住宅价值变动视角下老旧小区加装电梯费用分摊研究

作     者：刘佳悦 

作者单位：西安建筑科技大学 

学位级别：硕士

导师姓名：郭斌

授予年度：2023年

学科分类：12[管理学] 1204[管理学-公共管理] 120405[管理学-土地资源管理] 

主      题：老旧小区 加装电梯 神经网络模型 比例分摊法 

摘      要：在城镇化和人口老龄化程度双重加剧的背景下,无论是年轻人还是老年人对电梯的需求日益增加,但在加装工程实施过程中依旧存在低速、低量化问题。实地调研指出,加装电梯会重置各楼层住宅的价值,现有费用分摊赔偿办法又无法调节加装电梯带来的不同楼层间利益不均衡现象。正是由于利益不均衡问题的存在,导致居民间不公平感及相对剥夺感的产生,低楼层住户难免对加装电梯产生抵抗心理,阻碍加装电梯的现象屡见不鲜。为了更好践行加装电梯政策,推进老旧小区电梯加装工作的实施,破局老旧小区加装电梯困境,关键在于厘清加装电梯对各楼层住宅价值带来的变动程度,以及如何基于此设立费用分摊办法来解决不同楼层间利益不均衡问题。首先,通过相关文献分析、梳理并汇总,构建影响老旧小区住宅价值的居住舒适度、交通便利性、生活便利性、环境宜人性、教育优质性五大类主要影响因素。接着,利用LOF局部离群因子检测法基于密度检测去除异常值。并利用随机森林算法对数据各影响因素进行重要度评价,协助影响因素筛选,防止下一步住宅价值评估模型的过拟合,并提升模型精度。而后,运用BP神经网络模型对未加装电梯老旧小区数据的学习,并在模型检验后,将加装电梯住宅数据信息代入该模型,可预测假设其未加装电梯的价值,将该预测值与带入的加装电梯住宅实际价值进行比较,测度出加装电梯对各层住宅价值的影响,即各楼层在加装电梯下的住宅价值变动。最后,基于加装电梯对不同楼层的价值影响值,通过住宅价值变动因子,确定利益受益楼层和利益受损楼层,提出利益受益楼层参与的基于分摊因子的新型费用分摊方法,并以西安市为例进行验证,得出相应的加装电梯费用分摊办法。本文提出基于住宅价值变动这个新视角,量化加装电梯对各楼层带来的利益得失,并提出可平衡加装电梯所带来的价值变动不均的费用分摊方法,以消解不同楼层的利益冲突,使加装电梯工程更能被居民接受,进而破局老旧小区加装电梯困境。研究结论能为老旧小区加装电梯费用分摊提供决策依据。