我国住房价格和贷款关系实证研究
作者单位：中央财经大学
学位级别：硕士
导师姓名：李文斌
授予年度：2022年
学科分类：12[管理学] 1204[管理学-公共管理] 02[经济学] 0202[经济学-应用经济学] 1201[管理学-管理科学与工程(可授管理学、工学学位)] 020204[经济学-金融学（含∶保险学）] 120405[管理学-土地资源管理]
摘 要：最近十年,在我国四大银行的贷款走向中,住房贷款数额一路攀升,在2012年开始超过制造业,并在之后快速增加,达到数万亿的规模。在政府不断加强宏观调控的过程中,越来越多的房企陷入了债务危机。如何化解房企债务危机,稳定房地产市场,房价和资本市场的关系需要深入研究。因此,通过对住房价格和贷款关系进行剖析,结合理论分析和计量模型的实证,对房价的波动原因进行解释,探讨房价对贷款发放规模的影响,对于政府制定降低风险的宏观政策,对于投资者、开发商及购房者的决策具有一定的参考价值,对宏观经济的健康发展具有重要作用。首先,本文对国内外相关文献进行了梳理,将已有研究分为两个方面,分别为房价与贷款关系的理论分析和房价与贷款关系的实证分析。随后本文分析了我国房地产行业历史现状,一是房地产价格情况,分析发现我国房地产市场整体价格处于逐年攀升的趋势,其中一线城市房价上涨最多;二是住房供需情况,从各类商品房销售量和供给量可以发现,我国居民的购房意愿强烈,住房供给则开始逐渐放缓,通过不同级别城市套户比结果不难发现,我国住房整体上供需平衡,但存在严重的结构性失衡;三是住房潜在供需情况,通过分析我国35个大中城市潜在住房供给情况,并结合第七次人口普查数据,不难发现,随着人口城镇化率的进一步上升,住房依旧处于供不应求的状态。之后本文分析了我国房地产相关贷款历史现状,我国房地产贷款数逐年攀升,在各项贷款余额中占据了很大比重。房地产开发贷款和个人住房贷款两类贷款数都在逐年增加,但在国家宏观调控下,增速开始逐渐放缓。然后,本文在房地产价格理论和银行贷款理论的基础上,结合理论模型,从理论角度分析了住房价格和贷款的相关关系,并提出了研究假设。在实证方面,本文选取了商品住宅平均价格、金融机构人民币各项贷款余额、市场利率和国内生产总值四个指标进行研究。研究范围为我国260个城市,数据选取为2005年到2019年共15年的年度数据,每个指标共有3900个样本,并利用CPI进行价格调整以消除通胀的影响。利用EViews软件对数据进行了描述性统计、单位根检验、格兰杰因果检验和协整检验,得到了变量之间的格兰杰因果关系,验证了房价和贷款的长期均衡关系,并通过建立向量误差修正模型,分别探讨了各个变量对房价的动态影响和各个变量对贷款的动态影响。通过建立脉冲响应函数,发掘了各个变量一个标准差的冲击对房价和贷款两者造成的影响。在此基础上,本文得出如下结论:(1)房价和贷款之间互为格兰杰因果关系,两者存在长期均衡关系,假设一得到验证。(2)从短期来看,贷款的增加会抑制房价的上涨,但长期来看,贷款的增加对房价有一定的推动作用,假设二得到验证。(3)房价的上涨在短期和长期都对贷款存在正向推动作用,假设三得到验证。(4)利率是房价的格兰杰原因,利率也是贷款的格兰杰原因,利率对房价和贷款都存在显著影响。在短期内,利率的上升会使得房价上涨和贷款增加,但长期来看,利率的上涨对房价和贷款都存在显著的抑制作用,假设四得到验证。最后,在有关结论的基础上,本文从三个方面提出建议。(1)银行贷款层面:贷款前,应对开发商和住房借款人进行深入的资格审查,制定详尽的评级制度,细化贷款准则,降低贷款的违约风险;贷款后,银行应明确贷后资金流向,明确资金是否按照约定用途进行投放,应加强贷后管理制度建设,对不同城市不同房地产市场的贷款实行差异化管理。(2)住房市场层面:首先要加强保障性住房建设,保障性住房的建设将有效解决低收入人群的住房问题,政府应制定不同的贷款政策,让不同的低收入人群都能获得公平的住房扶持,减缓住房价格的上涨;将税收重心往住宅保有环节转移,并逐步推行房产税,限制多套房贷款需求,开发商不断精简房地产开发建设各环节成本,减少住房开发贷款的需求。(3)宏观调控层面:一是合理利用金融政策工具,通过市场利率、银行存款准备金率、M1货币供应量的调节,控制房地产市场的发展;二是加强金融监管,借鉴国际经验,精简相关监管程序,避免不同职能部门权力的交叉。不断完善金融监管法律法规,不过多依赖于房地产及相关产业的发展。
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