检索结果-南通市图书馆

作者：郭俊内蒙古大学

学位级别：硕士

随着我国近年来城市化进程的不断加快,土地成为日益稀缺的资源。依赖于土地的建筑物由于其价值之大、与人民生活关系之密切而备受关注。房屋作为不动产所有权最为重要的表现形式,在现实生活中占据着重要的地位。鉴于此,《物权法》第六... 详细信息

随着我国近年来城市化进程的不断加快,土地成为日益稀缺的资源。依赖于土地的建筑物由于其价值之大、与人民生活关系之密切而备受关注。房屋作为不动产所有权最为重要的表现形式,在现实生活中占据着重要的地位。鉴于此,《物权法》第六章专章规定了“业主的建筑物区分所有权”制度。其中涉及到的最为重要的内容即“业主权利的保护”。 “业主”即房屋的所有权人,《物权法》对于业主所享有的权利以国家意志的形式给出的权威答案无疑是该领域立法的重大进步,但另一方面由于对业主权利的理论研究不足,使得对于业主权利保护的法律制度还存在着一些不尽如人意的地方,而这方面的法律完善意义极为重大。本文将就这一问题作一浅显的分析。本文分为四个部分,对住宅小区业主权利保护的法律制度完善问题作一阐述：第一部分为业主及业主权利的介绍说明了何为业主、业主的范畴,业主享有的权利根据目前的学说,可划分为三类：一元说、二元说及三元说,笔者认为其中的三元说较为科学和贴切,并在文中阐述了相应的理由。第二部分为业主权利保护制度的比较法考察,这一部分着重介绍了域外如美国、法国等国家在这一领域的立法情况以及我国台湾、香港地区的立法情况,并作一简要分析,从中得出我国立法制度可以从各国及各地区立法中吸收和借鉴的精华。第三部分为《物权法》对于业主的权利保护及存在的问题。我国《物权法》的出台对业主权利有着极为重大的影响,本文从几个方面论述该法的积极意义。但同时对于业主权利保护的立法还存在一些粗陋之处。笔者从现实出发,以业主自治中存在的问题为基点作出相关的分析。第四部分为业主权利保护的立法完善。这是文章的最后一部分,笔者在这一部分提出了一系列完善业主权利保护制度的立法意见。首先应当将关乎业主切身利益的重要权利给出进一步详尽的规定,从制度上保障业主权利的实现。其次,应当进一步完善管理规约制度。最后,应当理顺业主与业主大会和业主委员会的关系,使业主更好的行使自治权。

关键词：业主业主权利管理规约业主大会业主委员会

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物业管理中业主权利之实现途径研究

物业管理中业主权利之实现途径研究

作者：王庆芳暨南大学

学位级别：硕士

近些年来,随着我国经济的迅猛发展,住房体制改革的深入和房地产业的日益壮大,与广大民众生活息息相关的住房问题成为人们普遍关注的热门话题。在商品房买卖、产权确认、业主维权、物业管理等诸领域,出现了许多纠葛,凸显了一些值得关注... 详细信息

近些年来,随着我国经济的迅猛发展,住房体制改革的深入和房地产业的日益壮大,与广大民众生活息息相关的住房问题成为人们普遍关注的热门话题。在商品房买卖、产权确认、业主维权、物业管理等诸领域,出现了许多纠葛,凸显了一些值得关注的损害业主权利的问题。随着我国《物业管理条例》和《物权法》的相继颁布和实施,区分所有建筑物管理立法上的空白得以弥补,但是相关法令中对于区分所有权人管理团体-业主自治团体的立法规定仍然不尽完善。业主自治是区分所有建筑物管理法律制度中的一项重要内容,关乎每一个区分所有权人的切身利益,是区分所有权人的成员权得以行使的重要途径。因此,本文针对业主自治中存在的问题,提出了完善业主自治的几点建议,以期能更好的实现对业主权利的保护。全文包括前言、正文和结语三个部分,其中正文共分为四章：第一章主要介绍建筑物区分所有权的基本理论。建筑物区分所有权包括专有所有权、共同部分持分权和成员权。建筑物区分所有权理论认为,为维护共同的生活秩序,协调彼此之间的利益,充分发挥建筑物各个组成部分的功能,需要一个超越个人的组织来处理共同事务,这是成员权的具体体现,也是业主自治管理区分所有建筑物的体现。第二章针对我国现有的业主自治制度所存在的缺陷进行详细的阐述,从我国现行相关立法状况出发和发达国家、地区的相关法律制度进行比较。第三章是关于业主大会和业主委员会法律性质的定位,这是研究业主大会和业主委员会的起点。经过比较各国立法,本文认为将我国业主大会和业主委员会的性质定位为非法人团体,更有实益。第四章集中论述了完善业主自治的途径。这部分内容主要从重视业主公约,完善业主大会运行规则,限制业主委员会权限等方面规范业主自治团体。

关键词：业主权利建筑物区分所有权业主大会业主委员会业主自治

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物业管理中业主权利及其行使

物业管理中业主权利及其行使

作者：王新华清华大学

学位级别：硕士

近年来,随着我国经济社会的发展,城市房地产业也取得了巨大的发展。改革开放以来,我国住房制度也发生了巨大变化,即由以前的公有化、福利性实物分房制度发展为如今的住房商品化制度。这种制度把城市房地产建造、买卖、租赁及物业管理都... 详细信息

近年来,随着我国经济社会的发展,城市房地产业也取得了巨大的发展。改革开放以来,我国住房制度也发生了巨大变化,即由以前的公有化、福利性实物分房制度发展为如今的住房商品化制度。这种制度把城市房地产建造、买卖、租赁及物业管理都纳入了社会主义市场经济的轨道之中。然而在居民小区物业管理中业主权利的行使无论是在现行法的规定上,还是在现实的权利行使过程中都遇到了大量难以解决的问题。比如,业主大会、业主委员会的法律地位,所拥有的权利内容,所能行使的权利范围,权利的行使方式和行使程序等。尤其是当物业公司和其他第三人侵犯了全体业主的权利时,本应由业主大会和业主委员会来代表全体业主主张权利,而这两个主体都不能主张或怠于主张时,业主通过何种渠道、以何种方式行使自己权利的问题;当业主大会、业主委员会或业委会委员直接侵犯了某些业主的权利时,业主如何代表行使自己权利?这时就需要引入业主权利的代表行使,业主权利的代表行使是指本应当通过业主团体行使的权利即本应通过业主大会和业主委员会行使的权利,而这两个主体却由于各种原因不予行使或怠于行使,致使全体业主的权利受损,这时由业主代表业主团体即业主大会和业主委员会行使业主权利,从而达到维护业主权利和监督业主大会和业主委员会工作的目的的一种法律制度。然而这些问题在我国目前无论在立法上还是在司法实践中都没有得到很好的制度安排和实际解决。本文试图通过三个模块对这些问题进行系统地分析。首先,对物业管理中业主权利进行简要概述,并对本文中所将要涉及的基本概念进行阐述和界定。接下来的部分是本文的重点内容之一。在此部分将对业主权利的行使方式进行总体的分析,详细论述团体行使的主体、形式和程序以及其中存在的问题,是本论文中问题的提出部分。最后一部分即业主权利的代表行使。业主权利的代表行使是维护业主权利的重要形式和制度,不但对保护业主权利意义重大,对监督业主大会和业主委员会的工作也有重要的价值。

关键词：业主权利业主大会业主委员会权利行使

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论物业管理中业主权利的法律保护

论物业管理中业主权利的法律保护

作者：吴贞远贵州大学

学位级别：硕士

业主权利是基于不动产物权下的各项权利的总称,它包含建筑物区分所有权、合同债权等各项衍生权利,其中建筑物区分所有权已成为现代民法所确认的一项基本的不动产所有权形式,作为一项重要的制度已经为世界各国民事立法所普遍确立。建筑... 详细信息

业主权利是基于不动产物权下的各项权利的总称,它包含建筑物区分所有权、合同债权等各项衍生权利,其中建筑物区分所有权已成为现代民法所确认的一项基本的不动产所有权形式,作为一项重要的制度已经为世界各国民事立法所普遍确立。建筑物区分所有权是业主权利的来源,是物业管理法律关系的理论基础。而现实中专业化、规范化的物业管理队伍缺乏,因此需要从理论基础和制度设计上探求如何有效地保护业主的财产权利,实现物权利益的最大化。由于我国物业管理制度起步较晚,从立法实践上看,关于物业管理尤其是业主权利保护的法律很少,仅在新颁布的《中华人民共和国物权法》、国务院颁布的《物业管理有条例》中有一些规定。还有就是各省、直辖市制定的地方性法规或规章,效力较低。目前,业主在使用和管理物业的过程中存在着诸多的问题。例如,业主自治机构的有效运作问题、相关主体职责及其相互关系问题、物业服务收费问题、业主与物业服务企业纠纷解决途径问题等,实践中缺乏明确的法律依据和具体可行的解决方案。因此,解决物业管理中常见的诸类问题,对维护和保障业主的权利具有极其重要的意义。鉴于此,本文从以下三个方面对业主权利的法律保护进行了研究：第一部分重点介绍了物业管理中业主权利的基本理论问题。首先界定了业主的概念,接着通过建筑物区分所有权理论和委托代理理论探讨了业主在物业管理关系中所享有的物权和债权理论依据。其次介绍了业主在物业管理中享有的各项复杂的权利,基于建筑物区分所有权而享有的区分建筑物共有权、区分建筑物专有权和基于共有物权所享有的成员权,同时又基于物业服务合同所享有的合同债权。文章还就业主在物业管理中享有的不同性质的权利来进一步探讨业主权利产生的理论基础及基本内容。第二部分重点介绍了现有的物业管理立法状况,指出当前我国对物业管理中业主权利保护的积极方面和存在的缺陷。第三部分主要针对现有立法缺陷及实践中存在的突出问题提出了维护与保障业主权利的对策。首先,物业管理立法滞后于物业物业管理行业的发展,立法缺乏系统性和可操作性。在立法方面应该明确：确立业主委员会的诉讼法律地位、加强物业管理主管部门的监管职责;明晰物业服务企业的责、权、利的范围和标准;拓宽业主物业管理纠纷的救济途径。其次从完善物业服务收费、完善住宅专项维修资金使用等物业管理配套制度层面做了思考。以期能对我国的物业管理实践和业主权利的维护起到抛砖引玉的作用。

关键词：物业管理业主业主权利建筑物区分所有权保护对策

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论物业管理中的业主权利及其保障

论物业管理中的业主权利及其保障

作者：辛颖吉林大学

学位级别：硕士

我国物业管理实践中,物业管理纠纷和侵害业主权益的现象层出不穷,国务院颁布的《物业管理条例》虽然填补了物业管理统一立法的空白,为物业管理行业的顺利发展和业主权利的维护提供了法律保障,但《物业管理条例》本身存在的缺陷和配套制... 详细信息

我国物业管理实践中,物业管理纠纷和侵害业主权益的现象层出不穷,国务院颁布的《物业管理条例》虽然填补了物业管理统一立法的空白,为物业管理行业的顺利发展和业主权利的维护提供了法律保障,但《物业管理条例》本身存在的缺陷和配套制度的不完善,使得物业管理关系中的业主权利仍然得不到充分保护。本文分三个部分对物业管理关系中的业主权利及其保障问题进行了阐述。从现象到本质,由浅入深,层层分析,弥补了物业管理研究历来重实践轻理论的不足。第一章论述了物业管理中业主权利的基本问题;第二章对物业管理中物业公司与业主间存在的主要问题及原因进行了分析;第三章对如何依法维护与保障业主权利做出了积极的法律思考。

关键词：物业管理业主业主权利

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我国物业管理中的业主权利及其实现途径研究

我国物业管理中的业主权利及其实现途径研究

作者：王慧厦门大学

学位级别：硕士

随着现代住宅日益趋向规模化、群体化,物业管理活动以及由此带来的纠纷快速增长。本文认为要规范和调整物业管理活动,首先必须分析物业管理中的业主权利。本文力图通过解构物业管理中的业主权利,进而分析物业管理中业主权利的实现途径... 详细信息

随着现代住宅日益趋向规模化、群体化,物业管理活动以及由此带来的纠纷快速增长。本文认为要规范和调整物业管理活动,首先必须分析物业管理中的业主权利。本文力图通过解构物业管理中的业主权利,进而分析物业管理中业主权利的实现途径。全文包括导言、正文和结语三个部分,其中正文部分共分为四章: 第一章通过对物业管理中基本概念的界定,引导出物业管理的基础权利来源——建筑物区分所有权,继而剖析了物业管理中的业主权利与建筑物区分所有权的关系,并进一步探讨了物业管理中业主权利的具体内容,以此作为后续分析的依据。第二章介绍物业管理中业主权利的实现途径。在本章中,首先对物业管理的基本途径,即业主自行管理、物业委托管理和业主自治进行了简单介绍。进而分析了三种物业管理方式的逻辑关系,强调业主自治对实现物业管理中业主权利的核心作用,并简要介绍了目前业主自治中存在的理论和实务问题。第三章立足于对业主自治团体法律关系的研究。业主自治的基本内容就是业主自治团体的建立与运作,因此,对业主自治的研究应当从业主自治团体的法律关系开始。本章以对业主自治团体法律性质的界定为起点,结合对现行法律规定的比较,认为应当赋予业主团体以非法人团体的性质,明确业主委员会为其执行机构,并在此基础上建构业主自治法律制度。第四章研究业主自治团体实现物业管理中业主权利的实务问题。本章在概述介绍业主公约、业主大会和业主委员会的基础上,重点分析了以下问题:业主公约设立、变更与废止途径;业主大会决议方法的选择;业主委员会权限的控制途径。

关键词：建筑物区分所有权业主权利业主自治

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论物业管理中业主权利的保护

论物业管理中业主权利的保护

作者：曹俊英河南大学

学位级别：硕士

2007年3月16日全国人民代表大会正式通过的《中华人民共和国物权法》,首次确立了建筑物区分所有权制度,填补了我国长期以来立法上的空白。建筑物区分所有权制度是物业管理的前提和基础。根据《中华人民共和国物权法》的规定,国务院对《... 详细信息

2007年3月16日全国人民代表大会正式通过的《中华人民共和国物权法》,首次确立了建筑物区分所有权制度,填补了我国长期以来立法上的空白。建筑物区分所有权制度是物业管理的前提和基础。根据《中华人民共和国物权法》的规定,国务院对《物业管理条例》进行修改,将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”。这一修改不只是文字上的简单变化,更是我国物业管理的理念与宗旨之所在。物业管理与广大居民的生活、工作息息相关,但生活中侵犯业主权利的行为屡屡发生,业主的合法权益一再遭到侵害。在西方发达国家和地区,物业管理的理论早已是一种成熟的法律制度,物业管理的重要作用已为发达国家的实践所肯定。而在我国,专业化的物业管理起步比较晚,相关法律法规还不是很健全,物业服务企业缺乏专业能力和服务观念,导致物业管理实践中出现大量侵犯业主权利的现象。因此无论从物业管理理论还是实践上看,业主权利的保护都是很重要的。在传统的物业管理理论中,学者大多从宪法学、经济法学或行政法学与行政管理的角度来论述对业主权利的保护,本文则从民商法角度来对此进行一些探讨。本文除引言和结语外,共分为以下四个部分:第一部分:物业管理的概述。现代的物业管理是业主或由业主组成的自治组织委托的物业服务企业对物业小区所进行的维护和管理,物业管理的主体是全体业主,而不是物业服务企业。物业管理基于建筑物区分所有权而产生并依附于、从属于所有权,因此物业管理具有物权性质。业主大会是全体业主的自治机构,业主是业主大会的成员,二者之间存在一种权利和义务关系。业主与物业服务企业及其它服务提供者之间是一种委托合同关系,业主处于委托人的地位,物业服务企业及其它服务提供者基于委托合同处于受托人地位。业主对物业小区享有专有所有权和共有所有权及利用关系。第二部分:物业管理中侵犯业主权利的形式。业主的权利多种多样,以业主的权利范围为标准,业主的权利可分为对专有部分享有的自益权和对共有及公用部分的共益权。由于业主权利的表现形式的多样性,对业主权利的侵犯也具有多种表现形式,在前期物业管理中开发商对业主权利的侵犯表现为对业主知情权的侵犯、对业主进行虚假广告宣传和虚假承诺以及对业主设立定金圈套等;后期物业管理中表现为物业服务企业对业主财产权益和人身权益的侵犯。第三部分:物业管理中业主权利的保护理论。针对业主的权利屡遭侵犯,从制度上如何保护业主的权利是亟需解决的问题。私法自治是民法的基本原理,建筑物区分所有权是私法上的制度,基于建筑物区分所有权的业主自治符合私法自治的本意。建筑物区分所有权下,由于共有人的数量增加,必然造成谈判成本或决策成本的增加,从而使共有产权不经济,同时因个别共有人不同意大多数共有人的意见而固执己见,或者共有人之间产生了派别且关系破裂的情况下,共有产权的交易成本或集体决策成本极高,甚至使集体决策成为不可能,由此产生了交易成本理论和避免双方垄断问题的理论。另外,现代物业小区的业主动辄数百上千人,分散化的集体决策显然不可行,这样,集体化决策的第三方理论成为必然选择。第四部分:保护业主权利的法律对策和建议。《物权法》中虽然为业主的维权提供了法律依据,但也有不足之处。因此完善有关规定,明确业主大会的法律地位,赋予其法人资格;对业主大会和开发商的权利加以制约,平衡与业主相关的主体之间的权利和义务;纠正物业管理的指导思想,完善业主自治,提高业主的维权意识,从各方面完善我国的物业管理法律制度,保护业主的权利。

关键词：物业管理业主权利物业服务企业

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论业主权利的法律保护

论业主权利的法律保护

作者：潘智慧湖南师范大学

学位级别：硕士

近年来,我国城市化进程和住宅建设长足发展,越来越多的居民通过购买商品房实现了住房自有化,并住进了住宅小区,建筑物的区分所有己成普遍现象,业主权利便由此产生。但与此同时,关于业主权利行使过程中的争议以及侵犯业主权利的情况在实... 详细信息

近年来,我国城市化进程和住宅建设长足发展,越来越多的居民通过购买商品房实现了住房自有化,并住进了住宅小区,建筑物的区分所有己成普遍现象,业主权利便由此产生。但与此同时,关于业主权利行使过程中的争议以及侵犯业主权利的情况在实践中也层出不穷,业主权利的保护成为社会中的一个热点问题,引起社会各界的广泛关注。所谓业主,是指小区房屋的所有权人和已办理商品房预售合同登记且所购房屋已入住使用的单位和个人。业主享有的权利主要有两大类:一是建筑物区分所有权,包括专有权、共有权和成员权;二是基于物业服务合同而享有的债权。我国现行立法关于业主权利的保护有积极的一面,但也存在一些不足,主要体现在:对建筑物专有部分和共有部分的区分没有明确的划分标准,导致出现一些权属不清的现象;对业主大会和业主委员会的定位不明确,致使业主自治权难以顺畅行使;对物业服务企业的责任没有明确的规定,使业主在物业服务法律关系中的权利缺乏有效保障和救济。为更好的保护业主权利,针对以上缺陷,完善现行立法主要从三方面进行:一是明确建筑物专有部分和共有部分的划分标准,以确定小区各物业尤其是公共设施的归属权;二是引进业主团体的概念,建立起系统的业主自治权的运行机构;三是明确物业服务企业在物业服务中的责任,以体现对业主权利的保护。安居乐业是人们对自身生活最基本的追求,加强对业主权利的法律保护,对推进现代城市小区建设和构建和谐社会具有非常重要的积极意义。

关键词：业主业主权利业主团体建筑物区分所有权物业管理

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论住宅小区业主权利的法律保护

论住宅小区业主权利的法律保护

作者：陈娟华南理工大学

学位级别：硕士

业主只能是住宅物业房屋所有权人,包括已办理商品房预售登记且已入住使用所购房屋的单位和个人,未售房屋的房地产开发商、房屋的抵押权人、承租人等不能成为业主。基于建筑物区分所有权理论和两权分离理论,业主应享有专有权、共有权和... 详细信息

业主只能是住宅物业房屋所有权人,包括已办理商品房预售登记且已入住使用所购房屋的单位和个人,未售房屋的房地产开发商、房屋的抵押权人、承租人等不能成为业主。基于建筑物区分所有权理论和两权分离理论,业主应享有专有权、共有权和成员权等物权和相应之债权。然缘于建筑物专有部分的认定标准的模糊、业主大会和业主委员会的法律地位不明等制度方面的因素,业主“话语”的表达渠道不畅、法律救济途径不足和维权成本过高或举证不能等程序的不完整,物业公司责任的不明确、监管主体的不规范、招投标制度的不完善等物业公司自身的失范,以及行政主管机关的权责不明和监管不力等政府监管职能的错位等因素,实践中时常会发生开发商拖延办理房产证照、提升“公摊”面积、设立定金圈套、进行虚假宣传和虚假承诺等开发商侵犯业主权利的现象,以及物业公司、公权力和其他业主等对于业主权利恣意侵犯的现象。因此,现阶段必须首先在制度层面上明确建筑物专有部分的确定标准和业主大会及业主委员会的法律地位,尤其是小区停车位和公共绿地的归属问题。其次是要通过严格物业市场的准入机制、建立健全物业企业退出、淘汰机制、强化物业公司的责任和明确物业服务费的收费标准等途径来进一步规范物业公司的运作。最后通过转变政府职能、强化政府的监管力度、建立业主投诉机制、明确救济程序和举证责任制度、完善维修基金的使用并引进社会化转嫁机制等措施,完善侵犯业主权利的救济途径,以最大限度的实现“业主”作为真正的“物业的主人”的当然状态。

关键词：业主业主权利住宅小区物业管理

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政府保护业主权利的法律问题研究

政府保护业主权利的法律问题研究

作者：胡敏敏北京交通大学

学位级别：硕士

在我国的物业管理实践中,物业管理纠纷和侵害业主权益的现象层出不穷,业主权利得不到充分保护。在业主维权过程中,政府应当充当重要的角色。然而政府由于自身相关管理经验的缺乏、法规的不健全以及身陷社会利益的纠葛之中,无法对业主权... 详细信息

在我国的物业管理实践中,物业管理纠纷和侵害业主权益的现象层出不穷,业主权利得不到充分保护。在业主维权过程中,政府应当充当重要的角色。然而政府由于自身相关管理经验的缺乏、法规的不健全以及身陷社会利益的纠葛之中,无法对业主权利进行有效的保护。长此以往,不仅会破坏政府的形象,更会威胁社会的稳定。因此,政府必须从业主维权纠纷的无力无为的状态中走出来,转变职能和角色,理顺政府、业主、物业管理企业及开发商之间的关系。关于业主维权的讨论很多,关注点也各有不同,但大多都是从民法角度探讨。在本文中,笔者选取了政府角色的角度,从五个方面对政府保护业主权利的责任问题进行了阐述: 第一部分首先解决了业主的定义、业主权利的性质及内容等基本问题,指出了政府对业主权利保护的主要方式和手段;第二部分从经济学的角度阐述了政府保护业主权利的理论基础,主要是指信息不对称理论、公共产品理论等;第三部分介绍了发达国家和地区政府保护业主权利的立法实践和经验,通过分析和对比找出我国可以借鉴的制度,例如建立物业保险制度和物业管理企业及从业人员的资格认证制度等;第四部分分析了我国业主权利保护的现状,从开发商、物业管理企业以及政府的侵权实例入手,列举了我国现行的相关法律规定,并指出政府在保护业主权利方面存在的现实问题;第五部分提出了完善政府保护业主权利制度的设想,从转变政府的职能和角色、加强对物业管理企业的监管、协调与物业服务行业协会的关系等角度提出了完善的法律对策。

关键词：业主业主权利政府物业管理