AMC处置地产不良资产模式分析 ——以长城资产纾困佳兆业为例

作     者：李佳芪 

作者单位：中央财经大学 

学位级别：硕士

导师姓名：谭小芬

授予年度：2023年

学科分类：12[管理学] 02[经济学] 0202[经济学-应用经济学] 1204[管理学-公共管理] 1201[管理学-管理科学与工程(可授管理学、工学学位)] 020204[经济学-金融学（含∶保险学）] 120405[管理学-土地资源管理] 

主      题：资产管理公司 出险房企 纾困模式 

摘      要：2021年以来,民营房企持续出现违约,商品房销售表现低迷,投资者对楼市信心下降,需求延缓释放,房地产行业供需两端面临困境,多家房企陷入流动性危机,举步维艰。为了防止房地产风险爆发,保证房地产市场健康发展,2022年房地产市场调整,多项利好政策频繁出台,“保交楼成为政策支持的重点。目前我国不良资产管理市场格局呈现多元化,资产管理公司(AMC)作为专业的不良资产处置机构,早已在以往处置不良资产中涉足房地产领域。2021年12月以来,监管层密集发声鼓励AMC加速进入房企纾困行列。全国性AMC和地方性AMC纷纷下场成为化解房地产不良资产的重要力量。截至2022年四大AMC已累计推动落地65个房企纾困项目。目前AMC处置地产不良资产的模式主要有三种:一是重组再开发;二是不良资产处置基金;三是联合开发管理或代建。随着AMC纾困出险房企的进程不断推进,一些创新的模式接连涌现,包括“AMC出资+出险房企自主操盘、“AMC+出险房企自主操盘+信托、“AMC代偿债券等。三种模式中重组再开发运用较多,其主要模式为“AMC+国央企+出险房企,而长城资产纾困佳兆业是自2021年下半年以来首次采用此种模式展开的合作,因此选此案例进行分析。2022年4月2日,长城资产开始对佳兆业进行纾困,主要聚焦于城市更新、商住开发以及文旅、渡轮等方面的合作。长城资产纾困佳兆业的原因一是佳兆业自身风险暴露,亟待第三方介入援助;二是长城资产政策属性较强,且对于房地产的风险敞口较大;三是长城资产持有佳兆业债权,纾困佳兆业也是一种自救。在这种纾困模式下,长城资产、招商蛇口、佳兆业能够实现三方共赢,优势互补,但在这过程中也将面临市场风险、政策风险、评估风险、法律风险等,需要及时防控。从处置效果来看,对于佳兆业来说,正向拉动作用仍需要较长时间才能显现;对于长城资产来说,其既能降低自身在房地产领域的风险敞口,收回债权,也将帮助其积累处置地产不良资产的经验,打破长城资产在房地产开发运营方面的局限性;对于招商蛇口来说,其能够以更加低廉的成本获取优质项目,多方共同作用下最终使得社会效益最大化。虽然长城资产纾困佳兆业这种模式较为主流,但此模式以及现存AMC纾困房企的其他模式在纾困效果以及纾困风险中仍然存在一些局限。未来AMC处置地产不良资产的模式应该向“AMC+其他金融机构+房企运营方向优化,通过引入房企与金融机构实现“救项目+救企业的目的,过程中需要循序渐进,灵活谨慎,根据不同项目制定不同方案,同时要注意平衡各方利益,实现共赢。通过分析,本文得出以下结论:第一,AMC下场纾困出险房企势在必行;第二,AMC纾困房企效益需要较长时间显现;第三,目前AMC处置地产不良资产的主要模式仍存在不足;第四,AMC处置地产不良资产的模式应该向“AMC+其他金融机构+房企运营进一步优化。AMC处置地产不良资产是一个长期的过程,相信未来随着越来越多主体参与纾困后,房地产企业将会逐渐走出困境,最终产生的社会效益值得期待。