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基于城市人口变化的住房需求与土地及住宅供给关系研究

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中国土地科学 2013年第11期27卷 45-51页

作者：朱道林徐思超中国农业大学土地资源管理系北京100193

研究目的:通过测算住房需求、土地供给与住宅供给,研究新增城镇人口的住房消费需求与土地市场和住宅市场的供求关系。研究方法:理论分析法,实证分析法,对比分析法。研究结果:(1)全国层面的土地供给与住宅供给均大于住房消需求,且住宅供... 详细信息

研究目的:通过测算住房需求、土地供给与住宅供给,研究新增城镇人口的住房消费需求与土地市场和住宅市场的供求关系。研究方法:理论分析法,实证分析法,对比分析法。研究结果:(1)全国层面的土地供给与住宅供给均大于住房消需求,且住宅供给小于同期土地供给;(2)在研究的91个城市当中,只有19个城市的住宅用地存在供不应求,其余城市均为供大于求;(3)从总量上看,即使考虑到2030年时新增城镇人口变化带来的需求变化,土地供应也能够很好的满足住房消费需求。研究结论:(1)地价、房价上涨的原因并非土地供应短缺,住房投资需求旺盛才是高房价、高地价的主要原因;(2)土地闲置和房地产开发企业的土地储备是造已供土地没有及时转化成住宅供应的重要原因;(3)对住房消费需求大于住宅用地供应的城市,应合理引导人口分流,而非一味加大土地供应。

关键词：土地经济住房消费需求住宅用地供给住宅供给城镇化

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上海市住宅供给与需求研究

上海市住宅供给与需求研究

作者：宋思涵同济大学

学位级别：硕士

住宅问题伴随着住宅的存在而产生。随着上海房价持续高涨,普通居民购房越来越困难。本研究目的就在于试图分析问题的根源,寻求解决问题的方法,为城市住宅的健康发展提供一种理论指导。上海的住房制度改革后,市场成为市民获取住房的唯一... 详细信息

住宅问题伴随着住宅的存在而产生。随着上海房价持续高涨,普通居民购房越来越困难。本研究目的就在于试图分析问题的根源,寻求解决问题的方法,为城市住宅的健康发展提供一种理论指导。上海的住房制度改革后,市场成为市民获取住房的唯一途径。住宅需求由此得到了空前释放,伴随旺盛的住宅需求出现了成千的房地产开发企业,住宅需求与供给的扩大对促进住宅市场发展起到了一定的积极作用。但不可否认的是,市场上所供应的住宅与人们所需求的住宅之间存在着一定的差距,从而产生了新的住宅问题。这些问题主要表现为住宅供给与住宅需求之间的不均衡,供应量相对短缺,特别是中小面积、中低价位商品住宅供给量偏少,房价偏高,居民购买力不足。为解决住宅供需中存在的问题,本文先从住宅供给入手,首先分析了影响住宅供给的因素——包括投资额、销售价格、政府管理、成本、政策法规、开发商市场预期以及住宅供给的时滞性等方面,这些因素有些影响住宅供给的数量、有些影响住宅供给的类型、有些影响住宅生产或交易的成本和费用,从而影响住宅供给的量与价。文章认为产生问题的原因主要是政府疏忽了对住宅的管理,开发商忽视了自己的社会责任、住宅设计面积偏大、再加上经济适用房缺失而配套商品房封闭运行等,最终导致了可供普通居民购买的房源数量少、价高、位置偏,而作为市场补充的保障型住房保障面窄、受益面小且供给不足。针对今后几年住宅供给可以保持多少数量,本文在第三章对今后几年住宅供给的数量通过多元线性回归等方法进行了近期和中期的详细预测。通过对住宅供给进行分析,可以为政府解决住宅问题、开发商项目定位提供一些思路。在住宅需求预测方面,文章分析了人口和家庭结构、人均GDP、房价收入比、金融政策、政府政策、居民的市场预期以及住宅的面积、位置和环境等影响住宅需求的因素,阐明现阶段住宅需求特点,以划分住宅需求类型为重点,逐一预测了每一类型的需求数量,进而预测住宅需求总量。在居民需求能力方面,通过分析平均收入家庭购房能力、计算家庭购房机会指数,提出了相应指标。这些住宅需求问题的分析,可以为开发商进行项目可行性研究、项目准确定位提供参考,也为居民选择购房区域和房屋价位提供方便。通过分析证明,短期内上海住宅市场是一个非均衡市场,本文通过建立非均衡模型模型计算非均衡度,并应用历史数据计算过去的均衡度,并利用预测的数据可得出未来的均衡度。运用“非均衡”理论和“非均衡”模型分析住宅价格与住宅市场总量的关系,得出在价格基本平稳情况下的住宅供求应保持的比例,并根据本文所预测的供求数量得出供求比例,预测出房价的涨幅,进而为宏观调控提供依据。为上海市住宅供给与需求中存在的问题,本文在借鉴发达国家和地区解决此类问题的经验的基础上,提出政府应该从土地审批和房屋建造过程加强监管,利用政策、法规引导住宅开发和消费,开发商和居民个人是住宅市场上供给和消费的主体,开发商应及时调整开发战略,居民购房应调整消费理念,成为上海楼市中理性的投资者和消费者。

关键词：住宅供给住宅需求房地产非均衡分析

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我国城镇住宅供给的法律制度完善

我国城镇住宅供给的法律制度完善

作者：汪娅西南政法大学

学位级别：硕士

住宅对于每个人、每个家庭、每个社会群体来讲,都具有无可替代的重要作用。人人都需要住宅,但人们获取住宅的途径却各不相同。市场经济条件下,居民主要通过市场交易的方式来获取住宅。与此同时,也有一些居民由于能力、客观条件的限制,... 详细信息

住宅对于每个人、每个家庭、每个社会群体来讲,都具有无可替代的重要作用。人人都需要住宅,但人们获取住宅的途径却各不相同。市场经济条件下,居民主要通过市场交易的方式来获取住宅。与此同时,也有一些居民由于能力、客观条件的限制,无法通过市场获得住宅。在此情况下,政府作为公共服务的提供者,有义务为公民提供适当的居住条件。住宅供给一方面规范住宅的市场化供给行为,另一方面深入到市场机制无法解决的中低收入家庭的住房问题,有效地实现了住宅供给与住宅需求的对接,解决社会各阶层的住房问题。完善住房供给作为政府的一项调控手段不仅影响住房市场的供求平衡,对非市场化的住房保障也意义深远。目前,我国住宅供给制度建设正处于初级阶段,在实践中存在诸多问题,最突出的是立法层次不高。这使得住宅供给制度建设缺乏权威性的法律依据。然而,目前国内学者对住宅供给制度的研究,主要还是局限于经济学、管理学等层面,从法学角度对住宅供给制度的研究较为零星。因此,深入分析住宅供给制度发展所面临的问题,特别是法律问题,并在此基础上设计出具有可操作性和系统性的法律规范,对于住宅供给制度建设具有极其重要的理论价值和现实意义。住宅的提供不能仅仅依靠市场,政府也必须在这一领域有所作为。本文旨在通过对住宅供给的法律制度研究,重构住宅市场的价值体系和基本框架,形成政府与市场之间分工合理、职责明晰、相互独立又彼此依存的住宅供给体系。本文从法学的角度,分析了住宅供给制度存在的法理基础,并从国内的历史回顾、现状分析和国外的经验借鉴两个角度对住宅供给制度进行阐述,突出了住宅供给制度在我国建立的必要性,探讨了国外经验对我国住宅供给制度发展的借鉴意义,之后针对实践中存在的问题,提出了住宅供给制度法制化的重要意义,在此基础上,从宏观、微观两个方面对我国的住宅供给制度的构建进行了较为系统和全面的探讨。笔者希望通过上述分析,能够对我国住宅供给制度的完善有所裨益。本文约四万字,共分为五个部分:第一部分城镇住宅供给的制度概述。本部分首先通过对住宅供给的分析、界定,为阐述住宅供给制度奠定了基础;其次,分析城镇住宅供给的研究意义,得出住宅供给应作为解决我国住房难问题的切入点;再者,从制度层面出发,概述了我国目前住宅供给的相关政策,分析了其制度属性,在此基础上抽象出住宅供给制度的基本特征,并从理论的角度分析完善住宅供给制度的必要性。第二部分城镇住宅供给制度的理论基础。本部分从宪法、经济法的角度对住宅供给制度进行理论考察。从宪法的角度来看,住宅权作为公民的一项基本权利,应通过国家根本大法予以确认。本文以此作为住宅供给制度的伦理基础;从经济法的角度来看,住宅供给制度体现了国家对住宅市场的有限干预,体现了经济法在实质公平理念下给予弱势群体的制度关怀。第三部分我国城镇住宅供给制度的历史及现状。本部分首先通过考量我国住房制度改革及政府的住宅政策,总结出国家宏观调控的手段及价值趋向,即重视住宅供给,注重保障民生。其次,考察并分析了住宅供给制度的五大发展阶段,总结出其发展演变的规律;再者,从现状入手,探讨现阶段我国住宅供给存在的问题,为下文的进一步论述做好铺垫。第四部分国外城镇住宅供给法律制度的经验和启示。本部分主要选取英国和新加坡的住宅供给制度为参考对象。通过对相关国家住宅供给制度的介绍和分析,总结出上述国家在建立住宅供给制度方面的经验,同时指出这些经验对我国城镇住宅供给制度的借鉴意义。第五部分完善我国城镇住宅供给的法律制度构想。本部分论述了我国城镇住宅供给法律制度的构建,是文章的重点。本文从宏观和微观角度出发对住宅供给制度加以构建。从宏观方面来讲,首先确立了住宅供给制度的基本原则;其次对住宅供给进行了立法方面的构想,即提高立法层次,将其纳入《住宅法》的框架中;最后尝试拟定住宅供给在《住宅法》中的具体规范。从微观方面来讲,本文首先构建了与住宅供给相关的配套制度;其次重塑我国住宅供给制度的管理机构;最后分别对商品房、经济适用房、廉租房的相关制度予以设计。

关键词：住宅供给商品房经济适用房廉租房

住宅供给巨变5年5万亿家装建材市场机会何在

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中国五金与厨卫 2019年第12期 48-51页

作者：黄巍奥维云网

本文结合宏观环境、住宅供给政策、房地产市场等方面的变化,针对住宅装修市场的住宅供给结构,市场发展趋势进行了深入分析及预判。未来5年因商品住宅竣工潮释放出的家装建材需求空间还是非常巨大的。主业面向家装新房市场的企业需要把... 详细信息

本文结合宏观环境、住宅供给政策、房地产市场等方面的变化,针对住宅装修市场的住宅供给结构,市场发展趋势进行了深入分析及预判。未来5年因商品住宅竣工潮释放出的家装建材需求空间还是非常巨大的。主业面向家装新房市场的企业需要把握好这次机会,并尽快完成面向新市场、新客户的规划布局,在未来市场竞争中争取主动。

关键词：住宅供给需求空间未来市场竞争房地产市场争取主动商品住宅住宅装修市场发展趋势

浅析韩国住宅供给制度存在的问题——以销售价上限制为例

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辽东学院学报（社会科学版） 2011年第2期13卷 150-154页

作者：李丹辽东学院韩朝经济与文化学院辽宁丹东118001

自20世纪60年代以来,韩国政府一直实施积极的住宅供给政策。四十多年过去了,韩国的住宅供给政策取得了巨大成果。但是,随着住宅市场环境的变化,依然停留在强化住宅供给层面的韩国住宅政策越来越显示出其局限性。本文对韩国现行的住宅政... 详细信息

自20世纪60年代以来,韩国政府一直实施积极的住宅供给政策。四十多年过去了,韩国的住宅供给政策取得了巨大成果。但是,随着住宅市场环境的变化,依然停留在强化住宅供给层面的韩国住宅政策越来越显示出其局限性。本文对韩国现行的住宅政策存在的问题进行了分析,并借鉴美国和新加坡两个国家在解决住宅问题上所采取的有效措施,寻求韩国住宅供给制度的改善方案。

关键词：韩国住宅供给销售价上限制市场机能

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城市低收入阶层住宅供给的多方参与

科技信息 2009年第7期 182-183页

作者：王茹山东建筑大学山东济南250013

对低收入阶层住宅的宏观把握需要一系列的指标,如国家对住宅的财政政策,国民支出中的住宅投资比重,财政服务质量,各投资部类(如政府、开发公司等)的补贴水平,法规与条例,还有住户的购屋能力,以及住宅实体特征和技术经济指标。

关键词：低收入阶层住宅供给多方参与

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当前住宅供给不足及其主要影响

数据 2007年第4期 27-29页

作者：张海旺翟宏伟范宝虹

当前,在住宅需求增长缓慢,特别是投资和投机需求基本得到遏制的情况下,其供给特别是低价和部分城市住宅短缺及不足的矛盾突出。

关键词：住宅供给增长缓慢住宅需求投机需求城市住宅投资

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从住宅供给双重性看我国房地产宏观调控政策

中国商界 2010年第11期 161-162页

作者：钟国辉江西师范大学

本文从住宅供给的双重性分析我国房地产宏观调控政策,提出了现阶段我国房地宏观调控政策的不足。为使房地产市场健康稳定的发展,本文针对目前房地产调控政策,提出了四个建议,以此更好地完善我国房地产宏观调控政策。

关键词：住宅供给双重性房地产市场宏观调控政策现阶段稳定健康分析

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中国住宅市场供给“追随”效应的研究

投资研究 2015年第2期34卷 68-89页

作者：樊纲治涂奕西南财经大学经济与管理研究院建国大学(韩国)不动产系西南财经大学经济与管理研究院

传统的经济学理论很难解释中国住宅市场中同时存在的高房价和高空置率问题,本文因此通过引入金融学中"信息瀑布"的视角,尝试从理论和实证上揭示中国住宅市场供给的特征。本文首先建立了一个不完全信息下的两期信号决策模型,阐释房地产... 详细信息

传统的经济学理论很难解释中国住宅市场中同时存在的高房价和高空置率问题,本文因此通过引入金融学中"信息瀑布"的视角,尝试从理论和实证上揭示中国住宅市场供给的特征。本文首先建立了一个不完全信息下的两期信号决策模型,阐释房地产开发商采取追随行为的动机和特点。在此理论基础上,本文利用动态面板模型,对中国住宅市场1999-2010年的数据进行分析,发现我国住宅开发商存在明显的追随行为,该行为可能已经导致了中国住宅市场的过度供给。另一方面,我们的研究通过分析追随行为和需求冲击的反馈机制也发现,我国住宅市场明显存在着有效供给不足的问题。这两者看似矛盾,但进一步研究发现,追随行为的不对称性,是导致我国住宅市场既存在过度供给又存在有效供给不足的重要原因之一。本文的发现,对理解当下中国住宅市场供需结构失衡的问题提供了新的视角。

关键词：信息瀑布住宅供给信号决策模型动态面板模型供需结构失衡