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基于转用概率差异的耕地发展权价格研究——以福建省长泰县为例

基于转用概率差异的耕地发展权价格研究——以福建省长泰县为例

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作者：阮羿佑中南财经政法大学

学位级别：硕士

随着当前中国经济的快速发展和城镇化率的不断提高,对土地资源的需求日益增加,越来越多的耕地转为城镇建设用地,但同时也需要相应的耕地资源保证未来的发展,这导致了城市扩张产生的用地需求与保护耕地资源而实施的规划管制之间的矛盾越... 详细信息

随着当前中国经济的快速发展和城镇化率的不断提高,对土地资源的需求日益增加,越来越多的耕地转为城镇建设用地,但同时也需要相应的耕地资源保证未来的发展,这导致了城市扩张产生的用地需求与保护耕地资源而实施的规划管制之间的矛盾越来越突出。土地规划管制一方面使不同资源禀赋的土地难以发挥比较优势,同时也造成了非限制区相关利益主体的“暴利”以及限制区土地的“暴损”现象。从效率与公平的视角,政府应建立市场化机制,通过补偿来弥补土地利用方式变化的机会成本以促进土地所有权人提供有价格的生态环境服务规划管制带来的耕地发展权受限。而补偿的重要基础之一在于对耕地的发展权价格进行科学测度。当前对于耕地发展权价格的研究多局限于测算某一个区域的平均价格,而未考虑区域内部耕地未来转用概率的差异性,且忽视了农村居民对于耕地发展权价格的接受程度。因此难以为构建差别化的耕地补偿政策提供参考。有鉴于此,本研究以福建省长泰县为例,尝试在预测耕地转用概率并进行分区的基础上,调研受访者对不同耕地转用概率区的耕地发展权价格的支付意愿选择,最终得到不同耕地转用概率区的耕地发展权的价格。本研究主要包括两方面的研究内容:一是耕地转用概率测算及区域划分。即运用空间分析软件Arcgis处理研究区土地利用数据,在此基础上基于二分类logit模型构建耕地转用概率预测模型,分析影响耕地转用概率因素的显著性并测算不同耕地地块的转用概率,最后运用自然断裂点法划分若干耕地转用概率区间,并以此对研究区域进行转用概率的划分。二是测算各耕地转用概率区的耕地发展权价格。在耕地转用概率分区的基础上,运用CVM法确定选择实验问卷属性的类型和水平,在此基础上运用选择实验法调研受访者对不同耕地转用概率区的支付选择意愿,结合有序多分类logit模型,分析受访者对不同属性水平的支付意愿水平,最终测算出不同概率区耕地发展权的价格。结果表明:(1)耕地转用概率受到开发胁迫度和管制强度两方面因素的影响。其中,耕地转用概率与耕地地块面积、耕地地块距县城中心的距离、耕地地块距公路的距离、耕地地块距农村道路的距离、耕地地块所在乡镇平均基准地价、是否为基本农田等6个自变量呈负相关关系,与建制镇人口密度、近8年耕地地块所在行政村新增建设用地比例和耕地地块所在村的现状建设用地比例等3个自变量呈正相关关系。(2)运用自然断裂点法对耕地转用概率进行区域划分,将耕地转用概率为0%～8.60%的耕地地块归为低概率区;将转用概率为8.60%～27.23%的地块归为中概率区;将耕地转用概率为27.23%～77.22%的地块归为高概率区。(3)长泰县不同耕地转用概率区的耕地发展权价格的影响因素存在差异。其中:高概率区受土地可转用方向、地块面积、距离县城中心的距离、距离公路的距离、新增建设用地比例五个因素的影响;中概率区受到地块面积、距离县城中心的距离、距离公路的距离、新增建设用地比例四个因素的影响;低概率区受到土地可转用方向、距离县城中心的距离、距离公路的距离三个因素的影响。(4)根据有序多分类logit可测算出各属性在不同耕地转用概率区的支付意愿价格。土地可转用方向属性在高概率区为163元/m,在低概率区为60元/m;地块面积属性在高概率区为59元/m,中概率区为97元/m;距县城中心的距离属性在高概率区为-663元/㎡,中概率区为-563元/m,低概率区为-244元/m;距公路的距离属性在高概率区为-209元/m,中概率区为-165元/m,低概率区为-152元/m;新增建设用地比例属性在高概率区为-229元/m,中概率区为-365元/m。(5)根据各属性在不同耕地转用概率区的价格,可测算出不用耕地转用概率区的耕地发展权价格。高概率区的耕地发展权价格为2142元/m,中概率区的耕地发展权价格为1485元/m,低概率区的耕地发展权价格为972元/m。这说明耕地发展权的价格和耕地的转用概率存在相关性,耕地地块转用概率越高,耕地发展权的价格也越高。基于上述结果,本研究从优化建设用地指标分配机制、构建土地发展权市场交易机制和构建耕地发展权转移支付长效分配机制三个方面提出了政策建议。

关键词：耕地发展权价格选择实验法二分类logit 有序多分类logit 长泰县

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