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不动产证券化所面临的法律障碍和立法建议

集团经济研究 2007年第08X期 356-357页

作者：刘宏健郑州大学体育学院

纵观证券化发达的国家，都已经形成了一整套完整的法律制度，为证券化的顺畅实施提供制度保证。然而，我国还没有建立起不动产证券化法律制度，如何设计不动产证券化制度？现有法律框架下不动产如何证券化？我们面临的问题是缺乏相应的... 详细信息

纵观证券化发达的国家，都已经形成了一整套完整的法律制度，为证券化的顺畅实施提供制度保证。然而，我国还没有建立起不动产证券化法律制度，如何设计不动产证券化制度？现有法律框架下不动产如何证券化？我们面临的问题是缺乏相应的不动产证券化法律制度。不动产证券化运作有待解决三方面的法律问题。首先是设立远离发起人破产风险的不动产证券化主体——特殊目的载体；

关键词：不动产证券化立法建议法律障碍法律制度特殊目的载体法律框架法律问题破产风险

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不动产证券化效应及其相关问题探讨

中国房地产 1995年第10期 54-56页

作者：徐子佳

一、不动产证券化的内涵不动产证券化主要是指不动产信托投资,它是由政府有关部门批准成立不动产信托投资基金,然后向社会大众发行有价证券募集社会大众资金,用以购买土地进行投资或参与政府部门基础设施建设,或者购买房地产出租以提... 详细信息

一、不动产证券化的内涵不动产证券化主要是指不动产信托投资,它是由政府有关部门批准成立不动产信托投资基金,然后向社会大众发行有价证券募集社会大众资金,用以购买土地进行投资或参与政府部门基础设施建设,或者购买房地产出租以提供中、长期融资。其做法是由政府批准的机构向社会发行一定金额的有价受益证券,所筹资金委托专家管理用于不动产项目投资,投资收益和风险按照证券持有者出资比重分享和共担,投资的标的物是不动产。其实质是通过投资基金把不动产的所有权和使用权相分离,实现产权证券化。

关键词：证券不动产证券化可行性

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不动产证券化法律问题研究

不动产证券化法律问题研究

作者：黄传书山东大学

学位级别：硕士

本文除引言与结语外,共分为四章,主要论述不动产证券化的含义、功能、法律要件、基本模式和组织架构、我国引进的必要性和可行性及目前所面临的问题及对策、立法模式等: 第一章为不动产证券化的概述。不动产证券化是将对不动产的投资转... 详细信息

本文除引言与结语外,共分为四章,主要论述不动产证券化的含义、功能、法律要件、基本模式和组织架构、我国引进的必要性和可行性及目前所面临的问题及对策、立法模式等: 第一章为不动产证券化的概述。不动产证券化是将对不动产的投资转变为证券形态,是由不动产开发商业机构将变现性很低、流动性较差的不动产所有权予以分割,以股票或受益凭证的方式在证券市场上发行证券从而达到筹集资金目的的一种融资方式。不动产证券化的证券必须满足细分化、规格化和流动化的要件。资产证券化因基础资产不同可以分为金融资产证券化和不动产证券化,不动产投资信托和不动产资产信托是不动产证券化的两种基本模式,通过特殊目的信托型和特殊目的公司型的组织架构来实现不动产证券化。不动产证券化为不动产的开发提供了一条新的融资途径,分散了不动产投资的风险,增强了不动产的流动性,同时也为投资者提供了多样化的投资渠道,实现了资本大众化,提高了不动产交易的市场化,使不动产市场交易更加透明化。第二章为美国、日本及中国台湾不动产证券化制度介绍。从美国、日本及中国台湾对不动产证券化的规定来看,在具体制度方面存在较大差异,产生于美国的不动产投资信托制度,由于其历史较长,已经成为一项非常成熟的不动产证券化模式。日本不动产证券化的萌芽为不动产的小额化商品,它是不动产公司将商业大楼或高级公寓等不动产的所有权分割成小额的持分,并将小额的持分销售给投资者,用不动产的租赁收入或者处分不动产的所得所获得的对价分配给投资者。除此之外,日本最近所谓的开发型不动产证券化有所增加。中国台湾引进了美国的不动产投资信托和日本的资产流动化型不动产证券化(即不动产资产信托),建立了台湾自己的不动产证券化制度。但是在组织架构上,只引进了特殊目的信托型的组织架构,并未引进特殊目的公司型的组织架构。第三章为我国引进不动产证券化的必要性和可行性分析及所面临的问题与对策。近几年国家出台了一系列政策规制房地产信贷,使房地产企业面临着融资难的问题,基础设施的建设通常需要投入巨大的资金但回收期限较长,引进不动产证券化能解决这些难题。除此之外,引进不动产证券化制度有利于形成投资结构的多元化,实现资本的大众化,分散不动产投资风险,建立更加规范化的不动产投资市场。建立不动产证券化制度虽然面临资产转让、风险隔离等问题,但都是可以解决的,我国已具备良好的经济环境和存在潜在的投资者,这也是实施不动产证券化的有利因素。第四章为我国建立不动产证券化的模式选择。台湾地区在实施不动产证券化的初期,先后出现过多种不动产证券化的模式,造成不动产证券化的推出过于随意,缺乏统一的规范,构建我国的不动产证券化制度要吸收台湾地区实施不动产证券化的教训,走一条法制化、规范化的道路,减少制度创新的成本。我们要借鉴美国的不动产投资信托制度和日本的不动产资产信托制度,制定适合我国的不动产证券化制度,以特殊目的信托型和特殊目的公司型作为我国不动产证券化的组织架构,采用统一的立法模式,制定一部不动产证券化方面的专门法规,来构建我国的不动产证券化制度。

关键词：不动产证券化不动产投资信托不动产资产信托特殊目的机构

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不动产证券化及其信用风险管理研究

不动产证券化及其信用风险管理研究

作者：李金娜五邑大学

学位级别：硕士

自70年代起,在西方金融市场上逐渐有一系列新的金融产品崭露头角,例如一些新融资方式、支付清算手段、管理方法以及新的金融组织形式。其中，不动产证券化作为各类新金融产品中最具特色的创新之一,成功地创造了一种模式,即将不动产与金... 详细信息

自70年代起,在西方金融市场上逐渐有一系列新的金融产品崭露头角,例如一些新融资方式、支付清算手段、管理方法以及新的金融组织形式。其中，不动产证券化作为各类新金融产品中最具特色的创新之一,成功地创造了一种模式,即将不动产与金融业结合在一起,不仅为不动产投资金融化带来生机,同时这种共同发展的创新也使得公司和个人理财的观念上升到新的高度。近几年来,我国经济的持续快速发展和基础建设需求的加快,使得对于不动产的相关金融服务的需求增长迅速,从我国口前资本市场发育条件和发展的资本需求来看,我国已具备了一定的开展不动产证券化的基础。不动产证券化的特点决定了它是一种具有很高的市场化程度以及众多参与主体的结构复杂金融工程,同时因为风险集中,所以需要非常严谨的交易过程。所以,不动产证券化的结构效益显著,但同时它的风险也同样是复杂多变的。因此,怎样结合我国实际对不动产证券化的风险进行分析、度量和控制,并且.如何依照我国国情实施不动产证券化,就成为一项既有理论意义又有实际意义的研究课题。在亚洲地区不动产证券化发展的历史进程中,台湾地区不动产证券化的发展最为迅速。相对于美国和日本来说,台湾地区和大陆有着共同的社会历史传统,相似的法律制度和经济环境,所以本文将重点在借鉴台湾关于不动产证券化及其信用风险管理的研究成果的基础上,结合内地国情对不动产证券化信用风险产生的原因、制约因素以及如何防范进行阐述和分析,为在不动产证券化领域的投资者的提供一定价值的控制风险的依据。信用风险义称违约风险,是指借款人、证券发行人或交易对方因种种原因,不愿或无力履行合同条件而构成违约,致使银行、投资者或交易对方遭受损失的可能性。由于不动产投资信托(reale state investment trust,REIT)复杂的组织结构,REiTs中的信用风险也存在于不同的主体之中,本文将REITs信用风险分为三个板块,分别从发起人信用风险、特殊目的机构(Special Purpose Vehicle,SPV)信用风险、以及基础资产池(Pool of Underlying Assets)信用风险三个主体出发,分别探讨各个主体中信用风险的来源、存在形式以及风险管理措施等内容。其中,对于资产池信用风险,本文进行了定量分析,选取台湾现存的六档REITs的数据,运用Credit Metrics模型对REITs资产池信用风险进行量化,得到REITs的VaR风险价值。最后,对广东省江门市光博汇项目做出REITs设计。

关键词：不动产证券化信用风险风险价值 Credit Metrics模型光博汇

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不动产证券化法律问题研究

不动产证券化法律问题研究

作者：许耿祯清华大学

学位级别：硕士

不动产证券化始于美国,系一种投资不动产之模式,经由此制度一般投资人可透过小额投资对大金额之不动产投资计划进行投资,不仅投资人可获得新之投资工具,且可以扩大不动产开发之参与层面,增加投资于不动产之资金;对开发商来说也多了一种... 详细信息

不动产证券化始于美国,系一种投资不动产之模式,经由此制度一般投资人可透过小额投资对大金额之不动产投资计划进行投资,不仅投资人可获得新之投资工具,且可以扩大不动产开发之参与层面,增加投资于不动产之资金;对开发商来说也多了一种资金募集之管道,使传统只能靠银行贷款募集资金开发,或自备资金开发不动产之情形得到缓解。对于公共建设开发,提供了一个较BOT更佳之制度。综合上述特点很多国家地区希望透过此制度振兴房地产景气,东亚各国家地区诸如日本、新加坡、韩国、香港、台湾皆先后引进此制度,而中国尚未引进不动产证券化制度。不动产证券化顾名思义即将「不动产上的财产权」转变成「证券」型态。不动产证券化对传统投资不动产之方式做出改变,传统投资不动产之方式系投资人直接持有投资标的之物权;不动产证券化下之投资方式,投资人转为以持有证券之方式,来表彰其对投资标的之权利,从而投资标的与投资人间之关系也由传统之物权关系转换为债权关系。而不动产证券化可分为不动产投资信托或不动产资产信托两种模式,在这两模式下可选用特殊目的性公司或特殊目的性信托或有限合伙三种组织模式。但因中国并未准许设立有限合伙,因此有限合伙将不会作深入讨论。各国家、地区之不动产证券化制度各有不同:美国视野中之不动产证券化,系指不动产投资信托,而美国法制中之土地信托,在美国法上或可算是不动产证券化,但依中国证券法规定,并不能算是不动产证券化之范畴;日本视野中之不动产证券化,包含了不动产资产信托和不动产投资信托两种。其中不动产资产信托系日本特有之模式。台湾同时引进了美国的不动产投资信托及日本的不动产资产信托。不动产证券化在中国是否有引进之必要性;不动产证券化制度在土地国有制之下是否会产生法律之冲突;且关于不动产证券化法理问题,例如开发型不动产证券化、不动产证券化限制条款等问题做出讨论。

关键词：不动产证券化不动产投资信托不动产资产信托

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不动产证券化法律问题研究

不动产证券化法律问题研究

作者：初晓凯厦门大学

学位级别：硕士

不动产证券化诞生于20世纪60年的美国,其实质是特殊主体将能产生预期现金流或者经过出售之后能产生现金流的不动产物权以及与不动产相关的债权集中形成资产池,然后再经过特定机构的信用评级和增级程序以后,将大额的、不易流通的不动产... 详细信息

不动产证券化诞生于20世纪60年的美国,其实质是特殊主体将能产生预期现金流或者经过出售之后能产生现金流的不动产物权以及与不动产相关的债权集中形成资产池,然后再经过特定机构的信用评级和增级程序以后,将大额的、不易流通的不动产拆分成小额的具有较高信用级别的、可流通的股权或者债权,进而既能达到融资的目的,又能满足广大中小投资者的投资需求的一种经济和法律制度。不动产证券化这一形式的出现,既可以充分发挥不动产的高价值性,又可以有效解决不动产不易流通的弊端,对活跃市场经济有着十分重要的作用。但我国现有的法律制度,对不动产证券化的实施存在着一定的障碍,有必要在汲取美国等国家不动产证券化的经验的同时,对我国物权、债权、证券发行、破产及破产隔离制度等相关法律制度进行必要的补充和完善。

关键词：不动产证券化破产隔离法律完善

不动产证券化的法律问题研究—兼及抵押贷款证券化

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不动产证券化的法律问题研究—兼及抵押贷款证券化

作者：杨飞贵州大学

学位级别：硕士

不动产证券化是盘活资产、加快资源配置的重要手段和最富魅力的高端金融工具。发达国家的实践表明，开展不动产证券化业务必须以建立一套完善的法律为前提。不动产证券化的出现给我国的法律带来了巨大冲击，因为资产证券化源起于英美法... 详细信息

不动产证券化是盘活资产、加快资源配置的重要手段和最富魅力的高端金融工具。发达国家的实践表明，开展不动产证券化业务必须以建立一套完善的法律为前提。不动产证券化的出现给我国的法律带来了巨大冲击，因为资产证券化源起于英美法系的国家，其中很多概念我国法律中没有或含义不同的。将不动产证券化纳入我国，是一项比较艰巨的任务。本文着眼于目前我国欲开展的所谓“房地产证券化”业务，区分两种模式：以抵押权为中心的模式和以债权为中心的模式，并以前者为重点，考察采取该制度所需要的法律环境，分析其各自的利弊，并结合我国的法律框架和现实状况，得出结论，表明作者的观点，即宣采取何种模式，需要作出何种法律上的调整和完善。本文采取的方法，主要是分析和比较的方法，本文对其他国家的相关法律所作的考察，目的不在于介绍，而在于以其为例分析所体现的法理。

关键词：不动产证券化登记制度抵押权

不动产证券化 ——不动产投资基金法律制度研究

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不动产证券化 ——不动产投资基金法律制度研究

作者：江高峰西南政法大学

学位级别：硕士

本文旨在通过对不动产证券化法律实质的研究，提出构建我国进行不动产证券化的法律实现形式——不动产投资基金法律制度的建议。不动产证券化以其精妙的结构和独特的功能，在资金供求双方之间架起一座桥梁，满足了他们各自不同层次的需... 详细信息

本文旨在通过对不动产证券化法律实质的研究，提出构建我国进行不动产证券化的法律实现形式——不动产投资基金法律制度的建议。不动产证券化以其精妙的结构和独特的功能，在资金供求双方之间架起一座桥梁，满足了他们各自不同层次的需要。因而成为各国争相引进的制度，也成为不动产物权和债权发展的新趋势。我国经济学界对此金融创新进行了广泛而且深刻的讨论，但是法学界对这一新生事物却未予足够的重视。基于此认识，本文即从法律的角度重新审视了不动产证券化的法律实质，就不动产证券化的法律意义，法律实现形式——不动产投资基金及其基本制度和信托法理论分析等方面作了全面深入的探讨。全文除导论共有五部分。第一部分不动产投资基金的历史形成及其发展。历史经验的了解与掌握可以为人们现在和将来的行为提供有益的参考和借鉴。本文首先介绍了不动产投资基金的产生背景——金融创新，详细阐述了金融创新的意义及其对投资基金业的影响，接着大致介绍了世界各国，尤其是美国不动产投资基金的发展历程，并且得出不动产证券化为世界各国争相引进的制度，成为不动产物权及债权发展的新趋势的结论。第二部分不动产投资基金的制度功能。制度功能往往是人们决定是否建立某项制度的标准之一。不动产投资基金的本质是为资金需求双方提供一种金融中介。资金供给方寻到一种新的投资渠道;资金需求方则找到一种更低成本的融资管道。通过投资组合和多样性投资使企业加强了负债管理，分散了投资风险。此外，由于不动产的昂贵性和长期的特点，使得不动产权利人的投资不易变现，而藉由不动产证券化便提高了不动产的流动性。第三部分不动产投资基金的基本理论。这一部分是从法律制度层面上来阐述的。不动产投资基金是以不动产为投资对象的投资基金。因而本文首先根据现行民法理论界定了不动产的范围，也即基金可投资的对象。它包括土地和土地定着物两部分。不动产的权利既包括不动产物权又包括不动产抵押债权。接着从公司型和契约型投资基金的组织结构及有关投资者保护的特殊设计三方面具体阐述了基金当事人的性质及其权义关系。第四部分不动产投资基金的信托法理分析。不动产投资基金的设立、运作涉及多方当事人，产生了多方法律关系，具体而言主要是传统民事法律关系（如买卖合同关系，代理关系等）和投椭托法律关系。对于前者，现在民法理论踞作颇丰，本文限于篇幅未作详细论述，主要针对投资信托法律关系作出了系统分析。首先，本文回顾了信托雌统民韩托到商事信托的发展历史，指出现行不动产投资基金也适用信托法理的法律实质。其次就美国投资公司法进行了信托法理狐。从美国投资公司法适用的信托——拟制信托到信托法理辩析，大陆法系对投资公司的态度作出了全面深入的探析，最后，本文在详细介绍各国的立法晌和目前理梆究成果的柳上，剖析了契约型不动产投资基金的信托法原理。主要指出契约型基金的信托本质，但它又区别于一鹏托，属于特贼托。同时，本文在分析契约型基金当事人法律关系后总结出我国构建契约型基金当事人法律关系将遇到的难题及其对策。第五部分结语一一构建我国不动产投资基金法律制度。联系我国的实际情况，就我国推行不动产证券化可能遇到的法律障碍，析动产信托登记制度、信托业法、证券法、信托酮制度、不动产投资瓣理办法等几个方面断了舰对性的分析，并提出相应对策。

关键词：不动产证券化不动产登记信托法不动产投资不动产物权基金当事人拟制信托动产信托法律关系信托关系

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不动产证券化的法律问题研究

不动产证券化的法律问题研究

作者：王卓东北财经大学

学位级别：硕士

不动产业一向是关系国计民生的重要产业，也是我国国民经济的支柱产业，但是由于不动产业具有对资金需求大且投资周期长、风险高的特点，造成不动产业对银行依赖性大，融资困难，而且也极易形成银行的不良资产。不动产证券化以其精妙的... 详细信息

不动产业一向是关系国计民生的重要产业，也是我国国民经济的支柱产业，但是由于不动产业具有对资金需求大且投资周期长、风险高的特点，造成不动产业对银行依赖性大，融资困难，而且也极易形成银行的不良资产。不动产证券化以其精妙的结构和独特的功能，在资金供求双方搭起一座桥梁，满足他们的不同需要。因此，不动产证券化成为各国争相引进的制度，也成为不动产物权和债权发展的新趋势。我国理论界关于不动产证券化的研究还处于初始阶段，大多数研究成果只限于在金融界进行一些国外理论及实践的介绍，而且有些概念还模糊不清，甚至有认识上的偏差。在法律领域，对不动产证券化的法律分析以及相应的法律法规配套制度的调整等几乎无人问津。本文的写作意图是，对不动产证券化的法律规则进行介绍、研究和探索，并由此促进不动产证券化在我国的建立和发展，以期促进不动产业和法学的创新与健康发展。本文主要采用比较法学、分析法学和实证分析相结合的研究方法。第一部分介绍不动产证券化的概况。首先尝试对不动产证券化的概念作出一个准确界定，提出不动产证券化的定义，对不动产证券化和资产证券化、房地产证券化、不动产抵押贷款证券化进行概念辨析。然后介绍不动产证券化的特点及功能;第二部分考察了域外不动产证券化的分类及相关法律规则，主要以美国、日本和我国台湾地区为例，其目的不在于介绍，而在于以其为例分析所体现的法理;第三部分对不动产证券化做法律分析。总结域外的不动产证券化制度，结合我国目前金融业和不动产业的现实情况，首先对不动产证券化进行流程分析，并结合我国的法学理论，再进行主体法律分析，最后再深入对不动产证券化进行法律分析。第四部分通过阐述我国不动产证券化的现状，对我国目前建立不动产证券化在物权法、银行法、信托法、公司法等方面进行法律障碍分析、研究并提出制定《不动产证券化条例》的对策。

关键词：不动产证券化不动产投资信托不动产资产信托法律分析