基于教育资源的J地产公司龙堡项目营销价格改进策略研究

作     者：李蕊蕊 

作者单位：太原理工大学 

学位级别：硕士

导师姓名：郭艳;王丽芳

授予年度：2023年

学科分类：12[管理学] 1204[管理学-公共管理] 1201[管理学-管理科学与工程(可授管理学、工学学位)] 120405[管理学-土地资源管理] 

主      题：学区房 回归分析 特征价格法 溢价研究 

摘      要：“就近入学是我国义务教育阶段所采取的政策,由于优质基础教育资源在城区分布的不均衡,使得学校教育水平的高低成为了影响其周边住房价格的关键因素之一,加剧了学生家长买房择校的趋势,导致了“学区房问题的愈演愈烈。如何准确地预测教育基础资源对房屋价格的溢价水平,能够为学生家长购房以及政府制定相关教育政策以促进基础教育资源分布均衡等方面提供重要参考,已成为教育与房地产市场领域的研究热点之一。本论文围绕J地产公司龙堡项目因营销价格中对教育资源的估计不合理导致的项目销售不佳、去化困难的现状,采集了与龙堡项目教育资源相近的太原市中心城区学区房交易的微观样本数据,选取并量化了合适的特征变量,利用普通最小二乘法和特征价格模型与差分模型,完成了太原市优质教育资源对住房价格影响的实证分析,并在此基础上结合龙堡项目的实际情况,提出了解决项目目前销售不佳、去化困难等痛点问题的建议。完成的主要工作如下:(1)通过对龙堡项目现状及其营销价格的系统分析,发现其去化速度约为项目竞品的一半,确实存在销售不佳和回款困难的痛点问题,并且该问题与其营销价格中对优质教育资源占比的高估息息相关,解决该痛点问题的关键在于科学合理地评估龙堡项目中优质教育资源对营销价格的影响。(2)采集了太原市城区与龙堡项目相近的学区房交易的微观样本数据,利用特征价格模型与差分模型进行了实证分析。结果表明2022年太原市重点小学学区房的平均溢价水平为12%;利用边界固定法将采集的小区样本数据进行配对差分,降低一些遗漏变量对真实学区房价的影响,得出太原市2022年学区房的溢价水平为10.2%;为了研究新冠疫情和2021年开始实施的“小学学位限制政策对学区房溢价的影响,基于2019年12月的学区房交易数据,得出太原市疫情前的学区房溢价水平约为14.6%。(3)基于上述实证分析的结果,并结合龙堡项目的实际情况,本文从促销降价,提升品质维持原价,客户老带新等三个方面提出了龙堡项目营销价格策略改进的建议,为开发商在龙堡项目持销及后续地产开发中的决策提供一定的参考依据。