房地产“三条红线”融资调控对房企经营业绩的影响分析

作     者：蒋玉华 

作者单位：浙江大学 

学位级别：硕士

导师姓名：蒋岳祥

授予年度：2022年

学科分类：12[管理学] 1204[管理学-公共管理] 120405[管理学-土地资源管理] 

主      题：“三条红线”政策 房地产企业 融资调控 经营业绩 

摘      要：2020年8月20日,为降低房地产企业负债、防范行业系统性风险,人行、住建部及其他相关部门将房企剔除预收款的资产负债率、净负债率、现金短债比三个财务指标与房企负债年增速相挂钩,进行融资监管,也就是业内所称的“三条红线资管新规。该政策于2021年1月1日在12家试点房企中实施。政策实施一年后,业内对政策效果褒贬不一。为验证调控对房企经营业绩的影响,本文将理论结合实际,分析政策是否通过控制三条红线指标引导房企对融资结构及手段进行调整,进而提升房企偿债、营运、成长、盈利等方面的经营业绩水平,实现行业及企业更稳健的发展。从理论分析来看,在“三条红线的约束下,房企会优先选择发行股票、引入小股东(明股实债)的方式进行融资,其次是表外项目融资偿还表内、新项目出表股权融资。这些调整理论上能够快速优化房企的偿债水平,短期内对房企的成长和盈利水平产生一定的负面影响,长期内提升其营运水平。从实际分析来看,“三条红线新政发布后,绝大多数上市房企采取了有效措施对各指标及踩线情况进行优化,其中非国有企业和中上规模的房企优化程度相对更好。为适应新政约束,房企在融资上进行了调整:在融资结构方面,债权融资总量减少、股权融资保持不变,从而债权融资的比例有所降低;在融资手段方面,应收账款融资、债券质押等方式增多,境内债券融资、商业汇票的额度有所增加,境外债券融资、银行借款、信托融资则大幅减少。“三条红线指标对房企的偿债水平、成长水平、盈利水平产生了显著影响,其中,房企偿债水平与净负债率正相关(与预期参数指标相反)、与现金短债比正相关、与踩线数量负相关;房企成长水平与剔除预收的资产负债率正相关;盈利水平与剔除预收的资产负债率、踩线数量也呈负相关,同时也同政策发布虚拟变量负相关,说明在政策发布后盈利水平出现了显著下滑。基于以上的分析,说明“三条红线资管新规,在一定程度上实现了其调控目标,并将作为房地产企业融资行为中重要的工作依据,成为房地产长效机制中的重要举措。由此,建议房企从底层逻辑上作好政策在全行业颁布和实施的准备,在融资、投资、开发等多个方面适应新政,在稳健经营的大前提下,再寻求适度扩张。