国泰君安临港创新产业园REIT案例研究

作     者：卢建隆 

作者单位：广州大学 

学位级别：硕士

导师姓名：齐震

授予年度：2024年

学科分类：12[管理学] 0202[经济学-应用经济学] 02[经济学] 1201[管理学-管理科学与工程(可授管理学、工学学位)] 020204[经济学-金融学（含∶保险学）] 

主      题：临港产业园REIT 蒙特卡洛模拟 现金流风险 估值定价 

摘      要：目前,我国产业园区正逐渐从“增量时代时代转为“存量时代,大量的产业园存量资产未得到有效盘活、融资渠道不畅通等问题逐渐显现,基础设施REITs的推出为此提供了新的解决途径。2022年10月,临港集团发行的“国泰君安临港创新产业园REIT具有标杆示范效应。 本文选取“国泰君安临港创新产业园REIT为研究对象,主要研究以下内容:第一,分析产业园的融资现状,包括对比融资方式、对比同类产业园REITs以及分析基础设施所在地的宏观经济状况。第二,分析临港产业园REIT的发行动因。第三,分析临港产业园REIT的风险,包括基础资产项目现金流风险和REIT估值风险。第四,对临港产业园REIT进行定价分析。 本文的研究结论如下:第一,对于产业园,基础设施公募REITs的融资模式相较于其他融资模式有诸多益处,临港产业园REIT相较于其他产业园REITs有更好的运营效率。此外,临港产业园所在地区的宏观经济状况良好。第二,临港产业园REIT的发行动因包括盘活资产的需要、底层资产的特点契合产业园公募REITs以及完善产业园链条体系。第三,采用蒙特卡洛模拟法对基础资产项目的现金流风险进行模拟和预测,然后进行敏感性分析和压力测试,最后得出现金流风险较小的结论。此外,还分析了临港产业园REIT的估值风险,发现存在一定估值过高的风险。第四,采用基于收益法的蒙特卡洛模拟对临港产业园REIT进行定价分析,发现估算的价格与二级市场的价格偏差较小。最后,本文从政府、企业、基金管理人和投资人的角度分别提出建议,为现有及未来的产业园REITs提供经验与借鉴。