新收入准则下房地产开发企业收入确认方法研究

作     者：李颜渝 

作者单位：南京大学 

学位级别：硕士

导师姓名：王跃堂

授予年度：2019年

学科分类：12[管理学] 1204[管理学-公共管理] 120405[管理学-土地资源管理] 

主      题：新收入准则 收入确认 房地产企业 实际交付法 

摘      要：随着CAS14(2017)新收入标准的引入,企业收入确认的方式再次成为讨论的热门话题,而作为我国经济发展的重要产业房地产行业将受到极大的影响。特别是在碧桂园公布了提前采用新收入准则后,收入的大幅度增长更是受到了业界的广泛讨论与争议。争议的焦点聚焦于新收入准则能否使我国房地产行业提前确认收入,即房地产收入确认能否由时点确认改为时段确认。同时,在原有准则下,其收入确认方法不尽相同,收入确认的时点大概有以下三种:“竣工验收、“实际交付和“产权过户,这便导致了会计信息质量可比性的降低。那么,在我国法律环境下,新收入准则真的能使房地产收入确认大幅提前吗?新收入准则能使房地产行业的收入确认的时点由时点改为时段吗?新收入准则能否改变三种确认时点同时存在的现象?新收入准则能否提高会计信息质量的可比性呢?基于上述问题,本文选取两个上市公司,碧桂园与新城控股这两家公司,其分别于2017年和2018年提前采用了新收入准则。所以本文通过研究这两家公司原有的收入确认方法,先分析在原有准则下,其收入确认条件是如何的,再分析其在新收入准则下房地产开发企业能否按照一段时间内确认收入从而能否大量提前确认收入及其原因,对企业产生的财务状况影响,采纳新准则的利弊等;之后再对期房预售下在原准则下的三种收入确认方法进行比较分析。首先重点分析三种收入确认时点的特性,再对新收入准则对于何时确认收入这个时点进行重点理解,最后再分别比较分析三种收入确认时点对于新收入准则的适用性与利弊。通过本文的案例研究,得出本文结论:(1)新收入准则下,我国房地产企业只能按照某个时点确认收入,但是在一定法律环境下,房地产企业可以采用一段时间内按照履约进度确认收入,从而可以增加会计信息的相关性,但是同时也会增加大量会计估计假设,可能会降低会计信息的可靠性。(2)在确认了我国房地产开发企业应按照时点确认收入的情况下,原收入准则下的三种收入时点的确认中最符合新收入准则的是实际交付房屋时,同时在新收入准则下房地产开发企业收入确认时点将可能趋于统一。新收入准则的推行提高了会计信息的可比性。(3)目前在我国法律环境下房地产开发企业想要在时段内确认收入不太可能,但是未来我国的法律环境也有可能发生变化,而且房地产开发商也可能为了自身利益根据新收入准则改变其交易合同的条例,未来房地产企业采用一段时间内进行收入确认也不是没有可能。所以也会对房地产开发商、审计师和外部报表使用者等产生各种挑战。总体而言,新收入准则是我国会计准则与IFRS15趋同的结果,在收入确认过程中需要大量的职业判断。本文的研究具有以下在实务操作中的应用价值:针对目前收入准则还未全面实施的情况,本文可以帮助房地产开发企业更好地理解与应用新收入准则;除此之外,本文提出的收入确认时点在新准则下会趋于统一的观点,不仅提高财务报表会计信息质量,而且有望促进该行业的持续向好发展。