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楼花按揭的法律性质

特区经济 2010年第5期 254-256页

作者：李菁凤广州广播电视大学广东广州519001

楼花按揭的法律性质究竟为何,理论界众说纷纭。许多学者认为楼花按揭和现楼按揭都属于让与担保。本部分通过按揭与让与担保的比较,说明按揭不同于让与担保。同时通过比较,可以看出,按揭更符合我国的国情。

关键词：楼花按揭抵押让与担保预登记

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楼花按揭法律制度研究

楼花按揭法律制度研究

作者：王晓芬河南大学

学位级别：硕士

楼花按揭,是以在建甚至是未建的预售商品房作为担保标的取得银行贷款的一种新的融资担保方式。该担保方式 90 年代初自香港传入我国大陆后,极大地推动了我国房地产业的发展和住房改革的深化。楼花按揭,一方面使普通百姓拥有商品房的梦... 详细信息

楼花按揭,是以在建甚至是未建的预售商品房作为担保标的取得银行贷款的一种新的融资担保方式。该担保方式 90 年代初自香港传入我国大陆后,极大地推动了我国房地产业的发展和住房改革的深化。楼花按揭,一方面使普通百姓拥有商品房的梦想成为现实,扩大了房地产的销售市场,促进了经济的发展;另一方面,楼花按揭的应用,扩大了银行业务范围并避免了银行在商品房开发、预售两个独立的环节中分别向开发商、购房人融资贷款的交叉占有资金形式,从而在一定程度上缓解了我国房地产市场资金紧张的状况。然而,从理论层面上讲,由于这种新的担保方式源于英美法系,而我国担保法律制度继受的是大陆法系,在我国现有的担保法律制度框架下找不到与楼花按揭相对应的担保形式。立法及实务中,多以抵押制度来调整楼花按揭关系,但是楼花按揭在许多方面并不能为抵押制度所涵纳,故楼花按揭引入大陆后引起了人们认识上的差异及法律适用上的混乱,如何正确认识楼花按揭的法律性质并寻求合理的制度规范之,便具有了重要的现实意义。本文通过对国内外有关于楼花按揭法律制度的研究,认为楼花按揭应归属于大陆法上的让与担保,并在重新定性基础上,试图对楼花按揭内容进行重新规制并探寻相应的配套措施。文章除引言和结语外共分为五大部分: 第一部分:楼花按揭概述。从制度的起源入手,分析了按揭的实质内涵并阐述了楼花按揭的由来、含义、功能、特征、法律效力及楼花按揭在我国的引入。楼花按揭是指,于在建楼宇预售时,购房人(按揭人)将其与开发商所签订的《楼花买卖合同》中所取得的物业权利让与于银行(按揭权人)作为担保,向银行贷款支付除其已交首期购房款外尚欠的房款,购房人于期满偿还所贷款项本息及其他费用后,银行将物业权利重新让回于购房人,反之,银行有权采取多种方式就标的物优先受偿或请求法院颁布禁令取消购房人的回赎权。楼花按揭作为房地产领域一种广泛应用的融资担保手段,使开发商、购房人、银行三方利益得到最佳的整合,其特征主要表现在:涉及两个合同关系和三方关系人;标的物实质上为期待权;通过移转楼花业权来设定;按揭权的实现方式具有多样性。楼花按揭的法律效力主要体现在购房人与银行之间的对内法律效力和对按揭当事人之外的第三人所产生对外法律效力两个方面。第二部分:楼花按揭在我国的现状及存在的问题。介绍了我国楼花按揭设

关键词：楼花按揭法律性质让与担保

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楼花按揭的民法问题研究

楼花按揭的民法问题研究

作者：徐永峰吉林大学

学位级别：硕士

楼花按揭是我国目前房地产市场中非常流行的一种买卖方式,所以对其进行准确的分析是十分必要的。笔者在实证分析的基础上结合比较分析的方法对我国实践中的楼花按揭进行了初步阐释。本文分三章,第一章是关于楼花按揭的含义、特征、性质... 详细信息

楼花按揭是我国目前房地产市场中非常流行的一种买卖方式,所以对其进行准确的分析是十分必要的。笔者在实证分析的基础上结合比较分析的方法对我国实践中的楼花按揭进行了初步阐释。本文分三章,第一章是关于楼花按揭的含义、特征、性质。对于楼花按揭的含义,笔者从其来源入手,介绍了其名称来源和在英美法、香港法、我国大陆实践中的含义。对于其特征,笔者是在比较其与现房按揭、香港楼花按揭的基础上分析了其特征并对其特征的成因进行了初步分析。在分析我国楼花按揭含义、特征的基础上,笔者认为我国楼花按揭是在房屋预售买卖中债权质、抵押、保证三种担保措施的联立组合。在第二章中,笔者从各大银行楼花按揭实践的设定流程出发,分析了楼花按揭的设定及其效力,对楼花按揭中的当事人和当事人的关系进行了初步阐释,对楼花按揭中债权质、抵押和保证的效力进行了说明。同时对于其效力,笔者指出其在楼花按揭中的特殊表现。在第三章中,笔者分析了民法在楼花按揭中的作用,其针对不同的风险在民法范畴内的应对,结合楼花按揭的实践,笔者分析了楼花按揭中预告登记、债权质、保证、抵押的作用,并对其进行了评析。

关键词：楼花按揭债权质抵押保证

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楼花按揭的法律问题研究

楼花按揭的法律问题研究

作者：张春宇吉林大学

学位级别：硕士

楼花按揭,是90年代初自香港传入我国大陆的一种新的融资担保方式。本文主要从以下几个下方面对楼花按揭中的法律问题深入研究和探讨:第一章是关于楼花按揭的概念、特征和法律性质,笔者从楼花按揭的起源谈起,并结合我国实际准确界定我国... 详细信息

楼花按揭,是90年代初自香港传入我国大陆的一种新的融资担保方式。本文主要从以下几个下方面对楼花按揭中的法律问题深入研究和探讨:第一章是关于楼花按揭的概念、特征和法律性质,笔者从楼花按揭的起源谈起,并结合我国实际准确界定我国按揭贷款的内涵。楼花按揭的法律性质是这一章的重点,也是整个论文的立论基础,笔者分析了不动产抵押说、权利质押说、新型担保物权说、准抵押说以及让与担保说,界定楼花按揭的法律性质;第二章是关于楼花按揭的设定及法律效力,笔者从设定的基本过程入手,着重介绍了设定中的登记制度,同时也阐述了各方当事人的权利和义务;第三章是关于楼花按揭的风险及防范,本章详细介绍了各个主体在按揭中可能遭遇的各种风险,提出了登记公示、保险防范以及贷款证券化的方式,以解决实际中的问题;第四章是笔者对于楼花按揭的立法构想,希望通过制定特别法来规范现今的按揭制度,并对理论中争议较大的让与担保涵盖按揭问题提出笔者的主张。

关键词：楼花按揭抵押质押让与担保

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楼花按揭中风险防范的法律问题研究

楼花按揭中风险防范的法律问题研究

作者：乔英男吉林大学

学位级别：硕士

楼花按揭自我国香港地区引入,现已逐步发展成为一种成熟的房地产融资担保方式。楼花按揭在我国大陆的兴起,极大地推动了我国房地产业的发展和住房制度改革的深化。然而,目前我国既没有对按揭这一担保形式在立法上进行规定,也没有在现有... 详细信息

楼花按揭自我国香港地区引入,现已逐步发展成为一种成熟的房地产融资担保方式。楼花按揭在我国大陆的兴起,极大地推动了我国房地产业的发展和住房制度改革的深化。然而,目前我国既没有对按揭这一担保形式在立法上进行规定,也没有在现有的立法框架内对其内涵进行规制,学者们对其理解也各不相同,这对于按揭中各方当事人自身利益的维护显然是不利的。本文通过对楼花按揭制度的一般理论研究,对我国大陆按揭制度与英美、我国香港地区按揭制度的比较,深入分析了楼花按揭运作中各方当事人的常见风险,并就其常见风险的法律防范和对策提出了自己的建议和设想,以期楼花按揭各方当事人能够降低风险、减少纠纷,进而使房地产市场得以安全、稳定地运行。

关键词：楼花按揭风险防范措施

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试论楼花按揭及其纠纷的处理

人民检察 1997年第1期 31-34页

作者：黄敏孙何能高江西省抚州地区中级人民法院

楼花是指没有建成的楼宇（房屋），已奠地基但尚未有任何地面建筑的亦被视为楼花。依据法律规定，楼花是可以买卖的，即商品房预售制度。楼花接揭是银行、房地产、开发商和购房者三方共同参加房地产经营开发的一种融资活动。即购房者与... 详细信息

楼花是指没有建成的楼宇（房屋），已奠地基但尚未有任何地面建筑的亦被视为楼花。依据法律规定，楼花是可以买卖的，即商品房预售制度。楼花接揭是银行、房地产、开发商和购房者三方共同参加房地产经营开发的一种融资活动。即购房者与房地产开发商签订楼花买卖合同后，购房者在与银行签订借贷合同时签订的一种担保合同，将其依楼花买卖合同取得楼宇（房屋）的期待权让渡给银行作为取得银行贷款的担保，是一种特殊形式的不动产抵押方式。目前，随着房地产开发业的蓬勃兴起，楼花按揭大量涌现，同时它所带来的纠纷也日益增多，如何规范楼花按揭制度，以及如何认定楼花按揭的法律效力以解决纠纷，成了摆在理论界、司法界面前的共同问题。

关键词：楼花按揭买卖合同按揭权房屋预售合同房地产开发商购房者借贷合同担保合同抵押权人期待权

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我国楼花按揭法律性质研究及制度完善

我国楼花按揭法律性质研究及制度完善

作者：蔡方明厦门大学

学位级别：硕士

预售商品房按揭即楼花按揭目前已成为我国普遍采用的一种购楼方式。按揭起源于英美法系,我国按揭制度从香港按揭引入后在国内迅速发展起来,它增强了购房者的支付能力,为开发商挖掘了相当数量的住宅消费群体,为银行创造了低风险的资产投... 详细信息

预售商品房按揭即楼花按揭目前已成为我国普遍采用的一种购楼方式。按揭起源于英美法系,我国按揭制度从香港按揭引入后在国内迅速发展起来,它增强了购房者的支付能力,为开发商挖掘了相当数量的住宅消费群体,为银行创造了低风险的资产投资市场,开拓并活跃了房地产交易市场。但现行的法律、法规对按揭制度特别是楼花按揭制度尚无明确规定,一些地方法规和部委规章虽有涉及,但内容过于简略,对楼花按揭的法律性质、按揭法律关系等存在争议,导致实践中大量的有关按揭的纠纷无法可依。本文拟对楼花按揭的法律性质进行研究,并对我国楼花按揭制度的完善提出几点建议。本文除引言和结束语外,主要内容分为四章:第一章英美法国家及香港的按揭制度简介。主要介绍英美法国家及香港的按揭制度以及我国按揭的引入和现状。第二章我国楼花按揭法律性质的研究。对我国存在的楼花按揭的学说进行辨析,分析楼花按揭与抵押、权利质押及让与担保的区别,阐述了我国楼花按揭的法律性质。第三章我国楼花按揭法律关系的构成。阐述我国楼花按揭法律关系的构成及楼花按揭法律关系的相互关系。第四章我国楼花按揭制度存在的问题及制度完善。阐述我国楼花按揭制度存在的问题,并对完善我国楼花按揭制度提出几点建议。

关键词：楼花按揭法律性质制度完善

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我国城镇商品房楼花按揭法律问题研究

我国城镇商品房楼花按揭法律问题研究

作者：杨定玉贵州师范大学

学位级别：硕士

商品房楼花按揭制度源自中国香港,是世界发达国家和地区流行的一种以在建或将建的商品房作为担保物,以取得银行按揭贷款的融资购楼模式。由于其特殊的融资功能,自传入我国以后,日趋盛行,越来越成为普通收入者在购买商品房时的一种有效... 详细信息

商品房楼花按揭制度源自中国香港,是世界发达国家和地区流行的一种以在建或将建的商品房作为担保物,以取得银行按揭贷款的融资购楼模式。由于其特殊的融资功能,自传入我国以后,日趋盛行,越来越成为普通收入者在购买商品房时的一种有效购楼方式。然而,国内许多人士对楼花按揭制度的法律机理和运作机制还不甚了解,且在我国城镇商品房楼花按揭的实践中,出现了一系列的法律问题和纠纷难以解决。基于此,笔者以楼花按揭法律制度为研究对象,对楼花及其按揭的渊源进行了考证,并对此制度的性质及其预告登记的效力定位进行了法律上的探讨和评析;在此基础上,还对楼花按揭制度中按揭权的实现问题以及令人关注的楼花按揭运作中各方当事人的常见风险作了深入的分析,并就其常见风险的法律防范和对策提出了自己的建议和设想,以期楼花按揭业务能有效、正常的运行,繁荣房地产金融市场,促进市场经济健康、稳定和快速发展。关键词: .

关键词：楼花按揭预告登记转按揭回购法律问题

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我国楼花按揭法律制度研究

我国楼花按揭法律制度研究

作者：路晓晖中国政法大学

学位级别：硕士

商品房按揭是随着我国住房制度改革的深入而发展起来的一种新型物权担保方式，它是英美法上的不动产按揭制度经由香港于20世纪90年代引入我国内地并得到迅速发展的。目前在各地商品房交易实务中所运用的按揭可分为两种：楼花按揭和现楼... 详细信息

商品房按揭是随着我国住房制度改革的深入而发展起来的一种新型物权担保方式，它是英美法上的不动产按揭制度经由香港于20世纪90年代引入我国内地并得到迅速发展的。目前在各地商品房交易实务中所运用的按揭可分为两种：楼花按揭和现楼按揭。现楼按揭视同抵押，相对而言，运作较为规范并有较为完善的法律依据。但理论界和实务中对楼花按揭的法律性质的认识尚未达成一致意见，且相关立法规范欠缺，导致了楼花按揭在实践操作中混乱无序。当务之急是对楼花按揭进行法律规范，以解决实践中不断发生的纠纷和防范因法律不健全而潜在的危险。本文首先回顾了按揭制度在英国的起源和在香港的发展，明确：按揭本义是一种转移财产权益的担保方式，我国楼花按揭直接来源于香港的公义式按揭。针对我国楼花按揭实务和发展趋势，首先分析了各方当事人的权利、义务平衡机制和楼花按揭的性质，认为楼花按揭合同因缺乏法律保障使其效力不确定，这正是造成实践中纠纷的根本原因之一，因此有必要对楼花按揭进行立法规范。通过对我国可能采取的各种楼花按揭法律规范模式及其优缺点的比较分析，笔者提出了对我国楼花按揭法律规范模式的取舍及理由，主张以完善我国现有抵押制度的方式来规范楼花按揭。从我国现有的抵押法律制度来看，以抵押制度包容楼花按揭还需要在立法中对以下问题予以明确，一是扩大抵押标的范围，明确规定尚在建设中的房屋或尚未取得房地产权证书的房屋可以设定抵押，其权源是以合同方式确立的房屋所有权之期待权;二是需要立法明确规定按揭权人可以就依法获准设定抵押的在建房屋实现抵押权，实现方式是直接处分房屋所有权之期待权;另外，要明确预售商品房抵押登记的效力，不仅是对未来建成的房屋的抵押的预登记，而且也是以房屋所有权之期待权作为抵押标的现实登记。在确立以抵押制度规范楼花按揭的基础上，本文进一步对楼花按揭中预售商品房抵押的的实现方式进行了探讨，认为

关键词：楼花按揭让与担保预售商品房抵押法律制度