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天津市城镇家庭住房支付能力测量及分析

商场现代化 2008年第10期 289-291页

作者：陈洪艳天津工业大学

从2003年下半年至今天津市商品房价格一直处于飙升状态,且在2004年价格上涨幅度处于全国领先水平。本文在天津市商品房价格不断上涨的情况下,对天津市城镇家庭住房支付能力进行计算和分析,以为天津市政府购建和谐住房保障体系提供参考,... 详细信息

从2003年下半年至今天津市商品房价格一直处于飙升状态,且在2004年价格上涨幅度处于全国领先水平。本文在天津市商品房价格不断上涨的情况下,对天津市城镇家庭住房支付能力进行计算和分析,以为天津市政府购建和谐住房保障体系提供参考,并为房地产开发商制定适销对路的营销策略提供依据。

关键词：住房支付能力房价收入比商品房价格

基于房价收入比的居民住房支付能力研究——以上海中等收入居民为例

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开放导报 2012年第2期 39-43页

作者：栾贵勤周雯瑜冀伟上海理工大学管理学院上海200093

面对高涨的房价,一些城市的中等收入居民既无足够的支付能力也不符合申请经济适用房的条件。本文以上海为例,通过否定国际惯用房价收入比4～6的合理取值范围,分析居民的实际购买力来确定房价收入比取值范围。同时对现行房价收入比指标... 详细信息

面对高涨的房价,一些城市的中等收入居民既无足够的支付能力也不符合申请经济适用房的条件。本文以上海为例,通过否定国际惯用房价收入比4～6的合理取值范围,分析居民的实际购买力来确定房价收入比取值范围。同时对现行房价收入比指标进行修正和改进,以反映中等收入城市居民真实的住房支付能力现状。

关键词：房价收入比中等收入取值范围住房支付能力

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城市不同收入家庭住房支付能力研究

建筑经济 2008年第8期29卷 50-54页

作者：夏刚任宏杨莉琼重庆大学贵州财经学院贵州贵阳550004

住房支付能力度量方法分为比率法和剩余收入法。基于我国住房供应体系,构建了剩余收入法方法论框架,定义了住房支付能力、首付款支付能力、还款(或租金)支付能力等概念。并以2005年我国城市不同收入家庭为实例进行了分析,得出如下结论:... 详细信息

住房支付能力度量方法分为比率法和剩余收入法。基于我国住房供应体系,构建了剩余收入法方法论框架,定义了住房支付能力、首付款支付能力、还款(或租金)支付能力等概念。并以2005年我国城市不同收入家庭为实例进行了分析,得出如下结论:低收入到中等收入家庭住房供应不足;低收入家庭对经济波动极为敏感,购房风险大于高收入家庭;低收入以下家庭住房保障有收入扶持和住房补贴两种方式;贷款期限延长,可支付购房家庭比例增加;降低住房面积可缓解我国城市土地开发压力,增加住房覆盖面,提高家庭住房支付能力。本文构建的剩余收入法方法论框架可用于研究不同城市不同收入家庭住房支付能力。

关键词：住房支付能力收入水平剩余收入法

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武汉市城镇居民家庭住房支付能力研究

武汉市城镇居民家庭住房支付能力研究

作者：王玮华中师范大学

学位级别：硕士

“十一五”期间,武汉市房地产业保持较快发展,居民居住条件不断改善,但住房供需结构不合理、房价的快速增长、居民贫富差距的扩大等因素也制约了住房市场的健康稳定发展。本文研究了武汉市城镇居民家庭住房支付能力,并测算出各收入阶... 详细信息

“十一五”期间,武汉市房地产业保持较快发展,居民居住条件不断改善,但住房供需结构不合理、房价的快速增长、居民贫富差距的扩大等因素也制约了住房市场的健康稳定发展。本文研究了武汉市城镇居民家庭住房支付能力,并测算出各收入阶层的住房标准。首先,介绍了住房支付能力的定义和测算方法。其次,分析了武汉市住房市场供给与需求情况和存在的问题。然后,采用静态房价收入比法、剩余收入法和住房支付能力的不匹配程度法,定量衡量了2011年武汉市各收入阶层城镇居民家庭对商品住房的支付能力,反映出低收入阶层和高收入阶层城镇居民家庭的住房支付能力存在巨大差距,并量化了市场上商品住房的结构供给缺口。同时,采用静态房价收入比法、动态房价收入比法和剩余收入法,以90平方米的商品住房为例,对2006年—2011年武汉市各收入阶层城镇居民家庭的住房支付能力进行测算和分析,找出各收入阶层家庭住房支付能力变化的原因,界定了急需政府提供住房保障的人群。并且运用静态房价收入比和剩余收入法,衡量了中低收入户对保障性住房的支付能力,定量测算出经济适用住房平均单价最高不得超过3528.12元,合理的住房面积标准范围为[52.37,62.82]平方米,若逐步提高家庭人均月可支配收入标准至900元左右,就能够将更多的低收入户纳入到保障范围中来;按照“先缴后补”的明补方式,低收入户、中等偏下收入户、中等收入户和住房困难标准家庭对公共租赁房支付的最高月租金额分别为26.28元／平方米、39.45元/平方米、39.28元/平方米、39.87元／平方米;中心城区的低保标准应达到470元以上,廉租住房的租金补贴标准必须达到人均每月23元／平方米以上。最后提出提高城镇居民住房支付能力的途径有：调整住房供应结构;采取措施稳定住房市场价格;控制高收入家庭收入,增加中低收入家庭收入;加大金融机构对居民家庭住房购买的支持力度。本文从宏观和微观、供给和需求等多角度对武汉市各收入阶层城镇居民家庭的住房支付能力进行分析,有助于全面了解现阶段他们的住房情况,为政府制定多层次住房体系和完善住房政策(尤其是保障性住房政策)、房地产企业投资决策和城镇居民家庭合理的住宅梯度消费提供参考。

关键词：住房支付能力保障性住房房价收入比剩余收入法不匹配程度法

公共服务供给、住房支付能力与流动人口居留意愿

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公共服务供给、住房支付能力与流动人口居留意愿

作者：张航中南财经政法大学

学位级别：硕士

2020年第七次全国人口普查结果显示,中国流动人口达到3.76亿人,与2010年相比,流动人口增长69.73%;2021年流动人口规模更是达到3.84亿人,占总人口的27.2%。与此同时,在人口流动迁徙且向城镇集聚的过程中,2021年中国城镇化水平上升到64.7... 详细信息

2020年第七次全国人口普查结果显示,中国流动人口达到3.76亿人,与2010年相比,流动人口增长69.73%;2021年流动人口规模更是达到3.84亿人,占总人口的27.2%。与此同时,在人口流动迁徙且向城镇集聚的过程中,2021年中国城镇化水平上升到64.7%。随着人口总量增速逐年放缓,流动人口的迁移趋势在很大程度上决定未来我国人口分布格局和城镇化水平,各地通过不断提升公共服务水准和加大人才引进力度的方式吸引人口流入。一方面,流动人口在城市长期居留离不开公共服务的支持,社会公共服务配套设施质量越来越成为年轻人在城市定居的重要考量因素。另一方面,面对疫情冲击和全球经济增速放缓趋势,政府需要制定合理的收入和住房政策,通过“稳预期”把流动人口留在城市。本文以现实为依据,尝试研究公共服务水平和住房支付能力对流动人口居留意愿的影响,探究如何利用公共服务产品和合理的房价收入政策来提高流动人口居留意愿,为促进我国城镇化的高质量发展做出有益探索。本文利用2018年中国流动人口动态监测数据和283个地级市的宏观经济数据构建Logit回归模型,从总体、中介作用、区域异质性等多角度分析了公共服务和住房支付能力对流动人口居留意愿的影响,并对研究假设进行检验和机制分析。实证研究得出如下结论:第一,公共服务供给水平的提高会对流动人口产生拉力,提高流动人口的居住效用,增强流动人口居留意愿;第二,住房支付能力不足会对流动人口产生推力,导致流动人口难以承受城市高额住房成本,降低流动人口居留意愿;第三,考虑公共服务供给和住房支付能力对居留意愿的间接影响,公共服务供给和住房支付能力可以通过社会融入感的提高来增强流动人口居留意愿。第四,在租房样本、乡-城流动样本、高房价收入比样本和东部地区样本中,公共服务供给和住房支付能力对流动人口居留意愿的影响效果更为显著。结合实证研究的结论,本文提出以下政策建议。第一,各城市应进一步提高公共服务供给水平和流动人口的住房支付能力,推动流动人口享有均等化的公共服务和更优质的居住环境。第二,政府要全国“一盘棋”统筹公共服务供给,以常住人口为依据进行财政资金划拨,各城市相关部门要因地制宜地制定公共服务政策,优化公共服务供给结构。第三,合理调控房价和居民收入,完善住房租赁市场,建立健全住房保障体系,让流动人口住有所居、安居乐业。第四,加强社会保障体系建设,提高外来人口的身份认同感和社会融入感,提升流动人口的居留意愿,推动以人为中心的城镇化建设。

关键词：公共服务供给住房支付能力流动人口居留意愿

基于住房支付能力的公共租赁住房租金定价研究——以太原市为例

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基于住房支付能力的公共租赁住房租金定价研究——以太原市为例

作者：郝晨帆山西财经大学

学位级别：硕士

为有效的解决中低收入住房困难群众、新就业大学生及流动人口的住房问题。2010年6月12日,中央七部委发布了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》,从此公共租赁住房开始成为住房保障的重要组成部分,并在全国积极开展公共租赁住房的建... 详细信息

为有效的解决中低收入住房困难群众、新就业大学生及流动人口的住房问题。2010年6月12日,中央七部委发布了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》,从此公共租赁住房开始成为住房保障的重要组成部分,并在全国积极开展公共租赁住房的建设。公共租赁住房的适用范围广,为解决住房困难问题起到了关键作用。2013年发布《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》要求从2014年起公租房和廉租房并轨运行。如今随着大量公共租赁住房建成交付,各地陆续启动公共租赁住房配租工作。然而,部分城市在最初定价时没有考虑租户的实际收入情况,租金定价偏高,保障对象难以承受,公共租赁住房空置,造成公共资源巨大的浪费。本文以公共租赁住房定价模式为研究对象,主要研究基于住房支付能力的公共租赁住房定价。首先通过对公共租赁住房、住房支付能力有关研究成果、文献展开整理,来为本文内容分析提供科学理论依据,其次通过对住房支付能力测定的方法比例法以及剩余收入法进行分析和比较,最终选用剩余收入法,通过确定居民人均可支配收入和非住房消费对居民住房支付能力进行计算,然后对德国、美国、日本的保障房的定价方法以及我国典型城市北京、厦门、重庆的公共租赁住房定价方法进行对比和分析后,发现我国现阶段公租房定价租金基准以市场租金和建设成本为主。再通过对太原市现阶段公租房发展情况和定价方法的研究,确立现阶段太原市公共租赁住房的成本租金,并以此为基础来测算太原市中低收入人群的住房支付能力。通过计算太原市人均可支配收入,和利用ELES模型计算太原市人均非住房消费,最终通过剩余收入法建立起以住房支付能力为基础的公共租赁住房定价模式,并利用太原市统计数据分别对1人户2人户3人户的中低收入人群分别进行实证分析。最后,公共租赁住房要科学合理的定价必须要有科学的成本审核机制,还要对被保障人群的收入进行精确统计,根据实际情况进行差异化定价,并要及时公开接受监督和建议。通过对住房支付能力的测算,能够使公共租赁住房在定价的过程中考虑到中低收入人群的消费水平而科学定价,增强公共租赁住房的社会保障性,促进公共租赁住房的可持续发展。

关键词：公共租赁住房住房支付能力剩余收入法租金定价

山西省新生代农民工住房支付能力研究 ——以太原和运城为例

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山西省新生代农民工住房支付能力研究 ——以太原和运城为例

作者：张倩山西财经大学

学位级别：硕士

随着新型城镇化进程的推进,越来越多的新生代农民工涌入城市,对住房的需求不断增加。然而,当前房产市场目前存在总量过剩结构失衡的问题,部分二线城市以及三四线城市均出现了大量的空置楼盘,库存压力大。化解房地产库存已成为目前中国... 详细信息

随着新型城镇化进程的推进,越来越多的新生代农民工涌入城市,对住房的需求不断增加。然而,当前房产市场目前存在总量过剩结构失衡的问题,部分二线城市以及三四线城市均出现了大量的空置楼盘,库存压力大。化解房地产库存已成为目前中国经济社会发展的五大任务之一,各地政府出台系列政策已将农民工作为去房地产库存的主力军。研究新生代农民工的住房支付能力,既有助于为山西去库存政策实施提供依据,同时也为推进新型城镇化和改善弱势群体的居住环境提出针对性建议。本文以中部二线和三线典型城市——太原和运城为代表通过实证分析和规范研究相结合的方法研究新生代农民工的住房支付能力。首先,通过问卷调查的方法对两个地区新生代农民工的经济社会特征居住现状、住房消费支出的能力进行描述和比较;其次,运用剩余收入法分析了太原和运城地区新生代农民工的剩余收入情况,通过与当前的房租水平和房价收入做比较,分析新生代农民工的租房支付能力和购房支付能力。再次,通过微观分析和宏观分析的方法分析影响新生代农民工的支付能力的主要因素。在微观分析中,通过相关性分析和多元回归分析方法分析影响新生代农民工住房支付能力的因素,其中微观影响因素主要包括收入水平、婚姻状况、在打工当地居住时间的长短以及从事行业;宏观分析主要通过定性的方法分析,主要包括金融政策中的商业贷款和住房公积金制度、住房租赁市场、房价水平、公共租赁住房。新生代农民工群体庞大,数量诸多,不同行业的群体具有不同的特点,因此本文在分析主要影响因素的基础上提供对策建议,包括增加收入水平、强化企业的责任、完善目前的金融政策、通过供需手段控制房价合理增长、完善公共租赁住房、规范住房租赁市场、搭建集装箱房,满足临时住房需求。希望本文的分析与研究,能为解决新生代农民工所关心的住房问题提供借鉴与参考。

关键词：新生代农民工住房支付能力住房现状影响因素对策建议

城镇居民住房支付能力与住房保障收入线研究 ——以山西省代表城市为例

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城镇居民住房支付能力与住房保障收入线研究 ——以山西省代表城...

作者：付力鹏山西财经大学

学位级别：硕士

随着住房价格的不断上涨,城市中低水平收入家庭的住房支付能力越显不足,住房困难问题凸显。政府通过制定和实施住房保障政策来解决这部分低收入群体的住房需求,但由于住房保障准入规定的不尽科学合理,导致有限的住房保障资源出现了浪费... 详细信息

随着住房价格的不断上涨,城市中低水平收入家庭的住房支付能力越显不足,住房困难问题凸显。政府通过制定和实施住房保障政策来解决这部分低收入群体的住房需求,但由于住房保障准入规定的不尽科学合理,导致有限的住房保障资源出现了浪费或分配不均等问题。而探寻制定科学合理住房保障准入方法有利于准确识别住房保障对象,防止住房保障资源浪费,也可以丰富住房保障理论研究。因此,本文以欠发达省份山西省的代表城市为例,测度了代表城市不同收入层次城镇居民的住房支付能力,并且在此基础上测算了居民绝对和相对需求下的住房保障收入线,然后与实际住房保障收入线相对比,探讨合理住房保障收入线的设定方法。同时也可为相似地区住房保障收入线的设定提供借鉴。文章运用主成分聚类分析方法将山西省地级城市分为三类,从中综合选取太原市、忻州市、运城市作为代表城市,选用代表城市2013—2018年的相关统计数据,采用剩余收入指标对三个代表城市不同收入层次城镇居民购买不同面积住房的支付能力测度,其中涉及的居民基本消费支出由ELES模型测得,结果显示三个代表城市低收入群体住房支付能力不足,并逐渐恶化。在此基础上,分析了居民具有绝对需求和相对需求两种住房保障需求,然后借鉴剩余收入指标原理,设定了不同需求角度下测算住房保障收入线的方法,绝对需求角度的测算参考了贫困线的设定,相对需求角度的测算结合了ELES模型,将测算结果与实际住房保障收入线相比较,发现三个代表城市实际住房保障收入线均高于测算的住房保障收入线,得出三个代表城市实际住房保障收入线设定较高的结论。然后进一步利用代表城市2006—2018年相关统计数据分别为代表城市建立了合理住房保障收入线的回归模型。最后针对分析结果提出拓宽中低收入群体就业渠道增加收入、建立住房保障收入线灵活调整机制等建议。

关键词：住房支付能力住房保障收入线 ELES模型多元回归

南宁市房地产价格对GDP及居民住房支付能力影响研究

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南宁市房地产价格对GDP及居民住房支付能力影响研究

作者：田鸿翔广西大学

学位级别：硕士

房地产价格是房地产业对宏观经济影响中最关键的因素。从宏观角度看,房地产价格对国民经济中消费、投资有重要的影响;从微观角度看,房地产价格的波动直接影响居民住房支付能力,关系到人们的生活水平。目前,我国大中城市均面临房地产价... 详细信息

房地产价格是房地产业对宏观经济影响中最关键的因素。从宏观角度看,房地产价格对国民经济中消费、投资有重要的影响;从微观角度看,房地产价格的波动直接影响居民住房支付能力,关系到人们的生活水平。目前,我国大中城市均面临房地产价格快速增长的问题,其增长速度超过了GDP和居民可支配收入增长速度,南宁也不例外。确保房地产价格保持在与经济发展水平、居民住房支付能力相协调的水平成为社会关注的焦点。通过梳理国内外关于房地产价格、房地产价格对宏观经济影响、房地产价格与居民可支配收入关系的研究动态,建立房地产价格对GDP、居民住房支付能力影响的理论框架,并以此为基础,对南宁市具体情况进行实证研究。分析表明房地产价格对GDP影响具有相当解释能力,能够通过成本效应、财富效应以及投资效应对GDP产生影响;然而,住房作为基本生活资料与人们生活水平紧密相连,GDP指标却无法反映居民的生活质量,因而,进一步分析房地产价格对南宁市城镇居民住房支付能力影响,表明在当前房价下,南宁市居民购房支付能力呈梯级状分布,中低收入购房者面临购房困难、住房供给结构不合理等问题。针对实证分析结果,提出对于房地产市场的调控应从全局把握,要通过调节土地供应、住房供应和二手房市场建设建立二元多层次的供房结构,增加中小户型普通商品住宅的供应,完善住房保障制度,为不同阶层提供各类住宅产品;鼓励自住型、改善型需求,抑制投机型需求,引导合理住房消费,以此引导房价合理回归,保持房地产价格对国民经济的适度促进作用的同时解决中低收入家庭住房困难问题。

关键词：房地产价格 GDP 住房支付能力居民可支配收入