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商品房层高纠纷的法律适用研究

商品房层高纠纷的法律适用研究

作者：陆昀霜西南政法大学

学位级别：硕士

一直以来“房地产热”都居高不下,商品房作为民众的重要资产,其质量优劣对于购房者至关重要,国家法律法规及规章对商品房质量的验收程序作有严格规定,但商品房质量问题依旧频发,购房者的利益难以保全,其中包括因层高误差引发的纠纷。尽... 详细信息

一直以来“房地产热”都居高不下,商品房作为民众的重要资产,其质量优劣对于购房者至关重要,国家法律法规及规章对商品房质量的验收程序作有严格规定,但商品房质量问题依旧频发,购房者的利益难以保全,其中包括因层高误差引发的纠纷。尽管层高是判定商品房质量的常规标准之一,但它并不像面积一样可以准确作为商品房的计价标准,其误差也不似商品房主体结构一样会对商品房质量安全产生重大影响,因此层高误差问题在实践中往往被忽视。我国法律法规及司法解释至今缺少对层高误差处理的规定,商品房买卖合同中一般亦未就层高误差的认定以及违约责任作出详细约定,纠纷发生时买卖双方之间很难达成一致协议,在诉讼中法院对层高误差违约责任程度的认定也各不相同。据此,本文将对商品房层高纠纷中的法律适用问题进行总结、分析,力求帮助商品房层高误差问题更好地解决,实现该类纠纷的“同案同判”,维护买受人的合法权益。本文除引言、结语外,共分为四个部分,约2.6万字。第一部分对商品房层高纠纷进行概述。首先,明确层高是指建筑物各层之间以楼面、地面面层(完成面)计算的垂直距离。住宅用房层高宜为2.8米,个人使用的套内建筑面积较小(一般小于100平方米)的商业用房的层高,我国尚未有强制性标准。本文讨论的商品房层高纠纷,是指个人与开发商之间签订的购买住宅用或商业用的商品房买卖(或预售)合同,因约定层高与实际层高不一致而引发的纠纷。其次,分析了研究商品房层高纠纷的必要性,即有利于减少商品房层高纠纷案件发生数量、减少当事人对层高误差处理方式的争议以及推进商品房层高纠纷的“同案同判”工作。此外,本文收集了有关商品房层高纠纷的174份判决,从中梳理出层高纠纷的四种常见情形,即案涉房屋合同约定层高明确、实际层高与之不符的情形,案涉房屋合同未约定层高或约定层高不明确的情形,案涉房屋宣传的层高与实际层高不符的情形以及案涉房屋因设计变更致使实际层高与合同约定不符的情形。第二部分讨论了商品房层高的认定,具体分为约定层高认定和实际层高认定。基于自愿和诚实信用原则,不违反国家标准以及地方标准的强制性规定的合同条款明确约定的层高应为“约定层高”。若合同中未对层高明确约定,一般将广告宣传层高认定为约定层高。此外,笔误不能作为否认合同约定层高的理由。实际层高以施工材料、房屋质量检测报告或司法鉴定报告书的层高数据为准。第三部分围绕“层高误差认定及其违约责任”进行讨论。商品房实际层高低于6米的,约定层高与实际层高之间差值超过0.01米;实际层高大于等于6米的,其差值超过0.012米,则商品房存在层高误差。层高误差比绝对值小于等于7%的为一般误差,反之则为显著误差。买卖合同的补充协议约定了“买受人认可层高误差,对层高质量无异议”的情形的,出卖人只有在补充协议条款符合格式条款订入规则且有效的情况下,方可主张买受人对层高无异议。商品房存在层高误差,出卖人则需对其承担相应的违约责任,承担方式包括更换、重作、修理、减价、退货和赔偿损失。即使缩减后的实际层高符合工程的规划审批,房屋没有功能性缺陷或结构性妨碍,出卖人也应承担违约责任。层高误差属于隐蔽瑕疵,买受人在房屋交付之后发现层高存在误差的,应在合理期限内或自接受房屋起两年内通知,否则推定商品房层高不存在误差,出卖人没有违约责任。其中合理期限的“买受人发现或应当发现”的时间点从买受人装修房屋之日起计算,且该期限应在交付房屋之日起两年内。第四部分分析了商品房层高纠纷标准适用存在的问题并提出相应建议。就商品房层高误差的一般违约与根本违约标准不清晰的问题,提出了新的划分方式,即出卖人交付的商品房层高误差比绝对值小于等于7%,出卖人的交付行为构成一般违约;出卖人交付的商品房符合层高误差比绝对值大于7%、住宅用商品房层高低于2.5米、商业用商品房层高严重影响其商业使用的任一条件的,其履行行为构成根本违约。针对损失计算标准不一致的问题,提出损失的计算标准为层高误差比×房屋总价款×酌情系数(0

关键词：商品房买卖层高误差法律适用

毫米波通信中基于强化学习的自适应波束跟踪与对准算法研究

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毫米波通信中基于强化学习的自适应波束跟踪与对准算法研究

作者：陆昀程东南大学

学位级别：硕士

健脾清热利湿方联合常规西药治疗幽门螺杆菌感染慢性胃炎脾虚湿热证的临床研究

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当代医药论丛 2024年第12期22卷 148-150页

作者：陆昀胶州市中医医院消化内科山东青岛266300

目的:探究健脾清热利湿方联合常规西药治疗幽门螺杆菌(Hp)感染慢性胃炎脾虚湿热证的临床疗效。方法:选取2023年1月至12月胶州市中医医院收治的70例Hp感染慢性胃炎脾虚湿热证患者作为研究对象,将其随机分为对照组(35例,常规西药治疗)、... 详细信息

目的:探究健脾清热利湿方联合常规西药治疗幽门螺杆菌(Hp)感染慢性胃炎脾虚湿热证的临床疗效。方法:选取2023年1月至12月胶州市中医医院收治的70例Hp感染慢性胃炎脾虚湿热证患者作为研究对象,将其随机分为对照组(35例,常规西药治疗)、观察组(35例,常规西药+健脾清热利湿方治疗)。对比两组患者的治疗效果、Hp根除率、中医症候积分、炎性因子指标的水平。结果:观察组患者治疗的总有效率、Hp根除率均高于对照组患者,治疗后观察组患者的各项中医证候积分、IL-6、IL-8、TNF-α、IL-1β的水平均低于对照组患者,差异有统计学意义(P<0.05)。结论:给予Hp感染慢性胃炎脾虚湿热证患者健脾清热利湿方联合常规西药治疗的效果显著。

关键词：慢性胃炎脾虚湿热证幽门螺杆菌感染健脾清热利湿方治疗效果

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会计准则对企业财务报告的影响

商界（评论） 2024年第4期 0031-0033页

作者：陆红昀凤城国有资产投资建设集团有限公司

空间理论视阈下北京影像中天安门空间意义的嬗变

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中文科技期刊数据库（全文版）社会科学 2022年第10期 0012-0017页

作者：陆涵昀北京联合大学北京100000

天安门在明清时期作为北京皇城的正门,经历了从“承天门”到“天安门”的转变。在新中国成立后更是成为了意义非凡的北京地标性建筑物。在空间理论视域尤其是列斐伏尔对于空间的划分和“三元辩证法”理论下,天安门经历了从地理空间到精... 详细信息

天安门在明清时期作为北京皇城的正门,经历了从“承天门”到“天安门”的转变。在新中国成立后更是成为了意义非凡的北京地标性建筑物。在空间理论视域尤其是列斐伏尔对于空间的划分和“三元辩证法”理论下,天安门经历了从地理空间到精神空间再到最后电影叙事空间的转变。在北京影像的叙事空间下,天安门从皇权至上的皇家禁地到最后新中国时期属于人民的生活及政治空间,它承载了太多的权力象征、历史劫难和人民的集体记忆,我们也跟着影像创作者一起还原历史,追溯情感。

关键词：天安门空间理论北京影像

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让课外阅读落到实处

小学阅读指南（低年级版） 2023年第2期 70-72页

作者：陆心昀苏州市相城区苏州大学第二实验学校

阅读是学习的基础。学生通过阅读可以丰富知识,扩大视野,为写作积累素材,从而提高语言运用能力。在日常生活中,学生达到一定的识字量后,往往阅读就自然而然地发生了。对学生而言,阅读分为课内阅读和课外阅读。本文从文本细读这一角度入... 详细信息

阅读是学习的基础。学生通过阅读可以丰富知识,扩大视野,为写作积累素材,从而提高语言运用能力。在日常生活中,学生达到一定的识字量后,往往阅读就自然而然地发生了。对学生而言,阅读分为课内阅读和课外阅读。本文从文本细读这一角度入手,对课外阅读理念下的语文阅读学习展开探讨。

关键词：课内阅读识字量积累素材课外阅读语言运用能力文本细读语文阅读学习扩大视野

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船舶融资租赁登记的法律问题研究

船舶融资租赁登记的法律问题研究

作者：陈昀川大连海事大学

学位级别：硕士

本文主要解决融资租赁下船舶应当如何登记的问题。指出现行规范下对融资租赁船舶进行光船租赁登记存在公示效力欠缺、对抗效力欠缺以及部分程序性法律问题;分析融资租赁下出租人和承租人的权利性质分别是船舶所有权和融资租赁权,与之对... 详细信息

本文主要解决融资租赁下船舶应当如何登记的问题。指出现行规范下对融资租赁船舶进行光船租赁登记存在公示效力欠缺、对抗效力欠缺以及部分程序性法律问题;分析融资租赁下出租人和承租人的权利性质分别是船舶所有权和融资租赁权,与之对应并结合对债权公示登记原因和融资租赁登记本身的分析,提出应采取“船舶所有权登记+船舶融资租赁登记”的模式;从登记当事人和登记机关、登记的内容、登记的审查和查阅方式、登记的效力等方面提出了专门的船舶融资租赁登记的构建方案。从篇章布局上,主要包括以下四个方面:第一,归纳现行登记方式,指出其中存在的问题。通过总结我国有关船舶融资租赁登记的立法现状,明确我国现行规范下需要进行的登记种类主要包括:船舶所有权登记、船舶国籍登记和光船租赁登记。其中,采用光船租赁登记方式存在的主要问题包括:无法公示融资租赁法律关系和承租人在租赁物上财产性利益的公示效力欠缺问题;无法使承租人获得对抗物权变动和侵权人抗辩、无法使出租人获得对抗海事赔偿请求的对抗效力欠缺问题;以及在办理和注销光船租赁登记、办理所有权移转手续时存在的程序性问题。随后指出实践中已经出现了不进行光船租赁登记,而将船舶所有权登记在承租人名下或按照按份共有进行船舶所有权登记的做法。提出应当对船舶融资租赁的登记方式进行反思。第二,分析租赁双方的权利性质,提出应以专门的船舶融资租赁登记作为承租人融资租赁权的公示方法。首先,提出船舶融资租赁中出租人的权利是所有权而非担保权;承租人的权利是融资租赁权,属于广义上的租赁权但不同于一般财产性租赁权和光船租赁权,不构成用益物权或经济所有权,因此其权利性质属于债权;其次,分析融资租赁权作为债权需要登记公示的原因,还有应以船舶融资租赁登记作为登记方式的原因;最后分析船舶融资租赁登记与其他登记形式的区别,指出统一登记方式不宜作为融资租赁船舶的登记方式。提出应当建立专门的船舶融资租赁登记制度。第三,提出船舶融资租赁登记的具体构建方式,也是立法上的建议。即应以各地海事部门为登记机关,原则上以租赁双方为登记共同申请人,以租期结束后的物权归属人为注销义务人,同时要兼顾具有涉外因素时的另行规定;登记的内容和申请文件要能够反映当事人和船舶的基本情况,以及融资租赁的特征和应当公示的租期和租赁物归属等权利义务情况;登记的审查方式应以形式审查为原则,同时加强形式审查下对是否构成真正融资租赁交易的识别,避免错误登记造成的不利影响;在当事人的查阅方式上,对登记具体信息的查询应以权利人和利害关系人申请查询为原则,对船舶处于融资租赁状态则应列为船舶的基本信息,在进行船舶基本情况查询时主动显示;对于登记的效力,应赋予登记公示和对抗效力,至于对抗效力的内容和范围应限于法律的明确规定。第四,总结全文,提出结论。一是对融资租赁下的船舶不应继续采用光船租赁登记的方式,应当建立专门的船舶融资租赁登记制度;二是与登记制度的构建相配合,应不断完善实体法律规范对当事人权利义务的规定,在进行登记的前提下赋予租赁双方适当的对抗第三人的权利。

关键词：船舶融资租赁光船租赁船舶登记

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结合课堂实例浅谈英语语音教学的有效性

小学教学研究 2023年第9期 63-64页

作者：陆昀江苏省无锡市新安实验小学

英语语音教学在义务教育阶段的英语教学中起着决定性的基础作用。教师要重视英语语音教学,针对现行英语课堂上英语语音教学的种种问题,不断改进教学手段,提高英语语音学习的有效性。本文就如何在课堂上加强英语语音教学效果、如何引导... 详细信息

英语语音教学在义务教育阶段的英语教学中起着决定性的基础作用。教师要重视英语语音教学,针对现行英语课堂上英语语音教学的种种问题,不断改进教学手段,提高英语语音学习的有效性。本文就如何在课堂上加强英语语音教学效果、如何引导学生在课后加强英语语音知识的巩固及如何设计好语音配套练习三方面进行分析。

关键词：英语语音有效性课堂学习课后巩固配套练习

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国医大师徐景藩从肝脾论治慢性肝炎经验

时珍国医国药 2023年第11期34卷 2781-2783页

作者：石川陆为民南京中医药大学附属医院南京210029

慢性肝炎为临床常见病,病程较长,病情迁延不愈,而中医药治疗慢性肝炎具有显著优势。国医大师徐景藩教授在慢性肝炎的诊治上有着丰富独到的经验,认为慢性肝炎的病理本质为肝脾同病,发病之源在于脾运不健,肝失疏泄,湿热内扰,临床多从肝脾... 详细信息

慢性肝炎为临床常见病,病程较长,病情迁延不愈,而中医药治疗慢性肝炎具有显著优势。国医大师徐景藩教授在慢性肝炎的诊治上有着丰富独到的经验,认为慢性肝炎的病理本质为肝脾同病,发病之源在于脾运不健,肝失疏泄,湿热内扰,临床多从肝脾论治,并且注重主次先后,分别以“运”“补”“疏”“柔”“清”法治疗,同时不忘肝脾同调,兼顾活血化瘀,临床辨证精准,疗效显著。

关键词：国医大师慢性肝炎肝脾论治徐景藩名医经验