十分重要。论文从住宅开发商角度,以全面质量管理的理论方法为基础,将住宅开发质量管理的内容分为工程质量管理... 详细信息

商品住宅开发建设是工程建设的一个重要内容,近年来有关住宅开发项目质量缺陷引起的社会问题时有发生,提高住宅开发项目质量十分重要。论文从住宅开发商角度,以全面质量管理的理论方法为基础,将住宅开发质量管理的内容分为工程质量管理和服务质量管理两个部分,其中住宅开发工程质量管理细分为设计、招标采购、施工验收三个阶段的质量管理;住宅开发服务质量管理细分为企业文化构建、交付维保阶段的质量管理,并提出了各部分质量管理的工作要点。论文将上述研究成果应用于五矿南京JXT项目一期和二期开发的全过程质量管理中,获得了项目二期工程质量与服务质量均显著提高的成果,并形成了各阶段的质量管理经验文档。

关键词：住宅开发项目质量管理工程质量服务质量经验文档

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住宅开发项目目标成本控制研究

住宅开发项目目标成本控制研究

作者：黄丽艳东北财经大学

学位级别：硕士

住宅开发项目的开发成本在很大程度上决定了住宅项目投资额的高低,住宅开发项目的开发成本也是决定房价水平的最为重要的因素之一。因此,住宅市场作为房地产市场的主力军,对住宅开发项目进行成本控制是合理控制房地产投资额,调控住宅价... 详细信息

住宅开发项目的开发成本在很大程度上决定了住宅项目投资额的高低,住宅开发项目的开发成本也是决定房价水平的最为重要的因素之一。因此,住宅市场作为房地产市场的主力军,对住宅开发项目进行成本控制是合理控制房地产投资额,调控住宅价格,挤压房地产市场泡沫的重要手段和方法。同时,对于住宅开发企业来说,住宅开发项目的开发模式已经从粗放式的开发模式进入精细化开发模式之中,住宅开发项目的成本控制已经成为决定住宅开发项目盈利能力的关键因素。寻求科学有效的成本控制方法是实现住宅开发项目成本控制目的的媒介和桥梁。住宅开发项目目标成本控制是对开发项目成本的精细化管理活动,项目目标成本控制不仅局限于项目开发周期的某一环节,它是一项贯穿于项目全过程的管理活动。项目目标成本控制突出了对于项目成本由“横向”到“纵向”,由“整体”到“局部”,建立起一个动态的、全面的、全员参与的目标成本控制体系,从纵向和横向分别对住宅开发项目的目标成本控制进行控制,创新了住宅开发项目目标成本控制模式。通过对住宅开发项目实行目标成本控制可以提高房地产开发企业和开发项目的竞争力;调控房价,挤压住宅市场泡沫;为住宅开发项目提供目标成本控制理论和实践的操作平台;提高住宅开发项目的管理水平。本文对于住宅开发项目目标成本控制理论研究,摒弃了住宅开发项目传统的成本控制中粗线条、窄范围的管理思路,进一步探索精细化、具有目标导向型的成本控制新的体系和方法。此外,对于众多相关文献中所提到的从住宅开发项目的土地取得阶段、立项阶段、规划设计、招投标、施工、竣工验收及销售等环节分阶段实行目标成本控制,笔者认为由于在实际的项目实施过程中存在各个环节相互交叉,划分较为困难等问题,分阶段对住宅开发项目进行目标成本控制在实际操作中容易造成项目的各个环节和控制措施衔接不当的问题。本文在对于住宅开发项目的成本控制研究中创新使用了“由小到大,纵横结合”的目标成本控制方法体系,具体是将住宅开发项目的目标成本按照成本构成内容划分从横向上将其划分成土地取得成本、前期工程费用、建安成本、基础设施及公共设施配套费、管理费用、财务费用、销售费用、不可预见费八大子目标成本项目,根据各个子目标成本发生的成因、特征及成本可控性,寻求各个子目标成本的控制方法和措施。同时又将每一个子目标成本在纵向上按照责任部门进一步划分成若干个责任目标成本,使每个子目标成本都有相关的责任部门负责。对每个子目标成本进行跟踪执行,及时发现成本控制偏差,对相关责任部门进行问责,提高了住宅开发项目目标成本控制的效率。本文共分6部分,第1部分是绪论,主要介绍了论文的选题背景、研究意义、国内外研究现状,以及本文的研究内容、论文框架、研究方法和主要创新点。第2部分简要介绍了住宅开发项目目标成本控制的理论基础,本章首先在明确目标成本含义和特点的基础上,分析了住宅开发项目的目标成本构成,阐述了项目目标成本控制的原则,提出了住宅开发项目目标成本控制基本模式。第3部分是对于现阶段我国住宅开发项目目标成本控制的现状和问题的研究。首先以我国住宅开发项目目标成本控制的现状作为切入点,探析了住宅开发项目目标成本控制中存在的问题以及原因。第4部分是住宅开发项目目标成本控制体系研究。从目标成本的制定与优化,目标成本分解与落实,目标成本下达和执行,目标成本分析与考核等环节,建立全过程、动态的目标成本控制体系。第5部分是案例分析。该部分结合大连市某住宅开发项目六期住宅开发项目目标成本控制实例,通过对该住宅开发项目目标成本控制全过程的重现,总结该项目开发建设过程中的目标成本控制得失,为进一步形成更为完善的住宅开发项目目标成本控制模式提供方向。第6部分是结论,对于整篇论文从研究方法、研究思路、主要创新点等方面进行了总结,并指出了论文的不足之处,对未来的研究方向提出了展望。

关键词：住宅开发项目目标成本目标成本控制责任目标成本

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住宅开发项目综合后评价方法及应用研究

住宅开发项目综合后评价方法及应用研究

作者：李近春西安建筑科技大学

学位级别：硕士

随着项目后评价所带来的利益日益突显，现在已经越来越受到各国政府和企业的重视，逐步成为他们提高项目决策管理水平和改进投资收益的重要方法和工具。但是，项目后评价在我国起步比较晚，没有受到足够的重视，缺乏统一的管理监督机构... 详细信息

随着项目后评价所带来的利益日益突显，现在已经越来越受到各国政府和企业的重视，逐步成为他们提高项目决策管理水平和改进投资收益的重要方法和工具。但是，项目后评价在我国起步比较晚，没有受到足够的重视，缺乏统一的管理监督机构，经验不足，理论研究滞后，尤其是在住宅开发项目中表现的更加突出。住宅开发项目后评价就是指借助后评价机构通过对住宅开发项目的整个过程进行全面的调查研究，建立住宅开发项目后评价指标体系，运用合适有效的后评价方法，找出差距，分析原因，总结经验教训，借助信息反馈机制，有的放矢的制订对策及措施，为今后类似的项目提供借鉴，提高项目的投资决策能力和盈利能力。论文从国内外后评价的理论研究现状出发，结合住宅开发项目自身的特点，对住宅开发项目后评价的概念、内容、作用和评价过程进行了系统的的阐述，以委托理论、控制与反馈理论、项目周期理论等作为理论基础，在广泛搜集整理文献资料的基础上，同时与公司人员进行访谈，发放调查问卷以及项目现场调查相结合，理论联系实际，构建了以业主满意度、营销过程、建设管理过程、经济效益为内容的具有住宅开发项目特色的项目后评价指标体系，最后文章在以层次分析法确定指标权重的基础上，构建了灰色模糊综合评价模型，对住宅开发项目进行综合后评价，并以西安市某住宅开发项目为实例，对后评价指标体系和灰色模糊综合评价模型进行实际应用，取得了较好的成果，与实际相吻合，证明了该指标体系和方法具有很强的操作性和实用性，其评价结果较之于传统的后评价方法更具客观性和准确性。本文的主要工作在于构建了住宅开发项目后评价指标体系和灰色模糊综合评价模型，从而解决了集信息和数据为一体的住宅开发项目综合后评价具有的多方面性、多层次性、模糊性和在同一层次各因素的不同重要性的问题，具有很强的实践指导意义。但是由于时间和理论水平等原因，本文还有许多不完善之处，如住宅开发项目后评价指标还不够完善、专家打分受主观影响比较大等等，这些都需要后面的学者进一步研究和提高。

关键词：住宅开发项目项目后评价指标体系灰色模糊综合评价法

基于QFD的H公司住宅开发项目设计质量管理优化研究

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基于QFD的H公司住宅开发项目设计质量管理优化研究

作者：李勇青岛大学

学位级别：硕士

随着我国住宅建设的快速发展,住宅类开发项目已经占领我国建筑开发项目的绝大部分市场。受新冠疫情和经济形势的影响,住宅市场非常严峻,对住宅类房地产开发项目设计工作有了更高的要求。H公司作为知名的地产开发企业,为了能够适应激烈... 详细信息

随着我国住宅建设的快速发展,住宅类开发项目已经占领我国建筑开发项目的绝大部分市场。受新冠疫情和经济形势的影响,住宅市场非常严峻,对住宅类房地产开发项目设计工作有了更高的要求。H公司作为知名的地产开发企业,为了能够适应激烈的竞争市场,甚至是树立标杆,就一定要低成本的满足顾客的要求。质量功能展开(QFD)技术作为提高产品设计质量的工具,已成功应用于机电加工、服装、合成橡胶等行业,但如何应用于住宅开发类项目设计过程,并进一步结合到H公司的项目设计质量管理中值得研究。论文采用文献研究、定量研究、案例研究等方法,首先回顾和梳理了住宅开发项目设计的相关研究文献,阐述了质量管理、住宅开发项目、QFD技术等相关理论。介绍了H公司住宅开发项目设计质量管理的基本情况、设计质量管理的内容和存在的问题。其次,运用QFD技术,以H公司C住宅项目为案例进行了深入分析。开展了问卷调查,对客户需求进行了梳理归纳,构建了质量需求展开表,确定了功能、质量、服务、设施等二级需求。通过独立配点法研究了质量需要重要度排序。构建了部件要素映射矩阵,建立了质量要素与部位部件的关系矩阵,分析了设计质量控制重点。再次,将QFD技术运用在C住宅开发项目的优化设计中,对C住宅开发项目的规划设计质量、建筑设计质量、精装及景观设计质量、设计管理流程进行了优化,总结了QFD应用成功与不足之处。最后,提出了H公司住宅开发项目设计质量管理的优化建议。建议:从总体方案、市场调研、精细运用QFD技术等方面加强住宅项目设计质量管理,整理归纳了优化后H公司住宅开发项目设计质量管理的工作流程,并与H公司原流程进行了比较。从而促进了H公司住宅开发项目不断准确和深入的运用QFD技术。本研究为各类型房地产企业提供了住宅开发项目的设计质量管理方法,确定了住宅项目设计重点。将QFD方法应用到设计之中,能够帮助企业设计出更加符合客户需求的住宅项目,促进房地产设计向规范化、科学化发展。

关键词： QFD 住宅开发项目设计质量管理

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X公司住宅开发项目经营效率评价研究

X公司住宅开发项目经营效率评价研究

作者：张森萌北京建筑大学

学位级别：硕士

房地产行业是中国国民经济的重要组成部分,从2020年GDP数据可知,房地产业增加值7.5万亿元,占比7.3%,其上下游相关产业链合计占比17%。房地产业及相关行业是地方政府财政的主要收入之一,也是绝大部分居民消费支出的最大领域,房地产行业... 详细信息

房地产行业是中国国民经济的重要组成部分,从2020年GDP数据可知,房地产业增加值7.5万亿元,占比7.3%,其上下游相关产业链合计占比17%。房地产业及相关行业是地方政府财政的主要收入之一,也是绝大部分居民消费支出的最大领域,房地产行业的资源使用效率及房地产企业的经营效率备受关注。随着中国房地产行业竞争的不断加剧和政府监管的不断加码,房地产市场也正由过去的无序粗放的发展以及资本推动下的野蛮增长,逐渐向高质量的发展转变。购房者和投资者更加看重单个项目的产品品质和经营能力,经营好每个项目是未来房地产企业实现高质量发展的基本逻辑。因此本文从房地产住宅开发项目的经营效率问题入手进行研究,重点研究了X公司15个住宅开发项目的经营效率差异,使用数据包络分析（Data Envelopment Analysis,DEA）方法和模型分析了引起经营效率差异的原因,基于此提出了提升X公司住宅开发项目经营效率的步骤和措施。本文首先结合中外学者对效率及经营效率理论的研究明确了经营效率的定义。再结合住宅开发项目的特点,对住宅开发项目的经营效率进行了明确:即住宅开发项目经营管理的综合效率,在相似的外部环境和同样的内部环境下,某一个或部分项目的经营水平相对于同环境内其他项目,能够更有效地实现项目经营目标,并向人们提供满足需求的产品的经营管理能力,表现为比其他项目更高的管理能力以及更大的收益,实现项目的自身价值。基于此,通过对学术文献和房地产研究机构中经营效率文章的整理和分析,结合住宅开发项目的特点识别出了三个评价住宅开发项目经营效率的投入指标:主营业务成本、员工人数、费用;两个评价住宅开发项目经营效率的产出指标:主营业务收入、利润。选取数据包络分析方法并构建了CCR和BCC两个DEA模型评价X公司住宅开发项目经营效率。然后选取了具有代表性的、满足样本选取原则的15个X公司住宅开发项目做DEA有效性评价和投入指标的投影分析。最后结合DEAP2.1和DEA-SolverLV（V8）软件的计算结果提出:面对快速变化的国家政策及短期的房地产市场波动,X公司应首先从降成本、控费用两个管理措施开始,确保企业现金流健康。然后通过加强动态成本管理、建立标准化的设计管理等方面来降低主营业务成本,提升经营效率。同时应建立费用标准,减少非必要的费用支出。然后要建立清晰的拟获取地块研判逻辑,避免待开发土地面积过大而导致大量资金沉淀。最后面对房地产市场商业逻辑的彻底转变,应加快进行组织变革,以适应未来的房地产市场要求。基于以上措施,最终实现X公司整体经营效率的不断提升。本文从X公司住宅开发项目经营效率研究着手,结合住宅开发项目的特点和相关文献资料识别了五个主要的经营效率评价指标。使用数据包络模型对X公司的15个住宅开发项目进行了量化评价和分析,验证了数据包络模型在X公司住宅开发项目经营效率评价的适用性和可行性,以及该方法在房地产项目经营效率的评价上的实践价值。

关键词：住宅开发项目经营效率评价数据包络分析法

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基于可拓层次分析法的住宅开发项目决策

基于可拓层次分析法的住宅开发项目决策

作者：窦欣西安建筑科技大学

学位级别：硕士

现阶段我国住宅房地产业呈现出只追求经济效果的畸形发展形态,体现在住宅开发项目评价上,是指标设置单一,强调项目的经济效益而忽略其他目标。这种畸形发展,给社会发展和经济稳定带来了很大的安全隐患。本文的目的在于找到一种不仅能满... 详细信息

现阶段我国住宅房地产业呈现出只追求经济效果的畸形发展形态,体现在住宅开发项目评价上,是指标设置单一,强调项目的经济效益而忽略其他目标。这种畸形发展,给社会发展和经济稳定带来了很大的安全隐患。本文的目的在于找到一种不仅能满足住宅产品经济目标,还能满足住宅功能要求、达到良好的社会效果、生态效果的多方案最佳决策点,从而为住宅房地产业可持续健康发展提供有价值的参考。本文设置经济效果、功能效果、社会效果、生态效果等住宅决策评价指标和一系列方案,这些评价指标克服了以往房地产决策只考虑经济效果的片面做法。评价方法采用可拓层次分析法（EAHP）,克服了以往层次分析法（AHP）中不考虑人判断模糊性的缺点。具体地说,在两两比较方案重要性的赋值时,使得人的判断在一个范围内,更接近实际。EAHP法也避免了AHP法要对判断矩阵进行麻烦的一致性检验的做法。所建模型为层次结构模型,根据住宅开发项目可持续发展要求,设置了更加合理的层次结构。可拓层次分析法采用可拓理论和物元理论,更具有可操作性。本文的研究以郑州市某住宅开发项目为实例。在利用上述方法找到最优方案以后,再联系实际验证优选结果,从而总结出一种供住宅产品可持续健康发展决策的参考方法。

关键词：住宅开发项目住宅功能生态住宅可拓层次分析法

住宅开发项目设计优化及成本控制实践——以十堰虹景阳光大厦项目为例

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住宅科技 2012年第7期32卷 1-4页

作者：魏佳银吴媛莲东风汽车房地产有限公司东风汽车房地产有限公司技术工程部

文章以十堰虹景阳光大厦为例,对住宅开发项目设计优化的思路、重点和策略进行分析,着重讨论建筑、结构、基础优化的做法和效果,使开发项目以期达到品质、安全与经济的平衡。

关键词：住宅开发项目设计优化成本控制