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长租公寓合同定性和利益均衡研究

长租公寓合同定性和利益均衡研究

作者：汤泽华上海财经大学

学位级别：硕士

随着中国流动人口的增加以及人们对于居住环境要求的提高,我国房产租赁市场的专业化水平不断提高,长租公寓日益成为越来越多人的选择。但是由于相关法律法规及监管制度的缺失,在司法实践中,近些年涉及长租公寓的法律纠纷案件数量出现指... 详细信息

随着中国流动人口的增加以及人们对于居住环境要求的提高,我国房产租赁市场的专业化水平不断提高,长租公寓日益成为越来越多人的选择。但是由于相关法律法规及监管制度的缺失,在司法实践中,近些年涉及长租公寓的法律纠纷案件数量出现指数上升。由于我国尚无专门法律、司法解释及行政法规对于长租公寓的性质与地位、长租公寓与产权人签订之房产委托管理合同的性质及长租公寓、产权人与承租人三方关系进行规定,目前司法实务中对于长租公寓涉及的一系列民事纠纷尚无法形成统一司法裁判观点,各地区法院甚至同一家法院不同法官的审判思路及审判结果均存在较大的冲突与矛盾。因此本文主要围绕目前司法实务中,涉及长租公寓案件的焦点问题即长租公寓与产权人签订之房产委托管理合同法律性质与长租公寓、产权人与承租人之间的法律关系展开了研究。本文的第一部分首先介绍了“长租公寓”的概念与其商业模式,目前长租公寓主流商业模式为房屋委托代管模式,即公寓往往不再与产权人签订传统的租赁合同,而是改为与产权人签订所谓之房产委托管理合同。由于房产委托管理合同并非民法典规定之典型合同,因此面对涉及长租公寓所产生的法律纠纷,司法实践的裁判思路往往首先确认长租公寓与产权人签订的房产委托管理合同之法律性质,再根据合同法律性质判断长租公寓、产权人与承租人的三方关系,最后根据三方法律关系确定相关的法律后果由谁承担。但是该裁判思路在实践中却出现了两大矛盾。首先,作为同一份合同,房产委托管理合同在长租公寓与产权人两方发生法律纠纷时,法院普遍认定其为租赁合同认定为租赁关系,而在涉及长租公寓、产权人与承租人的三方关系时,法院却分裂成了委托合同和租赁合同两种观点。其次,由于长租公寓事实上缺乏可执行能力,法院审判中往往基于利益平衡导向,陷入了要么保护产权人的物权要么保护承租人的信赖利益的僵局,加重了实践中同案不同判的现象。因此本文的第二部分对于目前司法实践中对于长租公寓常见的法律争议进行了剖析,得出目前司法实践中对于长租公寓存在三大争议。首先,长租公寓与产权人签订的房产委托管理合同性质认定存在较大争议,即部分法院采纳委托合同说,将房屋委托管理合同认定为委托合同,认为长租公寓与产权人成立委托代理关系,产权人直接与承租人成立租赁关系。部分法院采纳租赁合同说,将房屋委托管理合同认定为租赁合同,认为三方成立转租关系,其中产权人为出租人,长租公寓为承租人,而承租人为次承租人。其次,部分长租公寓与产权人签订了授权委托书,其法律效力认定也存在较大争议,部分法院认为产权人与长租公寓签订之授权委托书即代表产权人将代理权授予长租公寓,而部分法院认为授权委托书系长租公寓模式下租赁合同的一部分,不应当单独评价。最后,如何实现产权人和承租人利益平衡亦存在争议,即产权人与承租人本身都为受害者,但是法院必须在维护产权人的所有权保护和维护承租人的信赖利益之间做出选择。本文第三部分将产权人与长租公寓签订的房产委托管理合同分为内部关系和外部关系进行研究,试图对于产权人物权的静的保护和第三方承租人交易安全的动的保护之间寻找一个平衡点。在内部关系中,考虑到房屋委托管理合同的主给付义务为长租公寓向产权人支付租金、产权人无任意解除权并无权干涉房屋管理及产权人房租收益固定不承担风险亦无法获得超额收益等因素,认为应当侧重于保护产权人的物权,因此在内部关系中,房产委托管理合同的法律性质宜适用租赁合同。而在外部关系中,考虑到存在长租公寓为代理人的权利外观、承租人为善意而且产权人存在可归责性,因此应当侧重于保护第三方承租人的信赖利益,在外部关系中房产委托管理合同的法律性质宜适用委托合同。本文第四部分对如何实现长租公寓、产权人与承租人的三方利益平衡进行了分析。在承租人权益保护方面,应当构建长租公寓承租人法律权益保障体系,确认长租公寓模式下承租人直接与产权人构成租赁关系且房屋委托管理合同解除后不影响承租人有权占有以维护承租人的居住稳定性,并建立限制长租公寓租金涨幅的法律制度以保证租金稳定在一个合理的价格区间。在产权人权益保护方面,在内部关系中将产权人与长租公寓达成的房屋委托管理合同定性为租赁合同有利于维护产权人的维持合同稳定性,防止长租公寓与第三方串通损害产权人的合法权益。在长租公寓管理方面,应当进一步建立和完善长租公寓市场法律法规,落实长租公寓的违约赔偿责任并建立预收取租金押金限制与托管制度,防止长租公寓私自挪用租金押金形成资金池以降低风险。

关键词：长租公寓房屋委托管理合同利益平衡

城市化对古典园林的影响研究——以南昌象湖公园为例

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城市化对古典园林的影响研究——以南昌象湖公园为例

作者：汤泽华江西农业大学

学位级别：硕士

中国古典园林历史悠久,源远流长,素有世界“园林之母”之称。然而改革开放之后,中国的城市化迅速推进。伴随城市化建设的迅速开展,城市建设与自然环境,现代建筑和古典园林的矛盾日益突出。本文以研究城市化对古典园林的影响为出发点,旨... 详细信息

中国古典园林历史悠久,源远流长,素有世界“园林之母”之称。然而改革开放之后,中国的城市化迅速推进。伴随城市化建设的迅速开展,城市建设与自然环境,现代建筑和古典园林的矛盾日益突出。本文以研究城市化对古典园林的影响为出发点,旨在研究城市化对古典园林影响的主要表现因子,以及城市化影响古典园林的主要方面。并以象湖公园古典园林为例证,验证城市化对古典园林的影响。本文共分为六章。第一章阐述了研究城市化对古典园林影响的目的、意义,道出了本课题研究的必要性。第二章界定了城市、城市化、古典园林、古典园林文化等相关概念。第三章对本论题相关国内外研究进行了评述。第四章是城市化对古典园林影响研究的探讨,是本文的重点内容。本章第一节概括了城市化的主要动力为政府、经济发展、工业和第三产业。第二节分析了城市化的主要特征,主要表现在三方面：土地城市化、人口城市化、生活城市化。第三节结合城市化的主要表现,研究它们对古典园林造成的影响。第四节总结城市化对古典园林的影响,得出结论：城市化对古典园林最大的影响主要是对古典园林文化的影响,将研究由物质层面上升到精神层面。第五章是全文的重要内容,本章基于第四章的内容,再结合城市化的三个主要表现因子,分别研究它们对象湖公园的山水情结、植物情结、儒家情结、宗教情结四个古典园林文化造成的影响。第六章对全文内容进行了理论总结,以及对一些问题进行了探讨。本论文主要在研究内容方面进行了创新尝试：本文先分析城市化的动力,接着总结城市化的主要特征表现,将城市化的内容进行了总结分类,归纳为土地城市化、人口城市化、生活现代化。同时将古典园林的主要文化内容概括为山水情结、植物情结、儒家情结、宗教情结四方面。这就使研究内容新化为城市化的表现对古典园林文化的影响,如土地城市化破坏了古典园林的山水情结。使研究具有新颖性,以及良好的理论基础和现实可操作性。

关键词：城市化古典园林古典园林文化象湖公园城市化影响

Ag2S@BSA存储液对纯钛表面成骨细胞行为的影响

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南京医科大学学报（自然科学版） 2021年第5期41卷 670-676页

作者：汤泽华朱文卿邱憬南京医科大学附属口腔医院种植科江苏省口腔疾病研究重点实验室江苏省口腔转化医学工程研究中心江苏南京210029

目的:研究含牛血清白蛋白(bovine serum albumin,BSA)包裹的硫化银存储液对纯钛表面特性及成骨细胞生物学行为的影响。方法:纯钛试件经打磨清洗后分为4组,分别置于空气、生理盐水、BSA溶液、牛血清白蛋白包裹的硫化银溶液(BSAcoated Ag2... 详细信息

目的:研究含牛血清白蛋白(bovine serum albumin,BSA)包裹的硫化银存储液对纯钛表面特性及成骨细胞生物学行为的影响。方法:纯钛试件经打磨清洗后分为4组,分别置于空气、生理盐水、BSA溶液、牛血清白蛋白包裹的硫化银溶液(BSAcoated Ag2S solution,Ag2S@BSA)中保存2周后,采用扫描电镜、X线能谱仪和光学接触角仪分析纯钛表面特性的变化;将MC3T3-E1成骨细胞接种于各组钛片表面,观察成骨细胞的黏附、增殖和分化行为。结果:扫描电镜和能谱分析结果显示,各组钛表面微形貌无明显差异,空气存储后未见明显改变,经生理盐水存储后钛表面散在分布氯化钠晶体,经BSA溶液存储后含碳有机物增加,经Ag2S@BSA存储后钛表面均匀吸附含硫和银元素的纳米颗粒。与其余3种存储方式相比,Ag2S@BSA溶液存储可显著减小钛表面水接触角,增大表面能,显著促进成骨细胞的黏附、增殖和成骨功能蛋白表达。结论:Ag2S@BSA存储液能优化钛表面特性,增强其成骨活性。

关键词：牛血清白蛋白 Ag2S 存储液钛成骨细胞

时滞Lur’e网络的事件触发脉冲自适应同步控制

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控制理论与应用 2024年第7期41卷 1296-1303页

作者：王志华汤泽王艳丰建文江南大学物联网工程学院江苏无锡214122 江南大学物联网应用技术教育部工程研究中心江苏无锡214122 深圳大学数学与统计学院广东深圳518060

本文研究了一类带有混合时变时滞Lur’e网络的全局同步及其脉冲自适应控制问题.首先,为实现网络的全局指数同步并有效避免控制器连续控制,设计了一类基于事件触发的脉冲反馈控制器.同时,为获得最优控制强度,针对反馈控制输入设计了一种... 详细信息

本文研究了一类带有混合时变时滞Lur’e网络的全局同步及其脉冲自适应控制问题.首先,为实现网络的全局指数同步并有效避免控制器连续控制,设计了一类基于事件触发的脉冲反馈控制器.同时,为获得最优控制强度,针对反馈控制输入设计了一种自适应更新定律并实现脉冲控制与反馈控制的动态平衡.其次,基于推广的比较原理以及参数变分策略,提出了该控制策略下的Lur’e网络实现全局指数同步的充分判定条件,并精确给出了指数同步的收敛速度.最后,通过相应的仿真算例来验证本文提出的控制方案和理论分析的正确性和有效性.

关键词： Lur’e网络事件触发全局同步脉冲控制自适应控制

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园林工程案例教学法在实践教学中的应用

中文科技期刊数据库（文摘版）教育 2023年第12期 100-103页

作者：汤泽华江西环境工程职业学院江西赣州341000

园林工程案例教学法在实践教学中具有重要的应用价值。通过选择和设计合适的案例,教师可以帮助学生更好地理解和应用园林工程知识。教学组织实施过程中,教师应注重教学准备、教学过程和教学评价的合理安排,以提高教学效果。此外,随着现... 详细信息

园林工程案例教学法在实践教学中具有重要的应用价值。通过选择和设计合适的案例,教师可以帮助学生更好地理解和应用园林工程知识。教学组织实施过程中,教师应注重教学准备、教学过程和教学评价的合理安排,以提高教学效果。此外,随着现代信息技术的发展,案例教学法也可以与之结合,进一步优化和创新教学方式。未来,园林工程案例教学法有望在实践教学中发挥更大的作用,为培养高素质园林工程人才做出更大的贡献。

关键词：园林工程案例教学法实践教学案例选择案例设计

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砂砾石料河滩路堤压实质量影响因素分析

交通标准化 2009年第21期37卷 163-165页

作者：汤泽华深圳中铁二局工程有限公司广东深圳518034

概要分析砂砾石料的工程性质、碾压参数和碾压方式对砂砾石料压实质量的影响,可为类似工程施工提供参考。

关键词：砂砾石料工程性质碾压参数压实

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赣州市秋色叶植物种类与园林应用研究

现代园艺 2018年第5期41卷 25-26页

作者：黄可汤泽华江西环境工程职业学院江西赣州34100

以赣州城区为调研对象,对城市绿地中秋色叶植物的种类、分布及应用特点展开调查,结果表明:赣州市秋色叶植物共计32科52种,其应用形式包括孤植、对植与列植等,并对赣州地区秋色叶植物的具体应用情况进行分析,提出合理建议。

关键词：赣州市秋色叶植物种类园林应用

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浅谈知觉体验与老年公寓景观设计

农技服务 2016年第16期33卷 116-117页

作者：邹能松汤泽华江西环境工程职业学院江西赣州341000

社会老龄化问题是全世界普遍存在的社会问题,老年公寓为老年人提供了一个良好的居住、交往场所。老年人作为老年公寓的使用者,其自身的特殊性必然会对老年公寓景观的设计有着特殊的要求。文章从知觉体验的角度出发,结合老年人的知觉特点... 详细信息

社会老龄化问题是全世界普遍存在的社会问题,老年公寓为老年人提供了一个良好的居住、交往场所。老年人作为老年公寓的使用者,其自身的特殊性必然会对老年公寓景观的设计有着特殊的要求。文章从知觉体验的角度出发,结合老年人的知觉特点,探讨了适合老年人知觉体验的老年公寓设计。

关键词：老年公寓知觉体验行为心理

新型载锌纳米线修饰钛表面对人骨髓间充质干细胞行为的影响初探

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新型载锌纳米线修饰钛表面对人骨髓间充质干细胞行为的影响初探