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社会科学家 2010年第8期25卷 65-68页

作者：姜栋中国人民大学法学院北京100872

文章围绕《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第10条和第11条的具体规定,从业主和行政机关的角度分析了如何理解和适用《物权法》第77条中有关住宅商用的规定。

关键词：住宅商用界定规范

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住宅商用租房合同效力问题研究

住宅商用租房合同效力问题研究

作者：仇德胜湖南师范大学

学位级别：硕士

“住宅商用”在实践中经常出现,其发生原因多种多样,既有出租人擅自改变房屋使用性质出租,也有双方约定改变房屋用途的情形,还有承租人擅自改变房屋用途的情形。此种房屋租赁合同是否有效,不同地区的法院存在不同的理解,理论上也存在不... 详细信息

“住宅商用”在实践中经常出现,其发生原因多种多样,既有出租人擅自改变房屋使用性质出租,也有双方约定改变房屋用途的情形,还有承租人擅自改变房屋用途的情形。此种房屋租赁合同是否有效,不同地区的法院存在不同的理解,理论上也存在不同看法。本文认为,出租人擅自改变房屋性质或双方当事人约定改变房屋使用性质的行为,并没有违反法律的强制性规定,故在满足其他合同生效条件的前提下,属于有效合同。因此,在不损害相关权利人合法权益的基础上,本着有利于经济发展、有利于便民、有利于物尽其用的原则,可以在合法、安全、自治的前提下认定为住宅商用中租房合同的效力。如果出租人隐瞒房屋使用性质、或者承租人对于房屋性质存在重大误解、或者承租人在使用房屋过程中擅自改变房屋用途,则会发生合同撤销的法定事由,享有撤销权的当事人可以依法撤销该租房合同,并据此发生返还原物、恢复原状、赔偿损失的法律后果。无论出租人隐瞒房屋使用性质,还是双方当事人约定改变房屋使用性质,承租人在使用过程中均可能因为部门规章或地方性法规的强制性规定而无法实现合同目的,在此种情况下,承租人可以依法要求解除合同,进而引起返还原物、恢复原状、赔偿损失等法律后果。无论是合同被撤销还是解除,均发生对装饰装修物的归属和补偿问题,对此应区分形成附合和未形成附合两种情况,分别进行处理。

关键词：住宅商用合同效力合同撤销合同解除

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住宅商用的法律规制研究

住宅商用的法律规制研究

作者：李博阳兰州大学

学位级别：硕士

目前,随着我国市场经济的不断发展,城市化的进程也进一步加快,人们以往的分配式住房形式逐渐被区分所有权的商品住房取代,与此同时由于越来越多的新兴行业寻求低成本高产出的途径,很多初次创业者便瞄准了商品住房的低成本特性,导致住宅... 详细信息

目前,随着我国市场经济的不断发展,城市化的进程也进一步加快,人们以往的分配式住房形式逐渐被区分所有权的商品住房取代,与此同时由于越来越多的新兴行业寻求低成本高产出的途径,很多初次创业者便瞄准了商品住房的低成本特性,导致住宅商用的现象在近年频发。在我国当前的情势下,国家出台了一系列鼓励自主创业的优惠政策,再加之公司注册限制的进一步放宽等原因,很多在创业初期无力缴纳写字楼等办公场所高昂租金的人便试图将原本居住性的房屋用来从事生产经营活动。由于投资成本低、投资风险小等原因,住宅商用现象在中国这片广袤的土地上早已屡见不鲜,国外也存在着这种现象,比较典型的西方发达国家的对待态度则往往采取“开禁结合”的方式。在我国这种现象背后的利益冲突也是显而易见的,一方面住宅商用有利于业主自主创业、解决就业问题。另一方面,住宅商用通常都会带来一系列严重影响其他业主合法权益的问题,包括噪音污染、环境污染、火灾风险、治安风险等。这些问题破坏了业主原本享有宁静安全的居住环境,也时常引起邻里纠纷等矛盾冲突。为此,我国于2007年颁布的《物权法》对住宅商用现象进行了法律规定:“业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系业主同意。”但是对于如何确定利害关系业主,以及住宅商用的范围等一系列问题都未做详尽说明。为了配合《物权法》的实施,2009年最高法院制定的《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对相关问题进行了补充,但是在司法实践中依然存在许多难点。在通往建设法治中国的康庄大道上,可谓一“屋”不治何以治天下?住宅商用背后蕴含的民宅商用问题决不仅仅是一个微观领域的法律与经济问题,它涉及到一个宏观领域的物权法问题,这是关乎民生民计的大事,必须引起立法的高度重视。本文正基于此,作为漫漫法治征程中昂首向前的法律学子,愿尽浑身之绵薄之力,愿为该现象的法律规制提出鄙见,以了却学生为中国法治增砖添瓦之夙愿!

关键词：住宅商用区分所有权法律规制

住宅商用问题的法律规制研究 ——以小区日租房为例

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住宅商用问题的法律规制研究 ——以小区日租房为例

作者：沈兵兵浙江大学

学位级别：硕士

住宅商用的情况在我们的日常生活中非常常见,它是一种暂时性的改变房屋使用用途的现象,小区日租房就是其中一种。住宅小区里开展短租服务的现象在我国由来已久,近几年搭上共享经济的顺风车之后在线短租市场更是一片繁荣,尤其在B2C和C2C... 详细信息

住宅商用的情况在我们的日常生活中非常常见,它是一种暂时性的改变房屋使用用途的现象,小区日租房就是其中一种。住宅小区里开展短租服务的现象在我国由来已久,近几年搭上共享经济的顺风车之后在线短租市场更是一片繁荣,尤其在B2C和C2C领域内涌现出了一批具有代表性的企业。但是应该注意的到的是,与其他一些国家相比,目前我国对于日租房的法律规制问题方面稍显滞后。由于我国对于日租房的相关顶层设计处于空白状态,各地对于日租房的定性和管理方式不尽相同。而现有的《物权法》和其他相关法律对于住宅商用的相关规定也存在着不足。本文认为住宅小区日租房服务作为一种具有创新性的共享经济形式,其地位应该得到国家和政府的认可,同时无规矩不成方圆,对于住宅小区日租房的法律规制方面也不能放松。

关键词：住宅商用共享经济住宅小区日租房法律规制

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限制住宅商用的若干法律问题

学术论坛 2013年第6期36卷 78-83页

作者：刘阅春中央民族大学法学院

住宅商用是我国法上之特有现象,《物权法》及相关司法解释对住宅商用采取的是相对禁止的态度,其原因在于住宅商用对建筑区划内的共同利益有侵害之虞。而限制住宅商用的方法,不仅来源于法律法规的强制性规定,也可以以管理规约对之进行限... 详细信息

住宅商用是我国法上之特有现象,《物权法》及相关司法解释对住宅商用采取的是相对禁止的态度,其原因在于住宅商用对建筑区划内的共同利益有侵害之虞。而限制住宅商用的方法,不仅来源于法律法规的强制性规定,也可以以管理规约对之进行限定,而《物权法》第77条利害关系人同意的要件,则需进一步加以细分。对利害关系人的同意不宜采纳一致决原则,应当以多数决原则和赋予紧邻业主一票否决权为宜。

关键词：建筑物区分所有权住宅商用共同利益

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“住宅商用”法律规制研究

“住宅商用”法律规制研究

作者：白磊河南大学

学位级别：硕士

大多数国家都有“住宅商用”这种情况。由于各国的国情不同,关于这方面的法律规制也不同。但是,多数国家都是以“开禁”相结合的方式来对待这个问题。所不同的是“开禁”的尺度和范围。在我国,一方面要鼓励和刺激中小企业的发展,另一方... 详细信息

大多数国家都有“住宅商用”这种情况。由于各国的国情不同,关于这方面的法律规制也不同。但是,多数国家都是以“开禁”相结合的方式来对待这个问题。所不同的是“开禁”的尺度和范围。在我国,一方面要鼓励和刺激中小企业的发展,另一方面要满足人们日益高涨的居住需求,很多矛盾聚集于“住宅商用”,我们必须认真正视和对待这个问题。《物权法》第77条首次对“住宅商用”进行了规定:“业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系业主同意。”但是,如何有效的组织实施并利用业主手中的权利,对“住宅商用”行为行使否决权或者允许其继续经营,物权法尚未提及。《建筑物区分所有权司法解释》虽然对此问题进行了补充,但是仍然不能完全解决由此引发问题。而《物业管理条例》的相关规定也甚为简陋,可谓一笔带过,对目前社区的生活、管理缺乏明确的规范和向导。住宅改为商用这种情况,不可能使双方都达到满意的效果,一方权利的扩张必定会使得另一方利益受损。如何在二者中寻找出平衡点,使之处于一种和谐的状态,已成为当务之急。本文从我国法律法规的缺失入手,在建筑物区分所有权理论的支撑下评析“住宅商用”法律规制及相关法学原理的适用。使问题得以较为圆满的解决,希望能对“住宅商用”问题的研究有所裨益。本文分为四个部分:第一部分为概述,本章首选对住宅商用的概念进行了界定,分析了我国“住宅商用”产生的弊端。认为这种行为有可能使国家利益受损,业主合法权益受损和小区隐患增加。其次,阐明了“住宅商用”的四种形态。即,“商住两用”、“破墙开店”、“竣工后改变立项用途”和“住宅改为商用或出租商用”。探讨了“住宅商用”在我国“生存”的法律环境,即业主专有权与共有权的权利与义务,可以说为下文问题的研究打下坚实的理论基础。第二部分,“住宅商用”的法律规制现状。首先介绍了国内的法律规制。包括《物权法》、《建筑物区分所有权司法解释》、物业管理方面和其他规章制度层面的相关内容。其次为国外以及台湾地区对住宅商用的法律规制分析。笔者列举了美国、法国、德国、日本等国家。最后结合我国的法律现状与国外的法律规制进行了简要的分析与评价,提出了我国法律规制的缺失——在“开禁”相结合的法律环境下,“住宅商用”过于严格。应当灵活理解和适用相关法律规制,具体问题具体对待。第三部分,“住宅商用”规制的适用。本章主要是对住宅商用法律规制的基础进行深层次的发掘。在“住宅商用”立法主旨的引领下,分析《物权法》77条关于“住宅商用”的规制的适用,《建筑物区分所有权司法解释》第10、11条的适用以及其他法律规制,法学原理的适用。努力剖析法条、司法解释及相关法学原理的精髓,努力寻求“法与理”的平衡点。第四部分,“住宅商用”相关制度的完善。此部分,笔者认为除了法律、法规对住宅商用问题进行有效的规制外,可以利用制度上的完善来克服现实生活中法律的僵硬性。即,明确“住宅商用”的进驻类型;完善管理规约中的约定事项;加强行政手段对“住宅商用”进行管理;增强市场机制的调控。

关键词：住宅商用建筑物区分所有利害关系

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“住宅商用”法律规制研究

“住宅商用”法律规制研究

作者：郑世英广西师范大学

学位级别：硕士

随着城市的发展,社会的进步,和区分所有建筑物的大量建成,大多数城市居民的居住形态也发生了巨大的变化,从以前的分配式住房体制逐步发展为住房商品化。城市人口的越来越密集,导致越来越多的附带性商业需求的产生,在各种综合因素的影响... 详细信息

随着城市的发展,社会的进步,和区分所有建筑物的大量建成,大多数城市居民的居住形态也发生了巨大的变化,从以前的分配式住房体制逐步发展为住房商品化。城市人口的越来越密集,导致越来越多的附带性商业需求的产生,在各种综合因素的影响下,许多中小企业在住宅小区里开办起来。随着人民生活的不断提高,大多数人要求的不再是简单的有房可居,而是越来越注重良好的居住环境,在我国,既要鼓励中小企业的发展,又要满足居民高质量的居住环境要求,如何在两者之间作一个价值选择,协调好这两方面的关系,找出其平衡点至关重要。“住宅商用”是指在区分所有的建筑物中,业主利用住宅从事经营性活动的行为,虽然《物权法》第77条及《建筑物区分所有权司法解释》第10条、第11条对“住宅商用”问题进行了规定,但仍然不能完全解决由“住宅商用”产生的诸多矛盾纠纷,如何用最少的成本解决由“住宅商用”行为产生的纠纷是本文写作的初衷。本文在研究国内外关于“住宅商用”法律规制的基础上,详细分析已有的研究文献,找出问题的切入点。已有的研究主要是围绕“住宅商用”纠纷的司法救济、“住宅商用”存在的问题、“住宅商用”改变土地和建筑物用途等问题展开,对“住宅商用”的立法基础并没有研究,本文以建筑物区分所有权为理论基础详细分析“住宅商用”的立法基础,并进一步阐述了建筑物区分所有权中专有权及共有权与“住宅商用”的内在联系。一般来说,管理规约规定的是共有部分的共有权和共同管理的成员权的行使,不涉及专有部分专有权的行使,但如果某种专有部分的行使行为影响了其他业主的居住利益,则可以在管理规约中进行规定。本文在了解管理规约的性质和作用以及管理规约的订立、修改程序等的基础上,对管理规约中有关“住宅商用”的条款进行详细分析。目前我国住宅商用的形态有商住两用型、业主或者承租人将住宅用房改为经营性用房以及开发商在房屋竣工后改变房屋用途三大类,本文对这三种类型的“住宅商用”进行了详细的分析。对于将住宅改为经营性用房,在比较法上经历了从绝对禁止到相对禁止的改变,随着社会的发展,许多商业活动对于周围的影响很小,特别是电脑和互联网的发展,有相当多的商业行为在家就可以进行,居家办公也越来越普遍,如果在这种情况下还坚持绝对禁止住宅商用,就没有实际的意义。笔者认为在我国应当采用相对禁止原则,只要该商业行为没有影响到其他业主的居住利益,且仅在属于业主专有部分进行经营性活动,应该允许该行为继续存在。本文从物权法、物业管理、城市规划、土地管理以及房地产管理等方面分析我国“住宅商用”的法律规制,并列举了国外一些国家对“住宅商用”的法律规制,例如美国、法国、德国等国家对“住宅商用”的法律规制,在对比国内外有关“住宅商用”法律规制的基础上,找出我国“住宅商用”法律规制的缺陷之处。我国“住宅商用”法律规制的主要缺陷主要包括管理规约约定事项不明、立法规定的不严密性以及司法实践的松散性等方面,当管理规约违反了相关法律法规或者违反了建筑物区分所有权的意愿时,管理规约出现了瑕疵,我国立法未对管理规约的瑕疵有所规定,在相关的法律规定中,对“住宅商用”的经营范围规定也不明确,没有规定“住宅商用”的行政审批程序,在司法实践中“住宅商用”纠纷解决机制也不健全。笔者对如何完善我国“住宅商用”的法律规制提出几点建议：一是完善管理规约,管理规约的制定不能违反法律法规的规定,也不能与大多数业主的意愿相违背,我们可以综合考虑这两个方面的因素,完善管理规约中关于“住宅商用”的条款;二是完善相关法律法规以及其司法解释等立法规范;三是“住宅商用”相关制度的司法完善,即明确司法人员的责任制度以及完善“住宅商用”纠纷解决机制,希望对“住宅商用”法律规制的完善有所裨益。

关键词：住宅商用立法基础建筑物区分所有权管理规约