基于Hedonic模型的公共租赁住房租金定价研究

作     者：王雨 

作者单位：重庆理工大学 

学位级别：硕士

导师姓名：王筱欣

授予年度：2023年

学科分类：12[管理学] 1204[管理学-公共管理] 07[理学] 070104[理学-应用数学] 120405[管理学-土地资源管理] 0701[理学-数学] 

主      题：公共租赁住房 租金定价 特征价格模型 主成分分析 

摘      要：从古到今住房问题都是关乎国家和人民的大问题。本世纪以来,我国房地产价格迅猛上升,中低收入群体无法承担高额的房价。针对这一现象,我国正竭力完善住房保障制度,推动公共租赁住房的发展,针对性地解决“夹心层群体的住房问题。为推动实现“民有所居,2021年国务院办公厅出台《关于加快发展保障性住房的意见》,提出要构建多渠道保障、多主体供给的保障性住房体系,并加快落实租购并举制度。但是完善公共租赁住房体系的建设是一项复杂的系统工程,因此必然会出现一些问题,其中公共租赁住房的租金定价合理与否也成为了保障性住房发展的关键。倘若租金定价不合理,不但对科学量化财政补贴造成影响,甚至可能达不到保障民生这个根本目的。因此,合理制定公共租赁住房租金标准有利于保障性住房的健康可持续发展。本文采用理论分析和实证分析相结合的方法探讨了公共租赁住房的租金定价问题。根据公共租赁住房的特点,运用公共产品理论、住房梯度消费理论、社会保障理论、特征价格理论,采用特征价格模型结合主成分分析法,构建租金定价模型,并选取具有代表性的案例探讨其适用性。通过将评估结果与传统估价结果比较,验证模型合理性与准确性。研究结果表明在进行公共租赁住房租金定价时,基于Hedonic的租金定价模型的估价结果是合理的,能提供给租金价格的制定者、决策者一定的参考意见。在内容上,本文首先分析了公共租赁住房以及模型的内涵、定价理论和较普通商品房租金定价的区别,梳理了国内外相关研究文献,为文章进行租金定价研究提供理论支撑;其次总结现阶段国内外多个城市的租金定价现状,得到了现行城市主流定价方法为市场导向法,并探讨了现行定价方法的优劣;然后系统分析了公共租赁住房租金价格影响因素,引入主成分分析法对影响因素进行降维处理,并将得到的主成分作为特征变量,构建公共租赁住房Hedonic模型;最后通过案例分析,将模型估价结果与市场导向法评估结果进行对比分析,发现模型估价结果误差较低,验证了本文所构建估价模型的合理性。