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住房倒按揭法律制度的构建

住房倒按揭法律制度的构建

作者：吴利波西南政法大学

学位级别：硕士

伴随着我国老龄化社会的加速到来,养老问题逐渐成为关乎国计民生的头等大事之一。我国社会保障覆盖面窄、养老保障机制不健全,社会养老压力很大;受计划生育国策的影响,我国大部分家庭逐渐演变为“四二一”结构,家庭养老负担呈倒三角势态... 详细信息

伴随着我国老龄化社会的加速到来,养老问题逐渐成为关乎国计民生的头等大事之一。我国社会保障覆盖面窄、养老保障机制不健全,社会养老压力很大;受计划生育国策的影响,我国大部分家庭逐渐演变为“四二一”结构,家庭养老负担呈倒三角势态;“空巢”家庭也在不断上升,养老保险制度也不够完善,再加上我国正处于老龄化的转型期,情势复杂,如果处理不好,会使创业中的年青人背上沉重的经济负担,使不愿给后代添麻烦的老年人承受着心理压力,老年人辛苦了一辈子,应当老有所养,老有所乐,却有可能变成社会沉重的包袱。我国这样国情,迫使我们应当寻找新的养老模式。倒按揭制度,是一种新型的养老制度,它自产生之日起就是定位于老年市场,实现“以房养老”,成为一种有效的养老保障方式。主要做法是,老年人将住房抵押给银行或特定的金融机构,以取得贷款用于养老,在去世后用住房还贷。由于其现金流向与传统的按揭贷款相反,故得此名。该制度在我国经一些人大代表提出后,虽产生了极大的反响,却一直没有建立此制度。针对以上现实国情,我国不仅需要该种制度而且其也有发展的土壤。因此,本文以倒按揭制度的法律构建为选题,对倒按揭制度的法律问题进行研究和论证,旨在为我国建立和发展住房倒按揭制度推波助澜。全文除引言及结论外,分四部分,约3.3万字。第一部分是住房倒按揭制度概述。首先,从按揭的源流入手考察,将倒按揭制度与中国内地按揭制度所具有的三方当事人、六种法律关系、按揭贷款目的等特点相比较,界定倒按揭制度是“指达到一定年龄的老年人,为了弥补养老所需资金的不足,将其享有所有权的房屋以不转移占有的方式抵押给银行,由银行按照合同的约定每月支付一定比例的资金给房屋所有权人,待房屋所有权人死亡后,银行将其房屋销售、出租或者拍卖等方式实现债权,由保险公司对财产风险和人寿风险承担保险责任,且政府对倒按揭双方当事人承担风险保证责任的一种担保方式”。其次,与抵押权相比较,倒按揭制度具有抵押权的物权性、价值性和担保性之法律属性,但又不同于抵押权,是一种新型担保物权。再次,为了更好的阐释倒按揭制度的内涵,本部分对倒按揭所具有标的物、贷款期间与还贷手段、贷款额度与支付方式、无追索权保护、标的物的回赎等特征予以了论证,并与按揭制度在目的、适用群体、现金流向、标的物、资金用途等十个方面相比较,使其内涵更清晰、明确。第二部分论证住房倒按揭制度在我国实施的必要性、可行性以及国外经验的启示。我国国情复杂,主要体现在:1.人口老龄化现象日趋严重,如老年人口规模巨大,老龄化发展迅速,地区发展不平衡,城乡倒置显著,老龄化超前于现代化等;2.社会保障体制尚不完善,如社会养老金不足,社会养老保险制度覆盖面窄,养老体制改革还没有完成等;3.“四二一”结构家庭比重迅速上升,“空巢”家庭不断增加,西方养老观念的侵蚀,使得传统养老模式力不从心。再通过对我国住房的私有化程度较高和房地产市场的活跃状况、金融机构资金充足的现状的论证分析,认为推行住房倒按揭制度在我国是有必要性和可行性的。然后对美国NCHEC模式、Home Keeper模式、Financial Freedom模式、英国Home Income Plan模式、Roll up Mortgage模式、Shared AppreciationMortgage模式、Reversion Based ERM模式及澳大利亚倒按揭制度进行了阐述,认为,构建倒按揭制度必须选择适合我国国情的模式,充分发挥政府的调控作用。第三部分是本文的重点,论证我国构建住房倒按揭制度的框架。要建立适合我国国情的倒按揭制度,必然会有不同于国外的参与主体,即借款人、商业银行、保险公司、政府以及中介机构。通过对借款人年龄应当以60岁为下限、贷款银行必须有商业银行来承担、保险公司应承担保障后盾职能以及政府应给予优惠政策支持等方面的论证,阐释了构建我国倒按揭制度参与主体及其在该制度所起的作用。通过对倒按揭合同所具有双务、有偿、无名、要式、格式、无追索等法律属性的分析,认为倒按揭合同应当具有主体、贷款额度和支付方式、贷款期限、贷款利率和利息、标的物的保险、保证人责任等14项必备条款。倒按揭制度的操作流程是对倒按揭制度的简短总结,通过咨询、申请、受理、评估、批准、签约流程的阐述,使得其运作程序一目了然。第四部分论证构建倒按揭制度中所涉及的法律问题。首先,倒按揭制度中流质条款效力问题。通过对流质条款禁止的三大理由,即为保护担保人利益、保护其他债权人利益、担保物权本质之要求的逐一批判,为倒按揭制度中不禁止流质条款扫清障碍,更便于倒按揭制度的建立。其次,对倒按揭制度中土地使用权问题的思考。认为倒按揭合同期限届满前,土地使用权续期出让金由借款人交纳和倒按揭合同期满后,土地使用权续期出让金由商业银行交纳,解决了目前土地期限中存在的土地使用权出让金交纳的问题

关键词：按揭倒按揭倒按揭合同反向抵押贷款倒按揭制度

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分析商务谈判中词汇关联产生的幽默效果

中国商论 2015年第30期 125-126页

作者：吴利波湖北科技学院外国语学院

幽默在人际交往中是一种极其常见的言语交流形式,它有益于活跃气氛,改善交流环境,给读者带来愉悦,从而让读者能够轻松愉悦地学习。本文运用语用学中的关联理论,从词汇关联的角度分析商务谈判中的幽默,这样有助于我们在商务谈判中更好地... 详细信息

幽默在人际交往中是一种极其常见的言语交流形式,它有益于活跃气氛,改善交流环境,给读者带来愉悦,从而让读者能够轻松愉悦地学习。本文运用语用学中的关联理论,从词汇关联的角度分析商务谈判中的幽默,这样有助于我们在商务谈判中更好地理解和使用语言,提高语言的运用能力。

关键词：商务谈判幽默词汇关联关联理论

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商务谈判职业自我概念调查研究

中国商论 2015年第29期 142-144页

作者：吴利波湖北科技学院外国语学院

本文运用定量的研究方法,调查了汽车滤清器企业50名商务谈判者的职业自我概念,以明确职业自我概念的各大因素对商务谈判者的职业倦怠的影响强度,为进一步预防商务谈判者职业倦怠现象提供可操作性的理论依据。

关键词：滤清器商务谈判职业自我概念职业倦怠

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命题表征在大学英语口语教学中的作用

大学英语教学与研究 2014年第5期53卷 85-89页

作者：吴利波湖北科技学院外国语学院湖北武汉437100

该项研究以湖北某高校大学英语口语教学为例,对命题表征理论在大学英语口语教学中的应用进行了实证性研究,研究表明:命题表征理论能够提高大学英语口语教学的效果,在一定程度上能够提高学生的英语口语水平,为今后的大学英语口语教学提... 详细信息

该项研究以湖北某高校大学英语口语教学为例,对命题表征理论在大学英语口语教学中的应用进行了实证性研究,研究表明:命题表征理论能够提高大学英语口语教学的效果,在一定程度上能够提高学生的英语口语水平,为今后的大学英语口语教学提供了一些建设性的意见或建议。

关键词：命题命题表征口语教学

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大学英语教师职业自我概念对职业倦怠的影响

价值工程 2015年第31期34卷 245-246页

作者：吴利波湖北科技学院咸宁437000

该项研究以职业自我概念的6个维度为突破口,采用定性的研究方法,通过深度访谈调查了湖北省地方高校大学英语教师的职业倦怠的形成原因,发现了职业自我概念是影响大学英语教师倦怠的一个重要变量,职业自我概念中的个人能力,师生关系,创... 详细信息

该项研究以职业自我概念的6个维度为突破口,采用定性的研究方法,通过深度访谈调查了湖北省地方高校大学英语教师的职业倦怠的形成原因,发现了职业自我概念是影响大学英语教师倦怠的一个重要变量,职业自我概念中的个人能力,师生关系,创新以及自我接受都不同程度地影响大学英语教师的职业倦怠。因此,高校管理部门应该建立合理的教学评估机制,减轻大学英语教师的工作压力,提高教师的工作满意度来缓解教师的职业倦怠。

关键词：自我概念职业倦怠大学英语教师

翻转课堂教学模式在初中数学教学中的应用实践

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数学学习与研究 2020年第11期 103-104页

作者：吴利波农安三中吉林长春130200

伴随中国教育事业的持续发展和新课改的不断推进,在课堂授课中,学生的主体地位得到了越来越多的关注,推动多种新型授课方式在中学数学教学中得到了运用及实践."翻转课堂"就是一种在以学生为主体的思想基础上提出的全新授课方式,它改变... 详细信息

伴随中国教育事业的持续发展和新课改的不断推进,在课堂授课中,学生的主体地位得到了越来越多的关注,推动多种新型授课方式在中学数学教学中得到了运用及实践."翻转课堂"就是一种在以学生为主体的思想基础上提出的全新授课方式,它改变了以往的课堂教学模式,把课堂当作教师和学生交流的场地,以发挥学生的主导地位,指引学生对授课内容进行主观探索及思考.本文从中学数学的教学着手,对翻转课堂教学方法的实践应用做了一些简要分析,希望对相关人员有一定的帮助和启发.

关键词：翻转课堂教学方式初中数学应用实践

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美国民族特性的文学构建

芒种（下半月） 2016年第4期 9-10页

作者：吴利波湖北科技学院

本文叙述了美国的民族特性,美国民族特性的早期文学以及美国文学的构建,《独立宣言》中美国人的信念成为了许多人追求美国梦的动力,而以此信念为核心的美国文学得到了重建,当时的文学作品是以追逐美国梦主题而展开的,不同的时代有不同作... 详细信息

本文叙述了美国的民族特性,美国民族特性的早期文学以及美国文学的构建,《独立宣言》中美国人的信念成为了许多人追求美国梦的动力,而以此信念为核心的美国文学得到了重建,当时的文学作品是以追逐美国梦主题而展开的,不同的时代有不同作品,对美国民族特性文学构建的研究有利于了解美国的社会状况,为美国文学发展的趋势研究打下良好的基础。

关键词：美国民族特性文学构建

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探讨网络环境下大学英语作文评改

大众科技 2009年第5期11卷 202-202,192页

作者：吴利波湖北咸宁学院湖北咸宁437000

结合现代信息技术的特点,探讨在网络环境下大学英语作文评改的优势、方式和评改的一般流程。通过网上评改,做到及时快捷、多元互动、喻教于乐,为反馈评价、合作与交流提供方便,从而让大学英语作文评改真正起到其应有的作用,真正体现学... 详细信息

结合现代信息技术的特点,探讨在网络环境下大学英语作文评改的优势、方式和评改的一般流程。通过网上评改,做到及时快捷、多元互动、喻教于乐,为反馈评价、合作与交流提供方便,从而让大学英语作文评改真正起到其应有的作用,真正体现学生是课堂的主人这一教学理念。

关键词：作文评改网络环境大学英语