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业主权利冲突下的物业公司管理业务

人民司法 2010年第22期 76-78页

作者：张丹上海市松江区人民法院

【裁判要旨】因业主使用公共部分产生权利越界而出现业主权利冲突及相应的妨害，物业公司能消除该项妨害的．应以妨害排除为限履行相应的管理义务。对业主使用公共部分的行为进行约束，以此消解业主间的权利冲突．保障各业主权利的正常... 详细信息

【裁判要旨】因业主使用公共部分产生权利越界而出现业主权利冲突及相应的妨害，物业公司能消除该项妨害的．应以妨害排除为限履行相应的管理义务。对业主使用公共部分的行为进行约束，以此消解业主间的权利冲突．保障各业主权利的正常行使。

关键词：业主权利权利冲突管理义务物业公司裁判

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业主权利运行机制研究

业主权利运行机制研究

作者：任纪敏河南大学

学位级别：硕士

随着住宅商品化的进一步深入，业主一词已从日常用语逐渐演变为法律用语，对业主概念本身进行界定并研究其权利的运行机制显得尤为重要。业主权利与传统意义上的所有权完全不同，其享有和实现与其他业主紧密相关。在我国业主是通过业主... 详细信息

随着住宅商品化的进一步深入，业主一词已从日常用语逐渐演变为法律用语，对业主概念本身进行界定并研究其权利的运行机制显得尤为重要。业主权利与传统意义上的所有权完全不同，其享有和实现与其他业主紧密相关。在我国业主是通过业主自治的方式实现业主权利的。业主权利的理论基础是建筑物区分所有权理论，建筑物区分所有权理论经历了一元论、二元论和三元论的发展过程，每一种理论都有其存在的时代背景，但在目前三元论显示出了强大的生命力，因为成员权对区分所有制度意义重大，并不能简单地被专有权与共有权所吸收。成员权反映了区分所有权这种新型物权的重要特征，融合人格法与财产法的因素，是业主权利自治不可或缺的内容。住宅小区内除了建筑物区分所有权人外还存在大量的其他的权利义务承担者，因而对业主的概念应作扩大解释，将更多的利害关系人纳入法律的保护范围。非房屋所有权人的专有部分所有权人应具备业主资格，已签订买卖合同、尚未登记但已合法占有专有部分的人应为业主，而已签订房屋买卖合同、办理预告登记但未占有专有部分的人与小区内部业主的关系及组织运作并无关联，不应具备业主资格，对于承租人、典权人、借用人等均无取得所有权之目的，只是一时占有、使用专有部分的人，均不能以业主对待，因为若将暂住者纳入业主范围，很可能会引发小区内短期利益与长期利益的冲突，导致长期利益受到损害。建设单位应具有业主资格，享有平等待遇。业主团体在我国是实质存在而形式缺失的概念，是业主大会和业主委员会的上位概念，其形成是自然而然的，业主权利的行使主体应为业主团体，因为无论是业主大会还是业主委员会都无法代表单个业主参与交易。应赋予业主团体以法人人格，这不仅有现实的社会需求，有利于交易安全，同时业主团体也具备成为法人的条件。业主对专有部分的权利包括占有、使用、收益和处分等权能，但处分需区别对待，区分所有权人可以自由处分专有部分，但其他权利主体的处分权能应受到严格的限制。业主基于所有权或者控占的事实对第三人的妨害行为行使物上请求权。业主对共有部分应合理使用并尽适当注意义务，对共有部分一般享有使用、共同受益权和特定事项的知情同意权。成员权在我国立法上虽未得到承认，但是在制度设计上却绕不开成员权，其本质属于社员权，是一种资格。成员权使业主对专有部分和共有部分的利用更加有序与合理，是业主权利不可缺少的部分。成员权主要包括表决权、召开业主大会的请求权、选举与被选举权、制定管理规约权以及监督权等。业主通过业主自治来行使《物权法》赋予的权利，其运行机制为在业主团体之下设业主大会为决策机构，业主委员会为执行机构，监督委员会履行监督职能，目前在我国立法还不承认业主团体的情况下可赋予业主委员会以当事人地位是很有必要的。管理规约具有较为复杂的属性，将管理规约的法律性质归为一种自治规范较为合适，即对业主来说其是一种客观化的自治规则，类似于公司的章程和国家的宪法，是业主自治的最高规范。管理规约的效力一般指对内效力，在特殊的情况下管理规约也可能拥有对外效力。管理规约作为业主在住宅区内的最高行为规范对业主权利的限制主要是基于维护一种共同的生活关系，业主需遵守规约，对共有和专有部分的使用需尽合理注意，需承担因共有所产生的费用，并需尽适当的容忍义务。对一项权利的确认是对其保护的前提，而对权利的保护则是确认该项权利的目的所在，业主的权利与每个人的生活息息相关，为其建立完备的救济机制十分必要。我国的立法处处体现了对业主自治的尊重，因而对业主权利的救济途径主要通过内部救济，这不仅有利于节省司法资源也更具效率，当纠纷通过内部救济无法解决时法律也赋予了外部解决的空间。

关键词：业主业主团体业主权利管理规约权利救济

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论物业管理中业主权利及其行使

论物业管理中业主权利及其行使

作者：李微河北大学

学位级别：硕士

“安得广厦万千，大庇天下寒士俱欢颜，风雨不动安如山。”1200多年前，唐代诗人杜甫在其“茅屋为秋风所破”时发出的感叹，恐怕人们永远也不会忘记。在计划经济时期，能拥有一套属于自己的住房和一片自己可以支配的小天地，几乎是普通... 详细信息

“安得广厦万千，大庇天下寒士俱欢颜，风雨不动安如山。”1200多年前，唐代诗人杜甫在其“茅屋为秋风所破”时发出的感叹，恐怕人们永远也不会忘记。在计划经济时期，能拥有一套属于自己的住房和一片自己可以支配的小天地，几乎是普通居民一个难以实现的梦。自从20世纪80年代末住房商品化与单位职工住房制度改革的启动，特别是20实际90年代国家实施“安居工程”以来，在住房公积金制度与住房按揭贷款制度的支撑下，一般工薪阶层买一套所有权属于自己的住房，已算不上什么新闻。在住房商品化与住宅建设小区化的过程中，居民住房开发、建设与管理的主题，也逐渐由政府、单位过渡为独立市场利益的房地产开发商与物业管理企业，特别是以房地产管理为主要对象的物业管理。在近20年来，经历了从政府的行政管理——房地产开发商的后续管理——房地产买受人（业主）委托管理的物业管理企业进行专业化管理这三个不同阶段，物业管理在我国可谓发生了历史性的变化。其中基于房地产买受人（业主）委托独立的物业管理企业（公司）进行的专业化管理，是对传统物业管理形式的一场深刻变革，无论对房地产买受人（业主），还是对物业管理企业，或者对房地产所在单位来说，因所处的法律地位与所享有和负担的权利义务的变化，使其在行为方式、行事习惯甚至生活观念等方面均面临着巨大的挑战。相对于房地产买受人（业主），特别是对居民商品房和安居性质的经济适用住房业主来说，由于对自身权利了解的不充分和对物业管理行业的不知情，再加上住房商品化与住宅建设小区划导致来自不同单位、行业、职业、地域和文化背景的房地产买受人（业主）人际关系的陌生化单一业主的权益和作为业主共同体的权益尚无法于短期内在制度上予以整合。因此，在现行物业管理体制下形成的物业管理关系，业主往往处于明显弱势地位，在物业管理人的强势管理下，业主除应负担权利与义务不对称的物业管理合同所约定的不合理义务之外，其权益还遭到来自物业管理人各种形式的非法侵害，从而引发一系列物业管理纠纷。

关键词：物业管理业主业主权利

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论物业纠纷中业主权利的法律保护

论物业纠纷中业主权利的法律保护

作者：王赫吉林大学

学位级别：硕士

物业管理在西方发达国家和地区已有上百年的发展史,而在我国还是一个新兴行业。随着我国社会主义市场经济的不断发展,城市建设水平不断提高,在住房商品化与住宅建设小区化的进程中,物业管理的行业地位不断攀升,越来越显示出其重要性。... 详细信息

物业管理在西方发达国家和地区已有上百年的发展史,而在我国还是一个新兴行业。随着我国社会主义市场经济的不断发展,城市建设水平不断提高,在住房商品化与住宅建设小区化的进程中,物业管理的行业地位不断攀升,越来越显示出其重要性。然而由于我国相关的法律法规尚不健全,物业服务企业缺乏专业能力与服务观念,加之业主本身维权意识淡薄,现行管理模式的弊端所造成的混乱、侵权问题也层出不穷。伴随着物业管理行业在我国的迅速发展,实践中出现大量的侵害业主权利的现象,物业纠纷也不断产生。鉴于此,本文从以下三部分对物业纠纷中的业主权利及其保障进行了研究:本文第一部分对业主权利和物业纠纷进行了界定。首先介绍了业主权利的含义和内容。业主权利就是指业主对物业、房屋享有所有权及与物业、房屋相关联的权利,是一种复合型权利,是多种权利的结合。业主权利的内容包括三类:一是业主对建筑物专有部分享有的专有所有权;二是业主对建筑物共有部分享有的共有所有权;三是业主基于建筑物区分所有关系而享有的成员权。其次对于业主权利与其相关联的权利关系进行了分析说明。业主权利与传统民法中的所有权、地役权等权利既有区别又有联系。再次阐述了物业管理的概念、法律性质和特征。物业管理是业主选聘物业服务企业,签订物业服务合同,由物业公司对房屋及配套设施进行维护、管理、维持秩序的活动。物业管理具有企业性、契约性质、有偿性和服务性等性质和特征。最后介绍了物业管理过程中形成的物业纠纷的类型。包括侵害类纠纷、危害类纠纷以及其它类型纠纷等。本文第二部分介绍了侵犯业主权利的行为类型。在日常生活中,侵犯业主权利的行为主要可以分为两类:第一类是侵犯业主财产权利的行为,主要包括侵犯业主的所有权、侵犯业主的使用、收益权等行为。第二类是侵犯业主成员权的行为,主要包括侵犯业主参与管理权如选举业主委员会的权利、侵犯业主的参与议事决定权、侵犯业主的知情权、监督权、请求权、述讼权等行为。本文第三部分主要论述了我国现行保护业主权利的制度缺陷及应当如何完善。首先介绍了我国现行法律法规中对业主权利的保护条款。主要包括《宪法》、《民法通则》、《合同法》、《物权法》、《物业管理条例》中的内容。《宪法》、《民法通则》、《合同法》等法律中的原则性规定在一定程度上起到了防止法律漏洞的作用,《物权法》与《物业管理条例》专门针对业主权利的条款规定则更为细致。另外,国务院相关部门以及各地方政府制定的规章制度也起到了补充和配套作用。其次,分析了现行法律制度中对保护业主权利规定的缺陷以及使之完善的对策。虽然我国近年来颁布实施的法律、法规已经实现了物业管理立法的重大突破,物业管理从此走上了规范化的道路。但在实践中发现,由于缺乏具体操作细则,物业纠纷发生时常常出现无法可依的情况。笔者就业主大会的召开与运作、业主委员会的法律地位问题、业主大会决议的效力问题、物业管理招标投标制度问题几个方面提出了建议。最后,分析了我国现行保护业主权利诉讼制度的缺陷及完善的对策。2009年,最高人民法院出台了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》两部司法解释。这两部司法解释更全面地保护了业主权利,但是在实践中发现关于业主侵权的诉讼制度的规定存在一定缺陷。在少数业主特别否定权制度方面,笔者建议增加少数业主在参与业主大会会议时的陈述权利,以加强少数业主的权利保护。对于业主撤销权制度,笔者从原告、被告主体及法律地位、撤销事由、业主撤销之诉的费用承担以及业主提起撤销之诉的时效、效力几个问题着手,分析了制度中存在的缺陷,进而提出解决问题的办法。

关键词：物业纠纷业主权利业主物业管理

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物业管理关系中的业主权利及其法律保护

物业管理关系中的业主权利及其法律保护

作者：陈开花华中科技大学

学位级别：硕士

我国物业管理实践中,物业管理纠纷和侵害业主权益的现象层出不穷,国务院颁布的《物业管理条例》虽然填补了物业管理统一立法的空白,为物业管理行业的顺利发展和业主权利的维护提供了法律保障,但《条例》本身存在的缺陷和配套制度的不完... 详细信息

我国物业管理实践中,物业管理纠纷和侵害业主权益的现象层出不穷,国务院颁布的《物业管理条例》虽然填补了物业管理统一立法的空白,为物业管理行业的顺利发展和业主权利的维护提供了法律保障,但《条例》本身存在的缺陷和配套制度的不完善,使得物业管理关系中的业主权利仍然得不到充分保护。本文分三个部分对物业管理关系中业主的权利及其法律保护问题进行了阐述: 第一部分首先解决了业主范围和非业主使用人的法律地位等基本问题,提出业主的范围应当以“生活消费”这一目的加以限定,从而划清了业主和房地产开发商的界限,为理清物业管理关系中各种复杂的法律关系打下了基础。第二部分介绍了物业管理关系中业主权利在西方国家和我国的发展历程,并以建筑物区分所有权理论和委托代理理论为基础,为业主在物业管理关系中享有的权利提供了理论依据,同时也分析了业主在物业管理关系中享有权利的类型和内容。这一部分不仅为业主充分和顺利行使在物业管理关系中的权利奠定了基础,同时也为物业管理立法的完善指明了方向。第三部分则对我国物业管理关系中业主权利法律保护的现状进行分析,既肯定了现有法律的积极方面,更注意到了现有法律的不足。并通过介绍国外物业管理立法的模式,以及对各种模式的利弊进行比较后,肯定了物业管理法模式在我国的合理性和可行性。最后以物业管理法模式作为前提,遵循我国物业管理立法的基本原则,比较系统地提出了相应的法律完善对策。

关键词：物业管理业主业主权利建筑物区分所有权

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论我国业主权利的法律保护

论我国业主权利的法律保护

作者：孙静贵州大学

学位级别：硕士

随着我国经济的发展,社会的进步以及住房制度的改革,越来越多的城镇居民拥有了属于自己的房屋。但是由于土地的有限性,高层建筑不断涌现,一栋建筑物存在多个所有权人的情况普遍存在,由此而产生的问题也层出不穷。如业主们的权利如何规... 详细信息

随着我国经济的发展,社会的进步以及住房制度的改革,越来越多的城镇居民拥有了属于自己的房屋。但是由于土地的有限性,高层建筑不断涌现,一栋建筑物存在多个所有权人的情况普遍存在,由此而产生的问题也层出不穷。如业主们的权利如何规定、如何实现、如何保障等,处理不好便会引起物业纠纷从而给社会带来很多不和谐的因素,因此建筑物区分所有权制度已经成为我国社会的迫切需要。二战后,面对严重的住宅危机,许多国家兴建多层建筑,并相继制定建筑物区分所有权法来对其进行调整,实现对业主权利的保护。如法国的《住宅分层所有权法》、日本的《建筑物区分所有法》、德国的《住宅所有权及长期居住权的法律》、美国的《公寓大厦所有权创设之形态法》等。而我国由于仍处在起步阶段,虽然有《物业管理条例》对业主的权利做了相关规定,但是权利规定不够全面,也没有给业主行使权利提供有效的途径,缺乏可操作性。《物权法》颁布后首次确立了业主的建筑物区分所有权,但其规定仍比较简单,对于业主权利的保护和建筑物区分所有权制度的法律构建还是远远不够的。目前我国物业纠纷仍呈上升趋势,业主权利时常受到侵犯,作为物业“主人”的业主对自己的物业却常常作不了主。本文以业主权利的保护为视角,在分析和借鉴国外发达地区先进立法的基础上,找出我国业主权利保护中存在的不足及原因,提出相应的对策以期实现对我国业主权利的有效保护。

关键词：业主业主权利建筑物区分所有权物业纠纷法律保犷

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论前期物业管理中的业主权利保护

论前期物业管理中的业主权利保护

作者：徐腾飞天津商业大学

学位级别：硕士

前期物业管理是整个物业管理的初始阶段和基础阶段,在此阶段由于对物业进行管理的迫切需要,法律赋予了建设单位自行选聘物业服务企业进行物业管理的权利,因此建设单位在前期物业阶段占据优势的地位。业主大会的尚未成立使得业主处于劣... 详细信息

前期物业管理是整个物业管理的初始阶段和基础阶段,在此阶段由于对物业进行管理的迫切需要,法律赋予了建设单位自行选聘物业服务企业进行物业管理的权利,因此建设单位在前期物业阶段占据优势的地位。业主大会的尚未成立使得业主处于劣势地位,建设单位极易利用拥有的权利侵害业主的合法权益。本文以前期物业管理中对业主权利的保护作为研究对象进行论述。除导言与结语外,本文分为四个部分: 第一部分是前期物业管理的相关概念分析。该部分主要讨论了前期物业管理中的相关概念,诸如前期物业的开始与终止时间、前期物业管理的含义、业主的范围等。明确前期物业管理的相关概念是研究前期物业中业主权利保护的首要前提。第二部分是前期物业管理中业主的地位。该部分主要讨论了在前期物业管理中业主处于怎样的地位,就相关学说进行了研究,并提出从物权视角分析前期物业管理中业主的地位。第三部分是我国前期物业管理实践中存在的主要问题。该部分提出了在前期物业管理实践中存在的一些问题,例如,建设单位与物业管理公司具有牵连关系、前期物业管理招投标制度不规范、前期物业管理中业主的劣势地位等,并对这些问题进行了分析研究。第四部分是完善我国前期物业管理的建议。该部分从建设单位成员权的限制和业主权利的救济两个方面入手,提出了完善我国前期物业管理的建议。笔者通过研究,认为前期物业管理中的业主权利保护问题归根结底应为物权问题。本文运用建筑物区分所有权理论,尤其是运用成员权的限制理论,对建设单位的成员权进行限制以在前期物业管理中保护业主的权利。

关键词：前期物业管理业主权利建设单位成员权的限制

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政府保护业主权利的法律问题研究

政府保护业主权利的法律问题研究

作者：胡敏敏北京交通大学

学位级别：硕士

在我国的物业管理实践中,物业管理纠纷和侵害业主权益的现象层出不穷,业主权利得不到充分保护。在业主维权过程中,政府应当充当重要的角色。然而政府由于自身相关管理经验的缺乏、法规的不健全以及身陷社会利益的纠葛之中,无法对业主权... 详细信息

在我国的物业管理实践中,物业管理纠纷和侵害业主权益的现象层出不穷,业主权利得不到充分保护。在业主维权过程中,政府应当充当重要的角色。然而政府由于自身相关管理经验的缺乏、法规的不健全以及身陷社会利益的纠葛之中,无法对业主权利进行有效的保护。长此以往,不仅会破坏政府的形象,更会威胁社会的稳定。因此,政府必须从业主维权纠纷的无力无为的状态中走出来,转变职能和角色,理顺政府、业主、物业管理企业及开发商之间的关系。关于业主维权的讨论很多,关注点也各有不同,但大多都是从民法角度探讨。在本文中,笔者选取了政府角色的角度,从五个方面对政府保护业主权利的责任问题进行了阐述: 第一部分首先解决了业主的定义、业主权利的性质及内容等基本问题,指出了政府对业主权利保护的主要方式和手段;第二部分从经济学的角度阐述了政府保护业主权利的理论基础,主要是指信息不对称理论、公共产品理论等;第三部分介绍了发达国家和地区政府保护业主权利的立法实践和经验,通过分析和对比找出我国可以借鉴的制度,例如建立物业保险制度和物业管理企业及从业人员的资格认证制度等;第四部分分析了我国业主权利保护的现状,从开发商、物业管理企业以及政府的侵权实例入手,列举了我国现行的相关法律规定,并指出政府在保护业主权利方面存在的现实问题;第五部分提出了完善政府保护业主权利制度的设想,从转变政府的职能和角色、加强对物业管理企业的监管、协调与物业服务行业协会的关系等角度提出了完善的法律对策。

关键词：业主业主权利政府物业管理

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论业主权利的法律保护

论业主权利的法律保护

作者：潘智慧湖南师范大学

学位级别：硕士

近年来,我国城市化进程和住宅建设长足发展,越来越多的居民通过购买商品房实现了住房自有化,并住进了住宅小区,建筑物的区分所有己成普遍现象,业主权利便由此产生。但与此同时,关于业主权利行使过程中的争议以及侵犯业主权利的情况在实... 详细信息

近年来,我国城市化进程和住宅建设长足发展,越来越多的居民通过购买商品房实现了住房自有化,并住进了住宅小区,建筑物的区分所有己成普遍现象,业主权利便由此产生。但与此同时,关于业主权利行使过程中的争议以及侵犯业主权利的情况在实践中也层出不穷,业主权利的保护成为社会中的一个热点问题,引起社会各界的广泛关注。所谓业主,是指小区房屋的所有权人和已办理商品房预售合同登记且所购房屋已入住使用的单位和个人。业主享有的权利主要有两大类:一是建筑物区分所有权,包括专有权、共有权和成员权;二是基于物业服务合同而享有的债权。我国现行立法关于业主权利的保护有积极的一面,但也存在一些不足,主要体现在:对建筑物专有部分和共有部分的区分没有明确的划分标准,导致出现一些权属不清的现象;对业主大会和业主委员会的定位不明确,致使业主自治权难以顺畅行使;对物业服务企业的责任没有明确的规定,使业主在物业服务法律关系中的权利缺乏有效保障和救济。为更好的保护业主权利,针对以上缺陷,完善现行立法主要从三方面进行:一是明确建筑物专有部分和共有部分的划分标准,以确定小区各物业尤其是公共设施的归属权;二是引进业主团体的概念,建立起系统的业主自治权的运行机构;三是明确物业服务企业在物业服务中的责任,以体现对业主权利的保护。安居乐业是人们对自身生活最基本的追求,加强对业主权利的法律保护,对推进现代城市小区建设和构建和谐社会具有非常重要的积极意义。

关键词：业主业主权利业主团体建筑物区分所有权物业管理