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一房多卖合同效力的研究

一房多卖合同效力的研究

作者：刘龙飞淮北师范大学

学位级别：硕士

城市的建设,国家的发展离不开房产市场的活跃进行,更离不开房产的交易。经济的良性发展需要有一个稳定、安全的房产交易市场。房产交易包括一手房交易、二手房交易。房屋类型又有集体土地建设的小产权房、拆迁安置房、商品房等诸多房产... 详细信息

城市的建设,国家的发展离不开房产市场的活跃进行,更离不开房产的交易。经济的良性发展需要有一个稳定、安全的房产交易市场。房产交易包括一手房交易、二手房交易。房屋类型又有集体土地建设的小产权房、拆迁安置房、商品房等诸多房产类型。横向地看房产交易纠纷有一房二卖、一房多卖等多维纠纷模式,纵向地看又有合同效力纠纷、物权归属纠纷等。2012年-2014年期间一房二卖有一次学者研究高潮,在合同效力方面、物权归属方面、物权先于债权以及民事责任及刑事责任等各个方面研究,也成为了当年学术界与实务界争论不止的焦点。笔者在前人研究一房二卖的基础之上,进一步探讨研究二手房一房多卖中合同效力等相关部分法律问题。一房多卖有多种形式,笔者将一房多卖归纳为两种情形,其一是横向多卖,即第一产权人将其房屋出卖于多名买受人;其二纵向多卖,即一房二卖后,买受人又将房屋出卖。本文仅研究的是纵向多卖情形。本文以钱小某诉林志某、钱成某、李小某、马海某等合同效力及物权归属一案为切入点,通过研究每一份合同的签署过程、履行方式从而研究一房多卖中数份合同的效力,从而引出善意取得及恶意串通相关法律研究,针对各方合同效力确定后救济权利进行简单的阐释明确。本文严格按照论文逻辑顺序从案例介绍开始行文,在案例中以图表形式清晰展现出复杂的法律关系,第一部分针对对于文章问题的提出及理论基础进行综述,同时对目前我国房屋现状进行综合分析,选出一类房屋类型进行研判。在第一章详细的介绍案件,深刻的分析案件中法律关系,并用流程图的形式清晰直观的表达出法律关系。第二章从大前提现行法律规定归纳总结并延伸,针对本案件所涉及的法律关系及相应的后果进行法律索引,解读重点法条等。第三章即根据案情具体分析诸多合同效力并结合深层次的恶意串通行为加以探讨。第四章是对规制一房二卖现象提出部分构思,以便立法时参考。

关键词：一房多卖合同效力物权变动效力善意取得恶意串通

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“一房多卖”中惩罚性赔偿制度研究

“一房多卖”中惩罚性赔偿制度研究

作者：李伟男哈尔滨商业大学

学位级别：硕士

在经济上行的现状下,人口众多的我国将资金越来越多地转移到房地产市场。无良商人逐利心渐长,驱使“一房多卖”行为增多。严重侵犯了买房人的切身利益,破坏了法治公平。对“一房多卖”纠纷,我国现有赔偿制度主要有:极其严格的适用标准... 详细信息

在经济上行的现状下,人口众多的我国将资金越来越多地转移到房地产市场。无良商人逐利心渐长,驱使“一房多卖”行为增多。严重侵犯了买房人的切身利益,破坏了法治公平。对“一房多卖”纠纷,我国现有赔偿制度主要有:极其严格的适用标准、惩罚性不足、对违法行为不够有震慑性等问题,无法在侵权行为发生前中后对行为进行有效的预防、制裁及惩罚,另外,惩罚性赔偿金额的赔偿标准未定,也让类似案件处理结果天差地别。因此更加需要研究在“一房多卖”案件中增加“惩罚性赔偿制度”的可行性。由于我国现有商品房买卖引发的纠纷案件解决多适用《民法典》合同编、《商品房买卖司法解释》,而不能适用《消费者权益保护法》,前二者对于合同违约赔偿多采用补偿性赔偿规则,而没有惩罚性赔偿规则,致使被侵权人财产权得到侵害时得不到足额赔偿,亦无法对此种恶意行为进行高效的威慑,侵权人存在即使赔偿后还能获利心理,由于受害人合法权益得不到有效保障,侵权人违法成本低,因此此类案件上诉率高、犯案率高,社会公平失衡。将“一房多卖”的法律适用分情况地向《消费者权益保护法》倾斜的方法,将《消费者权益保护法》中“三倍惩罚性赔偿”的规定修正地适用于此类案件,将是惩罚性赔偿在“一房多卖”领域适用的有效手段和重要方法。“一房多卖”惩罚性赔偿制度可以从以下几方面进行完善:基于消法条款和实际情况的分析,购房者首套刚需住房认定为生活消费品存在合理性,应认定我国“一房多卖”适用消法中惩罚性赔偿规定具有正当性;惩罚性不仅应表现为对侵权人的惩罚,更应表现为对受害人的损失减免,通过变通减免惩罚性赔偿诉讼费用,激发购房者遭遇一房多卖后请求惩罚性赔偿的积极性;还应建立房产销售信息公开制度,平衡双方信息持有量;启动惩罚性赔偿的方式之规范,售房者对购房者尽到告知和承诺义务,设立发生纠纷后的举证倒置规则,地产销售方提供自己免责的相关信息和证据以提高违法难度、加大违法成本:在“一房多卖”中惩罚性赔偿金额可以有一至三倍的核定标准或者是级别判定方式,这对在判案中解决问题提高效率维护公平也能起到极大的促进作用。

关键词：商品房一房多卖惩罚性赔偿消费者权益保护

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商品房一房多卖惩罚性赔偿制度研究

商品房一房多卖惩罚性赔偿制度研究

作者：吴未秋华南理工大学

学位级别：硕士

最高院颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》至今已逾十五年,其中第八条第二款关于“一房多卖”的惩罚性赔偿条款在司法实践上的适用情况不佳。在传统房地产法学对于商品房一房多卖惩罚性赔偿制度的研究缺... 详细信息

最高院颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》至今已逾十五年,其中第八条第二款关于“一房多卖”的惩罚性赔偿条款在司法实践上的适用情况不佳。在传统房地产法学对于商品房一房多卖惩罚性赔偿制度的研究缺乏实证研究的学术环境下,对该制度进行实证研究将填补此领域的学术空白。为此,本文运用实证分析与理论推演相结合的方法,先对我国当前商品房一房多卖惩罚性赔偿制度进行较为系统的理论梳理,后通过收集全国商品房一房多卖的司法判例进行多侧面的实证分析。其中,借助统计学分析方法比对判例中各种数据变量对于案件本身的影响,从而找出商品房一房多卖惩罚性赔偿制度在司法实务上存在的适用难题,并针对难题进行成因探究,进而为化解问题提供有益的探索。第一章为绪论,主要介绍本文研究背景及意义,相关的文献综述以及研究方法等。第二章为一房多卖惩罚性赔偿的适用要件辨析,主要对出现商品房一房多卖时,符合适用惩罚性赔偿的具体要件进行不同程度的学理辨析。第三章为一房多卖惩罚性赔偿的法理内涵,主要分析一房多卖惩罚性赔偿制度背后的法理基础,通过对该制度的正当性讨论、市场现实需求及相关案例的实证分析,以理论结合实际进一步剖析其法理内涵。第四章为一房多卖案例样本的实证分析,主要是对502宗一房多卖案例进行统计描述分析。单变量统计描述的对象有案例中所反映的“案件地域分布”、“案件类型”、“案件时间”、“原告诉讼主张”、“审判结果”、“审级情况”等,双变量统计描述的对象有“案件时间与案件事实”、“地域分布与诉讼主张”、“案件标的与判决结果”、“案件时间与判决结果”。第五章为一房多卖惩罚性赔偿适用问题的成因分析,通过前文实证分析所得之数据,着重讨论我国司法实际中对于一房多卖惩罚性赔偿的适用存在的两个问题,一是案件时间过长,二是原告提起惩罚性赔偿诉讼请求的主张率过低。第六章为解决路径之探索,主要围绕第五章提及的案件时间过长以及原告提起惩罚性赔偿诉讼请求的主张率过低两个司法适用难题进行解决路径的探索。分别以智能化审判系统的构建以及诉讼费用的变通减免作为探索方向。

关键词：商品房一房多卖惩罚性赔偿实证研究

“一房多卖”案件中民事欺诈与刑事诈骗的界分问题研究

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“一房多卖”案件中民事欺诈与刑事诈骗的界分问题研究

作者：李雪内蒙古大学

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“一房多卖”是指房地产开发商或其他房屋处置人将同一套房屋多次进行处置的乱象。涉“一房多卖”的案件中刑事、民事法律关系相互杂糅,罪与非罪的边界比较模糊,判断非法占有目的的依据十分有限,故对行为人的欺骗行为在民事欺诈和诈骗... 详细信息

“一房多卖”是指房地产开发商或其他房屋处置人将同一套房屋多次进行处置的乱象。涉“一房多卖”的案件中刑事、民事法律关系相互杂糅,罪与非罪的边界比较模糊,判断非法占有目的的依据十分有限,故对行为人的欺骗行为在民事欺诈和诈骗犯罪之间的界定过程较为困难。从当前的立法现状及司法实践上看,没有专门的立法性文件对“一房多卖”问题的处理作出直接规定,司法机关往往根据行为人在实施行为过程中是否具有非法占有目的,将其作为刑事中的诈骗类犯罪或者民事欺诈作出不同处理,而判断是否非法占有目的的标准,则在于偿还能力的有无、买卖关系与借贷关系的区分、调剂其他住房能力的有无以及钱款去向。值得关注的是,前述标准往往是以审判机关颁布的“审判工作座谈会纪要”作为依据、以刑事推定作为判断方法来适用的。这一做法虽然相对灵活有效,但从客观上来讲,座谈会纪要在我国刑法体系中并没有明确的地位,不属于严格意义上的法律渊源,故这一做法与罪刑法定原则存在内在紧张关系,也在一定程度上扩张了“非法占有目的”的推定边界,与无罪推定原则亦存在理论上的衔接问题。综上,应进一步完善涉“一房多卖”等刑民交叉案件处理方法的可行性路径,从整体思路上摒弃以事后行为倒推定性、以经济实力倒推主观意图、以是否能通过民事途径解决作为是否构成诈骗类犯罪的前置条件等错误的思维模式,聚焦非法占有目的本身,完善非法占有目的的证明方法。

关键词：一房多卖刑民交叉非法占有目的民事欺诈诈骗罪

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商品房一房多卖法律纠纷的审判实务研究

法制与社会 2008年第32期 122-123页

作者：杨恒胜郭景放湖南省汉寿县人民法院中国政法大学国际法学院

本文结合我国相关法律规定和审判实践,对商品房一房多卖法律问题做出了总结。文章首先论述了商品房一房多卖的概念和法律特征;其次对针对同一商品房的数个买卖合同的效力进行了认定;再次讨论了争议房屋所有权的归属;最后对无法取得商品... 详细信息

本文结合我国相关法律规定和审判实践,对商品房一房多卖法律问题做出了总结。文章首先论述了商品房一房多卖的概念和法律特征;其次对针对同一商品房的数个买卖合同的效力进行了认定;再次讨论了争议房屋所有权的归属;最后对无法取得商品房所有权的买受人的法律救济,尤其是对合同变更请求权问题进行了探讨。

关键词：商品房一房多卖房屋所有权合同变更请求权

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关于“一房多卖”的法律问题探析

渤海大学学报（哲学社会科学版） 2012年第4期34卷 36-40页

作者：张丽渤海大学经法学院辽宁锦州121013

近年来,我国的商品房和二手房交易市场日趋活跃,但随之而来的大量商品房买卖纠纷也逐渐成为社会关注的焦点,"一房多卖"便是焦点之一。对各种情形下房屋的所有权归属和法律责任等相关问题进行简要分析,并对登记的效力、优先权等相关问题... 详细信息

近年来,我国的商品房和二手房交易市场日趋活跃,但随之而来的大量商品房买卖纠纷也逐渐成为社会关注的焦点,"一房多卖"便是焦点之一。对各种情形下房屋的所有权归属和法律责任等相关问题进行简要分析,并对登记的效力、优先权等相关问题进行探索具有重要意义。

关键词：一房多卖不动产买受人所有权法律责任

政府监管制度在房地产与民间金融市场的完善研究——以温州一房多卖为案例

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时代经贸 2012年第20期10卷 92-94页

作者：葛彩虹陈时兴杭州行政学院浙江杭州310024

近十年来房地产市场呈现良好的发展势头，吸引众多主营与非主营的房地产商大规模盲目开发和投资房地产，在资金运行不足的情况下而采取了非法吸储的严重后果。其中一些政府官员的寻租行为加剧市场秩序的混乱，微观主体的市场行为如何规... 详细信息

近十年来房地产市场呈现良好的发展势头，吸引众多主营与非主营的房地产商大规模盲目开发和投资房地产，在资金运行不足的情况下而采取了非法吸储的严重后果。其中一些政府官员的寻租行为加剧市场秩序的混乱，微观主体的市场行为如何规制？政府官员行为如何约束？都值得我们研究。本文以案例的形式，对我国政府监管制度在房地产市场与民间金融市场的缺位加以描述、分析和建议。

关键词：政府监管房地产金融市场一房多卖