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台湾都市更新中的容积移转制度:经验与启示

城市规划 2018年第2期42卷 91-96页

作者：张孝宇张安录上海市农业科学院农业科技信息研究所华中农业大学公共管理学院

城市更新是一项复杂的系统工程,台湾地区在都市更新过程中大胆的引入土地发展权移转(台湾称为容积移转)制度,本文对台湾地区城市更新过程中容积移转制度实施的经验和问题进行分析,指出台湾都市更新过程中容积移转在制度上的优势和制度... 详细信息

城市更新是一项复杂的系统工程,台湾地区在都市更新过程中大胆的引入土地发展权移转(台湾称为容积移转)制度,本文对台湾地区城市更新过程中容积移转制度实施的经验和问题进行分析,指出台湾都市更新过程中容积移转在制度上的优势和制度设计中的不足之处,对大陆城市更新过程中的土地利用政策和土地利用法制基础进行反思,分析认为大陆城市更新明显不同于欧美国家,但是与台湾地区却有相似之处,可以考虑引进土地发展权移转制度,并在台湾容积移转制度的不足上进行制度完善,以期对陆现行的城市更新方式有所启示。

关键词：城市更新土地发展权台湾地区容积移转

借鉴台湾经验的历史街区保护视角下的容积移转制度研究

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借鉴台湾经验的历史街区保护视角下的容积移转制度研究

作者：覃俊翰华南理工大学

学位级别：硕士

改革开放以来，中国处于快速化的城市发展阶段，经济发展挂帅也成为历届政府和人民的城市发展新风向标，中国的城市经济增长速度名列全球第一，快速的经济增长也改变了中国的城市特征与形态。在一些城市开发建设中，由于急功近利作祟、... 详细信息

改革开放以来，中国处于快速化的城市发展阶段，经济发展挂帅也成为历届政府和人民的城市发展新风向标，中国的城市经济增长速度名列全球第一，快速的经济增长也改变了中国的城市特征与形态。在一些城市开发建设中，由于急功近利作祟、经济利益驱使等人为因素，无所顾忌的大拆大建，实施过度的商业化运作，致使一批批具有重要历史、文化和生活记忆的历史街区被摧毁，城市的历史与文化正在受到前所未有的挑战与泯灭[1]。因此，历史街区的保护成为城市发展过程中的重要任务和挑战，如何实现历史街区在城市快速发展过程中的保护问题，是本文的出发点。本文以保护历史街区为出发点，探讨在历史街区保护过程中如何实现保护与开发之间的平衡，通过提出容积移转制度的新思路、新方法来实现历史街区保护的目的。本文首先分析了历史街区保护的困境主要来自于历史街区双重经济属性，一方面作为公共物品属性需要被保护下来，另一方面作为生产要素属性又受市场的影响。两者的矛盾使得历史街区保护与开发很难平衡，本文提出了通过容积移转的方式将历史街区生产要素价值转移来实现历史街区保护的目的。然后通过借鉴台湾容积移转制度在历史街区保护过程中的成功经验，包括对台湾容积移转制度的构成、运行方式等进行全面的分析，并用实际案例介绍来阐述容积移转制度运用过程中的价值和不足之处，以作为我国在历史街区保护中运用容积移转制度的价值参考。最后对比分析了国内和台湾地区两者在制度上的差异，对容积移转制度在我国历史街区保护的构想提出了适应性的分析与比较，并根据我国的实际情况提出了适用于我国历史街区保护的技术路线。

关键词：台湾经验历史街区保护容积移转

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关于我国引入城市容积移转制度的评析

关于我国引入城市容积移转制度的评析

作者：宋文然苏州大学

学位级别：硕士

我国城市发展逐步进入高速发展阶段,寻求速度的同时,对于城市生态环境的要求也逐步提高。但我国城市面临着土地资源紧缺的矛盾,针对此类问题,域外法上进行了容积制度的构建,通过容积调配进行城市土地资源的合理利用,以期达到引导城市发... 详细信息

我国城市发展逐步进入高速发展阶段,寻求速度的同时,对于城市生态环境的要求也逐步提高。但我国城市面临着土地资源紧缺的矛盾,针对此类问题,域外法上进行了容积制度的构建,通过容积调配进行城市土地资源的合理利用,以期达到引导城市发展的目的。我国学者试图进行制度性引进,通过将容积移转制度本土化,来解决目前我国城市发展中的土地问题。但域外容积移转制度有着其自身的制度属性和制度依据,面对不同土地制度下的容积移转,其制度运行显然不能同日而语,盲目引进的结果可能会使此项制度水土不服。本文旨在分析,当前我国关于容积移转制度学说理论及其制度构建,探析其引进的理由和依据,以及在目前制度框架之内是否有必要进行引进。针对域外容积移转制度解决的问题,我们建议通过“土地出让金优惠政策”、“管制性征收制度”、“公众参与行政”等方式予以替代。

关键词：容积移转城市土地所有权土地开发权

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多元利益主体的城市更新容积移转研究

多元利益主体的城市更新容积移转研究

台湾地区“都市计划容积移转办法”对我国城市房屋拆迁补偿的启示

2018中国城市规划年会

作者：邓红深圳市宝安规划设计院城市更新设计所

深圳市进入存量开发阶段以来,新的城市发展空间获取手段及获取规模均呈现碎片化发展趋势,城市产业升级转型需要的空间、综合配套服务需要的空间以及重大战略节点需要的空间,其实施在权利主体纷繁复杂的城市更新大环境中均捉襟见肘。随... 详细信息

深圳市进入存量开发阶段以来,新的城市发展空间获取手段及获取规模均呈现碎片化发展趋势,城市产业升级转型需要的空间、综合配套服务需要的空间以及重大战略节点需要的空间,其实施在权利主体纷繁复杂的城市更新大环境中均捉襟见肘。随着深圳市城市更新事权下放至各个区政府,大更新、大规划、大统筹的提出有效地缓解了城市环境品质提升的针灸式发展,宝安区城市更新片区规划研究的试行为城市更新成片规划奠定了基础,在城市更新片区规划研究中权利主体之间利益平衡、公益性项目落地成为规划研究的核心,通过聚焦权利主体在落实公益性项目后的开发建设规模均等,提出城市更新片区研究中容积移转研究,助力公益性项目实施,规避各个权利主体之间的利益平衡难、政府公益性项目落地难、城市环境品质成片提升难的三重瓶颈,引导复杂权属中城市更新的高标准、高效率实施。

关键词：深圳市用地权属城市更新容积移转公益性项目统筹实施

来源： cnki会议评论

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前沿 2005年第2期 131-134页

作者：欧阳恩钱武汉大学法学院武汉430072

“都市计划容积移转办法”为我国台湾地区1998年仿效日本、美国的先例而创设。该办法属旧城改建中容积权利补偿的典型市场模式, 将容积权利作为土地产权不可或缺的构成部分加以周全保护,符合近代民主国家土地政策的根本目的, 因而对我... 详细信息

“都市计划容积移转办法”为我国台湾地区1998年仿效日本、美国的先例而创设。该办法属旧城改建中容积权利补偿的典型市场模式, 将容积权利作为土地产权不可或缺的构成部分加以周全保护,符合近代民主国家土地政策的根本目的, 因而对我国城市房屋拆迁补偿合理化也有一定的借鉴意义。

关键词：容积移转容积权利房屋拆迁补偿土地使用权

借鉴台湾地区容积移转制度浅析大陆历史街区保护

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借鉴台湾地区容积移转制度浅析大陆历史街区保护

城乡治理与规划改革——2014中国城市规划年会

作者：曾莹赵红红华南理工大学华南理工大学建筑学院

日益发展的城市,新旧区快速更替,许多城市中珍贵的历史文化被忽略埋没甚至破坏。在城市规划工作中如何保护这些有着重要意义的历史街区,值得我们深入思考。容积率是政府干预市场开发的有效手段,近年来学术界开始逐渐关注通过把历史街区... 详细信息

日益发展的城市,新旧区快速更替,许多城市中珍贵的历史文化被忽略埋没甚至破坏。在城市规划工作中如何保护这些有着重要意义的历史街区,值得我们深入思考。容积率是政府干预市场开发的有效手段,近年来学术界开始逐渐关注通过把历史街区需要建设的容积率转移到合适地块的策略,既满足开发建设需求,又能保护有价值的历史街区,平衡历史街区保护与市场开发之间的矛盾。但由于大陆地区的许多相关制度与成功实行容积移转的地方有着一定的差异,所以具体的实施形式仍需要我们研究和思考,构建出适合我国大陆国情的相似方法。本文首先对台湾地区容积移转制度和相关政策进行深入解读,并对比美日等地的相关政策,分析其实施条件及利弊,再结合我国大陆的实际情况,在历史街区保护方面,分析其可以借鉴的地方,提出适合于我国大陆的历史街区保护的创新性方法和手段。

关键词：容积移转台湾地区大陆历史街区保护

来源： cnki会议评论

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容积移转与古迹保存

中国土地科学 1999年第5期13卷 14-18页

作者：林元兴陈贞君台湾政治大学地政系

以美、日两国实施容积移转的运作经验，提出台湾地区容积制度设计的初步设想。

关键词：美国日本容积移转古迹保存台湾

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建筑容积可移转性研究

建筑容积可移转性研究

作者：张献之华东政法大学

学位级别：硕士

所谓容积,又称可建筑面积,根据我国规划法的相关规定,城市中每一块开发或待开发土地均需制定控制性详细规划,在控制性详细规划中则必须明确地块的容积率上限,由此每块土地的容积得以确定。对土地权利人而言,城市土地的价值主要反映为地... 详细信息

所谓容积,又称可建筑面积,根据我国规划法的相关规定,城市中每一块开发或待开发土地均需制定控制性详细规划,在控制性详细规划中则必须明确地块的容积率上限,由此每块土地的容积得以确定。对土地权利人而言,城市土地的价值主要反映为地块上的可建筑面积,因而土地不再是平面上的一片地块,而变为了形状大致固定的立体空间。容积的移转,就是指一宗土地上的容积移转至另一宗土地上,以供建筑之用。容积移转的核心理念,是在所有土地容积总量不变的前提下,不同地块之间可以就容积进行调整、交换,以实现容积的灵活利用,提高土地的利用效率。容积移转本质上源于土地发展权的实践,由于其范围仅限城市之中,往往不涉及土地用途的改变,而仅调整土地的开发强度。容积移转的出现,最初是为了保护城市内的文物遗迹、建筑地标等,而后用途被扩展至公共用地的取得,城市再开发中土地的整备等。导致容积移转这一制度出现的最主要原因是城市规划中关于土地容积率的限制,土地容积率的限制使土地权利人承受了超出一般社会义务的负担,因此需要对这一负担进行补偿。这种补偿意味着容积价值开始独立于土地,即使土地未被征收,也可以因容积的限制而得到补偿。进一步地,独立的容积价值自然也就可以进行交易、移转,可用于不同地块之间容积的调整,这就是容积得以移转的根本逻辑。当然,容积移转还需纳入我国目前的私法体系中运行。考察国外的实践及学说,对容积有债权、许可、用益物权等不同定性。鉴于容积本身出自规划,带有强烈的公法色彩,且其客体十分模糊,故将其定位为一种准物权似更为合适,这样既能保证容积以私权的身份进行交易,又为公权的干涉留下了空间。从法经济学的角度而言,容积对土地的“度量”和分割本质上与用益物权、担保物权对土地的分割并无区别,只不过用益物权、担保物权的分割系对所有权权能的分割,而容积的分割则是对土地价值量上的分割。这种分割不仅有利于产权的交易,也能降低交易的成本,从而提高产权的利用效率。从操作层面上而言,容积移转在国外已经有七十多年的实践,制度设计已相对成熟。在我国,农地指标的流转曾被视为一项重要的地方创新,可认为是中国版的土地发展权的移转,虽然这一探索最终没能在全国推广,但在制度层面上无疑也留下了宝贵的经验。如果说农地指标还只是形似土地发展权,那么北京、浙江的拆迁补偿规定已经触及了容积价值的独立性。根据两地的拆迁补偿办法,土地面积均需要折算为容积,最终确定补偿面积。这实质上等于承认,土地的价值不在于其地块四至所达的平面,而在于该地块上的可建筑面积,在于可为开发的立体空间。这一规定使得容积与土地相对分离,使容积的价值得到了正式的承认,而不再只隐藏于土地价值之中,容积从“幕后”走到了“台前”。这种转变正是容积可为移转的基础——既然容积的价值得到承认,那么容积的交易也自然顺理成章。考虑到规划法上关于容积的规定已成体系,而不动产登记又已统一,可以说容积移转的制度基础基本上已经具备,并不存在太大的障碍,实行容积移转的关键,就在于承认容积的私权地位。

关键词：容积移转理论基础实践基础

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以容積移轉方式取得公共设施用地之探讨

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