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珠三角“三旧”改造中的土地整合模式——以佛山市南海区联滘地区为例

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城市规划学刊 2010年第2期 14-20页

作者：杨廉袁奇峰中山大学地理科学与规划学院城市与区域规划系中山大学

珠三角"三旧"改造(旧城镇、旧厂房、旧村居,简称"三旧")实际上的焦点是对现有农村集体建设用地格局(包括土地利用和土地收益格局)的一次"破旧立新"式的改革,它将面对大量的既得利益主体,已经不再是一个土地用途和强度提升的技术问题,而... 详细信息

珠三角"三旧"改造(旧城镇、旧厂房、旧村居,简称"三旧")实际上的焦点是对现有农村集体建设用地格局(包括土地利用和土地收益格局)的一次"破旧立新"式的改革,它将面对大量的既得利益主体,已经不再是一个土地用途和强度提升的技术问题,而是利益重新分配的难题。因此,如何在地方政府和村集体之间达成共识,形成利益共同体,是顺利实施"三旧"改造的关键所在。通过对佛山南海联滘地区再开发的实证研究,试图揭示在"三旧"改造过程中遇到的若干问题和矛盾,并在此基础上提出一些设想。

关键词：珠江三角洲三旧改造集体建设用地土地整合

摇摆之间：三旧改造中个体、集体与公众利益平衡

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城市规划 2018年第2期42卷 78-84页

作者：田莉清华大学城市规划系

三旧改造实施以来,政府的放权让利和以房地产开发导向为特征的改造极大地推动了城乡更新的进程。在改造特征上,呈现出以国有用地旧厂全面改造为主导的特点。对于改造项目实施的分析表明,过于注重市场导向与个体利益,使集体利益和公共利... 详细信息

三旧改造实施以来,政府的放权让利和以房地产开发导向为特征的改造极大地推动了城乡更新的进程。在改造特征上,呈现出以国有用地旧厂全面改造为主导的特点。对于改造项目实施的分析表明,过于注重市场导向与个体利益,使集体利益和公共利益面临挑战。基于土地增值收益分配的视角,本文对三旧改造中的个体、集体与公共利益进行了剖析。以广州和深圳为例,简要回顾了其三旧改造实践对公共利益的影响,并从城乡更新的导向转型、策略转型和规划体系转型、城乡治理模式的转型等四个方面探讨了平衡公共利益与个体、集体利益,实现包容性增长的政策启示。

关键词：三旧改造城乡更新个体利益集体利益公共利益

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基于GIS的“三旧”改造信息管理系统的设计与实现

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测绘通报 2013年第6期 90-93页

作者：古敏聪佛山市城市规划勘测设计研究院广东佛山528000

作为佛山市未来可持续发展战略的重要组成部分,"三旧(旧城镇、旧厂房、旧村居)"改造已经成为佛山市各级政府的工作重心。改造的首要工作就是对改造片区的用地及建筑等方面进行调查摸底,全面掌握土地、房屋、人口、经济等情况。GIS因其... 详细信息

作为佛山市未来可持续发展战略的重要组成部分,"三旧(旧城镇、旧厂房、旧村居)"改造已经成为佛山市各级政府的工作重心。改造的首要工作就是对改造片区的用地及建筑等方面进行调查摸底,全面掌握土地、房屋、人口、经济等情况。GIS因其特有的空间数据、属性数据的管理能力,以及强大的检索查询、空间分析等功能,已成为"三旧"改造管理工作的重要手段。本文将GIS应用在"三旧"改造中,并以大墩村旧改项目为例,设计和实现了大墩村旧改信息管理系统。

关键词：三旧改造 GIS 管理系统

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广东省“三旧”改造中的土地利用问题研究

现代城市研究 2013年第12期28卷 68-71页

作者：李志广东省城乡规划设计研究院

在分析研究广东省"三旧"改造过程中出现的土地利用管理相关问题的基础上,探讨"三旧"改造中土地规划管理和改造区域土地调整制度的创新方案,理清"三旧"改造中的土地利益共享机制,建立一套事前监管、事中监督和事后监控的动态监管体系,建... 详细信息

在分析研究广东省"三旧"改造过程中出现的土地利用管理相关问题的基础上,探讨"三旧"改造中土地规划管理和改造区域土地调整制度的创新方案,理清"三旧"改造中的土地利益共享机制,建立一套事前监管、事中监督和事后监控的动态监管体系,建立健全稳定化和常态化的土地监管秩序,进一步规范、引导"三旧"改造的开展与实施。

关键词：三旧改造广东土地利用

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佛山市禅城区“三旧”改造问题研究——基于政策实施的视角

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佛山市禅城区“三旧”改造问题研究——基于政策实施的视角

作者：肖映泽华南理工大学

学位级别：硕士

佛山市禅城区作为“三旧”改造的发源地,参与“三旧”改造的各方,对“三旧”改造工作的理解都已经进入了成熟阶段,形成了一套比较完善的政策体系,并通过政策引导,摸索出多种各有优势的“三旧”改造操作模式,打造了一批堪称范例的“三旧... 详细信息

佛山市禅城区作为“三旧”改造的发源地,参与“三旧”改造的各方,对“三旧”改造工作的理解都已经进入了成熟阶段,形成了一套比较完善的政策体系,并通过政策引导,摸索出多种各有优势的“三旧”改造操作模式,打造了一批堪称范例的“三旧”改造项目。但是,随着“三旧”改造逐步推进,原有政策指导下暴露出来的问题也日渐突出。以经济发展为导向的政策定位导致“三旧”改造项目对社会效益重视不足,公共空间资源配置失衡;“三旧”改造与产业调整未能有效结合,导致商业地产过剩明显、产业空心化严重;忽视了“三旧”改造在城市空间布局上的调整功能,导致城市布局优化机会流失。以上都预示着传统模式难以为继,必须对原有的“三旧”改造政策进一步完善,在激发市场活力的基础上,进一步发挥出“三旧”改造在城市配套完善、城市空间优化、城市产业调整、促进城市可持续发展上的积极作用,通过政策引导,实现“三旧”改造经济效益和社会效益的总体最优。本文在对城市更新理论及相关研究成果归纳总结基础上,结合禅城区的“三旧”改造政策及相关项目进行分析,归纳其中的共性,找出了禅城区“三旧”改造当前存在对社会效益重视不足,在城市空间布局、项目产业结构、利益分配机制等方面不合理等问题,并探寻出问题的症结在于“三旧”改造政策目标设置有欠缺、政策执行有偏差、政策调整不及时,提出禅城区“三旧”改造应该优化政策目标、加强超前引领、定期评估政策、加强分类指引,从而发挥“三旧”改造在城市空间布局调整、城市产业转型、城市公共配套提升上的作用,充分调动各方积极性,进一步提升土地集约利用水平,加速城乡一体化发展,走出一条“生产、生活、生态”和谐发展的城市更新之路,为先发地区的转型再发展提供可行策略。

关键词：禅城三旧改造政策实施

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广州市“三旧”改造研究

广州市“三旧”改造研究

作者：冯银静华中科技大学

学位级别：硕士

城市新增建设用地与耕地利用之间的矛盾以及城市粗放低效的土地利用方式对我国经济发展的阻碍作用已逐步显现，我国城市土地市场既包括增量土地市场，又包括存量土地市场，在保护耕地的前提下，增量土地市场必然要受到限制，因此应充分... 详细信息

城市新增建设用地与耕地利用之间的矛盾以及城市粗放低效的土地利用方式对我国经济发展的阻碍作用已逐步显现，我国城市土地市场既包括增量土地市场，又包括存量土地市场，在保护耕地的前提下，增量土地市场必然要受到限制，因此应充分整顿、完善和培育存量土地市场，城市土地利用应该由增量土地利用向存量土地利用转型，走节约集约之路。但城市土地利用转型不仅仅指的是土地利用对象的变化，更指的是通过大规模的城市改造，达到城市土地利用结构的合理化，促进城市的可持续发展。在这样的背景下，怎样走出一条成功的土地利用转型之路尤为重要，全国唯有广东省在全省范围内推行大规模的城市改造，包括旧城改造、旧村改造和旧厂改造，通过制定规划、发布政策、给予财政支持、市场等方面，取得了初步的效果。本文在对国内外城市土地利用转型研究的基础上，对相关概念进行界定，分析广州市土地利用现状及存在的问题，并从广州市“三旧”改造的驱动力切入，运用主成分分析方法对1998-2010年的相关数据进行分析，得到广州市“三旧”改造的驱动因素为经济实力、产业结构、土地供给数量以及城市化，通过实地调研和典型剖析，利用定量分析与定性分析相结合，理论分析与实证分析相结合的方法，从规划、政策、财政支持、市场四个方面探讨了广州市“三旧”改造的路径，最后从社会、经济、生态三个方面对广州市“三旧”改造的效益进行了简单分析，并提出广州市“三旧”改造存在的问题和解决建议，以期对其它城市的土地利用转型提供参考。

关键词：三旧改造驱动力路径广州市

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德胜河北岸三旧改造项目综合评价

德胜河北岸三旧改造项目综合评价

作者：王铃吉林大学

学位级别：硕士

“十二五”时期是顺德深入实践科学发展观、先行先试创新的重要时期，也是实施《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》的重要时期。“十二五”时期，顺德经济社会发展将向更高水平、更高层次跨越。在珠三角一体化、特别是广佛同城的背景下... 详细信息

“十二五”时期是顺德深入实践科学发展观、先行先试创新的重要时期，也是实施《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》的重要时期。“十二五”时期，顺德经济社会发展将向更高水平、更高层次跨越。在珠三角一体化、特别是广佛同城的背景下，顺德城市建设也面临着前所未有的机遇。为此，顺德提出了建立“阳光城市、幸福家园”的城市发展目标。“阳光城市”是让顺德摆脱简单的工业制造业城市的定位，朝着环保型的城市生活方向发展：“幸福家园”则是让老百姓切切实实体会到顺德改革取得的成果，让顺德朝着宜商宜居方向发展。本文以德胜河北岸三旧改造项目为研究对象，首先阐述本文的研究背景及意义，介绍了本文了研究方法与技术路线。然后对项目综合评价相关理论进行综述，介绍了项目综合评价的概念、要求、分类，同时介绍了项目综合评价的方法，包括层次分析法及盈亏平衡估计法。然后对德胜河北岸三旧改造项目的现状进行分析，介绍了项目的概况，包括项目的拆迁情况、定位分析、项目建设的必要性分析，同时对项目的改造进度计划进行编制。接下来对德胜河三旧改造项目实施评价，首先对项目的初步安置方案及拆迁补偿进行评估，所做的具体工作有：初步对项目进行安置方案的设计，然后选择项目的改造模式，进而对项目的土地价值及拆迁补偿进行评估。同时，对项目改造技术指标及技术进行了评估，另外，对项目的总体能源消耗进行了分析，同时对项目的环保投资进行了评价。最后，本文对德胜河北岸三旧改造项目进行了经济效益及社会效益的评估。确定了项目改造后的财务评价指标，然后对项目进行盈亏平衡估计。通过对项目的综合分析可知项目在建设期间及运营期间对环境产生一定的影响，所以在本文的最后对项目提出了建筑节能措施，并且对项目的建设期间及运营期间对环境的影响进行了分析，同时提出了污染防治的措施。本文将评价理论研究和实际相结合进行研究，为德胜河北岸三旧改造项目提供一定的帮助，同时也能够为今后的“三旧”改造提供参考依据。

关键词：城市发展三旧改造综合评价实际应用

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东莞市月山村三旧改造项目商业计划书

东莞市月山村三旧改造项目商业计划书

作者：欧鹏华南理工大学

学位级别：硕士

东莞一直处于土地矛盾突出和产业转型过渡的双重困境,以往依赖外向型加工贸易模式,以土地换资金,以空间换发展,导致东莞土地资源过度开发,2014年土地综合开发强度已高达46.7%,仅次于发达城市深圳土地开发强度48%。同时由于过去城乡规划... 详细信息

东莞一直处于土地矛盾突出和产业转型过渡的双重困境,以往依赖外向型加工贸易模式,以土地换资金,以空间换发展,导致东莞土地资源过度开发,2014年土地综合开发强度已高达46.7%,仅次于发达城市深圳土地开发强度48%。同时由于过去城乡规划滞后和管理缺位,形成大量低效的“旧城镇、旧村庄、旧厂房”,目前东莞处于一方面是土地资源短缺,另一方面是大量资源闲置。随着粤港澳大湾区的规划利好,东莞新一轮城市发展和经济腾飞,亟需土地资源升级换代。通过三旧改造,盘活存量土地,利用好这些老化土地空间,将低效的存量土地转化经济发展中有效的增量资源,促进城市持续发展,已成为社会共识,而面对现有土地缺乏的情况下,越来越多房地产发展商也把目光投进“三旧”改造。因此本文针对特定的“三旧”改造项目,以商业计划书的形式,运用可行性研究、营销管理、财务测算等理论,对项目整体性的评估和计划。本商业计划书从房地产开发和营销角度研究“三旧”项目的商业运营模式,并结合三旧改造的特殊性,以东莞市月山村“三旧”改造项目实际案例进行研究。分别从国内外相关理论综述、案例取证、项目现状及改造必要性、投资环境分析等方面论证月山村旧改项目的可行性。从SWOT分析、产品定位、营销策略、财务及效益等方面构建月山村旧改项目的运营模式,并提出房地产发展商在旧改过程中面临的各种风险和利益权衡,保证在众多不可控的风险下正常运营。从可行性到项目定位到营销,建立“三旧”改造项目整体运营模式,有利于增强政府和投资方的信心和支持,为“三旧”改造项目后期开发和营销提供一定的参考经验。

关键词：月山村三旧改造房地产商业计划

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增城市“三旧”改造规划与实施问题研究

增城市“三旧”改造规划与实施问题研究

作者：刘慷华南理工大学

学位级别：硕士

随着经济高速发展,土地资源消耗日益严重,传统粗放型土地利用方式难以为继,日益紧张的土地资源制约着经济的可持续发展。为了破解发展难题,先行先试,汪洋书记在总结佛山市、东莞市等“三旧”改造试点城市先行经验后,向国土资源部积极争... 详细信息

随着经济高速发展,土地资源消耗日益严重,传统粗放型土地利用方式难以为继,日益紧张的土地资源制约着经济的可持续发展。为了破解发展难题,先行先试,汪洋书记在总结佛山市、东莞市等“三旧”改造试点城市先行经验后,向国土资源部积极争取,获得了在我省开展为期三年(2010年-2012年)的三旧改造先行先试的政策许可机会,这在全国其他省份是没有的。2009年9月,广东省政府下发了《关于推进三旧改造促进节约集约用地的若干意见》(粤府[2009]78号),在全省范围启动了“三旧”改造行动。通过三旧改造,促进产业结构调整升级,优化用地布局,提高土地利用效率。因此,“三旧”改造是转变经济发展方式、加快城镇化进程的一项重要举措,也是部省合作在科学发展观指导下推动土地管理制度改革创新的一次大胆实践。本文首先介绍了三旧改造政策的背景,并对其进行了分析,综述了当前国内外有关三旧改造的研究内容。其次,对三旧改造政策进行了详细的解读,对三旧改造相关概念进行了界定,并阐述其动力机制。同时,对三旧改造中存在的的规划引导不足、资金瓶颈、实施主体利益的平衡、拆迁安置等主要问题进行了分析,提出了解决策略。本研究以我省较为成功的佛山模式中的祖庙东华里片区改造工程案例,对该工程的规划、实施过程中值得借鉴的经验进行了分析归纳。在此基础上,结合增城市实际,在土地利用现状、地块周边土地利用情况以及城乡规划情况等基础资料调研的基础上,依据增城市战略规划、各镇街总体规划及控制性详细规划,编制了《增城市“三旧”改造实施规划》及实施策略,从规划技术要求上提出“三旧”改造土地整合规划指引,确定各地块的总用地面积、规划用地面积、容积率和计容建筑面积等开发强度经济技术指标,供市政府作为决策参考,同时给各镇街和相关部门在“三旧”改造实施工作中作为技术参考。

关键词：城市化三旧改造规划实施