检索结果-南通市图书馆

作者：王天会北京理工大学

学位级别：硕士

随着我国市场化改革的不断深入,经过十几年快速发展的国内房地产市场业已成为众多机构投资者的重要选择。然而,由于房地产行业本身具有资金密集、投资周期长、程序复杂、专业性强等特性,广大中小投资者被摒弃在市场之外,而且客观上我国... 详细信息

随着我国市场化改革的不断深入,经过十几年快速发展的国内房地产市场业已成为众多机构投资者的重要选择。然而,由于房地产行业本身具有资金密集、投资周期长、程序复杂、专业性强等特性,广大中小投资者被摒弃在市场之外,而且客观上我国的房地产投资过分依赖商业银行的局面,也不利于我国金融市场的稳定。作为房地产金融创新的重要成果,房地产投资信托基金(REITs)于1960年诞生于美国,并于2000年左右进入亚洲市场,在海外发达市场,REITs在房地产资本市场上占有重要地位;国内REITs市场起步较晚,一直处于理论研究和试点运行阶段。本文拟通过对中信启航“房地产投资信托基金(REITs)”的描述和运作模式分析,同时将其与成熟REITs市场以及两只国内物业海外上市的典型REITs代表——越秀REITs和凯德REITs模式进行比较分析,并在此基础上总结得出其自身的特色以及未来发展建议;进一步提出国内深化发展房地产投资信托基金市场的启示,建议可分阶段实施、完善相关配套法律和税收激励体制、土地使用期限和产权保护、培养基金及资产管理人才等。

关键词：中信启航房地产投资信托基金启示

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中信启航资产证券化案例分析

中信启航资产证券化案例分析

作者：卞平原江西财经大学

学位级别：硕士

资产证券化作为20世纪最重要的金融创新之一,于1968年诞生于美国。伴随着经济、金融全球化的发展,资产证券化发展迅速,成为资本市场的重要组成部分。我国的资产证券化最早始于1992年,经过十余年的发展,我国的资产证券化虽然取得了显著... 详细信息

资产证券化作为20世纪最重要的金融创新之一,于1968年诞生于美国。伴随着经济、金融全球化的发展,资产证券化发展迅速,成为资本市场的重要组成部分。我国的资产证券化最早始于1992年,经过十余年的发展,我国的资产证券化虽然取得了显著的成绩,但是相较于美国、日本、欧洲等发达国家和地区而言,我国资产证券化仍处于初级发展阶段。因此,本文将以证券公司如何运作资产证券化为样本,从不同层面、不同维度对资产证券化展开深入探析。目前,大部分针对资产证券化方面的研究仍停留于理论层面,部分实证研究主要集中于商业银行资产证券化的操作,但是对证券公司开展资产证券化缺乏深入的研究。因此,本文突破以往的研究形式,以中信证券股份有限公司(以下简称“中信证券”)2014年4月25日成立的中信启航资产管理计划为例进行探究,深入研究了其实施资产证券化的动因及对其经营带来的影响,以期从案例研究中能够挖掘一些有价值的信息,为企业开展资产证券化提供一些思路,具有一定的实践价值和学术价值。资产证券化是把“资产”转换为“证券”的过程。资产证券化的“资产”并非会计或者法律上所谓的资产,其范围已经远远突破了传统会计和法律上对于资产的界定,其实只要在未来能够为企业创造稳定收益的“资产”均可以被证券化。资产证券化之后形成的“证券”,与传统的股票、债券等证券也并不完全一致,但是其也具备传统证券的一些特征,如属于有价证券等。资产证券化作为一种新型的融资手段,其与传统的融资方式,比如贷款、股票、债券等,有着诸多差异。第一,资产证券化是一种直接融资方式,债务人通过设立SPV完成资产出售,SPV再将资产转换为证券发售给投资者,债务人便从债权人处获得了资金。第二,资产证券化可以实现“表内”或者“表外”融资。如果发起人(债务人)将资产真实出售给SPV,会导致企业非流动资产减少,流动资产增加,此时发起人在未增加负债的情况下便筹集到了资金,称为表外融资。否则,为表内融资。第三,证券化的“资产”预期可产生稳定的现金流。被证券化的资产能否在未来带来稳定的现金流是资产证券化发行成功的关键因素。如果所选择的资产池预期不能产生稳定的现金流,则无法获得投资者的支持。第四,资产证券化可有效提高企业资产的流动能力。通常情况下,资产证券化是将流动性较差的资产进行证券化。一旦流动性较差的资产披上了“证券的外衣”,其流动性便大大提高。从资产证券化发展的历史进程可以发现,在目前国际金融市场中,主要有(Mortgage-Backed Security,简称MBS)、资产支持证券(Asset-Backed Securities,简称ABS)、担保债务证券(Collateralized Debt Obligation,简称CDO)三大种类资产证券化产品。住房抵押贷款支持证券作为资产证券化的鼻祖,于20世纪70年代初在美国诞生。所谓住房抵押贷款支持证券是指以住房抵押贷款为基础资产,以其产生的未来现金流作为支持的证券化产品。MBS诞生后,在美国发展迅速并取得巨大的成功。随后,资产证券化由美国传入欧洲、日本等国家。随着资产证券化不断发展壮大,被证券化的“资产”也突破了最初的住房抵押贷款,逐渐开始向信用卡应收款、汽车贷款、设备租赁等资产拓展,并形成了狭义资产支持证券和担保债务证券。此外,在资产证券化产品类型发展演变的过程中,也出现了一些具有地方特色的证券化产品,欧洲的整体业务证券化和中小企业贷款证券化。资产证券化之所以取得如此大的成功,与经济、金融全球化的推动密切相关,并且20世纪50年代以来,以计算机和互联网为核心的技术创新也为其发展提供了条件。通过资产证券化,不仅可以帮助企业筹集低成本的资金,并且可以改善其资本结构和公司业绩。本文的贡献主要表现在三个方面。第一,以一家上市券商为例进行研究,提供了一个真实的券商资产证券化案例。第二,为其他企业开展资产证券化提供参考思路。第三,为政府部门推动我国资产证券化建设提供理论依据。

关键词：资产证券化 SPV 资产池中信证券中信启航

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中信启航基金与美国CIO基金的比较研究

中信启航基金与美国CIO基金的比较研究

作者：赵婷广西大学

学位级别：硕士

房地产行业的融资不同于一般企业,其融资限制多、规模大、周期长,传统的融资方式满足不了房地产市场的需求,这就使得市场迫切需要新的融资方式。这就为房地产信托投资基金在中国的上市提供了机会,REITs为房企融资市场带来新的发展方向... 详细信息

房地产行业的融资不同于一般企业,其融资限制多、规模大、周期长,传统的融资方式满足不了房地产市场的需求,这就使得市场迫切需要新的融资方式。这就为房地产信托投资基金在中国的上市提供了机会,REITs为房企融资市场带来新的发展方向。但是目前我国REITs处于初步发展的阶段,各方面制度的不完善导致其市场中存在着多种问题,如：法律问题、税收问题、监控问题,这些问题影响着着投资者对REITs的态度,是亟需解决的问题。本文主要是对中信启航基金和美国CIO基金的案例进行分析,通过介绍其基本概况让读者了解这两个产品。首先介绍的是中信启航,从标的层面、基本面和技术面对它进行了分析从而提出了其存在的不足,并对不足的原因进行了分析。其次介绍了美国CIO基金,由于美国REIT的发展历史悠久,先介绍了美国REIT发展的一些基本情况,然后介绍了CIO,通过对CIO的财务、基本面和技术面进行的分析,并对其优势缺点进行了分析说明。文章下文将中信启航和CIO进行对比分析,通过外部环境和产品本身的对比分析总结各自的优缺点,为完善中信启航提出政策性建议。

关键词：房地产信托投资基金融资模式中信启航城市办公信托

我国商业地产房地产投资信托基金发展研究 ——以凯德地产和中信启航为例

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我国商业地产房地产投资信托基金发展研究 ——以凯德地产和中信...

作者：卢珊上海交通大学

学位级别：硕士

中国房地产市场经历了近30年的发展,从起步到全国性的爆发式成长。发展初期,银行贷款是比较常见的融资手段。然而,投资过热日益凸显,为了规避房地产投资泡沫风险,银行贷款融资渠道受到央行严格限制。此时,房地产信托应运而生,一定程度... 详细信息

中国房地产市场经历了近30年的发展,从起步到全国性的爆发式成长。发展初期,银行贷款是比较常见的融资手段。然而,投资过热日益凸显,为了规避房地产投资泡沫风险,银行贷款融资渠道受到央行严格限制。此时,房地产信托应运而生,一定程度上为地产企业缓解了融资困局,然而,信托项目的快速膨胀也引发了其兑付压力的不断攀升。2015年1月14日,住建部发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》(以下简称《意见》)指出,鼓励实质性推进房地产投资信托基金,Real Estate Investment Trusts(以下简称REITs)的试点。近年来,商业地产的高速发展,要缩短投资回报周期,盘活企业存量资产。本文经过分析,认为我国尚未到REITs的黄金时机,主要原因在于:一是REITs收益率虽然呈上升势头,但比较国债和股票,其长期稳定增长的优势还不明显;二是我国第三产业占比偏低,远低于美国、日本推行REITs时的水平。三是我国当前缺少相应的税收优惠政策,导致了双重纳税的劣势。本文还对在本土和海外上市商业地产REITs进行实证分析,认为凯德地产通过专业精细化运营,不断提高物业租金和资本增值,并利用公开市场流通,最大化REITs模式在融资渠道和投资退出机制上的重要作用,提升了企业资金周转率和财务指标;以中信启航为代表的本土上市产品仍在摸索期,但创新意义重大。该案例再次论证了REITs在我国商业地产中遇到的问题,并提出三点对策:一是精耕细作,收益最大化;二是开拓创新,地产证券化;三是与时俱进,政策规范化。

关键词：房地产信托基金商业地产凯德地产中信启航

不动产信托投资基金（REITs）的税负问题研究 ——以“中信启航”为例

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不动产信托投资基金（REITs）的税负问题研究 ...

作者：向靓月暨南大学

学位级别：硕士

REITs作为一种新型房地产投融资工具,在盘活存量资产、推动实体经济的发展方面具有重要意义,但是受制于《公司法》、《基金法》等,标准REITs在我国始终是只闻其声未见其人,但在2020年证监会发布了公募REITs在基础设施领域试点的系列通知... 详细信息

REITs作为一种新型房地产投融资工具,在盘活存量资产、推动实体经济的发展方面具有重要意义,但是受制于《公司法》、《基金法》等,标准REITs在我国始终是只闻其声未见其人,但在2020年证监会发布了公募REITs在基础设施领域试点的系列通知,因此有必要解决REITs在发展过程中出现的税收问题来引导REITs健康发展。本文以中国第一单权益型类REITs“中信启航专项资产管理计划”为研究对象,以税收基本原则和相关理论为基础分析初始环节、运营环节、分配环节、退出环节的税负影响,展现并尝试解决REITs在我国的应用实践中存在的税制模糊和税收争议。比如在初始设立环节,原始权益人以股权转让代替不动产转让的方式在实现基础资产的风险隔离同时规避了土地增值税,背离了实质重于形式的原则;在收益分配环节,优先级和次级收益适用的增值税政策采用一刀切的处理方式导致优先级收益应缴纳的增值税流失,有违税收公平原则;同时,类REITs为了规避监管而设计复杂的架构给税收征管带来了一定挑战,影响了税收效率原则。根据税收基本原则及相关理论,本文认为首先要将以股权形式转让物业的行为认定为销售行为征收土地增值税,其次要根据实质重于形式的原则认定优先级收益具有债权性质应征收增值税,还要明确REITs架构下直接投资的属性进而明确所得税的纳税义务,最后还需配备专业人才加强征管才能更好地促进REITs的发展。

关键词： REITs 中信启航税收基本原则

借鉴美国经验完善中国REITs发展 ——基于中信启航与美国REITs比较视角

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借鉴美国经验完善中国REITs发展 ——基于中信启航与美国REITs比...

作者：孙静河北大学

学位级别：硕士

房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts,REITs)是一种通过发行股票或者是单位受益凭证来募集大众投资者的资金以形成基金,由专业投资机构投资经营房地产及法定相关业务,并将绝大部分的投资收益定期分配给投资者的特殊集合... 详细信息

房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts,REITs)是一种通过发行股票或者是单位受益凭证来募集大众投资者的资金以形成基金,由专业投资机构投资经营房地产及法定相关业务,并将绝大部分的投资收益定期分配给投资者的特殊集合投资制度。现今REITs在发达国家尤其是美国市场取得了长足发展。面对我国房地产商融资途径狭窄、房地产金融产品种类过分单一、房屋存量大等问题,将房地产金融视野从开发转向后期地产经营对我国金融健康发展有着至关重要的作用。为此,央行、证监会先后多次发文要求积极稳妥推进REITs在我国的发展。2014年5月13日,中国证监会发布了《关于进一步推进证券经营机构创新发展的意见》,该文件明确表明要构建REITs产品在中国的运作方案,并批准中信启航资管计划在深交所上市。同年央行公布的“930”新政也提到建立REITs试点的构想。因此从我国房地产发展背景和政策导向来看,REITs面临着难得的发展契机。首先,本文总结美国REITs设立、营运和市场表现。在REITs设立方面,阐述了REITs标的资产选取、信用评级和增级方法、以及REITs筹资方式。在营运方面,介绍了REITs不同募集方式所对应的营运方式。通过REITs与股票、债券和票据三者的年化回报率、REITs收益率和通胀率之间的关系来分析REITs市场表现及对冲通胀能力。然后,从宏观金融环境、房地产投资环境、法律环境等方面探讨美国REITs成功的经验,发现REITs发展进程中监管部门与时俱进,在满足REITs核心要求的前提下不断调整和放松管制,是促进REITs繁荣的重要原因。文章最后一部分引入中信启航资产管理计划,并将其与中国早期C-REITs及美国REITs产品进行对比,找出该计划相较于C-REITs在组织结构、运作机制等方面的优势,以及与美国标准化REITs产品相比,中国REITs产品具有无法公募上市、无税收优惠等不足。最后结合我国总体发展背景,从REITs产品组织结构、运作周期、税收法案等方面阐明自己的意见建议。

关键词： REITs 中信启航 TRA86 C-REITs 租售比

企业不动产证券化融资相关问题研究 ——以中信启航计划为例

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企业不动产证券化融资相关问题研究 ——以中信启航计划为例

作者：姜昊上海国家会计学院

学位级别：硕士

从上个世纪七十年代起,资产证券化金融产品便在国际市场上逐渐盛行起来。随着我国经济增速的放缓,我国企业需要将基础资产重新整合来降低综合融资成本。不动产证券化将成为企业盘活不动产、增加不动产流动性的最佳选择之一,是优秀的融... 详细信息

从上个世纪七十年代起,资产证券化金融产品便在国际市场上逐渐盛行起来。随着我国经济增速的放缓,我国企业需要将基础资产重新整合来降低综合融资成本。不动产证券化将成为企业盘活不动产、增加不动产流动性的最佳选择之一,是优秀的融资渠道。中信启航计划是我国首个不动产证券化案例,是第一个以不动产物业为支持的、股权性质的私募REITs。中信启航计划为中信证券融资约五十亿元人民币,使得中信证券成功地降低了改善了财务指标、增加了运营资金,具有很多值得后续企业借鉴的经验,具有重要的研究意义和分析价值。本文围绕“不动产证券化”的主题,从对中信证券不动产证券化的案例进行研究,主要集中在研究中信启航计划的产品特征、税收障碍和避税效果以及主要风险,进而分析其代表性和借鉴意义。值得注意的是,中信启航计划的专项计划嵌套非公募基金结构能够克服开展不动产证券化业务的主要税收障碍,具有良好的避税效果,该笔不动产证券化业务对于中信证券的财务绩效产生了积极的影响。不动产证券化业务的风险集中在房地产市场的波动,房地产市场的大幅波动会给证券化业务带来各方面的风险。中信启航计划是一个成功的不动产证券化先例,对于后续企业开展不动产证券化业务具有重要的借鉴价值,拓展了我国企业进行不动产证券化融资的渠道,是值得参考的优秀不动产证券化模板。

关键词：不动产证券化 REITs 税收中信启航

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我国REITs产品发展问题及对策建议

我国REITs产品发展问题及对策建议

作者：纪哲翰云南财经大学

学位级别：硕士

随着我国经济的不断发展,我国的房地产行业已经步入存量时代。在这种背景下,一方面房地产企业的融资愈发困难,另一方面,房地产企业也面临着从注重销售到注重开发运营的产业转型升级过程。因此,在这一阶段,如何为我国房地产企业提供适当... 详细信息

随着我国经济的不断发展,我国的房地产行业已经步入存量时代。在这种背景下,一方面房地产企业的融资愈发困难,另一方面,房地产企业也面临着从注重销售到注重开发运营的产业转型升级过程。因此,在这一阶段,如何为我国房地产企业提供适当的金融服务支持,帮助房地产企业顺利转型,是我国目前金融改革的重要课题之一。根据国外的发展经验,REITs能够很好地在融资端和开发运营端为房地产企业提供金融支持,因此,研究我国REITs产品发展问题对于我国推出合适的REITs产品,促进房地产行业的平稳发展具有重要意义。本文通过对我国目前具有代表性的REITs产品的研究与对比,重点分析了我国目前REITs发展中存在的问题与障碍,并提出适合我国的REITs发展路径,文章主要分为五个部分。第一部分为本文的引言,主要对本文的研究背景、研究意义进行分析陈述,并对与本文密切相关的国内外研究现状及结论进行归纳总结,具体说明了我国发展REITs的必要性,同时为本文的研究分析提供理论基础;第二部分主要介绍了REITs的概念及其在美国的发展,并从美国REITs的发展历程中总结出我国REITs发展中应当注意的问题;第三部分选取目前我国具有代表性的两款REITs类型的产品,中信启航专项资产管理计划和鹏华前海万科REITs,分别对它们的组织结构、目标资产、投资策略、风险等方面进行了分析,并对二者进行了比较研究。在此基础上,总结出了目前我国REITs产品发展存在的问题。第四部分内容在案例分析的基础上,根据对我国REITs产品发展问题的总结,从发展模式、法律法规建设、以及不动产市场完善三个角度,对我国REITs发展提出了相应的对策建议。本文的主要结论有:从美国REITs的发展历程中,可以发现REITs产品的发展需要完善的法律和政策支持,REITs产品的发展不能脱离房地产行业的发展,REITs产品的发展需要严格的风险控制体系;根据对案例研究结果的分析,指出了我国目前REITs产品存在法律法规不健全,对投资者利益保护不当、税收条款不明确、与资产证券化界线模糊的问题;基于我国REITs产品目前存在的问题,提出我国目前应采用公募型、权益型的REITs发展模式,对REITs进行专项立法工作,明确我国REITs的法律地位,规范REITs的投资行为、税收条款、监管主体等方面内容,同时在法律上明确区分房地产资产证券化和REITs的界线;此外,应对我国不动产市场及其资产证券化市场进行完善。

关键词： REITs 中信启航鹏华前海万科专项立法