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可改造商业地产项目再销售定价与案例研究

可改造商业地产项目再销售定价与案例研究

作者：张冰彬重庆大学

学位级别：硕士

商业地产从其诞生到发展都没有掀起大风大浪,因为其相对专业的高难度,使得无论是参与其中的开发者、抑或是以其谋生的中介公司,甚至于投入其中的投资者以及相依相偎的经营者都在或进或退中举步维艰。目前商业地产现状是极大的空置率与... 详细信息

商业地产从其诞生到发展都没有掀起大风大浪,因为其相对专业的高难度,使得无论是参与其中的开发者、抑或是以其谋生的中介公司,甚至于投入其中的投资者以及相依相偎的经营者都在或进或退中举步维艰。目前商业地产现状是极大的空置率与开发相对不足并存,经营结构不合理遍布全国。不管商业地产发展的出路如何,但对于商业地产空置问题的思考和处理是中国商业地产发展道路上关键的一环。解决商业地产空置问题最好的办法是对空置物业进行改造。“可改造商业”是指在商业物业中因前期设计规划中的不足导致无法经营但对物业设施和经营方向的调整可以顺利产生较高经济和社会价值的物业。通过对可改造商业形成原因、发展背景以及自身的投资价值等因素评估可改造商业的真实价值,有针对性的对该类物业进行改造设计,达到重新销售和经营目标,既可以减少资源浪费又可以真正发挥商业物业用途,是在土地资源越来越稀缺的今天,商业地产发展效益最快,最环保的操作方式。我们在讨论可改造商业成功的可行性时,不仅仅只是发现其投资价值,还必须遵循一定的改造原则和改造方法才能保证顺利实现再销售的可能。而其中最重要的改造就是对物业硬件设施与合理经营方面的改造,一旦硬件设施改造不能与合理经营配套,那理论上的可执行还是不具有可操作性,因此文中对于项目改造将重点讨论改造原则和方法。可改造物业的形成原因和改造动机相对复杂,投资回报是最受关注的,而可改造物业的投资回报多数是以再销售为主要手段,因此如何再销售又是可改造物业成功的焦点,而成功实现再销售的关键环节又是什么?本文将以深圳广业大厦裙楼项目的改造与再销售的实际案例来探讨可改造商业项目改造的价值以及再销售中定价对项目销售的影响。期望通过理论与实际相结合的方法,能够对可改造商业再销售定价方法有更多新的结论。根据本人多年工作经验心得以及在校期间的理论学习,本人尝试着对可改造商业物业提出新的价格论证方法—蝴蝶效应定价法来寻求出路。希望通过论证其合理性,指导将来同类项目改造再销售的定价。综合而言本文即是利用空置商业项目的可改造原理,探讨不同的价格论证方法寻求成功再销售,解决目前存在的商业地产空置率高的现象。

关键词：商业地产可改造销售蝴蝶效应定价法

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基于知识引导的空间曲面重构方法研究

基于知识引导的空间曲面重构方法研究

作者：张冰彬电子科技大学

学位级别：硕士

作为计算机图形学领域内的热点之一,空间曲面重构技术广泛应用于逆向工程、虚拟现实、医学成像等领域。在油气资源勘探领域,空间地质曲面重构是复杂地质构造成图、构造模型、油藏模型等研究的基础技术支撑。与其他应用领域不同,由于地... 详细信息

作为计算机图形学领域内的热点之一,空间曲面重构技术广泛应用于逆向工程、虚拟现实、医学成像等领域。在油气资源勘探领域,空间地质曲面重构是复杂地质构造成图、构造模型、油藏模型等研究的基础技术支撑。与其他应用领域不同,由于地震解释获得的点云数据的不确定性(缺失、冲突和不准确等),导致重构的地质曲面的形态特征和边界特征难以符合地质规律和专家认知。针对地质曲面重构的不确定性问题,本文开展了基于知识引导的空间曲面重构方法研究。主要研究思路是利用基础数据构建符合专家认知的地质构造知识图谱,并从中提取地质曲面的边界约束信息,结合测井分层数据和构造解释数据进行地质曲面重构。主要创新工作如下:(1)针对地质构造知识图谱的表征与构建的问题,提出一种基于知识推理的地质构造知识图谱构建方法。该方法以知识图谱的形式表征地质构造知识和曲面拓扑关系,首先基于线框架拓扑模型定义实体和实体关系类别,并制定了地质构造拓扑规则库,从而构建知识图谱模式层。然后,从地质解释数据中进行知识抽取,通过基于规则的知识推理方式完成知识图谱数据层的构建。实验表明提出的方法能够有效构建可靠的地质构造知识图谱,从而为曲面重构提供先验知识。(2)针对融入领域知识的曲面空间拓扑语义提取的问题,本文提出基于地质构造知识图谱引导的边界特征提取方法。该方法首先从地质构造知识图谱中提取出曲面边界约束信息。然后,将地质曲面的不确定性相交关系问题抽象为多约束交线回归模型。最后,通过对回归模型求解实现地质曲面边界特征的自动提取。通过实验表明提出的方法能够提取出可靠的曲面边界特征,保证曲面空间位置和拓扑关系符合地质规律和专家认知,从而为曲面重构提供准确的空间拓扑语义。(3)针对多约束条件下的地质曲面重构问题,本文提出基于多源信息融合的曲面重构方法。该方法首先将边界特征作为曲面拓扑语义约束,形态特征作为曲面几何语义约束,结合地质构造解释点云、测井分层数据等多源信息抽象为多约束曲面回归模型。然后,在矩形网格的基础上构建数据集,将包含拟合误差和平滑误差的回归模型作为损失函数,构建空间自回归神经网络用于曲面插值重构。最后,通过实验表明提出的方法能够有效降低曲面重构的不确定性,并以较小的时间成本构建出拟合度高、光顺性好、形态特征准确的空间曲面模型。

关键词：知识图谱回归模型曲面重构多源信息融合

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活化语文课堂培养创新能力

教学月刊（小学版）（数学） 2005年第1期 29-30页

作者：张冰彬浙江省文成县教育局教研室 325300

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激情在放飞中涌动交际在训练中提升

浙江教学研究 2004年第3期 9-10页

作者：张冰彬文成县教育局教研室

“口语交际”这门全新的课程，随着语文课程标准的颁布，走进了我们的教学生活。在实践中，逐渐地吸引了众多探究者的目光，它的提升具有深刻的意义。相对于传统的听说训练，“口语交际”更强调的是双向互动式的动态语言实践，是信息交... 详细信息

“口语交际”这门全新的课程，随着语文课程标准的颁布，走进了我们的教学生活。在实践中，逐渐地吸引了众多探究者的目光，它的提升具有深刻的意义。相对于传统的听说训练，“口语交际”更强调的是双向互动式的动态语言实践，是信息交流与人文关怀的和谐统一。全国小语会会长崔峦在解读新课标时指出“口语交际能力是以听说能力为核心，包括交际能力在内的一种综合性能力。”

关键词：口语交际训练语文教学课程标准教学情境小学

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开放的作文教学策略例谈

小学教学参考（语文版） 2004年第7期 93-94页

作者：张冰彬浙江温州市文成县教育局教研室325300

长期以来，小学作文一直被限制在“师授作文”的狭小天地中，先宣布题目，再板书要求，接着指导构思选材，然后让学生各自习作，最后教师讲评。照理说这样的安排已是“天衣无缝”了。

关键词：作文教学教学策略小学语文教学开放式教学

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活化语文课堂培养创新能力

教学月刊小学版(语文) 2005年第1期 29-30页

作者：张冰彬浙江省文成县教育局教研室 325300

新课程体系无论在教学功能、结构、目标、内容和评价等方面都有了重大突破，其中的主线始终是培养学生的创新精神。全面实施“创新教育”既是教育的使命，也是时代的需要，更是现代基础教育改革的着眼点和突破口。如何凭借学科特点培养... 详细信息

新课程体系无论在教学功能、结构、目标、内容和评价等方面都有了重大突破，其中的主线始终是培养学生的创新精神。全面实施“创新教育”既是教育的使命，也是时代的需要，更是现代基础教育改革的着眼点和突破口。如何凭借学科特点培养学生的创新精神呢？本文结合教学实践探讨相关问题，力求对课改不断推进的今天有所启示。

关键词：创新精神创造性思维情绪高涨质疑问难西沙群岛

基于土地利用变化的陕北地区生境质量时空演变及其驱动因素

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北京林业大学学报 2022年第6期44卷 85-95页

作者：周德志关颖慧张冰彬陈容王秀茹北京林业大学水土保持学院北京100083 武汉中地先进技术研究院有限公司湖北武汉430070

【目的】揭示陕北地区生境质量时空变化特征及其驱动因素可为陕北地区生态建设提供科学指引。【方法】以1990、2000、2010和2020年4期土地利用数据为基础,基于InVEST模型评估1990-2020年生境质量的时空变化特征,并通过地理探测器单因子... 详细信息

【目的】揭示陕北地区生境质量时空变化特征及其驱动因素可为陕北地区生态建设提供科学指引。【方法】以1990、2000、2010和2020年4期土地利用数据为基础,基于InVEST模型评估1990-2020年生境质量的时空变化特征,并通过地理探测器单因子探测和交互探测分析其影响因素。【结果】(1)研究期间陕北地区土地利用结构发生了显著变化,耕地和未利用地面积分别减少3.83%和1.91%,草地、林地和建设用地分别增加3.02%、1.61%和1.10%;土地利用类型的转移呈现出明显的阶段性特征,1990-2000年和2000年以后分别以未利用地转变为草地以及耕地转变成草地和林地为主要特征。(2)1990-2020年,陕北地区生境质量指数平均值由0.636变为0.651,总体呈上升趋势;生境质量空间上呈“南部高,西北低”的分布格局,生境质量高值区主要分布在南部林地和草地区,低值区主要分布在西北部毛乌素沙地;生境质量等级上升的区域主要分布在研究区中部及西北部大部分区域。(3)土地利用是影响生境质量时空分布的第一因素,对生境质量空间分异的解释程度为0.433,在交互作用探测中,任意两种影响因素的交互作用大于单个因素的单独作用,自然因素与人文因素共同主导生境质量的时空变化。【结论】陕北地区生境质量时空变化与土地利用类型的分布密切相关,优化土地利用结构、减小人类活动的影响对提高陕北地区生境质量有重要意义。

关键词：土地利用变化 InVEST模型生境质量地理探测器

骨萎汤配方颗粒治疗绝经后骨质疏松症(肾阳虚证)的临床观察

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中医临床研究 2020年第13期12卷 5-12页

作者：张冰彬董克芳湖南中医药大学湖南长沙410208 湖南中医药大学第二附属医院湖南长沙410005

目的:观察骨萎汤配方颗粒治疗绝经后骨质疏松症(Postmenopausal Osteoporosis,PMOP)肾阳虚证患者的临床疗效。方法:选取2017年12月-2018年12月湖南中医药大学第二附属医院符合纳入标准的PMOP患者60例,将其随机分为治疗组和对照组,每组3... 详细信息

目的:观察骨萎汤配方颗粒治疗绝经后骨质疏松症(Postmenopausal Osteoporosis,PMOP)肾阳虚证患者的临床疗效。方法:选取2017年12月-2018年12月湖南中医药大学第二附属医院符合纳入标准的PMOP患者60例,将其随机分为治疗组和对照组,每组30例。对照组服用仙灵骨葆胶囊,治疗组服用骨萎汤配方颗粒。临床观察3个月,疗程结束后对骨密度(Bone Mineral Density,BMD)、骨钙素(Bone Glaprotein,BGP),尿脱氧吡啶啉(U-DPD),疼痛视觉模拟评分(Visual Analogue Scale,VAS)及中医证候积分和临床疗效进行统计分析比较。结果:治疗后,两组三大常规,肝、肾功能和心电图等安全性指标与治疗前在每个疗程后比较无明显变化。两组间治疗前后股骨颈BMD比较无显著差异(P>0.05);组内治疗前后比较股骨颈BMD比较无显著差异(P>0.05)。两组间治疗前后BGP比较有显著差异(P0.05);治疗组组内治疗前后BGP及U-DPD比较差异有统计学意义(P0.05)。两组间治疗后及组内治疗前后VAS和中医证候评分比较有显著差异(P<0.05),治疗组优于对照组。两组间治疗后疗效比较有显著差异(P<0.05),治疗组优于对照组。结论:骨萎汤配方颗粒临床应用无明显不良反应,安全性高。骨萎汤配方颗粒对改善肾阳虚型PMOP患者疼痛、腰背酸软乏力、畏寒喜暖、及小便频多等症状有较好的治疗效果。骨萎汤配方颗粒可改善PMOP患者异常的骨代谢指标变化,有待进一步临床实验证明。

关键词：配方颗粒绝经后骨质疏松症骨密度骨钙素尿脱氧吡啶啉

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油莎豆的抗旱性评价及抗旱生理机制研究

北京林业大学学报 2022年第4期44卷 107-115页

作者：张冰彬张琳琳于明含丁国栋高广磊北京林业大学水土保持国家林业和草原局重点实验室北京100083 宁夏盐池毛乌素沙地生态系统国家定位观测研究站宁夏盐池751500

【目的】探究不同干旱程度下油莎豆的生理响应、揭示其抗旱机制,可为油莎豆在北方沙区的引种种植提供理论依据。【方法】本研究以干旱、半干旱沙区引种的热点油料作物油莎豆为试验材料,通过盆栽控水试验设置对照、轻度胁迫、中度胁迫和... 详细信息

【目的】探究不同干旱程度下油莎豆的生理响应、揭示其抗旱机制,可为油莎豆在北方沙区的引种种植提供理论依据。【方法】本研究以干旱、半干旱沙区引种的热点油料作物油莎豆为试验材料,通过盆栽控水试验设置对照、轻度胁迫、中度胁迫和重度胁迫4个处理,其土壤含水率分别为>12%、8%~12%、5%~8%和<5%,探究干旱胁迫对油莎豆生长和生理生化特征的影响,结合灰色关联度分析和隶属函数计算评价其抗旱能力。【结果】(1)随着干旱程度加重,油莎豆的冠幅、果实数等生长性状显著降低,根冠比升高;适度的干旱胁迫可以增强油莎豆光合速率。(2)在不同干旱程度胁迫下,油莎豆的渗透调节、激素调节和提升抗氧化酶活性等多种抗逆生化机制的调节能力有所差异,且根系和叶片对干旱胁迫的响应不同。(3)随胁迫加剧,根系中APX酶活性呈单峰变化,叶片中APX酶活性在重度胁迫下达到最大值;根系中甜菜碱含量持续升高,而叶片中甜菜碱含量呈单峰变化。(4)油莎豆抗旱性度量值为0.468,属于中等抗旱植物。【结论】油莎豆具有一定抗旱能力,沙土土壤水分质量分数8%~12%是油莎豆表型生长、生物量积累和维持光合生理活性的最优土壤水分环境,故在半干旱沙区引种需配备一定灌溉条件。

关键词：干旱胁迫抗旱性评价渗透调节抗氧化酶 ABA激素