我国特许经营权公募REITs底层资产评估参数研究

作     者：廖小钰 

作者单位：成都大学 

学位级别：硕士

导师姓名：许明强

授予年度：2024年

学科分类：12[管理学] 02[经济学] 0202[经济学-应用经济学] 1201[管理学-管理科学与工程(可授管理学、工学学位)] 020204[经济学-金融学（含∶保险学）] 

主      题：特许经营权 基础设施REITs 底层资产 估值参数 

摘      要：基础设施公募REITs具有流动性较高、收益相对稳定等特点,能有效盘活存量资产,拓宽社会资本投资渠道,增强资本市场服务实体经济质效。随着我国公募REITs的不断发行,基础设施特许经营权价值评估业务的需求量在持续增加。特许经营权REITs的基础设施经营期满,资产通常需要无偿移交给政府或其指定的机构,其扩募难度较大,在基金存续期其资产估值会呈现逐年递减的趋势,因此其项目底层资产的价值评估尤为重要。但是由于我国公募REITs起步较晚,对于特许经营权公募REITs底层资产估值的研究尚不完善。在上述背景之下,如何合理界定基础设施REITs中特许经营权价值内涵、选择合理的评估参数的取值方法,成为值得关注的问题。 本文以基础设施REITs中特许经营权类资产的估值方法为基础,在对收益法中估值参数确定等基本理论分析的基础上,对已上市10只特许经营权REITs底层资产的估值案例进行深入剖析,重点研究收益年期、预期净收益、折现率这三个核心参数的取值方法,找出特许经营权REITs资产评估实务中估值参数取值存在的问题,并提出相关完善建议。首先,对特许经营权公募REITs估值的研究动态进行了综述,并对相关概念做出了界定。其次,对海外成熟市场REITs估值方法的选择及澳大利亚特许经营权REITs估值关注要点的国际经验进行了总结,并且结合评估对象特征、价值类型、适宜条件等方面分析了收益法估值对特许经营权REITs的适宜性,确定了特许经营权REITs底层资产的估值模型和核心参数。第三,从收益法各参数确定角度,分析评估实务中收益年期、运营净收益、折现率这三个核心参数的选取原则和方法,并结合已上市的10只特许经营权REITs的评估报告,对预期净收益及相关参数和折现率中相关指标的取值方法的合理性的展开分析,总结高速公路类REITs和环保及能源类REITs评估实务中存在的问题。 同时,本文对REITs评估实务中收益年期、净收益、折现率这三个估值参数的取值存在的问题提出了相应建议。希望能为特许经营权公募REITs底层资产的相关评估实践提供可借鉴的方法和思路。