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住房二级市场如何敞开大门

中国房地产 2000年第8期 14-18页

作者：胡志刚

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住房二级市场经纪服务佣金与合同研究

住房二级市场经纪服务佣金与合同研究

作者：阮小健清华大学

学位级别：硕士

随着我国住房二级市场的发展,房地产经纪行业的重要性日益凸显。研究卖方与经纪人的委托——代理关系,能够指导佣金与合同设计,提高经纪人努力程度和行业效率,有利于促进行业和住房二级市场的持续健康发展。本文首先提出住房二级市场经... 详细信息

随着我国住房二级市场的发展,房地产经纪行业的重要性日益凸显。研究卖方与经纪人的委托——代理关系,能够指导佣金与合同设计,提高经纪人努力程度和行业效率,有利于促进行业和住房二级市场的持续健康发展。本文首先提出住房二级市场经纪服务中名义佣金和真实佣金的概念,首次证明了买卖双方实际承担的真实佣金与名义佣金不同,前者是与各自的价格弹性成反比。这样,本文的研究结论就可广泛适用于目前各类佣金与合同模式。在此基础上,本文通过理论分析,从佣金方式、合同时限和合同形式三个方面,研究和比较了佣金与合同对交易双方的激励作用和收益影响,进而提出了适宜我国采用的佣金与合同模式。佣金方式包括百分比(FP)佣金、固定(FF)佣金、底价销售(NL)佣金和固定百分比加超额提成(FPP)佣金等方式,根据有无最低可接受价格(MAP),FP和FF佣金还可以进一步细分。合理的利益分享机制是佣金方式需要解决的关键问题:只有让交易各方的成本得到合理回报,佣金方式才能产生有效的激励。静态评价比较各种佣金方式发现:①只有NL方式能够达到第一最优的结果;②无MAP的FP佣金只能在一定程度上统一卖方和经纪人的利益;③有MAP的FP佣金应该设定合理的MAP范围;④FF佣金对卖方很不利;⑤FPP佣金在一定条件下优于FP佣金。如果考虑时间因素,只有FP和FPP佣金在一定条件下可以完全统一卖方和经纪人的利益。有时限合同可以提高经纪人的努力水平,还提供了合同重议的机会。只要合同重议的成本较低,重新确定合同就可以给交易各方带来好处。合同形式包括开放式销售合同、独家代理合同和独家销售合同。合同形式对房屋售价没有影响。开放式销售合同下销售速度最快,独家代理合同其次。市场竞争的最终结果是减小不同合同形式对各方收益的影响。基于上述研究结果,结合我国市场实际,本文认为现阶段我国适宜采用“有MAP的FP佣金—独家代理—有时限合同”的佣金与合同模式,市场进一步成熟后可以采用“FPP佣金—独家代理(或独家销售)—有时限合同”模式。

关键词：住房二级市场房地产经纪佣金合同

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基于仿真的中国住房二级市场搜寻匹配模型

深圳大学学报（理工版） 2013年第4期30卷 385-391页

作者：张红李洋清华大学建设管理系北京100084

为研究住房交易双方的搜寻匹配,构建适于中国二手房交易特点的理论模型,分析住房二级市场搜寻匹配过程及其影响因素,仿真模拟市场环境因素、单位搜寻成本和中介佣金比例等外生变量对搜寻匹配的作用机制.研究表明,以匹配效率和紧缺程度... 详细信息

为研究住房交易双方的搜寻匹配,构建适于中国二手房交易特点的理论模型,分析住房二级市场搜寻匹配过程及其影响因素,仿真模拟市场环境因素、单位搜寻成本和中介佣金比例等外生变量对搜寻匹配的作用机制.研究表明,以匹配效率和紧缺程度为代表的市场环境变化会显著改变交易双方的搜寻强度与市场流动性,且买方搜寻行为更容易受到影响;买方与卖方的单位搜寻成本增加会明显抑制各自的搜寻强度,在单位搜寻成本为10元/次时存在突变临界点;经纪服务会降低交易价格和搜寻强度,并提高市场流动性水平,在中介佣金比例达到10%时存在突变临界点,但佣金比例最高不宜超过13%.

关键词：住房二级市场单位搜寻成本市场环境因素搜寻强度中介佣金

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关于活跃北京住房二级市场的建议

中央财经大学学报 2002年第6期 73-75页

作者：季雪中央财经大学北京100081

目前 ,我国各地住房二级市场发展极不平衡 ,北京住房二级市场发展缓慢 ,远远滞后于其他经济发展较快的城市和地区。本文针对这个政府及京城居民都极为关心的问题 ,对制约北京住房二级市场快速发展的主要原因进行分析 ,提出了一些个人看... 详细信息

目前 ,我国各地住房二级市场发展极不平衡 ,北京住房二级市场发展缓慢 ,远远滞后于其他经济发展较快的城市和地区。本文针对这个政府及京城居民都极为关心的问题 ,对制约北京住房二级市场快速发展的主要原因进行分析 ,提出了一些个人看法及建议 ,旨在促进北京住房二级市场的活跃 ,以发挥二级市场在房地产市场中的积极作用 ,形成房地产市场的良性循环。

关键词：北京住房二级市场存量房房地产市场中介服务金融支持