合肥市二手住房市场价格空间分异及其影响因素研究

作     者：王璐 

作者单位：安徽建筑大学 

学位级别：硕士

导师姓名：邱国新

授予年度：2024年

学科分类：12[管理学] 1204[管理学-公共管理] 120405[管理学-土地资源管理] 

主      题：住房价格 空间自相关 影响因素 GWR模型 MGWR模型 

摘      要：住房是人民群众的基本生活需求,住房市场历来受到多方群体的关注。同时,作为满足基本生活需求的商品,商品住房又有着其他商品所不具备的特殊性质,具有一定的金融属性,在某种程度上扮演着社会财富的蓄水池的角色。近年来,我国住房市场蓬勃发展,住房价格水涨船高,这关系到人民群众基本的住房需求,也关系到社会经济发展的稳定繁荣,这一背景下,对于住房市场价格及其影响因素进行研究有着一定的实践价值。 本文选择合肥市主城区二手住房市场为研究范围,旨在通过空间计量经济学的分析方法探究住房市场价格的影响因素。首先利用Arcgis软件对区域内二手房市场交易价格进行正态分布检验、全局趋势分析,并计算莫兰指数,分析空间相关性,因此发现:合肥市主城区二手房市场交易价格呈现出全局空间自相关,在局部范围内呈现高-高聚集以及低-低聚集的现象。然后运用克里金插值法对合肥市主城区二手房市场交易价格进行空间插值分析,发现合肥市主城区二手房市场交易价格的空间分布规律基本上与合肥市城市发展格局相符合,呈现出多中心的结构,并且以中心为圆点向四周递减。最后选择普通最小二乘法模型(Ordinary Least Squares以下简称为OLS)、地理加权回归(Geographically weighted regression,以下简称为GWR)模型和多尺度地理加权回归(Multiscale Geographically Weighted Regression,以下简称为MGWR)模型等回归模型对影响因素进行量化分析,结果发现:OLS模型的拟合度欠佳,GWR模型的拟合度次之,MGWR模型最优。通过模型实证分析得到:不同的影响因素在不同的空间范围内有着不同的影响程度。交易月、房龄、卧室数量、医院距离其存在着的空间差异性较大,在不同的区域内对于住房价格的影响可能存在着较大的差别;楼层、公交距离、地铁距离、学校距离、商超等影响因素带宽较大,尺度接近于全局根据不同的影响因素空间分布,建议相关部门制定住房市场调控政策时,应采取因城制策、一区一策的方针,针对不同区域内各项影响因素呈现出的不同影响程度采取针对性策略。 图[14]表[9]参[45]