社会资本介入老旧小区改造的可行性研究——以J老旧小区改造项目为例

作     者：胡智棕 

作者单位：山东建筑大学 

学位级别：硕士

导师姓名：王元华;尹德刚

授予年度：2023年

学科分类：12[管理学] 1204[管理学-公共管理] 120405[管理学-土地资源管理] 

主      题：老旧小区改造 社会资本 可行性分析 

摘      要：近年来,国家高度重视老旧小区改造工作,将老旧小区改造工作作为国内民生领域和城市规划发展领域的重要工作和关键动作,各地区积极配合并不断出台符合地区特色的实施方案。国内老旧小区改造工作如火如荼,但是仍旧遇上诸多问题,如各地区老旧小区改造的资金来源主要依赖于政府财政资金,即便是部分文件中倡导多种融资方式的探究,但是对政府财政资金的依赖程度并未减少。社会资本介入老旧小区改造工作的探究从未中断,其可行性研究却并未实现突破。老旧小区改造项目是否可以由社会资本主导的相关研究也较少。本文通过对国外老旧小区改造模式的研究,尤其是对国外先进国家和地区老旧小区改造投资模式的分析,发现国际上社会资本介入老旧小区改造的实例比比皆是,甚至在部分国家和地区社会资本参与老旧小区改造投资融资已经有了较为稳定的模式,在国外可以由社会资本介入老旧小区改造,对国内相关研究也具有十分重要的启发作用。结合国外启发,本研究在国内不同地区范围内开展了实地调研,对政府有关部门单位工作人员、待改造老旧小区居民、已改造小区居民、专业技术人员等进行了走访,发现现阶段国内老旧小区改造工作中,面临着财政压力大、市场活力低等问题,居民生活条件有待于提升,且急需具有可持续性发展特性的改造模式。结合国内外研究结果,本研究提出社会资本介入老旧小区改造具有可行性。本文通过对国内外诸多社会资本介入老旧小区改造的现状及工作模式进行研究,结合国内老旧小区改造实际存在的问题,通过大量的走访和实地调研,针对社会资本介入老旧小区改造的可行性进行了理论的分析,并通过对J老旧小区改造项目的实践案例进行深入剖析,从定性和定量两个角度对社会资本介入老旧小区改造的可行性进行了论证。本文着重从实现经济收益角度论证社会资本介入老旧小区改造的目的,并分析收益主要来源,从不同角度定性分析了社会资本主导老旧小区的可行性,并提出社会资本介入老旧小区改造的有关建议。结合社会资本介入J老旧小区改造这一实际案例的可行性研究,基于对J老旧小区改造项目的资金分析、收益分析、成本分析全面把握J老旧小区改造项目的主要财务数据参数分析,进一步从总投资利润率、静态投资回收期、内部收益率等指标分析项目盈利能力,各项指标分析结果均有效论证了J老旧小区改造项目的可行性。经过分析论证,最后总结出国内社会资本介入老旧小区改造具有实际需求;需要兼顾项目成本分析和收益分析;开发一部分社会收益性项目是老旧小区改造后运营收益的重要途径,充分利用不动产收益权是老旧小区改造项目收益的基本保障;通过合理的运营和管理,社会资本介入老旧小区改造项目具有切实的可行性;政府需要进一步出台用地规划、财政支持、税务等方面政策,鼓励老旧小区改造的片区联动和用地再开发,促进社会资本介入老旧小区改造过程中增加收益点等结论。